地產(chǎn)圈，又殺出一匹黑馬。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1—6月，中建壹品以213億元權(quán)益拿地金額，沖至百強榜單第二位，僅次于建發(fā)房產(chǎn)。

這家逆勢而上的房企，去年同期權(quán)益拿地金額為55億元，今年則猛增2.9倍，絕對額比保利發(fā)展、華潤置地、中海都要多。

“以前拿不到的優(yōu)質(zhì)地塊，現(xiàn)在大環(huán)境變化，有了去競爭的機會，加大了增儲拿地力度。”一位內(nèi)部人士告訴《21CBR》記者。

中建壹品大本營位于武漢，是中建三局旗下的地產(chǎn)平臺，隸屬于全球最大的“包工頭”中國建筑。

其一直未顯山露水，去年開始高調(diào)增儲擴張。

“要提高區(qū)域站位，全力沖刺全國房企20強?！?024年工作會議上，公司董事長徐超明確提出。

下場操盤

中建壹品并不是新玩家。

其創(chuàng)建可追溯至1992年，原為中建三局房地產(chǎn)公司，2021年，三局重組旗下多個地產(chǎn)板塊，成立中建壹品。

據(jù)企查查顯示，其由中建第三工程局全資持股。

徐超本人即在重組時進入，并于次年擔任一把手。

起初，中建壹品存在感不強，2021年銷售額約320億元，大體為中型房企的體量，當期權(quán)益拿地金額為95億元，毫不起眼。

這幾年，頭部房企規(guī)模收縮，徐超團隊表現(xiàn)穩(wěn)定，大體維持年增百億銷售額的節(jié)奏。

公開數(shù)據(jù)顯示，2022年至2023年，中建壹品的房子，分別賣了402億元、519億元。

今年1—6月，其賣房270億元，基本與上年持平，銷售排名沖至全國第18位，完成徐超定下的KPI。

尤不尋常的是，管理層正加大投拓力度。

2022至2023年，中建壹品分別斥資75億元、146億元拿地，今年前6個月，其買地耗資已超200億元，大增約3倍，同期百強房企拿地總金額則下降三成。

樓市仍在調(diào)整，頭部房企也收緊口袋，中建壹品為何逆向操作？

有觀點認為，部分原因是來自甲方的代建訂單少了。

蓋房子是“中建系”的強項，在產(chǎn)業(yè)鏈中，多作為代建角色存在。確有中建三局人士告訴記者，之前承接的代建項目，多來自華潤、萬科等頭部房企。

在該人士看來，承包業(yè)務確實受到?jīng)_擊，但并非主因，關鍵在于中建壹品的戰(zhàn)略需要——拿核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

“現(xiàn)在地價下來了，競爭也少，有機會拿到更多優(yōu)質(zhì)地塊。”他解釋，地產(chǎn)利潤空間，遠比傳統(tǒng)施工業(yè)務要高。

據(jù)中國建筑2023年報，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，毛利率為18.2%，房屋建筑工程為7.3%，前者是后者的兩倍多。

千億野心

徐超的計劃中，中建壹品的目標是成為“千億房企”。

在當前的銷售基礎上，達成千億要再翻一番，這有賴于全國性的擴張。

“投資拓展要有更大突破，聚焦多元拿地?！毙斐谀瓿醵ㄕ{(diào)。

中建壹品的地產(chǎn)業(yè)務，本來集中在湖北省內(nèi)，主要深耕武漢。這輪加倉，發(fā)力點主要在北京、上海、大灣區(qū)2cb2e711e5d390a5461fc05527ba9bac。

按照規(guī)劃，到2025年，其在京津冀、長三角、大灣區(qū)、華中、西南五個城市群，銷售額要做到百億。

北京是重中之重。

2021年首進北京市場以來，徐超團隊迄今已拿下11宗地塊。在投資策略上，中建壹品的眼光精準，注重區(qū)域深耕和主流地段，也以優(yōu)質(zhì)項目出圈。

