摘要：商品房預(yù)售管理辦法作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，對(duì)于解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)部分資金不足問(wèn)題、增加商品房的市場(chǎng)供給以及滿(mǎn)足居民的購(gòu)房需求等，都有一定的積極作用。但由于該政策措施本身的不完善，使得商品房預(yù)售可能引發(fā)某些風(fēng)險(xiǎn)。尤其是不少房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)等房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，與該政策措施的施行都有直接和間接關(guān)系。因此，應(yīng)該逐步退出預(yù)售管理辦法，有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和減少監(jiān)管成本等。

關(guān)鍵詞：城市商品房；預(yù)售管理；存廢之爭(zhēng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；債務(wù)危機(jī)

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2024）30-0053-05

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.30.014

1引言

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售是與商品房現(xiàn)售相對(duì)應(yīng)的一種商品房買(mǎi)賣(mài)形式。

商品房預(yù)售制度起源于1953年香港立信置業(yè)有限公司的“銷(xiāo)售樓花”模式。該模式在當(dāng)時(shí)既減輕了購(gòu)房者的資金壓力，也解決了開(kāi)發(fā)商的部分資金問(wèn)題，對(duì)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用，這種銷(xiāo)售模式在改革開(kāi)放以后逐步傳入內(nèi)地。1994年11月15日，建設(shè)部發(fā)布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，并于1995年11月1日開(kāi)始施行。此后，《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行了兩次修訂?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1995年）的頒布，標(biāo)志著商品房預(yù)售成為商品房的重要交易方式。

文章梳理了商品房預(yù)售管理辦法存廢之爭(zhēng)，以及施行商品房預(yù)售管理辦法引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，探討商品房預(yù)售管理辦法退出的理由與路徑。

2商品房預(yù)售管理辦法的存廢之爭(zhēng)

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市建設(shè)和居民生活水平起著重要作用。然而，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的增速放緩。自2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”以后，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入全面收緊階段，市場(chǎng)進(jìn)入下行周期。受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及新冠肺炎疫情的影響，即使是某些規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)資金鏈斷裂和債務(wù)違約，樓盤(pán)未能按期交付甚至“爛尾”的情況時(shí)有發(fā)生，由此大眾媒體形容為“爆雷潮”。2022年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2021年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯走弱，近幾個(gè)月來(lái)出現(xiàn)加速下滑，成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)因素。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)有可能向金融市場(chǎng)溢出。

隨著眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)“爆雷潮”，商品房預(yù)售的缺陷暴露無(wú)遺。如果繼續(xù)保留商品房預(yù)售，將極大地?fù)p害購(gòu)房者的利益，有可能出現(xiàn)大規(guī)模斷供的浪潮，造成商業(yè)銀行大量壞賬，危害金融系統(tǒng)安全；同時(shí)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商和銀行的沖突將引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定。因此，是否退出預(yù)售管理辦法成為一個(gè)急需解決的社會(huì)問(wèn)題，涉及購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行等多方利益。

是否退出預(yù)售管理辦法一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。目前主要有商品房預(yù)售管理辦法的“取消論”和商品房預(yù)售管理辦法的“保留論”兩大類(lèi)觀點(diǎn)。

2.1商品房預(yù)售管理辦法的“取消論”

取消商品房預(yù)售管理辦法的呼聲由來(lái)已久。何寧（2010）指出，2005年8月，中國(guó)人民銀行就提出過(guò)取消商品房預(yù)售制度的建議；2006年全國(guó)“兩會(huì)”期間，33名全國(guó)人大代表聯(lián)名提出要求取消商品房預(yù)售的提案；2007年全國(guó)“兩會(huì)”期間，多位人大代表和政協(xié)委員再次提議取消商品房預(yù)售[1]。

業(yè)內(nèi)人士的呼聲引起了學(xué)術(shù)界的關(guān)注。劉子穎（2016）分析了商品房預(yù)售制存在的弊端，主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面，一是預(yù)售制度的不確定性可能給購(gòu)房者帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失；二是對(duì)于發(fā)放房貸的商業(yè)銀行而言，預(yù)售制度增加了房屋貸款成為不良貸款的可能性；三是商品房預(yù)售制度的不合理之處會(huì)引發(fā)許多法律糾紛；四是預(yù)售制度會(huì)阻礙政府發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，預(yù)售制度的存在使得政府的調(diào)控手段相對(duì)無(wú)力[2]。

