翟春雷

（黑龍江省社會主義學(xué)院，黑龍江哈爾濱150090）

房主坐地起價買房人如何應(yīng)對

翟春雷

（黑龍江省社會主義學(xué)院，黑龍江哈爾濱150090）

隨著當(dāng)前中國房價的飛漲，與房屋交易有關(guān)的買賣合同糾紛也大量出現(xiàn)。本文通過對二手房買賣合同糾紛案例的法律分析，重點探討了“房主坐地起價的違約行為”，并指出了如何規(guī)避房主坐地起價的風(fēng)險的方法。

房屋買賣合同；定金；合同糾紛；違約責(zé)任

時下，二手房市場房價飛漲，受此影響，房主坐地起價、毀約頻發(fā)。物價上漲，賣主反悔，這似乎是不可避免的現(xiàn)象。在個人信用與更大的收益之間，不少人選擇了后者。在筆者接到的咨詢中，此類情況特別多。那么，在這種情勢下，購房者如何全力維護個人最大利益呢？如何在簽約時規(guī)避風(fēng)險，如何在發(fā)生糾紛時維權(quán)？

一、案例重述

2009年7月2日，張某向?qū)O某支付2萬元定金，用于購買孫某名下一房屋。同日，二人簽訂了《房屋買賣合同》，約定：房屋成交價格為84萬元，自合同簽訂日起10日內(nèi)張某向?qū)O某支付30萬元首期付款，雙方于合同簽訂60日內(nèi)到房屋權(quán)屬登記部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，余下房款于產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理完畢之日付清。合同簽訂后，張某如約支付了30萬元首付款并積極辦理了貸款手續(xù)。但近2月時間，該房屋已經(jīng)上漲了20萬元。孫某要求漲價10萬元，遭到張某拒絕，遂提出雙倍返還定金、退還30萬元房款并解除合同。張某將孫某訴至法庭，要求孫某繼續(xù)履行合同并且賠償損失8.4萬元。2009年12月14日，北京市朝陽區(qū)人民法院依法作出判決：（1）孫某繼續(xù)履行合同并且協(xié)助張某辦理過戶手續(xù)；（2）賠償張某損失2萬元。

這是筆者查閱到的為數(shù)不多的判決房主繼續(xù)履行合同的案例，但卻向我們傳遞了這樣的信息：生效的房屋買賣合同是被法院認(rèn)可的，不能簡單以賠償違約金的形式解除合同。

二、法律分析

（一）對于合法有效之合同，合同各方當(dāng)事人應(yīng)按約定全面履行義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！睆埬陈男辛烁犊盍x務(wù)，孫某則應(yīng)按合同約定履行過戶義務(wù)。

（二）房屋買賣合同中約定了定金或一方違約須向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，房主也無權(quán)要求支付違約金，解除合同。本案張某與孫某簽訂房屋買賣合同后，孫某因房屋漲價反悔，提出合同以雙倍返還定金方式解除合同，這一主張人民法院是否支持呢？

《合同法》第一百一十條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。法院對于合法有效的房屋買賣合同，一般只有在兩種情況下才能判決合同解除：第一，合同已經(jīng)無法實際履行，比如，善意第三人已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)；買受人因經(jīng)濟情況惡化已經(jīng)無力支付購房款等。第二，經(jīng)協(xié)商，守約方同意解除合同。本案中，因不具備上述兩種條件之一，所以法院判決合同繼續(xù)履行，符合法律規(guī)定。

法院不會支持出賣人提出的解除合同的主張，因為人民法院審理合同糾紛案件，只要房屋買賣合同是合法有效的，法院首先要支持合同的繼續(xù)履行，而不會支持一方違約解除合同的要求。人民法院審理民事案件要有一個正確的導(dǎo)向，這就是要使合法有效的合同繼續(xù)履行，以維護交易的安全性及合同的穩(wěn)定性，維護社會經(jīng)濟活動的正常運轉(zhuǎn)。

（三）房主應(yīng)當(dāng)賠償因自己惡意違約給買房人造成的損失。《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！北景钢?，盡管法院判決孫某繼續(xù)履行合同，但是基于孫某沒有按照約定履行義務(wù)，仍應(yīng)當(dāng)賠償張某因自己的違約行為所受的損失。

