文｜本刊記者 朱文強

住房體制重構(gòu)危局

文｜本刊記者 朱文強

中國房地產(chǎn)在民眾的集體聲討中，越發(fā)偏離價值中樞。今年兩會期間，《住房保障法》被多名代表、委員提及，這部被稱為中國住房保障體制重構(gòu)的法律還未見雛形，博弈卻已開始

2010年，中國房地產(chǎn)市場正遭遇前所未有的輿論危機。

兩會前夕，國務院總理溫家寶向網(wǎng)友鄭重承諾，在任期內(nèi)一定“使房價能夠保持在一個合理的價位”。3月15日，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊對外發(fā)布，2010年1月至2月，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價為每平方米31220元，六環(huán)路以外均價首次突破萬元大關(guān)，達到每平方米10409元。就在統(tǒng)計數(shù)字發(fā)布當天，3家央企爭先恐后地制造了北京新“地王”。

3月18日，國資委新聞發(fā)言人杜淵泉透露，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企在完成自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)市場，但并未給出具體時間表。

高昂的房價，成為中國民眾心頭揮之不去的陰霾。肇始于1988年的中國房改經(jīng)歷了多年的陣痛，如今已走到懸崖邊緣。中國房價將何去何從？如何保障普通民眾的住房需求？房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中所扮演的角色需要執(zhí)政者做出一個睿智的抉擇。

政府干預下的中國房價懸疑

如今，想要在北京四環(huán)附近買一套70平米的住房，你至少需要付出200萬元。經(jīng)歷了2008年的低谷，北京的房地產(chǎn)市場終于以井噴式的行情宣泄著漲價的邏輯。

無獨有偶，國務院發(fā)布《國務院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》后，海南房地產(chǎn)市場上演了一幕更加瘋狂的荒誕劇，三亞的房價幾乎“一天一變”，樓盤均價迅速破萬元大關(guān)。

房價的瘋狂，讓人聯(lián)想到上世紀90年代海南房地產(chǎn)泡沫的陣痛。SOHO中國聯(lián)席總裁潘石屹回憶，當時在海南的所有房地產(chǎn)開發(fā)商都在玩一個“擊鼓傳花”的古老游戲，樓盤還在設(shè)計階段，地皮已經(jīng)被倒賣了無數(shù)遍。

房價確實漲瘋了。

全國政協(xié)委員、合眾人壽保險股份有限公司董事長戴皓說：“如果再不從根本上解決房地產(chǎn)市場的痼疾，北京房價漲到5萬也不是不可能?！?/p>

這是一個誰都無法回避的問題，在房價瘋漲的現(xiàn)實中，中國民眾“安居才能樂業(yè)”的愿望似乎離自己越來越遠。今年兩會期間，住房成為代表、委員們討論最多的民生熱點話題之一。全國政協(xié)委員、中國石油大學教授陳勉表示，去年全國社會消費品零售總額全年12萬億元，全國住房銷售總額就達到6萬億元?！斑@意味著去年全國人民買東西的錢，有一半花在房子上！”

中國民眾望房興嘆，平抑房價已刻不容緩。

今年1月10日，國務院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（俗稱“國十一條”），明確增加保障性住房和普通商品住房有效供給。政府希望通過行政手段來控制房價的過度上漲。

與此同時，2010年1月份第一周，銀行信貸爆出6000億天量，日均近1000億。輿論嘩然，在去年保八的環(huán)境下，適當寬松的貨幣政策使得部分新增貸款演變成投機性資金流入了房地產(chǎn)市場和股市，雖然政府一再出面澄清，但質(zhì)疑聲不絕。

2010年1月13日，央行宣布從2010年1月18日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。

一前一后，如此密集的政策出臺，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的態(tài)度，但效果卻與民眾期望值相距甚遠。

中國的房價還能不能降？中國百姓何時才能不為房子所累？

從近5年的中國房地產(chǎn)市場走勢來看，樓市上漲的黃金期恰恰伴隨著政府調(diào)控政策的密集期。2007年出臺的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（“9·27信貸新政”），也曾被輿論寄予厚望，但短暫的平抑過去后，房價依然漲聲一片。