事實(shí)上，當(dāng)前商品房預(yù)售管理辦法的確有待完善。盧天錫（2022）指出，一是預(yù)售許可條件不明、門(mén)檻較低，這使得一些不具備開(kāi)發(fā)能力和信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商也可以參與預(yù)售；二是預(yù)售合同的法律地位不明晰；三是預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板，開(kāi)發(fā)商可以隨意挪用和轉(zhuǎn)移預(yù)售資金，導(dǎo)致工程項(xiàng)目爛尾的情況時(shí)有發(fā)生；四是購(gòu)房人預(yù)付款支付方式不利于保障其權(quán)益[3]。

由此可見(jiàn)，商品房預(yù)售管理辦法的“取消論”著眼于商品房預(yù)售管理辦法存在的諸多弊端，比如合同糾紛、延期交付、爛尾樓、質(zhì)量缺陷、價(jià)格波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)等，認(rèn)為在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局發(fā)生了根本性變化的背景下，商品房預(yù)售制越來(lái)越成為阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的制約因素。

2.2商品房預(yù)售管理辦法的“保留論”

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力較為弱小，融資的渠道也有限。商品房預(yù)售為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)創(chuàng)了新的有效融資渠道，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)資金不足的問(wèn)題，推動(dòng)了商品房的建設(shè)和銷(xiāo)售，也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化，改善了城市居民的住房條件。另外，預(yù)售也激發(fā)了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，促進(jìn)了商品房的銷(xiāo)售，為商品房市場(chǎng)的繁榮發(fā)展提供了動(dòng)力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、部分學(xué)術(shù)界人士和政府有關(guān)部門(mén)主張保留并完善商品房管理辦法。

商品房預(yù)售關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的切身利益。秦秦（2009）指出，取消商品房預(yù)售制受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍反對(duì)，他們呼吁保留商品房預(yù)售制。取消預(yù)售制度意味著只有現(xiàn)房才能出售，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，將增加其投入的壓力，因?yàn)樗麄冃枰萌顏?lái)進(jìn)行建設(shè)。他們認(rèn)為這種全款建設(shè)的方式會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。這種做法無(wú)法實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮不利[4]。

支持保留商品房預(yù)售管理辦法，劉子穎（2016）的觀點(diǎn)具有一定代表性，認(rèn)為商品房預(yù)售制度在我國(guó)持續(xù)實(shí)行將近30年之久，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展和市場(chǎng)進(jìn)入起到了重要作用，因此需要一如既往地維護(hù)該制度的穩(wěn)定和連續(xù)。廢除預(yù)售制度必然會(huì)提高市場(chǎng)進(jìn)入的門(mén)檻，使得中小開(kāi)發(fā)商失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，甚至可能被市場(chǎng)淘汰。這將阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。預(yù)售制度并不是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)各種問(wèn)題的關(guān)鍵因素，而是與之配套的制度非常不完善。

商品房預(yù)售制度涉及多個(gè)方面。許二順（2022）指出，雖然取消預(yù)售制度可能會(huì)減少或避免工程項(xiàng)目爛尾的問(wèn)題，但這種做法是脫離實(shí)際的。這是因?yàn)樯唐贩款A(yù)售制度涉及房企融資渠道、地方政府土地財(cái)政以及房企開(kāi)發(fā)投資規(guī)模等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。當(dāng)前的商品房預(yù)售制度貫穿整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，形成了一種行業(yè)模式。因此，現(xiàn)實(shí)情況決定了目前的商品房預(yù)售制度不能完全退出歷史舞臺(tái)，而是需要進(jìn)行完善。完善商品房預(yù)售制度是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的頂層設(shè)計(jì)[5]。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，商品房預(yù)售制度已經(jīng)形成了巨大的慣性和利益捆綁，重回現(xiàn)房銷(xiāo)售制度將面臨巨大的困難。貿(mào)然取消商品房預(yù)售制度可能引發(fā)行業(yè)格局的劇烈調(diào)整和大量壞賬的爆發(fā)[6]。

由此可見(jiàn)，商品房預(yù)售管理辦法“保留論”的理由是，商品房預(yù)售管理辦法雖然存在一系列的問(wèn)題，但是商品房預(yù)售解決了開(kāi)發(fā)商的資金短缺問(wèn)題，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面發(fā)揮了巨大作用，還給地方政府帶來(lái)了巨額土地出讓收入。而且貿(mào)然取消商品房預(yù)售制會(huì)產(chǎn)生一系列新的問(wèn)題，因此需要對(duì)商品房預(yù)售制進(jìn)行完善而不是直接取消。