比如，2022年推出的“學府公館”，10小時714套住宅全部售罄，成為當年北京三個百億樓盤之一，一戰(zhàn)成名。

如今，北京已是中建壹品最大單一市場，2023年賣了近198億元，占總銷售額的38%，躋身首都市場的第七名。

徐超明確要求，以北京為核心城市的北方分公司，銷售額要沖刺300億元，扛起千億目標的三分之一。

在上海，中建壹品也嶄露頭角。

5月，其入滬首個項目“浦江之星”開盤，認購率超過1.2倍，首日勁銷49億元，去化超九成，拿下當月上海單個項目銷售套數(shù)、面積雙冠王。

在中建系內(nèi)部，中建壹品也慢慢走到“排頭兵”的行列。

中建麾下的地產(chǎn)業(yè)務，除了已上市的中海地產(chǎn)，八大工程局多設有地產(chǎn)開發(fā)平臺，有中建東孚、中建智地、中建玖合等。

以往，八局旗下中建東孚，在規(guī)模上總壓中建壹品一頭。今年上半年，在拿地和銷售額上，中建壹品均完成反超。

至2023年，中建三局（中建第三工程局）總資產(chǎn)已增至3200億元，兩年擴表770億元，資產(chǎn)、利潤指標均已逼近八局。

顯然，徐超領銜的中建壹品，于趕超同宗助力頗多。

八子爭鋒

中建壹品崛起幕后 ，有著一個更龐大的“中建系”地產(chǎn)財團。

2023年3月，北京朱辛莊地塊的拍賣，中建壹品連同中海地產(chǎn)等，共有5家“同宗兄弟”，參與爭奪。

在中國建筑內(nèi)部，同門互搏，并不鮮見。

據(jù)中建三局人士告訴記者，在施工業(yè)務上，內(nèi)部競爭較為激烈，經(jīng)常多個工程局同時搶一個項目；房開業(yè)務上，每個工程局都有自己的銷售目標，爭搶是難免的。

“從好的方面看，通過競爭才能降低成本，優(yōu)中選優(yōu)，開拓版圖；只是，外部看來，可能覺得內(nèi)部不團結(jié)?！痹撊耸肯蛴浾弑硎?。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜，曾任職于中建系公司，他向《21CBR》記者分析，作為央企，中建系有較強的資金實力和融資能力，其建筑施工背景深厚，對項目質(zhì)量和成本把控能力較強。

從結(jié)果上看，中建系各局爭鋒，“你追我趕”間，讓中建成為“第一拿地大戶”，成為一家“地產(chǎn)隱形航母”，總資產(chǎn)近3萬億元。

據(jù)記者統(tǒng)計，今年1—6月，中建集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務（含中海地產(chǎn)），全口徑銷售額超過2200億元，為名副其實的“地產(chǎn)大哥”。

饒是如此，徐超團隊的擴表節(jié)奏，在體系內(nèi)部，也是相當出挑的，況且其依托的母體杠桿率不低。

以2023年來說，中建三局凈資產(chǎn)790億元，對應3200億元的總資產(chǎn)，負債率也達到約75%，若持續(xù)高頻拿地，資金需求會更大。

有信號顯示，中建壹品可能存在回籠現(xiàn)金壓力。

其在北京豐臺的項目“花香壹號”，本身指導價7.2萬/㎡，6月開盤時，直接打出4.9萬/㎡，相當于打6.8折，因為低于指導價過多，而被住建委約談。

此外，個別產(chǎn)品也出現(xiàn)瑕疵，如學府公館，因外立面裝飾條過寬遮擋陽光，引起過業(yè)主非議。

“擴張確實存在一定風險，考慮中建系的整體實力，若合理控制風險，擴張能更好把握市場機會?！卑匚南舱J為。

對中建壹品而言，無論樓市何時企穩(wěn)向好，只要搶到頭部地位，終究會主動得多。