胡志鑫

一、物業(yè)公司交接糾紛產(chǎn)生原因分析

被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)公司、原物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)之間就物業(yè)管理交接事項(xiàng)發(fā)生糾紛的案件時(shí)有報(bào)道，究其原因，主要有如下幾個(gè)方面：

1、法制不健全。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，物業(yè)管理業(yè)務(wù)隨之蓬勃興起，而在這一方面的立法卻相對(duì)滯后，原有的民事法律規(guī)范中很難找到與此有關(guān)的法律規(guī)定，這就造成該行業(yè)內(nèi)很多糾紛到底怎么處理無(wú)法找到法律依據(jù)。物業(yè)管理公司和業(yè)主的權(quán)責(zé)利益不清楚，極易造成侵權(quán)和其他糾紛的發(fā)生。

2、物業(yè)管理公司沒(méi)有擺正自己的位置引發(fā)糾紛。在現(xiàn)實(shí)生活中，有的物業(yè)管理公司把自己當(dāng)作小區(qū)的主人。比較典型的有北京金華園小區(qū)物業(yè)管理公司，它宣稱除了業(yè)主的住房，其余的包括小區(qū)內(nèi)的馬路都是自家的。為了管理好自家各種設(shè)施，2003年2月15日元宵佳節(jié)當(dāng)天，小區(qū)的保安肆意地毆打了一位業(yè)主，緊接著，16～18日這些保衛(wèi)者們又出手教訓(xùn)了據(jù)說(shuō)是“不聽(tīng)話”的業(yè)主。這樣的物業(yè)公司極易引起小區(qū)內(nèi)業(yè)主的公憤，業(yè)主大會(huì)便會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司往往以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。

3、在物業(yè)管理公司的確立上沒(méi)有按照市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制辦事，導(dǎo)致業(yè)主不滿意。我國(guó)有關(guān)由業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)區(qū)域進(jìn)行管理的制度還不完善，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，業(yè)主只能被動(dòng)接受，很多物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)不到位，也不主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，雙方缺乏良性互動(dòng)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確賦予業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選聘、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后，很多小區(qū)的業(yè)主大會(huì)積極行使這一權(quán)利，以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司。當(dāng)前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類(lèi)。

4、原物業(yè)公司不甘退出產(chǎn)生糾紛。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進(jìn)行交接，因而產(chǎn)生糾紛。

二、物業(yè)公司交接糾紛解決途徑

物業(yè)管理交接紛紛，不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序，也必將對(duì)物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負(fù)面效應(yīng)，并在一定程度上阻礙著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。所以，尋求合法途徑，及時(shí)、有效、經(jīng)濟(jì)地解決物業(yè)交接紛紛，無(wú)論對(duì)業(yè)主還是對(duì)物業(yè)公司都是極為有利的。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于物業(yè)管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進(jìn)行解決：

1、當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)（可能還包括新聘的物業(yè)管理公司）雙方在自愿、平等、互諒、互讓的基礎(chǔ)上就物業(yè)管理交接有關(guān)事項(xiàng)如拖欠物管費(fèi)的支付、物管公司代收代繳水電費(fèi)的結(jié)算、物管公司對(duì)小區(qū)公共建設(shè)額外投入的回收等進(jìn)行協(xié)商，以解決雙方之間的爭(zhēng)議。由于這種協(xié)商解決的方式體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭(zhēng)議，最大程度的避免雙方的經(jīng)濟(jì)損失，維護(hù)雙方的社會(huì)聲譽(yù)，避免給小區(qū)全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都是最有利的，一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛，雙方應(yīng)盡量通過(guò)協(xié)商的方式妥善解決。

2、由物業(yè)管理協(xié)會(huì)、居委會(huì)或者其他第三方調(diào)解解決。調(diào)解制度是指經(jīng)過(guò)第三者的排解疏導(dǎo)，說(shuō)服教育，促使發(fā)生糾紛的雙方當(dāng)事人依法自愿達(dá)成協(xié)議，解決糾紛的一種有效方法。隨著物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織建設(shè)的不斷完善，其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強(qiáng)，物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人可以在自愿的基礎(chǔ)上請(qǐng)求物業(yè)管理協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解，雙方在物業(yè)管理協(xié)會(huì)代表的主持下解決各項(xiàng)爭(zhēng)議并形成書(shū)面協(xié)議。此外，發(fā)生糾紛后，當(dāng)事人也可以請(qǐng)求居委會(huì)或者其他中立第三方進(jìn)行調(diào)解。

3、申請(qǐng)有關(guān)政府主管部門(mén)處理。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條第二款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”，同時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款?！币虼?，發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后，如果雙方無(wú)法通過(guò)協(xié)商或調(diào)解達(dá)成一致意見(jiàn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)，由其進(jìn)行立案查處。如果在交接過(guò)程中發(fā)生治安甚至刑事案件的，還應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)告，由公安機(jī)關(guān)對(duì)其中的治安或刑事案件依法進(jìn)行處理。

4、提交仲裁委員會(huì)裁決。如果當(dāng)事人雙方在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定發(fā)生爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)仲裁解決，或者在發(fā)生糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的，任何一方當(dāng)事人都可以將爭(zhēng)議事項(xiàng)提交約定的仲裁委員會(huì)，由仲裁委員會(huì)做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會(huì)處于嚴(yán)格的中立地位，其作出的裁決具有很強(qiáng)的社會(huì)公信力，并且仲裁是當(dāng)事人自愿作出的選擇，有利于消除當(dāng)事人之間的矛盾。但是我國(guó)實(shí)行“或裁或?qū)彙钡脑瓌t，當(dāng)事人一旦選擇通過(guò)仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當(dāng)事人都應(yīng)作充分考慮。

5、向人民法院提起訴訟。在司法實(shí)踐中，為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，各地基本上確認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位。如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)》“關(guān)于訴訟主體”中規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；(2)業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)的；(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。各業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)類(lèi)似規(guī)定，當(dāng)無(wú)法通過(guò)上述四種方式解決爭(zhēng)議時(shí)，可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司，由法院依法作出公正判決。當(dāng)然，物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會(huì)。