3施行商品房預(yù)售管理辦法引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

3.1商品房預(yù)售管理辦法引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的微觀視角

預(yù)售的商品房簡(jiǎn)稱(chēng)作“期房”，而期房交易與鋼鐵、煤炭或者農(nóng)產(chǎn)品的期貨交易的共同點(diǎn)都是“先買(mǎi)未來(lái)貨”，也就是說(shuō)期房應(yīng)該具有期貨的某些功能。在期貨主要功能中的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方的交易活動(dòng)來(lái)反映市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)商品價(jià)格的預(yù)期。馬永開(kāi)和趙敏（2013）認(rèn)為，期房和現(xiàn)房的價(jià)格存在長(zhǎng)期均衡和雙向價(jià)格引領(lǐng)關(guān)系。期房市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)房市場(chǎng)的影響大于反向影響，發(fā)揮主要房?jī)r(jià)發(fā)現(xiàn)作用 [7]。不過(guò)，期房與期貨的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能并不完全相同。一個(gè)重要的理由是，在2007年以來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)一路攀升的情況下，期間政府調(diào)控房?jī)r(jià)的努力并沒(méi)有取得理想的效果，許多普通購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的急劇上漲也始料不及。

期貨套期保值的功能在期房中有相似的功能，這是因?yàn)樽》烤哂斜Ｖ翟鲋档慕鹑趯傩?。雖然購(gòu)房者希望自己購(gòu)買(mǎi)的住房在長(zhǎng)期內(nèi)能夠保值增值，但是，支付了房?jī)r(jià)款的期房不等于得到了現(xiàn)房。在期房和現(xiàn)房之間不僅有等待的時(shí)間，而且存在著不少風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，以及建成的現(xiàn)房不能與購(gòu)房合同中約定一致的風(fēng)險(xiǎn)等，而在現(xiàn)實(shí)中這些風(fēng)險(xiǎn)的確大量存在。

例如，近年來(lái)，隨著多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流緊張，大量項(xiàng)目停工停建，全國(guó)多地出現(xiàn)“爛尾樓”。這種情況引發(fā)了業(yè)主的維權(quán)風(fēng)潮。面對(duì)無(wú)法入住的房屋和無(wú)法返還的貸款，他們通過(guò)斷供等手段來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年8月，河南、湖南、江西和廣西等15個(gè)省份超過(guò)50個(gè)樓盤(pán)發(fā)布了公開(kāi)聲明，向開(kāi)發(fā)商施壓。業(yè)主們表示，如果樓盤(pán)無(wú)法在一定期限內(nèi)復(fù)工，他們將選擇強(qiáng)制停還按揭貸款，風(fēng)險(xiǎn)與損失由各方共同承擔(dān)。在商品房預(yù)售制度下，如果出現(xiàn)爛尾樓，購(gòu)房者的購(gòu)房款將血本無(wú)歸，勢(shì)必會(huì)引發(fā)購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行的沖突，是社會(huì)不穩(wěn)定因素。

住房的保值增值功能，會(huì)異化為炒作預(yù)售的商品房。預(yù)售制與房地產(chǎn)投機(jī)是關(guān)聯(lián)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛假宣傳和高價(jià)銷(xiāo)售等手段，鼓勵(lì)投機(jī)者參與炒作，將現(xiàn)房?jī)r(jià)格抬高。典型的做法是提前購(gòu)買(mǎi)期房?jī)r(jià)格較低，而到了現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)加價(jià)銷(xiāo)售。這樣，投機(jī)者們沖著差價(jià)踴躍購(gòu)買(mǎi)，給市場(chǎng)造成了虛假需求。經(jīng)過(guò)這番炒作，等到現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)，房?jī)r(jià)比期房遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高。而這種結(jié)果更加印證了炒房可以獲利的預(yù)期，吸引更多的人加入炒房的行列。商品房預(yù)售引發(fā)的投機(jī)炒房行為可能會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，投機(jī)炒房客可能會(huì)棄房斷供，由此會(huì)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.2商品房預(yù)售管理辦法引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的宏觀視角

第一，商品房預(yù)售管理辦法引發(fā)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了部分資金來(lái)源，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。因此，商品房預(yù)售管理辦法被認(rèn)為是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、高負(fù)債的野蠻增長(zhǎng)的重要原因之一。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不好的時(shí)候，商品房預(yù)售管理辦法給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露無(wú)遺。

