周丹若

為應(yīng)對金融危機(jī)，“加大對廉租住房建設(shè)支持力度”成了國家擴(kuò)大內(nèi)需之“十項(xiàng)措施”中的內(nèi)容。廉租房，的確受中國低收入家庭的歡迎，但由于受機(jī)制、房源的限制，能享受廉租房的老百姓目前并不多。

陜西21萬戶需要廉租房

記者從陜西省建設(shè)廳了解到，2009年陜西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃達(dá)597.08萬平方米、72499套。目前，陜西省低收入住房困難家庭有21.8萬戶，其中11.9萬戶低保家庭、2.6萬戶最低收入家庭、7.3萬戶為低收入家庭。五年內(nèi)，他們分別將在2008年、2010年、2012年以前都能予以保障。

并且，2009年至2011年，陜西省109168家住房困難的低保戶將住上廉租房，而整個廉租房建設(shè)將規(guī)劃保障278904家住房困難的低保戶，這其中包括實(shí)物配租109168戶、租賃補(bǔ)貼169736戶。

陜西如此大規(guī)模的廉租房建設(shè)計劃，旨在切實(shí)改善各市最低收入人群的住房問題，也正體現(xiàn)了國家的惠民政策。

對于廉租房的使用，陜西目前主要有兩種形式，一種是實(shí)物配租，即政府將房屋建好提供給住房困難的低保戶，收取低廉的租金，這種形式的對象，原則上為人均住房建筑面積低于4平方米以下的住房特困戶，和孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭，提供廉租房面積約為30～50平米。

另一種則是租金補(bǔ)貼，此類大多是住房有困難的低保戶在外租房，政府支付一定數(shù)量的補(bǔ)貼金，以沖減其房屋租金。按照有關(guān)規(guī)定，陜西省人均住房面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)上限確定為建筑面積14平方米。

而陜西省主要采取“租金補(bǔ)貼”，實(shí)物配租和租金核減為輔的方式。鑒于各地危舊房屋改造進(jìn)程加快，市場提供的小戶型、低價位租賃房源嚴(yán)重不足，以及現(xiàn)有保障對象的居住狀況，全省實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼的具體比例為：實(shí)物配租占廉租住房保障家庭總數(shù)的30%，租金補(bǔ)貼和租金核減占70%。

對于如何申請？省政府有嚴(yán)格要求，各地應(yīng)按照本地廉租住房管理辦法等文件，對廉租住房申請人在規(guī)定的時限內(nèi)，進(jìn)行審核、公示，對符合保障條件的家庭建立名單清冊，每半年向省、市備案一次；各市縣對審核符合條件的保障對象，及時確定保障方式；實(shí)行租金核減的家庭做到即時核減，實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼的家庭按“優(yōu)先保障特困家庭”的原則，實(shí)行輪候制；制定詳細(xì)的包括保障對象名單的輪候時間表，讓困難家庭了解自己的保障時間、保障方式及保障標(biāo)準(zhǔn)。

三大問題制約廉租房

以陜西省實(shí)施廉租房建設(shè)之如此快速進(jìn)度為例看來，似乎國家新一輪的調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的號角又一次吹響，2009年似乎應(yīng)該是廉租房大力發(fā)展的年頭，2009，成了廉租房建設(shè)的拐點(diǎn)？

實(shí)際上，我國早在1998年就認(rèn)識到了廉租房的重要性。1998年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定：“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租用由政府或單位提供的廉租住房?！钡恢币詠?，廉租房建設(shè)卻步履艱難。

陜西省房地產(chǎn)研究會會長、長安大學(xué)城市研究所所長王圣學(xué)認(rèn)為，目前，廉租房建設(shè)仍有三大問題：一是建立廉租房的資金來源渠道不穩(wěn)定，資金嚴(yán)重缺乏，政府財政預(yù)算安排的資金嚴(yán)重不足；二是一些城市對于廉租房制度建設(shè)重視嚴(yán)重不夠，廉租房制度覆蓋面小，尤其是中西部地區(qū)；三是廉租房制度不完善，監(jiān)管、審批等程序均存在漏洞，符合條件的家庭不能及時得到住房保障。

對于第三點(diǎn)的問題現(xiàn)象，西安市就出現(xiàn)過廉租房空置6年的事情。早在2001年，西安市就建成了一批廉租房，建筑總面積1.4萬多平方米，共有6幢264套住房。然而建成后，除1號樓住有50余戶危房拆遷戶外，其余住房竟然空置了近6年時間，原因竟是有關(guān)部門不知道該分給誰。而對廉租房小區(qū)的管理和維護(hù)，1年就要花掉十幾萬元。

一邊是房子被空置落滿灰塵，一邊卻是無房戶對廉租房望眼欲穿。對此，王圣學(xué)教授分析說，廉租房與房價呈反比關(guān)系，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%～4%。如果切實(shí)實(shí)施廉租房制度，那么居高的房價就會下跌，有政府“第二財政”之稱的土地出讓金也會降低，房地產(chǎn)拉動GDP增長的力度就會受到影響，最終波及官員的政績。如此，一些地方政府只好打小算盤，讓建好的廉租房成為“空中樓閣”。

按照廉租房政策的意義，政府實(shí)際上就是廉租房的“房東”，政府如何當(dāng)好“房東”？如果廉租房完全由市場來解決租房問題，那存在的問題就多多了。

王教授介紹，“租售并舉的住房供應(yīng)體系”是世界上絕大部分國家的主導(dǎo)政策，我國的政策主導(dǎo)思想也是如此。一個健全的住房保障體系是讓能買房的買房，能租房的租房。比如，韓國在加大住宅供應(yīng)量、抑制投機(jī)性需求的同時，實(shí)施了國民廉租房建設(shè)計劃，政府投資在10年內(nèi)建成100萬套廉租房，并采取有效手段確保租賃雙方信息對稱，這些舉措使韓國房價和房租雙雙下降。

