劉 武

[摘 要]物業(yè)管理行業(yè)特征客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)通過管理規(guī)模的擴(kuò)大來實(shí)現(xiàn)整體效益的提升。物管企業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)的關(guān)鍵在于在努力爭(zhēng)取市場(chǎng)份額的同時(shí),重視市場(chǎng)的專業(yè)細(xì)分。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí),物管企業(yè)也應(yīng)控制風(fēng)險(xiǎn)及加強(qiáng)人力資本的培育。

[關(guān)鍵詞]規(guī)模經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理 專業(yè)化

一

物業(yè)管理是一個(gè)名副其實(shí)的微利行業(yè),其效益的主要來源即管理費(fèi)的收入標(biāo)準(zhǔn)受到政府的嚴(yán)格控制,物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和調(diào)整一般都要經(jīng)過物價(jià)主管部門的批準(zhǔn),按行業(yè)管理辦法又只能提取10%的酬金,而業(yè)主出于自己的利益,總是希望價(jià)格越低越好,質(zhì)量越高越好,服務(wù)周到無比最好,至于經(jīng)營(yíng)單位的利潤(rùn)他們不關(guān)心。因此,物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間非常有限,這種行業(yè)特征客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)通過管理規(guī)模的擴(kuò)大來實(shí)現(xiàn)整體效益的提升。當(dāng)管理規(guī)模較大時(shí),一方面固定成本得到大面積攤派,資產(chǎn)和人力資源可以得到共享,企業(yè)所提供的單位服務(wù)的平均成本就會(huì)降低;另一方面,較大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模還可以提高專業(yè)化分工的程度和勞動(dòng)生產(chǎn)率。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)低水平重復(fù)導(dǎo)致的資源浪費(fèi)現(xiàn)象也必將隨著市場(chǎng)化的進(jìn)程而逐漸改變。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)是企業(yè)的效益之本。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,中小企業(yè)只有努力作大,才能在市場(chǎng)中立穩(wěn)腳跟,得到持續(xù)發(fā)展。

傳統(tǒng)意義上的規(guī)?；?jīng)營(yíng),都是通過擴(kuò)大市場(chǎng)占有率來實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)水平,這是一種低成本擴(kuò)張的做法,是企業(yè)經(jīng)濟(jì)的騰飛之路。但是我們也看到,現(xiàn)階段的物業(yè)管理市場(chǎng),雖然活躍但還談不上規(guī)范成熟。一方面,物業(yè)管理市場(chǎng)容量相對(duì)較小,房地產(chǎn)開發(fā)商出于各種考慮,大多不愿意從市場(chǎng)上招聘其它的物業(yè)管理公司,市場(chǎng)開放程度顯然還有待進(jìn)一步提高。另一方面,業(yè)主消費(fèi)觀念的滯后,激烈競(jìng)爭(zhēng)引致的各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、法律法規(guī)的不健全等各種因素都在一定程度上制約關(guān)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)要開拓市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模,往往需要付出很高的交易成本。

其實(shí),在努力爭(zhēng)取市場(chǎng)份額的同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)還可以根據(jù)市場(chǎng)需求的差異性,重視市場(chǎng)的專業(yè)細(xì)分,從而發(fā)掘和確定不同的物業(yè)管理子市場(chǎng),并通過提供各種不同的個(gè)性服務(wù)來最大限度地滿足市場(chǎng)的潛在需求,盡可能地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率,這也是一條實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的有效途徑。物業(yè)管理企業(yè)可以從自己的條件和經(jīng)營(yíng)能力出發(fā),正確選定目標(biāo)市場(chǎng),進(jìn)一步明確企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向,在細(xì)分市場(chǎng)中發(fā)揮自身的最大優(yōu)勢(shì),逐步形成自己的競(jìng)爭(zhēng)能力,采用這種專業(yè)細(xì)分的策略有時(shí)甚至比通過激烈的競(jìng)爭(zhēng)來爭(zhēng)奪市場(chǎng)來得要高明得多,這就是“小即是美”的道理,也是一種創(chuàng)新的藝術(shù)。

二

有效地提升物業(yè)管理的規(guī)模,應(yīng)做好以下幾點(diǎn)。

(一)拓展物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)領(lǐng)域。

空調(diào)、電梯維護(hù)、機(jī)電工程、園林、給排水等都是物業(yè)管理的傳統(tǒng)項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)可以依靠自身的技術(shù)實(shí)力和專業(yè)化運(yùn)作方式,促進(jìn)這些傳統(tǒng)項(xiàng)目從簡(jiǎn)單維護(hù)向改進(jìn)維護(hù)轉(zhuǎn)型,由勞動(dòng)密集向知識(shí)密集轉(zhuǎn)型,在努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模后,可以以靈活的方式和可靠的信譽(yù)來開展專業(yè)經(jīng)營(yíng),直接參與社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)。所以,在立足傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上深入拓展專業(yè)經(jīng)營(yíng),也能為企業(yè)事業(yè)顯著的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)與城市管理相結(jié)合。

社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理是從城市新建住宅小區(qū)開始起步并逐步推廣發(fā)展起來的,并且日益擴(kuò)展到各種非住宅物業(yè)的管理領(lǐng)域,如政府物業(yè)、營(yíng)房,特殊物業(yè)如美術(shù)館、展覽館、博物館和會(huì)展中心等,盡管這些物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、管理費(fèi)用來源、管理要求都與住宅區(qū)不盡相同,但無疑是物業(yè)管理拓展市場(chǎng)的新領(lǐng)域,同時(shí)也是一條物業(yè)管理行業(yè)發(fā)揮更大作用和影響的新路。

