宋緒男　李　樂

摘要:目前,我國正在快速地步入老齡化社會(huì)。養(yǎng)老的危機(jī)對(duì)政府、社會(huì)的養(yǎng)老責(zé)任形成了挑戰(zhàn)。而單純地依靠現(xiàn)有的社會(huì)保障制度和家庭養(yǎng)老模式,短期內(nèi)很已難滿足現(xiàn)實(shí)中養(yǎng)老壓力的需求。在這種條件下,“以房養(yǎng)老”作為自我養(yǎng)老的一種方式,對(duì)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是一種良好的補(bǔ)充,在提高老年人的經(jīng)濟(jì)收入和生活質(zhì)量的同時(shí),還可以緩解我國的養(yǎng)老壓力。因此,對(duì)“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行深入的分析,并探討制度運(yùn)行中政府的作用,有著深遠(yuǎn)的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。人口老齡化的到來,使養(yǎng)老的壓力逐漸加大,客觀上進(jìn)一步要求開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老的思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。起源于荷蘭的“以房養(yǎng)老”模式,現(xiàn)已在世界上20多個(gè)國家相繼推出,成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

Abstract: At present, China marches into aging society rapidly, the crisis on the government pension challenges social responsibility of caring for the old-age. It is very difficult to meet the demand for old-age pressure in reality in a short period just simply relying on existing social security system and the family system. In such conditions, as a way of self-caring for the old, “cares for the old-age byhousing” is a good supplement to the traditional model.It can also ease the pressure on China's pension,while raising incomes and quality of life of the old age. Therefore, It has far-reaching theoretical and practical significance to anaylysethe pattern of “cares for the old-age by housing” and explorethe function of the government in system operation.

關(guān)鍵詞: “以房養(yǎng)老”;住房反向抵押貸款;政府

Key words: “Cares for the old-age by housing”;housing reverse mortgage loan;government

中圖分類號(hào):F840·67 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1006-4311(2009)10-0166-03

1“以房養(yǎng)老”的涵義

(1) “以房養(yǎng)老”的概念。

“以房養(yǎng)老”,也可稱為倒按揭或是住房反向抵押貸款,是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)根據(jù)對(duì)借款人的年齡、預(yù)期壽命、所抵押房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后,將其房屋的價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去,按年金或其他形式支付給借款人,一直延續(xù)到借款人去世的一種新型養(yǎng)老方式。

這種方式使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款,在獲得現(xiàn)金的同時(shí)也繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)。當(dāng)借款人去世后,相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)也就同時(shí)獲得房屋的產(chǎn)權(quán),對(duì)其進(jìn)行銷售、出租或者拍賣,收入所得用來償還貸款本息。由于此類操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做,也類同于金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房,所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。(歐豐霞:《淺析“以房養(yǎng)老”模式》[J];《江?？v橫》2008(1):30-31。)借款人通過這種方式在老年時(shí)獲得相應(yīng)的養(yǎng)老金收入,來滿足自己老年后的生活需求,是養(yǎng)老方式的新型拓展。

(2)“以房養(yǎng)老”的三種模式。

第一種是老年人把自己的房產(chǎn)交給由政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行,然后老年人的養(yǎng)老費(fèi)用就相應(yīng)的由公益機(jī)構(gòu)或者是銀行來提供,老年人病故后,剩余的部分交給其繼承人;

第二種是“以房換養(yǎng)”,如有些老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu),然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù),待其過世后房產(chǎn)交由該福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行處置;

第三種方式叫“以房自助養(yǎng)老”,是指老年人把自己的房產(chǎn)提前變賣給某一個(gè)公益機(jī)構(gòu),待一次性接收公益機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金支付后再從公益機(jī)構(gòu)把房子租回來居住,形成自己付租金住在自己家里,同時(shí)享受養(yǎng)老金的一種“自助”現(xiàn)象。(竇玉沛:《民政部.人民網(wǎng)-市場報(bào)》[N];《.2007年11月07日。)

2“以房養(yǎng)老”模式在中國的運(yùn)行

在國外,反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)最為成功的模式,最具代表性的就是美國。隨著模式進(jìn)一步的發(fā)展,加拿大、法國等西方發(fā)達(dá)國家及日本、新加坡等已建立起比較成熟的“以房養(yǎng)老”制度。在中國,“以房養(yǎng)老”屬于新興事物,理論界對(duì)其可行性存在支持和反對(duì)兩種不同的觀點(diǎn):