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日趨復(fù)雜以及疫情的影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了下行周期。為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2016年12月，中央提出了“房住不炒”的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始進(jìn)入全面收緊階段。隨著“三道紅線”政策等多重調(diào)控措施的實(shí)施，地方財(cái)政資金緊張和房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性緊張問(wèn)題暴露出來(lái)。其中，不少規(guī)模巨大的房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模債務(wù)違約，并持續(xù)向房地產(chǎn)市場(chǎng)、上下游企業(yè)和金融體系傳導(dǎo)，造成社會(huì)的恐慌。在此大環(huán)境下，嚴(yán)重挫傷了民眾購(gòu)房的積極性。于是更加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金困難，危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

第二，商品房預(yù)售管理辦法引發(fā)的財(cái)政金融的風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)方面，商品房預(yù)售管理辦法可能會(huì)帶來(lái)財(cái)政收入波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。土地出讓收入是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，商品房預(yù)售可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商快速回籠資金。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮階段，商品房預(yù)售可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商通過(guò)高價(jià)瘋狂購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，導(dǎo)致地方政府土地出讓收入迅速增加。后續(xù)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售還會(huì)給地方政府帶來(lái)土地增值稅、契稅、印花稅等一系列稅收收入。然而，這種土地財(cái)政是有風(fēng)險(xiǎn)的，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)下跌或者庫(kù)存過(guò)剩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地?cái)?shù)量和價(jià)格都會(huì)相應(yīng)下跌，政府可能面臨土地財(cái)政收入減少的風(fēng)險(xiǎn)。

在金融風(fēng)險(xiǎn)方面，商品房預(yù)售管理辦法帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)非常顯著。在各個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)最為明顯，帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)也格外突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展緊密相連，大量的金融資源被配置到房地產(chǎn)行業(yè)。郭樹(shù)清（2020）指出，目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占商業(yè)銀行業(yè)貸款的39%，此外，還有大量債券、股本和信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)[8]。房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)之間的緊密聯(lián)動(dòng)性使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在向金融市場(chǎng)傳導(dǎo)的很大可能性，從而對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定產(chǎn)生威脅，最終影響宏觀經(jīng)濟(jì)。

商品房預(yù)售這種高杠桿、高負(fù)債的增長(zhǎng)模式給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)帶來(lái)了巨大風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)陷入困境時(shí)，其風(fēng)險(xiǎn)會(huì)迅速擴(kuò)散到與其關(guān)聯(lián)的各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)硬⑽＜罢麄€(gè)金融系統(tǒng)，形成所謂的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出”。

4商品房預(yù)售管理辦法退出的理由

4.1促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展

如上文所述，商品房預(yù)售管理辦法可能會(huì)引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)。退出商品房預(yù)售管理辦法，可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠利用自有資金發(fā)展，不再野蠻增長(zhǎng)。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金杠桿率將得到有效控制，進(jìn)而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。取消商品房預(yù)售管理辦法，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，將極大地減少合同糾紛，杜絕商品房爛尾而無(wú)法交付的現(xiàn)象，增強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定。

商品房預(yù)售管理辦法是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特定階段的產(chǎn)物。早期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏資金，商品房預(yù)售成為權(quán)宜之計(jì)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已從大開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，社會(huì)大眾更加關(guān)注房屋的質(zhì)量而不是房屋的數(shù)量。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足。解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的關(guān)鍵，應(yīng)站在購(gòu)房者的角度看。取消商品房預(yù)售之后，購(gòu)房者不僅不用承擔(dān)商品樓盤(pán)項(xiàng)目爛尾重大風(fēng)險(xiǎn)，也不必承擔(dān)不必要的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，而且購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房有直觀的認(rèn)知和評(píng)估。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，退出商品房預(yù)售管理辦法將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金要求提高。這意味著市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻將提高，促使市場(chǎng)洗牌。那些資金實(shí)力較弱、依賴(lài)商業(yè)銀行貸款支撐的小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能被淘汰出局，或者將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，或者與其他有實(shí)力的企業(yè)合作開(kāi)發(fā)；留下的是實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，樓盤(pán)爛尾和違約交付等問(wèn)題將大大降低。商品房預(yù)售管理辦法將從整體上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

