房子，無(wú)論是對(duì)國(guó)家，還是對(duì)個(gè)人，都意義重大。它是經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的重要支柱，也是普通人安身立命的港灣。每一次的樓市波動(dòng)，都牽動(dòng)了無(wú)數(shù)人的心。

如今，中國(guó)的樓市是什么樣的？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售9.7億平方米，同比下降了12.9%。但好在降幅已經(jīng)開(kāi)始縮窄，較2024年1—11月收窄了1.4個(gè)百分點(diǎn)。

在已經(jīng)告別的2024年，各類(lèi)救市政策力挽狂瀾，去年9月的中央政治局會(huì)議，首次提及房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)，傳遞了明確的政策信號(hào)。去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次明確提出，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。

預(yù)期與信心，極大影響著樓市的熱度。房地產(chǎn)新政密集出臺(tái)，效果立竿見(jiàn)影。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，2024年10—11月，全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比、環(huán)比雙雙增長(zhǎng)，結(jié)束了連續(xù)15個(gè)月的下降。

其中，一線(xiàn)城市的龍頭和豪宅帶動(dòng)作用正在不斷加強(qiáng)。比如上海，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年，30個(gè)重點(diǎn)城市3000萬(wàn)以上一手高端住宅成交4356套，同比增長(zhǎng)64%，其中有60.4%都來(lái)自上海；去年，1億元以上豪宅成交78套，同比增長(zhǎng)141%。

隨著2025年的到來(lái)，全國(guó)多地樓市延續(xù)去年四季度以來(lái)止跌回穩(wěn)的向好態(tài)勢(shì)，1月樓市成交迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。

機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，一線(xiàn)城市帶動(dòng)作用明顯，成交量和市場(chǎng)情緒均保持高位。比如，深圳的2025年1月頭22天的新房成交量，同比增長(zhǎng)了170%。

不僅是一線(xiàn)城市在發(fā)力，那些縣城的房產(chǎn)中介也開(kāi)始寄希望于春節(jié)，借助這一年一度的返鄉(xiāng)潮，將房子出售給返鄉(xiāng)的人們。根據(jù)“時(shí)代財(cái)經(jīng)”報(bào)道，在春節(jié)期間，湖北全省以及欽州、綿陽(yáng)、岳陽(yáng)、定州等城市開(kāi)啟了針對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)的購(gòu)房活動(dòng)。認(rèn)購(gòu)就報(bào)銷(xiāo)返鄉(xiāng)路費(fèi)、簽約就贈(zèng)3萬(wàn)元黃金……可以說(shuō)，賣(mài)房的誠(chéng)意給到了滿(mǎn)分。

房企也逐步“回血”。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為2350.3億元，同比下降16.5%，相比2024年超過(guò)30%的降幅有明顯縮窄；而百?gòu)?qiáng)房企的拿地金額達(dá)到1210.7億元，同比增長(zhǎng)41.4%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。

地產(chǎn)的黃金時(shí)代過(guò)去了嗎？未來(lái)樓市走勢(shì)如何？普通人在2025年還能買(mǎi)房嗎？針對(duì)人們關(guān)心的種種樓市問(wèn)題，南風(fēng)窗采訪(fǎng)了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛，以及《人地之間》作者、香港中文大學(xué)（深圳）人文社科學(xué)院教授陶然。

房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

南風(fēng)窗：怎么評(píng)價(jià)過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？

倪鵬飛：2024年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)調(diào)整中出現(xiàn)了一些積極變化。在上半年樓市下行加重的情況下，政府及時(shí)出臺(tái)一攬子重要的宏觀(guān)政策和房地產(chǎn)的支持政策，支撐了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)向好，從而明顯地減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，一定程度上減輕了房地產(chǎn)市場(chǎng)的弱預(yù)期。

陶然：過(guò)去一年，政府前前后后出臺(tái)了許多政策，如降低房貸利率、降低首付，以及收購(gòu)存量未售商品房來(lái)作為保障性住房，一些地方政府還開(kāi)始回購(gòu)開(kāi)發(fā)商已購(gòu)買(mǎi)、但還沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地。其中一些政策，我認(rèn)為，非常有必要，每次政策出臺(tái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售都會(huì)出現(xiàn)回暖，特別是去年10月的一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心的提升作用較大。