(1)支持的觀點(diǎn),認(rèn)為“以房養(yǎng)老”在中國有實(shí)施的必要性和現(xiàn)實(shí)意義。

①在養(yǎng)兒防老、儲(chǔ)金養(yǎng)老的基礎(chǔ)上,增加以房養(yǎng)老這種模式,有利于減輕國家在社會(huì)養(yǎng)老方面的壓力。

我國現(xiàn)有的養(yǎng)老制度遠(yuǎn)不能滿足更多社會(huì)成員對(duì)養(yǎng)老保障的需求,而傳統(tǒng)的觀念又使得大多數(shù)社會(huì)成員耗盡畢生積蓄購買自己的住房,間接導(dǎo)致了家庭養(yǎng)老儲(chǔ)備金的減少。在此形勢(shì)下,住房反向抵押貸款為老年人解決養(yǎng)老問題開辟了一條新道路,老年人借助住房反向抵押貸款,在不需要賣掉房子的同時(shí)獲取額外收人來改善晚年生活,從而大大緩解了國家養(yǎng)老保障的壓力,進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)福利制度的完善和發(fā)展,對(duì)保障社會(huì)穩(wěn)定及和諧發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。

②為家庭自身可支配資源的優(yōu)化配置提供了新思路。

現(xiàn)階段我國普通城市居民大部分的支出都在購買房產(chǎn)、供養(yǎng)子女和日常的消費(fèi)上,當(dāng)居民步入收入明顯降低,而健康保健、醫(yī)療等花費(fèi)逐漸增多的老年階段時(shí),維持較高生活水平的難度開始加大。住房反向抵押貸款為老年人開拓了一個(gè)新的資金來源,在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時(shí)能夠發(fā)揮住宅的消費(fèi)價(jià)值功能,享有房子增值帶來的收益,使老年人在經(jīng)濟(jì)上更加獨(dú)立,能夠追求更高的生活品質(zhì)。

③減輕子女供養(yǎng)老人的經(jīng)濟(jì)壓力,將兩代人的過度依賴改進(jìn)為相對(duì)自立,有利于組建適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的新型代際關(guān)系。

推行住房反向抵押貸款可以在很大程度上減輕子女贍養(yǎng)老人的資金壓力,有助于在全社會(huì)倡導(dǎo)一種自立自強(qiáng)、平等競爭的社會(huì)風(fēng)氣,鼓勵(lì)資產(chǎn)在代際間進(jìn)行合理的分配和消費(fèi),鼓勵(lì)年輕人自食其力,降低對(duì)父輩的依賴,也鼓勵(lì)老年人自助保障,最大程度的減少子女供養(yǎng)的負(fù)擔(dān)。

④有利于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)向多元化方向發(fā)展。

住房反向抵押貸款不僅給銀行、保險(xiǎn)公司等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)帶來新的業(yè)務(wù),而且還能加快商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營,在業(yè)務(wù)、收入多元化的同時(shí),還將促使金融機(jī)構(gòu)將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密地結(jié)合在一起,求得多贏效應(yīng)。

(2)反對(duì)的觀點(diǎn),即認(rèn)為現(xiàn)行中國實(shí)行“住房養(yǎng)老”存在相當(dāng)大的阻礙因素。

①實(shí)施主體的選擇難以界定。

經(jīng)營主體的選擇對(duì)住房反向抵押貸款的推行帶來了阻礙。目前我國有經(jīng)營可能的主體主要有銀行、保險(xiǎn)公司和社會(huì)保障機(jī)構(gòu),采取哪一主體方式有待討論。作為具備享受住房反向抵押貸款權(quán)利門檻,年齡的界定需要結(jié)合我國人口結(jié)構(gòu)及壽命長短進(jìn)行精算,而我國人口數(shù)量多,各地區(qū)老齡化水平差別大的現(xiàn)實(shí)給精算工作帶來種種困難。貸款條件的設(shè)立更是舉步維艱,如何在鼓勵(lì)老年人“以房養(yǎng)老”和維持信貸機(jī)構(gòu)乃至整個(gè)金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定之間合理取舍,也是當(dāng)前各方面輿論爭論的重點(diǎn)。