4.2將監(jiān)管商品房預(yù)售轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控

對(duì)商品房預(yù)售款的監(jiān)管是政府的重要職責(zé)。預(yù)售情況下，商品房預(yù)售款的流向較難追蹤，以至于在政府的嚴(yán)密監(jiān)管下，還是出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將預(yù)售款挪作他用，導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾的現(xiàn)象，監(jiān)管的效果較差。而且，監(jiān)管需要較高的成本，包括監(jiān)管機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)和管理成本；監(jiān)管機(jī)構(gòu)人員的薪酬和培訓(xùn)成本；監(jiān)管系統(tǒng)的建設(shè)和維護(hù)成本；監(jiān)管數(shù)據(jù)的收集、整理和分析成本等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)對(duì)監(jiān)管，也需要付出相應(yīng)的成本，比如預(yù)售款信息披露成本、預(yù)售款系統(tǒng)建設(shè)與維護(hù)成本、預(yù)售款風(fēng)險(xiǎn)防范成本等。采取現(xiàn)房銷(xiāo)售后，可以直接省掉政府對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管，監(jiān)管難度更小，也減少了監(jiān)管成本。

商品房預(yù)售管理辦法退出以后，政府將從監(jiān)管商品房預(yù)售轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控，可以從以下三個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

（1）加強(qiáng)土地出讓制度的管理：政府可以根據(jù)宏觀調(diào)控目標(biāo)，調(diào)整土地出讓的方式和條件，確保土地供應(yīng)與市場(chǎng)需求相匹配，避免市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷。這包括對(duì)土地出讓價(jià)格的調(diào)控、土地使用條件的設(shè)定等。

（2）完善房地產(chǎn)金融政策：取消預(yù)售管理辦法后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將面臨更大的壓力，政府可以通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)貸款政策、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道等措施，來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供應(yīng)。

（3）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)：政府可能會(huì)加大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，包括完善住房保障體系、優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等，從根本上穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

4.3商品房預(yù)售管理辦法退出時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟

長(zhǎng)期以來(lái)流行一種觀點(diǎn)，這種觀點(diǎn)認(rèn)為退出商品房預(yù)售管理辦法會(huì)使中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，進(jìn)而推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上升，這也是保留退出預(yù)售管理辦法的理論支撐之一。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況發(fā)生變化，退出預(yù)售管理辦法不會(huì)推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上升，退出預(yù)售管理辦法的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不會(huì)因?yàn)樯唐贩款A(yù)售獲得了融資的便利就降低房?jī)r(jià)。哪怕房地產(chǎn)的成本再低，只要存在自住性的剛性需求和投機(jī)需求，只要存在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總是會(huì)把房子高價(jià)銷(xiāo)售，盡可能攫取更高的利潤(rùn)，房?jī)r(jià)也不會(huì)因?yàn)樯唐贩款A(yù)售的存在而止步不前。實(shí)際上，在商品房預(yù)售情況下，購(gòu)房者提供了大量無(wú)息的預(yù)付資金，開(kāi)發(fā)商的資金回籠壓力較小，基本上是賣(mài)出20%的房子就能夠收回自有投資資金。因此，開(kāi)發(fā)商常常敢于“惜售”和“緩售”。相反，在退出預(yù)售管理辦法的情況下，開(kāi)發(fā)商將面臨更大的資金回籠壓力，必須采取靈活的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段，包括降價(jià)，以快速售出房產(chǎn)。這樣的市場(chǎng)環(huán)境將使房?jī)r(jià)更趨理性化、市場(chǎng)化。

其次，退出預(yù)售管理辦法可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)需求，使得房?jī)r(jià)不再受到投機(jī)者的操縱，降低泡沫成分，從而使得房?jī)r(jià)回歸理性。在有大量投機(jī)者存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，他們利用信息優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)和渠道優(yōu)勢(shì)等，炒作房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高。后面入場(chǎng)的剛需者，則不得不承受高房?jī)r(jià)。退出商品預(yù)售管理辦法，房?jī)r(jià)總會(huì)上漲的預(yù)期將不存在，投機(jī)者將會(huì)明顯退場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)回歸理性。

最后，還有某些人擔(dān)心退出預(yù)售管理辦法會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)房供應(yīng)不足，從而引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，但實(shí)際情況并非如此。在大部分城市，商品房空置率連年上升，商品房新房可售量充足。此外，還有大量的空置次新房和二手房可供選擇。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是如何快速去庫(kù)存和回收資金，而不是現(xiàn)房短缺。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，截至2022年年底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到53058萬(wàn)平方米，較2021年年底增長(zhǎng)了1.3%。更為引人注目的是，全國(guó)百城住宅庫(kù)存連續(xù)49個(gè)月呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這一現(xiàn)象表明各地在去庫(kù)存工作方面遇到了較大的阻力。這種趨勢(shì)背后，也凸顯出各房地產(chǎn)企業(yè)在去庫(kù)存方面陷入了窘境。