中國政府多年來奉行的房地產(chǎn)調(diào)控政策大都是從抑制需求入手，通常的手段是控制土地和信貸“兩個閘門”。輿論普遍認為，國家對房地產(chǎn)市場的這種調(diào)控手段并未觸及行業(yè)根本的發(fā)展理念。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目標是為了滿足人民的居住需求，其次才是投資。如果不改革，調(diào)控恐難解決房地產(chǎn)市場存在的根本問題。在供不應求的格局下，房價必然越調(diào)越高。

全國政協(xié)委員、合眾人壽保險股份有限公司董事長戴皓認為，要控制房價必須要采取多種形式實施土地出讓，規(guī)范競標方式，調(diào)整中央和地方財政分成比例，減少地方政府完全依靠賣地增加財政收入的“土地財政”?！耙逊康禺a(chǎn)真正還給市場?！贝黟┱f。

3月15日，中國遠洋子公司遠豪置業(yè)以40.8億元的價格獲得大望京地塊，折合樓面價格2.75萬元/平方米，成為北京新單價地王。當天下午，這個剛誕生的地王便易主。中國兵器裝備集團公司旗下北京世博宏業(yè)以17.6億遠的總價獲得海淀東升鄉(xiāng)地塊，樓面價格達到了2.9萬元/平方米；中信地產(chǎn)以52.4億元總價競得大興亦莊地塊，成為總價新地王。

中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。

——《政府工作報告》

“這意味著去年全國人民買東西的錢，有一半花在房子上！”

——全國政協(xié)委員、中國石油大學教授陳勉

“房價是由市場供求關(guān)系來決定的，并不在于它的價位，而在于它的相對穩(wěn)定，能夠適應和滿足廣大群眾的需求。增長肯定是趨勢，只是這種增長要跟收入的增長相適應。”

——浙江省委常委、杭州市長蔡奇

3家有著深厚政府背景的央企開發(fā)商接受媒體采訪時均表示“不貴”，這與民眾高房價的輿論形成了鮮明的對立。伴隨著新“地王”誕生，“地王”周邊的二手房價格應聲上漲。

在今年溫家寶總理的政府工作報告中，總共拿出了包括標點符號在內(nèi)的364個字來談論如何遏制房價過快上漲，保障居民住房需求的問題。

在政府、開發(fā)商、民眾之間微妙的博弈中，中國房地產(chǎn)市場走向充滿懸疑。

高房價壓力下的“二次房改”

在中國房地產(chǎn)市場各種力量互相博弈的過程中，高房價使得“二次房改”的呼聲越來越強。

今年兩會期間，全國人大代表、娃哈哈公司董事長宗慶后、黑龍江夙生律師事務所主任遲夙生各自聯(lián)合了30余名代表，向“兩會”提交建議、議案，力推“二次房改”。早在2009年6月，遼寧省外經(jīng)貿(mào)廳企管處原副處長、住宅法專家李明就提出了“二次房改”的概念。

“三三制”成為“二次房改”的核心，“三三制”住房制度方案將占中國城鎮(zhèn)人口80%的中等及低收入家庭均納入可享受保障房或平價房之列。該制度強調(diào)以“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設(shè)方案，綜合打分高者得”的“四定兩競”模式供地。這與我國現(xiàn)有住房制度的根本區(qū)別在于，將住房定位為民生，而不是作為經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力。

目前，各級政府已解決的住房困難戶僅占7%左右，而廉租住房的覆蓋面僅有1%。昆明市還出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房“一冷一熱”的現(xiàn)象，一方面低收入家庭需求較大，另一方面因無法獲得銀行資金支持，很多人放棄了經(jīng)適房的名額。

中國人民銀行昆明中心支行行長、國家外匯管理局云南分局局長楊小平說：“目前的政策使得銀行資金無法惠及普通百姓，在增加有效供給的同時，也要允許銀行介入到這個領(lǐng)域。”3月8日，十一屆全國人大三次會議舉行記者會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說：“部分城市房價過高、房價上漲過快，最主要的可能還是供給、需求和管理上的問題?！?/p>