②法律法規(guī)不健全。

“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門。如何保證這些行業(yè)和部門公平、公正地經(jīng)營和管理,對(duì)于當(dāng)前法制不健全的事實(shí)現(xiàn)象是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。在現(xiàn)階段我國還未出臺(tái)任何相關(guān)規(guī)定的情況下實(shí)行此種模式,糾紛就面臨著無法可依、無規(guī)可循的問題。從金融機(jī)構(gòu)方面看存在著風(fēng)險(xiǎn)控制問題,如對(duì)銀行來說,普通的住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)是與時(shí)間成反比,而反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)卻是隨著時(shí)間的推移不斷加大,導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)控制的難度較大。從保險(xiǎn)方面看,反向抵押貸款是一個(gè)跨銀行、保險(xiǎn)的金融理財(cái)類產(chǎn)品,對(duì)保險(xiǎn)公司的精算要求非常高,具體操作難度使得多數(shù)保險(xiǎn)公司望而卻步。另外,金融機(jī)構(gòu)在得到房子后如何處置、抵押房屋的管理與維護(hù)以及收回房屋后的整理與銷售等,也是無法回避的現(xiàn)實(shí)問題。

③傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念產(chǎn)生羈絆。

我國傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”的觀念和遵“孝道”被人們普遍認(rèn)可,使老年人大都傾向于依靠兒女養(yǎng)老,而不愿意把房產(chǎn)作抵押。而且隨著時(shí)代的進(jìn)步,老年人也越發(fā)注重親情的精神慰藉,父母養(yǎng)老責(zé)任的轉(zhuǎn)移也會(huì)導(dǎo)致兒女背上“不孝”的罪名而受到輿論的指責(zé)。此外,在傳統(tǒng)觀念中,老年人也大都有為兒女謀福和遺贈(zèng)的考慮,繼而致使老年人的房產(chǎn)更愿意留給后代而不輕易做抵押處理。

④房地產(chǎn)行業(yè)不成熟。

在城市化進(jìn)程不斷加快的過程中,住房剛性需求的不斷增加,以及大量投機(jī)者的存在,給當(dāng)前房價(jià)的評(píng)估以及未來的升值空間評(píng)估帶來很大困難。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的不規(guī)范,整體素質(zhì)的偏低,以及時(shí)常存在的惡性競爭,使得評(píng)估結(jié)果屢有爭議。在這種環(huán)境中,如何保障老人在“以房養(yǎng)老”期間能夠得到公平的待遇,且享受得到房產(chǎn)升值帶來的收益,也是一個(gè)很大的問題。此外,我國目前部分城市居民還面臨著難以擁有屬于自己的住房的問題,這也大大影響了“以房養(yǎng)老”的操作人群。(李冀:廣東省民政廳信息網(wǎng),.2007年11月07日。)

⑤社會(huì)信用體系不完善。

在申請(qǐng)反向抵押貸款時(shí),借款人對(duì)自己的身體狀況、既往病史等相關(guān)信息在陳述上卻存在瞞報(bào)的現(xiàn)象,從而形成道德風(fēng)險(xiǎn)。貸款機(jī)構(gòu)要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力來掌握確切的信息,這就增加了貸款機(jī)構(gòu)的成本。而缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu),也使貸款機(jī)構(gòu)難以監(jiān)督借款人是否對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)。這些道德風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避,有待于誠實(shí)守信的社會(huì)信用體系的進(jìn)一步發(fā)展。而我國目前不健全的信用體系,無疑增加了開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的成本和難度。

3在“以房養(yǎng)老”中的政府責(zé)任和作用

事實(shí)上,“以房養(yǎng)老”作為一種創(chuàng)新的養(yǎng)老方式在我國還是擁有廣闊的發(fā)展空間的。要使“以房養(yǎng)老”發(fā)揮應(yīng)有的作用來緩解國民養(yǎng)老壓力,政府有著不可推卸的責(zé)任和義務(wù);適當(dāng)?shù)闹贫日{(diào)整,可發(fā)揮巨大的作用。具體應(yīng)做好以下方面工作:

(1)相關(guān)法律制度的規(guī)范。

法律是監(jiān)督與保障金融產(chǎn)品的主要手段。住房反向抵押貸款作為一種新興金融產(chǎn)品,在我國僅是在很少一些地區(qū)開展,并未推廣與普及。而且我國當(dāng)前也沒有一套與其相配合的法律法規(guī)體系。我國住房的產(chǎn)權(quán)為70年,而要實(shí)施“以房養(yǎng)老”就要對(duì)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行相關(guān)的優(yōu)化改革,房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的改變,對(duì)繼承制度傳統(tǒng)則是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn),在這一基礎(chǔ)上新模式的推行也需要相關(guān)配套的改革。此外,新的運(yùn)行模式運(yùn)行在租賃合同制度方面也會(huì)有所涉及,因此,進(jìn)行相關(guān)制度的改革和法律體系的配套保障,都是政府面臨和必須要解決好的問題。

