沈　瑜

一直想寫一篇有關(guān)經(jīng)濟適用房的文章，總是擔(dān)心言辭失之偏頗，因為與許多同行交流中，發(fā)現(xiàn)很少有雙手贊成的，認為這是對商品房市場的一種沖擊，不利于房市的繁榮，聽著聽著也覺得經(jīng)濟適用房是市場經(jīng)濟體制下的“另類”；而有時接觸到經(jīng)濟適用房的開發(fā)及管理部門，耳喧日染之中又覺得似乎反而應(yīng)加大經(jīng)濟房的開發(fā)力度。為此，作了充分的調(diào)研，也利用若干個夜晚查閱了大量文獻資料，感覺對這一事物有了一個大致的認識。

經(jīng)濟適用房建設(shè)是建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的新住房供應(yīng)體系的一個重要組成部分。我國房改的重要內(nèi)容之一，是要把舊的以低工資制為基礎(chǔ)的住房實物福利分配供應(yīng)制度改變成為住房商品化分配供應(yīng)制度，這在我國是一項帶有根本性質(zhì)的改革，牽涉到方方面面，因而任務(wù)繁重而艱巨，這么一個艱巨任務(wù)的完成不可能一蹴而就，必須采取一些過渡措施，這正如我們在建立市場經(jīng)濟體制中其他事物一樣，有個“漸進”過程。

經(jīng)濟適用房政策體現(xiàn)了我國在社會分配上執(zhí)行的“效率優(yōu)先、兼顧公平”原則。我們開展的市場經(jīng)濟是社會主義市場經(jīng)濟，其中重要的特征體現(xiàn)在社會分配上就是“兼顧公平”。1998年7月國務(wù)院《關(guān)于深化住房制度改革加快住宅建設(shè)的通知》中，決定在我國實行住房分類供應(yīng)體系，即對高中收入者提供商品房，對中低收入者提供經(jīng)濟適用房，對低收入者提供政府廉租房?！白尵诱哂衅湮荨薄?“人人享有適當(dāng)住房”，這正是防止貧富懸殊過大、窮人流落街頭、無家可歸、引發(fā)更大社會問題的有效方法。

住房是一種商品，但又不同于一般的商品，它具有很強的社會性和政策性。住房政策是我國政府相關(guān)政策的重要組成部分，而經(jīng)濟適用房政策是政府住房供應(yīng)政策的重要組成部分。解決中低收入家庭的住房問題，是各國政府及地區(qū)的職責(zé)。20世紀西方國家政府就陸續(xù)積極介入住房問題，重點對中低收入居民實施必要的社會保障，幫助他們解決好住房問題。

政府介入住房建設(shè)的另一好處是可以帶動國民經(jīng)濟發(fā)展。經(jīng)濟適用房是中低收入家庭購買的住房，如果一個國家的房市只有高收入者在支撐，其繁榮與發(fā)展是不可能實現(xiàn)的，只有讓占社會大多數(shù)的中低收入者這一房市主力積極介入，才會帶動房地產(chǎn)二級市場的“聯(lián)動”，并剌激與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的興旺，帶動整個國民經(jīng)濟的快速增長。經(jīng)濟適用房還可以帶動城市危房改造，降低危改成本。

經(jīng)濟適用房政策在相當(dāng)長的時期內(nèi)必須堅持，不能動搖。但經(jīng)濟適用房在全國各地也出現(xiàn)了種種問題，甚至有城市還想取消經(jīng)濟適用房，針對這個問題，經(jīng)濟適用房需要的是規(guī)范，而不是“取消”，筆者認為可在以下方面有所改進：

1、 戶型應(yīng)適當(dāng)

經(jīng)濟適用房之所以含有“經(jīng)濟適用”概念，而且其銷售對象又是廣大中低收入家庭，其平均戶型只能在80-90m2左右。而目前有些地方仍然模擬商品房的平均戶型，為了迎合所謂“一步到位”的市場需求，將平均戶型做到120-150m2，這顯然違背了制定經(jīng)濟適用房政策的初衷。

2、 開發(fā)規(guī)模要適當(dāng)

經(jīng)濟適用房建設(shè)應(yīng)合理規(guī)劃，嚴格控制總量。相關(guān)管理部門如城建、房改、財政、計委、房管、規(guī)劃等部門應(yīng)根據(jù)商品房需求和中低收入家庭的支付能力、商品房銷售價等，合理規(guī)劃經(jīng)濟適用房與商品房的開發(fā)比例，做到有計劃、有組織地開發(fā)經(jīng)濟適用房。否則，一方面會導(dǎo)致政府供應(yīng)的經(jīng)濟適用房不能滿足中低收入家庭的購買需求；另一方面由于經(jīng)濟適用房過度的開發(fā)，也會影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的開發(fā)，打擊房地產(chǎn)商的市場熱情，損害房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境，不利于經(jīng)濟的健康發(fā)展。

3、 地段要相對遠

經(jīng)濟適用房的地理位置不能絕對偏僻，但也不能離城市中心區(qū)域太近，尤其是在有商品房供應(yīng)或有地塊向市場推出的周邊地區(qū)。解決這一問題的辦法是將經(jīng)濟適用房的地理位置規(guī)劃得相對遠些，同時將公共交通體系延伸，如北京、上海用輕軌、地鐵等公共交通來方便經(jīng)濟適用房住宅區(qū)居民的出行。

4、 小區(qū)環(huán)境比較好，不能是最好

經(jīng)濟適用房是“形象工程”，但不能做成“精品工程”。建經(jīng)濟適用房主要是為了解決城市中低收入居民的住房困難，而不是修建高檔住宅區(qū)或“豪宅”。經(jīng)濟適用房往往享受了政府的各種優(yōu)惠政策：撥出大筆專項貸款資金、用地由出讓改為劃撥、減半收取各類規(guī)費等，如果過高標(biāo)準(zhǔn)地制定小區(qū)綠化率、容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)，將會造成土地資源使用效率不高的問題，同時將使地產(chǎn)開發(fā)商的贏利生存空間過小，不利于房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展。

5、 審批手續(xù)要嚴格化

“腰纏萬貫”的業(yè)主也購買經(jīng)濟適用房，從而使得經(jīng)濟適用房“變質(zhì)走形”，這在全國各地屢見不鮮。所以，一定要嚴格經(jīng)濟適用房的審批手續(xù)。筆者認為，各地除了制定中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)、對購房者的資格證明嚴格核對認定外，還應(yīng)對房源分布、套數(shù)、面積、價格、購買對象實行公示制度，體現(xiàn)出“民心工程”的“公開、公平、公正”原則。

6、 規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為

凡是經(jīng)濟適用房的業(yè)主要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，必須向相關(guān)部門交納一筆“特殊”費用后才可以辦理其他手續(xù)。這樣就可以限制“有錢人”炒賣經(jīng)濟適用房，防止權(quán)錢交易，杜絕腐敗滋生，讓真正需要住房的市民實現(xiàn)安居夢想。

經(jīng)濟適用房不是一個“權(quán)宜之計”，它是建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的新住房供應(yīng)體系的一個重要組成部分，也是當(dāng)前培育住房市場的一項重要政策。經(jīng)濟適用房供應(yīng)體制上有疏漏，可以依靠規(guī)范和完善各項配套政策去解決，這樣才能做到房地產(chǎn)市場真正的持續(xù)、穩(wěn)定的繁榮和發(fā)展。