楊小平同樣認為，解決目前中國房價過高的根本還是在于增加供給，“推行物業(yè)稅可以抑制炒房，但不能解決根本問題，最根本的還是增加住房的有效供給?！绷硪晃蝗舜蟠砝顣詵|給出的建議則是要強力監(jiān)管房產(chǎn)信貸，并且對閑置房產(chǎn)一律征稅，對房產(chǎn)租賃則進行鼓勵。

浙江省委常委、杭州市長蔡奇說：“房價是由市場供求關(guān)系來決定的，并不在于它的價位，而在于它的相對穩(wěn)定，能夠適應和滿足廣大群眾的需求。增長肯定是趨勢，只是這種增長要跟收入的增長相適應。當然，房價問題大家都比較關(guān)注，但政府只能從中進行引導，走向還是市場決定。”

“三三制”如果能實施，將徹底顛覆當前中國“全面市場化”的住房體系。

市場與法律的博弈

“控制房價的關(guān)鍵問題在于政府的重視程度。去年廉租房和經(jīng)濟適用房投入的預算只完成了20%，另外80%被挪作他用。去年兩會提了各種的提案、建議，50%是關(guān)于房價，這顯示百姓對目前的房價是不滿意的，作為政府就必須考慮這些民生問題?！?全國人大代表、中國工程院院士李大鵬一針見血地指出，不能讓80%的中低收入人群背負20%的富人所能承擔的高價房。

中國社科院2010年《經(jīng)濟藍皮書》指出，中國房價收入比超出合理承受范圍，85%家庭無能力購房。全國政協(xié)委員、中國科學院研究員梁季陽在今年兩會期間炮轟目前的高房價：“世界上沒有一個大國是靠出賣土地來支撐政府支出的。”房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟的帶動作用很強，但房價過高、泡沫過多，對經(jīng)濟發(fā)展全局是一種嚴重損害。

全國人大財經(jīng)委副主任賀鏗在第四屆全面小康論壇上說：“在通脹預期下，社會資金要尋求出路，這是我們的房價在前一階段非正常上漲和股市非正常波動的一個重要原因。資本市場的混亂，引發(fā)的經(jīng)濟問題將是嚴重的，有可能形成金融危機。”

可以肯定的是，目前，造成高房價兩個根本原因，一是“土地財政”，一是GDP對房地產(chǎn)的高度依賴。這兩個癥結(jié)不能改變，房地產(chǎn)市場的風險將會越來越大。

在我國現(xiàn)有的住房體系中，由于分稅制導致的地方財政弱勢，地方政府更熱衷于賣地賺錢，房地產(chǎn)被更多的定位于經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，住房離民生也越來越遠。2009年，全國財政收入6.8萬億元左右，其中“土地財政”貢獻率達到23%。一些地方政府的“土地”收入達到50%左右，在巨額利潤的牽引下，“地王”出現(xiàn)不足為奇，最終高地價成本必然轉(zhuǎn)嫁到普通購房者身上。

“結(jié)果形成一個惡性循環(huán)，高地價推動高房價，高房價又誘使地方政府不斷推高地價。在這種相互推動下，“地王”越來越多，房價越來越高，風險越來越大，百姓越來越買不起房。”全國政協(xié)委員、合眾人壽保險股份有限公司董事長戴皓不無擔心。

目前不合理的土地出讓制度，透支了未來的房價。西雙版納州州長刀林萌說：“要控制房價，政府不能靠賣地生財，目前我們是不求所有，只求所在。”

據(jù)了解，《住房保障法》草案理論版和實踐版已經(jīng)完成融合，并遞交至住建部住房保障司。此部法律如獲通過，或許成為中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點，《住房保障法》也被認為是現(xiàn)有中國住房保障制度體系的重構(gòu)，但時間表依然不確定。

在一個多方角逐的房地產(chǎn)市場中，一部法律能否起到人們預期的效果，中國住房保障制度將向哪個方向重構(gòu)還有待時間來檢驗。

責編 張凡 xk_g2012@126.com