三、“房主坐地起價的違約行為”之再檢討

實踐中，對于這種房主坐地起價的違約行為，有些人提出超出上述案例討論范圍的疑問，現(xiàn)結(jié)合相關(guān)法律、法規(guī)與筆者的研究討論之。

（一）如果買房人同意解除合同，是否能要求違約的房主賠償差價？筆者認(rèn)為，目前房屋價格飛漲，買方以同樣的價格確實不能再購買到相同的房屋，如果賣方雙倍返還的購房定金或違約金也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補因房屋價格上漲給買方帶來的損失，則買方要求賣方賠償購房差價是符合法律規(guī)定的。

1.要求賠償差價于法有據(jù)?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话僖皇l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！备鶕?jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行，采取補救措施，定金、違約金賠償損失等。當(dāng)賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此，賣方不是簡單地只需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴(yán)重的違約責(zé)任。

值得一提的是，盡管相關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋沒有明確這種“差價損失”，但是上海市高級法院首發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，對這種問題予以規(guī)定，相信不久的將來，相關(guān)立法會予以明確。

2.司法實踐支持“差價損失賠償”。法官表示：法院之所以支持差價損失的賠償，目的是為了讓守約方受損的利益得到彌補，使其仍有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋。目前房價可以說是暴漲，房子升值帶來的利益應(yīng)該由誰來享受？法官認(rèn)為應(yīng)該由守約方、誠信方來享有。法院處理這種案件時遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時也不能讓守約方因守約而受到損失。誠信原則是民事合同的帝王條款。法院要保護的正是善意守約方的合法利益。守約方的實際損失有多大，法院就要通過審判幫他把實際損失彌補上。守約方的實際損失也就是房屋的差價損失。

（二）法院是否能強制房主履行合同。很多人認(rèn)為，既然有合同在先，那么房主以利益為前提故意違約，買房人可以打官司，最終通過強制執(zhí)行來解決問題。筆者認(rèn)為，這種房主跳價的糾紛不適合強制執(zhí)行。因為在這些糾紛中，大部分買房人會在起訴請求中明確要求“房主繼續(xù)履行合同”。但是履行買賣房屋的合同，在法律上屬于一種“人身性義務(wù)”，也就是房主需要親身幫助買房人辦理過戶、登記和交納稅款等工作。而這種“人身性義務(wù)”很難在法院的強制力下完成。比如，房主借口房本丟了，或者拖延辦理過戶的手續(xù)與時間，法院很難強制房主進(jìn)行下一步的義務(wù)履行。

四、如何規(guī)避房主坐地起價的風(fēng)險

（一）在合同中將違約金提高，增強約束力。由于違約金相對房價漲幅較低，才使得房主支付了違約金仍然有利可圖。在此情況下，合同約定中可以考慮將違約金提高到較高水平，當(dāng)違約金與上漲的房價相近時，能有效減少違約，即使違約也能獲得相應(yīng)的賠償。

（二）支付合適的定金，提高對方解約成本。筆者解決的一個房屋買賣糾紛中，合同標(biāo)的達(dá)到360萬元，賣房者只要求購房者交納一萬元定金。房主設(shè)定的定金如此之低，其實在為自己將來全身而退打好伏筆。所以，較高的訂金對買賣雙方的約束力都更大，讓交易更理性、更安全。

（三）在合同中約定中介費由違約方支付，避免己方的更大損失。當(dāng)下房屋中介的費用一般在標(biāo)的額的2.4%左右，這實在是一筆不小的費用，且大多時候還要由買方承擔(dān)。所以經(jīng)常出現(xiàn)買方雖然得到了為數(shù)不多的違約賠償金卻承擔(dān)了價額不菲的中介費。如果在合同中約定由違約方支付中介費用，這樣的約定能避免糾紛并保護購房者和中介的利益。

責(zé)任編輯：丁磊

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1671-1262(2010)02-0058-02

2010-03-11

翟春雷，男，黑龍江省社會主義學(xué)院基礎(chǔ)理論教研室講師。