吳　禔

[摘 要]作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價(jià)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融 現(xiàn)狀和問題 未來發(fā)展趨勢

一、目前我國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀和問題

（一）過分依賴于銀行信貸為主的融資工具。在房地產(chǎn)信貸政策實(shí)施的過程，股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具也取得了一定發(fā)展，但在短時(shí)期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局。股權(quán)融資有所增加，但所占比例較?。粋谫Y持續(xù)萎縮；房地產(chǎn)投資基金長期處于探索階段。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，其他融資方式增幅較快，在銀行信貸被收緊之后，沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi),盡管商業(yè)銀行信貸在房地產(chǎn)融資中的份額可能會有所下降,但仍將是房地產(chǎn)融資的主要工具，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè)。

（二）房地產(chǎn)金融體系尚不健全完整。從目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)場來看，其組織結(jié)構(gòu)體系明顯不完善，僅有非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，缺少專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。這些不正?，F(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多問題。監(jiān)管當(dāng)局在強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，卻忽略了構(gòu)建一個(gè)適合國情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產(chǎn)金融市場體系。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)較大。當(dāng)前我國房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有：部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱存在市場風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。開發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道?；鶎鱼y行發(fā)放房地產(chǎn)貸款也存在著操作風(fēng)險(xiǎn)，土地開發(fā)貸款又有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)金融市場發(fā)展緩慢。房地產(chǎn)金融市場比較突出的特點(diǎn)，有緊密聯(lián)系的房地產(chǎn)融資的一級市場和二級市場，我們在國內(nèi)更為熟悉的是股權(quán)融資和債券融資這樣的一級市場，但是對于整個(gè)資金的來源還有金融機(jī)構(gòu)的投資者來說，是有很多的限制的。目前我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展十分緩慢，二級市場尚不健全，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因種種原因尚不能上市直接吸納資金，仍舊依靠硬漢提供巨額開發(fā)建設(shè)資金，致使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)加大。住房抵押貸款二級市場還未健全，銀行的長期住房抵押貸款違法通過二級市場出售，“短存長貸”的矛盾無法化解，一旦金融市場發(fā)生變化，銀行因資產(chǎn)流動(dòng)性差而一時(shí)難以做出相應(yīng)的調(diào)整，也阻礙了資金在資本市場和住房金融領(lǐng)域的流動(dòng)，不利于信貸規(guī)模的擴(kuò)大和風(fēng)險(xiǎn)的降低。

（五）房地產(chǎn)金融缺乏完善的配套法規(guī)以及從業(yè)人員素質(zhì)不高。目前我國房地產(chǎn)金融缺乏完善的配套法規(guī)，一些個(gè)人購房者信用觀念淡化，導(dǎo)致違約、違規(guī)、逃債、賴賬、詐騙等失信的行為屢見不鮮。加上我國本來就缺乏個(gè)人信用記錄體系，硬漢很難掌握借款人的真實(shí)收入和財(cái)富情況，使房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)突出，嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范、安全運(yùn)行。房地產(chǎn)金融完善配套法規(guī)以及從業(yè)人員素質(zhì)提高的問題，將直接制約著未來我國房地產(chǎn)金融與國際同業(yè)接軌以及房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)金融未來發(fā)展的對策和建議

根據(jù)前文的分析研究，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)以下重大的發(fā)展趨勢：

（一）房地產(chǎn)金融的融資工具將呈現(xiàn)多元化。以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時(shí)，我們會看到融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。

（二）逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系，建立我國房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身的實(shí)踐，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，如可考慮在人行下設(shè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（類似住房公積金管理中心），負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔(dān)保，負(fù)責(zé)住房公積金的總體管理，待條件成熟時(shí)，開放房地產(chǎn)金融二級市場。就金融機(jī)構(gòu)體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外，還要大力專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機(jī)構(gòu)和住房融資擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

（三）合理規(guī)避房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。一是從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)要提高認(rèn)識，高度重視房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及其危險(xiǎn)性，增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的意識。二是要按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者攫取貸款。三是加強(qiáng)貸款管理，對發(fā)放貸款實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。五是銀行要進(jìn)行一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。

（四）加速發(fā)展房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)金融市場并不等于房地產(chǎn)信貸市場。房地產(chǎn)金融市場是由房地產(chǎn)信貸市場、房地產(chǎn)抵押市場、房地產(chǎn)證券市場、房地產(chǎn)信托投資市場、房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場等共同構(gòu)成，上述專業(yè)市場大體由三類金融機(jī)構(gòu)組成：一是專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)；二是非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)；三是向住房房地產(chǎn)融資提供保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)。加速發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資及發(fā)展住房抵押貸款二級市場。

（五）提高國內(nèi)房地產(chǎn)金融從業(yè)人員素質(zhì)，完善相關(guān)配套法規(guī)。簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場主體的復(fù)雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計(jì)算機(jī)，具備房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)投資、財(cái)務(wù)分析、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理、國際金融等方面的知識。因而，各級金融機(jī)構(gòu)都要高度重視房地產(chǎn)金融人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓(xùn)班，選送出國學(xué)習(xí)，鼓勵(lì)職工業(yè)余進(jìn)修等方式，培養(yǎng)高水平人才。

三、結(jié)束語

綜上所述，中國政府一直致力于多層次的、多方位的房地產(chǎn)金融市場體系建設(shè)，我國的房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品正在被不斷的完善。2007年金融市場將全面開放，未來房地產(chǎn)市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。隨著資本市場的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，中國的房地產(chǎn)融資市場必將步入快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段 。

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