遺憾的是，最近幾年，我國由于房價飛漲，房租也跟著上漲，尤其是大城市，房租與房價一起上漲的速度，超出了許多人的承受能力。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是，許多人不僅買不起房，也同樣租不起房。所以，目前的當(dāng)務(wù)之急是，政府嚴(yán)厲調(diào)控房價，同時，加大廉租房供應(yīng)量。如此，公眾才能有更多的選擇余地，無論是買房還是租房，他們的選擇都將是理性的。

廉租房配套政策要落實(shí)

怎樣才能大規(guī)模地建設(shè)廉租房？怎樣才能確保低收入群體能夠擁有廉租房呢？

身為陜西省工商聯(lián)副會長的李挺毅建議，政府應(yīng)加大對廉租房的建設(shè)力度而不是經(jīng)濟(jì)適用房，并通過相關(guān)稅收優(yōu)惠政策在建房和消費(fèi)兩方面進(jìn)行鼓勵。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房并沒有滿足老百姓真正的購房需求，只會擾亂經(jīng)濟(jì)秩序……因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房大部分都被“關(guān)系戶”拿走了，被一些部門當(dāng)做謀取不正當(dāng)利益的工具。

所以，他說：“政府應(yīng)鼓勵開發(fā)商加大對廉租房的建設(shè)，同時配合相應(yīng)的稅收政策，包括土地獲得成本及消費(fèi)者購買時，都應(yīng)體現(xiàn)相應(yīng)的政策支持。”

陜西省政協(xié)委員張華俊建議，政府應(yīng)采取土地流轉(zhuǎn)方式降低廉租房地價。他說，發(fā)展城市廉租房產(chǎn)業(yè)難是難，但地方政府和社會相關(guān)行業(yè)不能知難而退，更不能背過臉去。政府要鼓勵發(fā)展廉租房產(chǎn)業(yè)，首先得忍痛從自己身上割下一塊肉來。廉租房重在“廉”字上，首先是地價要廉。最佳的處理方法就是采取土地流轉(zhuǎn)方式，把此類地價大幅度降下來。

他還說：“廉租房可以滿足中國低收入人群的消費(fèi)需求，應(yīng)當(dāng)在人群密集的地段開發(fā)，土地的成本應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)，這樣才能建造出中低收入者承受得起的廉租房。”他堅信2009年政府一定會出臺更多更好的切合實(shí)際的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

陜西省決策咨詢委員會委員、省建設(shè)廳原助理巡視員張全笙認(rèn)為，我國的廉租房建設(shè)不太好的原因是制度本身就不健全，國家沒有廉租房法人制度，有好多政策也不明確，下面都在那里摸著石頭過河，有些地方也不知道怎么搞。

至于廉租房資金問題，他說，完全由政府解決廉租房的融資問題可能有一些問題，完全由市場來籌集廉租房的資金也有一些問題，最好還是市場和政府相結(jié)合。他還建議，政府應(yīng)建立廉租房租賃管理機(jī)構(gòu)和廉租房監(jiān)督委員會相分離的制度，強(qiáng)化對廉租房租賃者的資格認(rèn)定，確保廉租房真正為低收入群體服務(wù)。

王圣學(xué)教授認(rèn)為，從我國廉租房建設(shè)資金來源看，目前的資金來源渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈等。而國外的經(jīng)驗(yàn)卻是多元化的，其中包括政府的資金注入、市場融資、建立基金或債券。所以，盡管政策是進(jìn)一步要求將土地出讓金凈收益中的部分資金用于廉租房建設(shè)，但這仍比較單一。必須調(diào)動一切可以利用的資金，才能為廉租房的發(fā)展帶來更大的活力。

看來，廉租房建設(shè)勢在必行。為應(yīng)對金融危機(jī)，國家出臺加大廉租房建設(shè)的措施，是非常及時到位的。但機(jī)制上的不完善、房源上的匱乏，以后，政府將要做的工作還很多。

據(jù)了解，2008年11月底，陜西省政府出臺的《進(jìn)一步加快解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》要求，2007年底前設(shè)區(qū)市對符合住房困難規(guī)定條件、申請廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭做到應(yīng)保盡保，2008年在所有縣城實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，2009年起，陜西省廉租住房保障面，由符合保障條件的低保家庭將擴(kuò)大到符合保障條件的最低收入家庭。

在房源供給上，各區(qū)市將通過新建、改建、配建和收購等方式，加大房源籌集力度?？蓮囊欢ㄒ?guī)模的經(jīng)濟(jì)適用住房及普通商品房項(xiàng)目中，提出一定面積比例配建廉租住房，由政府收購向廉租家庭配租；也可把新建項(xiàng)目劃出一定比例，建設(shè)廉租住房作為該項(xiàng)目招標(biāo)的條件。

陜西新一輪的這些廉租房配套建設(shè)政策，能盡快落到實(shí)處嗎？正像一些社會學(xué)家的觀點(diǎn)，希望中央構(gòu)建嚴(yán)厲的懲戒措施，對地方政府執(zhí)行廉租房政策的效果進(jìn)行評估和獎懲，以使廉租房政策真正落到實(shí)處，讓更多老百姓盡快受惠于廉租房。