(2)加強(qiáng)監(jiān)管力度,確保信息的反饋。

老人一般缺乏足夠的金融知識(shí),無法對(duì)反向抵押貸款做出全面、準(zhǔn)確的理解,容易在信息不完全的情況下被誤導(dǎo),同時(shí)自身也難免表現(xiàn)出帶有道德風(fēng)險(xiǎn)的“逆向選擇”。政府必須加強(qiáng)對(duì)市場主體,包括貸款提供機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,明確貸款人必須披露的信息,包括利率、費(fèi)用等;對(duì)中介機(jī)構(gòu)通過基礎(chǔ)認(rèn)證和監(jiān)控,確保其服務(wù)質(zhì)量;加強(qiáng)各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行力度,對(duì)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行有效監(jiān)控并確保信息的及時(shí)反饋,及時(shí)受理消費(fèi)者的投訴并給予快速反應(yīng)等。(賴曉永:《對(duì)我國發(fā)展反抵押貸款業(yè)務(wù)的思考》[J];《金融與經(jīng)濟(jì)》2004(10):36-37。)

(3)相關(guān)政策的支持以及經(jīng)濟(jì)手段的刺激。

政府應(yīng)當(dāng)為反向抵押貸款服務(wù)項(xiàng)目提供政策優(yōu)惠,包括對(duì)老年人參加以房養(yǎng)老獲取的現(xiàn)金予以稅收豁免,對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司的反向抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)收入給予稅收優(yōu)惠等。對(duì)老年人所獲得的貸款金在理財(cái)方面給予必要的政策指導(dǎo)和稅收優(yōu)惠,同時(shí)實(shí)施必要的經(jīng)濟(jì)手段激勵(lì)優(yōu)化市場,調(diào)動(dòng)該養(yǎng)老模式的各參與主體發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。

(4)采取必要手段控制風(fēng)險(xiǎn)。

“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)行因?yàn)槠溲永m(xù)時(shí)間長、變動(dòng)因素多、動(dòng)用資金巨大等原因而存在眾多的風(fēng)險(xiǎn),如支付風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)、信用道德風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等等。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革的深化,未來社會(huì)的不確定性也在迅速變大,各種風(fēng)險(xiǎn)亦隨之加大。因此,通過各種內(nèi)在和外在的制度調(diào)整以及設(shè)計(jì)必要的風(fēng)險(xiǎn)投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)是不可回避的問題。

(5)加強(qiáng)思想宣傳,引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變。

在傳統(tǒng)觀念未接受這種新的養(yǎng)老模式的時(shí)候,政府應(yīng)該適時(shí)的加強(qiáng)宣傳,打破傳統(tǒng)觀念的桎梏,使廣大民眾認(rèn)識(shí)到這一制度的可行性和現(xiàn)實(shí)價(jià)值性。同時(shí),在尋宣傳過程中也應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)傳統(tǒng)養(yǎng)老中家庭的作用,在不破壞傳統(tǒng)文化的前提下,將該制度發(fā)展為化解老齡風(fēng)險(xiǎn)和改善養(yǎng)老水平的有益補(bǔ)充。

(6)引導(dǎo)非政府部門的相關(guān)主體發(fā)揮積極性。

由于在模式設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮借款人的預(yù)期壽命,保險(xiǎn)公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上顯示出了很大的優(yōu)勢(shì),應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)并以實(shí)際制度支持保險(xiǎn)公司,尤其是壽險(xiǎn)公司開辦此業(yè)務(wù)。同時(shí)由于該模式涉及貸款的發(fā)放、借款人資格的審核、抵押房屋的評(píng)估、維護(hù)與銷售,政府也應(yīng)該適當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)保險(xiǎn)公司與銀行、房地產(chǎn)部門之間的充分合作來實(shí)現(xiàn)能使這項(xiàng)新的金融產(chǎn)品的健康穩(wěn)步發(fā)展。

4小結(jié)

“以房養(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老模式在我國還沒有被普遍接受,自身在運(yùn)行過程中也存在一系列的問題,隨著政府制度設(shè)計(jì)的健全,法律制度的完善以及國民信用度的提高,其發(fā)展?fàn)顩r我們拭目以待。

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