南風(fēng)窗：預(yù)計(jì)今年樓市行情如何？

倪鵬飛：2025年，房地產(chǎn)的走勢(shì)主要取決于政策力度和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。只有政策有效落地，推動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，居民就業(yè)和收入預(yù)期向好，房地產(chǎn)預(yù)期才能真正改變，居民住房的有效預(yù)期和潛在需求才能充分釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能加快供需平衡。

陶然：今年樓市走勢(shì)如何，主要與經(jīng)濟(jì)、就業(yè)以及老百姓對(duì)未來(lái)收入的信心有關(guān)，再加上還需出臺(tái)更有力的政策。

總的來(lái)說(shuō)，2025年，一二線(xiàn)城市的樓市能否快速回穩(wěn)，取決于我們能否采取更有力的措施；但人口流出的三四線(xiàn)城市，尤其是中西部地區(qū)，或者內(nèi)陸地市，由于蓋了太多房子，短期內(nèi)恐怕出清不了。

南風(fēng)窗：在你看來(lái)，2025年，一二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市等不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展？

倪鵬飛：基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度分化和全國(guó)經(jīng)濟(jì)格局的新變化，我認(rèn)為目前房地產(chǎn)呈現(xiàn)出“大收斂、小分化”的格局。

“大收斂”指的是一二線(xiàn)與三四線(xiàn)城市之間的差距在逐步縮窄。“小分化”指的是城市內(nèi)部因區(qū)位差異呈現(xiàn)出分化，其中具備通達(dá)性、宜居性、稀缺性、優(yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品分布的區(qū)位，持續(xù)保持較好前景，其他區(qū)位則相對(duì)遜色。

另外，基于部分群體的高質(zhì)量需求，優(yōu)質(zhì)房市場(chǎng)將會(huì)是另一番較好行情。

政策的變化

南風(fēng)窗：預(yù)計(jì)未來(lái)一年樓市政策會(huì)有什么調(diào)整？哪些方面還有政策放松的空間？

倪鵬飛：關(guān)于2025年房地產(chǎn)的政策目標(biāo)和重點(diǎn)舉措，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議作出了部署。據(jù)我理解，工作主線(xiàn)應(yīng)該是加快去庫(kù)存，以轉(zhuǎn)變短期的供求關(guān)系。

首先，減少市場(chǎng)供給、控制增量。主要通過(guò)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房，以房定地，以地定錢(qián)。控制土地、資金和住房供給。

其次，優(yōu)化存量結(jié)構(gòu)，通過(guò)商品房轉(zhuǎn)保障房、城中村改造、舊房更新等方式，盤(pán)活存量資源。同時(shí)提高房屋質(zhì)量，加大舊房改造和“好房子”建設(shè)。

再次，增加需求。加大貨幣化改造城中村力度，消除住房交易的各種限制，降低稅費(fèi)和房貸利率，取消住房分級(jí)和高檔房購(gòu)買(mǎi)限制，釋放高端需求。

最后，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，尤其是加快提高住房保障比例、現(xiàn)房銷(xiāo)售制度、房地產(chǎn)REITs等融資模式。政府將順應(yīng)市場(chǎng)要求，與市場(chǎng)攜手，順勢(shì)加快相關(guān)政策和制度調(diào)整。

陶然：目前，除了廣州以外，幾個(gè)直轄市還沒(méi)有完全放開(kāi)限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策，這方面要加快全面放開(kāi)。

同時(shí)，許多現(xiàn)有政策仍需具體分析，在出臺(tái)時(shí)需要注重政策的顆粒度，不能一刀切。比如，三四線(xiàn)城市有嚴(yán)重的供應(yīng)過(guò)剩，那保交樓是否會(huì)造成資源浪費(fèi)？

還有一些地方政府，借錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商未售商品房當(dāng)作保障性住房，但保障性住房的租金收益并不高，收益甚至不如貸款利率，因此對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)是虧本的。借來(lái)的錢(qián)未來(lái)要如何還，也是一個(gè)問(wèn)題。

我認(rèn)為穩(wěn)定樓市的一個(gè)最重要的措施，是效仿上一輪貨幣化棚改的方法，不過(guò)這次必須集中在人口流入地的、現(xiàn)有住房供應(yīng)沒(méi)有嚴(yán)重過(guò)剩、未來(lái)住房需求仍有潛力的超大特大城市，推動(dòng)城中村和老舊小區(qū)的貨幣化更新。