根據(jù)貝殼研究院于2022年發(fā)布的《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》，可以了解到中國(guó)主要城市的住房空置率水平。該報(bào)告對(duì)28個(gè)大中城市進(jìn)行了調(diào)研，結(jié)果顯示平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。

通常來(lái)說(shuō)，空置率介于5%～10%被認(rèn)為是合理的水平；空置率超過(guò)10%則意味著住房供給過(guò)剩，存在庫(kù)存積壓的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前中國(guó)主要城市的住房空置率超過(guò)了合理水平，這表明存在著住房供給過(guò)剩的問(wèn)題，而不是供給短缺的問(wèn)題。

事實(shí)上，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行區(qū)間甚至寒冬，成交量萎縮，房?jī)r(jià)已失去上漲的勢(shì)能。社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)已從高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何存活下去。因此，無(wú)須擔(dān)心退出商品房預(yù)售管理辦法帶來(lái)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

5商品房預(yù)售管理辦法的退出路徑

5.1設(shè)定過(guò)渡期

退出商品房預(yù)售管理辦法，需要考慮到市場(chǎng)現(xiàn)狀、對(duì)市場(chǎng)的沖擊力和大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的承受力，給房地產(chǎn)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商一個(gè)調(diào)整期。每個(gè)省可以制定一個(gè)退出預(yù)售管理辦法的時(shí)間表，在徹底退出預(yù)售管理辦法前保留一個(gè)過(guò)渡期，過(guò)渡期為3～5年。在過(guò)渡期內(nèi)，政府出讓土地時(shí)，事先表明出讓的土塊以后用于期房銷(xiāo)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售，并且不得變更。在過(guò)渡期內(nèi)，同時(shí)存在期房銷(xiāo)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售兩種銷(xiāo)售方式，給予市場(chǎng)一定時(shí)間來(lái)消化退出預(yù)售管理辦法的影響。通過(guò)逐步調(diào)整，可以減少市場(chǎng)沖擊和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

退出商品房預(yù)售管理辦法可以采取先試點(diǎn)再推廣的模式。在部分條件較為成熟的城市試點(diǎn)退出預(yù)售管理辦法，待條件成熟后再在全國(guó)全面推廣退出預(yù)售管理辦法。事實(shí)上，2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”，這可以認(rèn)為是政府對(duì)商品房預(yù)售管理辦法的修正。山東、安徽、四川和河南等省份積極響應(yīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的建議，并開(kāi)始推行現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

5.2完善商品房銷(xiāo)售的法律制度

修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，完善商品房銷(xiāo)售的配套法律制度，從法律層面退出預(yù)售管理辦法，明確商品房現(xiàn)銷(xiāo)方式。修訂后的法律應(yīng)該明確規(guī)定商品房銷(xiāo)售的相關(guān)規(guī)定，包括銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售流程、銷(xiāo)售合同等。這樣可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供更明確的操作指導(dǎo)，減少法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，防止違法違規(guī)行為的發(fā)生，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

5.3完善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

退出商品房預(yù)售管理辦法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，減少了資金來(lái)源，意味著需要尋找新的融資渠道。在過(guò)渡期內(nèi)，政府可以適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資條件和融資額度的限制，指導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)實(shí)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)先提供貸款；過(guò)渡期之后再逐步降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行貸款的過(guò)度依賴(lài)。

在過(guò)渡期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善自身的資本運(yùn)作能力，并創(chuàng)新金融產(chǎn)品，以滿(mǎn)足自身發(fā)展的需求。房地產(chǎn)企業(yè)可以與信托公司合作成立房地產(chǎn)信托基金，吸引更多的投資者參與其中。優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)發(fā)行債券或上市融資的方式來(lái)獲取資金。這些新的融資渠道將為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的選擇，降低對(duì)商業(yè)銀行貸款的依賴(lài)。

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［基金項(xiàng)目］2022年度廣東白云學(xué)院校級(jí)科研項(xiàng)目“房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大背景下取消商品房預(yù)售制度的可行性研究”（項(xiàng)目編號(hào)：2022BYKY45）。

［作者簡(jiǎn)介］毛政才（1982—），男，湖南武岡人，廣東白云學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)院，講師，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；

吳金蓉（1979—），女，湖北宜昌人，廣東白云學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)院，副教授，研究方向：經(jīng)濟(jì)法；

王克濤（1976—），男，遼寧大連人，廣東白云學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)院，講師，研究方向：國(guó)際貿(mào)易。