(三)與新興行業(yè)的結(jié)合。

It時(shí)代,網(wǎng)絡(luò)正在發(fā)揮著越來越重要的影響,物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),應(yīng)充分利用信息產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì),緊跟網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)發(fā)展的潮流,積極參與,推動(dòng)社區(qū)和全社會(huì)的信息化進(jìn)程。如“寬頻網(wǎng)”、“數(shù)碼城”,物業(yè)管理企業(yè)都能夠發(fā)揮積極的作用,通過與信息產(chǎn)業(yè)的結(jié)合,努力拓寬企業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域,完善物業(yè)管理的服務(wù)手段,從而為自身的發(fā)展創(chuàng)造更多的商機(jī)。

三

當(dāng)然講規(guī)模時(shí),要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

(一)規(guī)模化與風(fēng)險(xiǎn)性并存

規(guī)模出效益,達(dá)不到一定規(guī)模的企業(yè)將難以獲得高效能經(jīng)濟(jì),但是規(guī)模也并非越大越好,企業(yè)的大規(guī)模與規(guī)模經(jīng)濟(jì)并不相等。企業(yè)規(guī)模過大,擴(kuò)張過速,導(dǎo)致管理鏈條過長(zhǎng)和管理體系的加大,將會(huì)在一定程度上造成管理效率的降低和總部的控制乏力,造成企業(yè)組織成本的上升,出現(xiàn)信息障礙和激勵(lì)障礙,帶來一系列的弊病,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)同時(shí)顯現(xiàn)。

利潤(rùn)的最大化的是每個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo),物業(yè)管理企業(yè)更無法回避這一現(xiàn)實(shí)。擴(kuò)大規(guī)模只是為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)的一種手段,規(guī)模的擴(kuò)張應(yīng)始終服務(wù)于這個(gè)目的,反之,則會(huì)為物業(yè)管理企業(yè)形象帶來損害,為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大帶來隱患。

(二)避免風(fēng)險(xiǎn)的若干注意點(diǎn):

因地制宜,充分了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、政策、文化。

物業(yè)管理要真正實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng),就不能僅限于一城一地的得失,而應(yīng)勇敢地進(jìn)軍廣闊的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)甚至國(guó)際市場(chǎng)。但是各地市場(chǎng)都會(huì)有各自的情況和特征,有經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律制度方面的差異也會(huì)有人文、社會(huì)心理、思維習(xí)慣等方面的區(qū)別,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)善于處理并充分利用當(dāng)?shù)氐母鞣N社會(huì)資源,堅(jiān)持“先謀勢(shì),后謀利”的原則,以“雙贏”的理念去處理好三個(gè)關(guān)系:即物業(yè)發(fā)展商和物管企業(yè)的關(guān)系,政府部門和企業(yè)的關(guān)系,物管企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系。

四

在市場(chǎng)拓展的同時(shí),物管企業(yè)還要努力實(shí)現(xiàn)人才的本土化,將先進(jìn)的管理方法傳輸給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營(yíng)管理人才,將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)文化灌輸他們,最大限度地發(fā)揮好管理單位的輻射作用,為進(jìn)一步的市場(chǎng)拓展打好基礎(chǔ)。

(一)注重管理骨干綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。

中層管理骨干在物管企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)中起著重要作用,是物業(yè)市場(chǎng)拓展成功與否的關(guān)鍵所在。物管企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持“學(xué)習(xí)+工作”的理念,通過各種系統(tǒng)科學(xué)的培訓(xùn)努力培養(yǎng)和錘煉一支作風(fēng)優(yōu)良、精通業(yè)務(wù)的管理骨干隊(duì)伍,發(fā)揮他們的潛力,使其在工作中得到成就感,在工作中實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值,為企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的人才保障,這應(yīng)當(dāng)成為物管企業(yè)培訓(xùn)工作的重點(diǎn)。

(二)重視外派管理骨干的勞動(dòng)回報(bào)。

外派管理骨干是維系企業(yè)管理鏈條的關(guān)鍵,必須充分重視外派管理骨干的勞動(dòng)回報(bào)?？偛繎?yīng)通過各種有效措施、建立各種支持政策來激發(fā)他們的工作熱情和積極性、創(chuàng)造性,增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力。傳統(tǒng)的激勵(lì)措施主要著重于實(shí)物報(bào)酬,創(chuàng)新的激勵(lì)機(jī)制則包括享受年薪、參與贏利分配、內(nèi)部持股等形式。物管企業(yè)在市場(chǎng)拓展同時(shí)應(yīng)努力進(jìn)行外派管理骨干激勵(lì)機(jī)制的有益探索。

(三)強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部管理特別是財(cái)務(wù)管理。

規(guī)模的擴(kuò)大必然帶來管理鏈條的加長(zhǎng)和管理體系的加大,帶來組織管理上的失真和失控,只有各個(gè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)保持良好的狀態(tài),才能真正實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效能,所以一個(gè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的企業(yè),必須建立一套科學(xué)有效的管理體系,擁有先進(jìn)完善的管理,同時(shí)又以嚴(yán)格的控制制度作為保證,尤其使財(cái)務(wù)的監(jiān)控管理,應(yīng)保證下屬機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)運(yùn)作從一開始就置于嚴(yán)格有效的監(jiān)控之下,以此來盡量避免控制失效帶來的風(fēng)險(xiǎn)。