具體來(lái)說(shuō)，國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行乃至一些商業(yè)銀行貸款給地方政府，地方政府把錢(qián)發(fā)給核心區(qū)位的老舊小區(qū)和城中村的業(yè)主，讓他們?nèi)ベ?gòu)買(mǎi)本地其他地方的商品房。未來(lái)五年，政府再慢慢整理和出讓這些核心地段的土地，地方政府就可以有錢(qián)還給銀行。這樣就有效消化了當(dāng)?shù)氐奈词凵唐反媪糠浚€(wěn)定了房?jī)r(jià)。

目前，政府也提出了貨幣化改造的政策，不過(guò)信號(hào)或需要進(jìn)一步明確。一開(kāi)始說(shuō)，今年推動(dòng)100萬(wàn)套貨幣化棚改，后面說(shuō)，要逐步擴(kuò)大到300多個(gè)地級(jí)市。首先，100萬(wàn)套的數(shù)目可能太小，也絕不能擴(kuò)充到300多個(gè)地級(jí)市，很多三四線(xiàn)城市的存量商品房太大，加上上一輪棚改已經(jīng)改了不少，在很多三四線(xiàn)城市大規(guī)模推動(dòng)沒(méi)有前景，也會(huì)分散中央政府的有限資源。

其次，對(duì)于超過(guò)2億的農(nóng)民工和每年1000萬(wàn)左右的大學(xué)畢業(yè)生群體來(lái)說(shuō)，即便個(gè)別人口流入城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了40%，他們可能也買(mǎi)不起房。而與此同時(shí)，我們很多人口流入的城市里面有大量低效或閑置的集體和國(guó)有工業(yè)用地，還有一些閑置的國(guó)有劃撥土地。如果政策允許改變土地規(guī)劃用途，在不用繳納出讓金或提供出讓金優(yōu)惠的前提下，由現(xiàn)在土地持有者自建或合作建設(shè)市場(chǎng)化定價(jià)的租賃用房，就可以解決大批農(nóng)民工與大學(xué)生在大城市的體面可支付的租賃住房的問(wèn)題。

最后，中國(guó)城鄉(xiāng)接合部還有大量閑置、低效的工業(yè)用地，農(nóng)民手里還有大量空閑的宅基地。而我們的城市里有不少中高收入群體，他們可能在城市里有一兩套房子，但沒(méi)有別墅或者低密度的住宅。如果我們把這些閑置土地的一部分復(fù)墾為耕地，一部分轉(zhuǎn)移到城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)地上，再轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地，允許中高收入的人去買(mǎi)地+自建住房—要知道，這些物業(yè)都需要管理與服務(wù)—這個(gè)做法不僅能增加農(nóng)村耕地面積，還能為中低收入者創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，還可以讓政府獲得土地出讓收入。

大規(guī)模漲價(jià)難再現(xiàn)

南風(fēng)窗：2025年，適合普通人買(mǎi)房嗎？買(mǎi)房需要注意什么？

倪鵬飛：當(dāng)前，普通家庭要根據(jù)急需程度、預(yù)算及收入預(yù)期，作出相對(duì)謹(jǐn)慎的選擇。

普通居民的居住消費(fèi)，還是要根據(jù)實(shí)際需求來(lái)確定。在預(yù)算允許的情況下，可以提前或推遲一年半載再購(gòu)買(mǎi)。

但不宜過(guò)度延長(zhǎng)決策周期，比如馬上要結(jié)婚，不買(mǎi)房不行；馬上要生小孩，不改善不行。這種情況還是以住為主，不必特別介懷個(gè)別價(jià)格波動(dòng)。長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)雖有起伏，但終將會(huì)回歸合理區(qū)間。

同時(shí)，房地產(chǎn)信息不對(duì)稱(chēng)情況較為嚴(yán)重，所以要花時(shí)間研究、收集各方面信息。這樣，無(wú)論在價(jià)格還是在質(zhì)量上，才能盡量物有所值。

陶然：如果為了成家買(mǎi)房，或者出于改善性需求買(mǎi)房，等到一二線(xiàn)城市樓市穩(wěn)定后，可以考慮；如果是為了投資，則需要謹(jǐn)慎，目前大部分三四線(xiàn)城市的房子不太具備投資價(jià)值，一二線(xiàn)城市即便通過(guò)有力政策穩(wěn)住了房?jī)r(jià)，但大規(guī)模供應(yīng)本身會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上升有影響，未來(lái)房?jī)r(jià)大規(guī)模上漲難再現(xiàn)。