陳國(guó)貴, 李延喜, 鄭 歡, 王延章

(大連理工大學(xué)管理學(xué)院,遼寧大連116024)

基于主成分分析的房地產(chǎn)泡沫程度評(píng)價(jià)體系研究

陳國(guó)貴, 李延喜, 鄭 歡, 王延章

(大連理工大學(xué)管理學(xué)院,遼寧大連116024)

文章針對(duì)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)問(wèn)題進(jìn)行研究,基于房地產(chǎn)泡沫的8個(gè)測(cè)度指標(biāo),選用主成分分析法構(gòu)建了度量房地產(chǎn)泡沫程度的綜合指標(biāo)體系,并運(yùn)用該指標(biāo)體系對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市進(jìn)行實(shí)證研究,結(jié)果發(fā)現(xiàn),我國(guó)35個(gè)大中城市存在不同程度的房地產(chǎn)泡沫,且房地產(chǎn)的泡沫程度由西向東,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度增強(qiáng)而增強(qiáng)。

房地產(chǎn)泡沫;主成分分析;評(píng)價(jià)

一、引 言

隨著改革開(kāi)放進(jìn)程的推進(jìn),中國(guó)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體和經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn),得到了迅速發(fā)展。由于房地產(chǎn)商品特殊的商品屬性及價(jià)格形成機(jī)制,使其成為投機(jī)、牟取利益的“溫床”,而人民幣穩(wěn)步升值作為催化劑,促使熱錢紛紛涌入高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng),整個(gè)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍濃厚,出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等現(xiàn)象。從房地產(chǎn)投資情況來(lái)看,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資從1990年的4 517億元上升到2007年的137 323.9億元,17年里翻了近30番;相比之下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從1990年的253.3億元增加到2007年的32 438.9億元,增長(zhǎng)了127倍之多。如今房?jī)r(jià)飆升的熱浪還在向全國(guó)二線、三線城市擴(kuò)展,中部地區(qū)、西部地區(qū)房?jī)r(jià)與東部沿海城市一起高漲,房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題。

事實(shí)上對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論從沒(méi)有停止過(guò)。房地產(chǎn)商總是為過(guò)高的房?jī)r(jià)找到各種支撐的理由,而消費(fèi)者則認(rèn)為他們無(wú)力支付的高房?jī)r(jià)就是最有力的證據(jù)。經(jīng)濟(jì)學(xué)界也眾說(shuō)紛紜。因此,如何科學(xué)、合理地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)泡沫,成為亟需解決的問(wèn)題。

評(píng)估房地產(chǎn)泡沫的基本思路來(lái)源于對(duì)泡沫實(shí)質(zhì)的認(rèn)識(shí)。一直以來(lái),學(xué)術(shù)界對(duì)泡沫并未達(dá)成一致的定義,本文采用學(xué)者曹振良的定義,認(rèn)為泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象,由投機(jī)、政府調(diào)控失當(dāng),資產(chǎn)市場(chǎng)失范等原因?qū)е碌馁Y產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)急劇上漲或暴跌[1]。這個(gè)定義從理論上比較清晰地揭示了泡沫研究的基本出發(fā)點(diǎn)——價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì),同時(shí)揭示出泡沫形成和崩盤的原因——投機(jī)狀況、政府調(diào)控政等因素。在房地產(chǎn)泡沫的成因分析中,理論界大多從泡沫的成因入手,試圖從源頭找到控制泡沫的方法,已有文獻(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的成因可以概括為:投機(jī)需求(牟取差價(jià)利潤(rùn),獲得誘人的風(fēng)險(xiǎn)收益)、金融支持過(guò)度(金融機(jī)構(gòu)違規(guī)操作以及金融管制放松和金融風(fēng)險(xiǎn)累加,加速房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅)、從眾行為三個(gè)方面[2]。在房地產(chǎn)泡沫的識(shí)別方法中,國(guó)內(nèi)外學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)泡沫的識(shí)別與評(píng)價(jià)展開(kāi)了大量研究,目前測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法主要有指標(biāo)法、模型法(包括理論價(jià)格法、市場(chǎng)修正法等),并且很多學(xué)者從數(shù)理分析入手對(duì)泡沫的存在性進(jìn)行了實(shí)證分析[3][4]。

從目前已有的研究來(lái)看,關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究已較為深入,但是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)均是考慮一個(gè)方面或者幾個(gè)方面,考慮的因素有待完善。為了克服這個(gè)問(wèn)題,本文從地產(chǎn)業(yè)自身的投資額、租售、房?jī)r(jià)支撐、施工竣工情況以及與宏觀經(jīng)濟(jì)的匹配、金融支持度等八個(gè)方面分別選取指標(biāo)[5],運(yùn)用主成分分析構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫綜合評(píng)價(jià)體系。

二、研究設(shè)計(jì)

基于房地產(chǎn)泡沫形成的因素復(fù)雜多變,是諸多因素共同作用的結(jié)果。本文借鑒國(guó)內(nèi)外的評(píng)價(jià)方法,選取8個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo),運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行主成分分析,評(píng)價(jià)房地產(chǎn)泡沫程度。

1.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及樣本選取

(1)指標(biāo)選取

本文根據(jù)已有文獻(xiàn),選用國(guó)內(nèi)外常用的衡量房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)作為初級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)[6][7]。

指標(biāo)1(X1)表示房地產(chǎn)投資總額與固定資產(chǎn)投資總額的比值。該指標(biāo)是房地產(chǎn)業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比例,說(shuō)明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)。

指標(biāo)2(X2)表示房屋租售比,即住房售價(jià)與月租賃價(jià)格的比值,主要用來(lái)判斷房地產(chǎn)是否具有長(zhǎng)期投資價(jià)值。通常情況下,如果房屋的價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲,而且這個(gè)上漲是由于房屋資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值提高造成的,那么必然會(huì)伴隨著租金的增長(zhǎng)且增長(zhǎng)的速度也會(huì)加快、投資要求的回報(bào)率提高。

指標(biāo)3(X3)表示房?jī)r(jià)收入比,它反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力和承擔(dān)能力,比值越高,支付能力就越低。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處于高位,超過(guò)了一定的臨界值,而房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在萎縮的跡象時(shí),則說(shuō)明群體性投機(jī)行為已較為嚴(yán)重,房地產(chǎn)泡沫很可能己經(jīng)產(chǎn)生。

指標(biāo)4(X4)表示商品房施工面積與商品房竣工面積的比值。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)理,商品房施工面積和竣工面積是房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程和結(jié)果的體現(xiàn)。選取該指標(biāo)可以反映未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況。

指標(biāo)5(X5)表示房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值。該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo),反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。指標(biāo)值越大,房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

指標(biāo)6(X6)表示房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)與商品銷售價(jià)格指數(shù)的比值。該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)價(jià)格和城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì),反映房地產(chǎn)價(jià)格是否與宏觀經(jīng)濟(jì)整體價(jià)格走勢(shì)背離。

指標(biāo)7(X7)表示空置率。商品房空置率的計(jì)算公式為:當(dāng)期空置面積除以近3年竣工的總面積。投資者過(guò)度的投機(jī)需求會(huì)使房地產(chǎn)投資過(guò)熱,加上投資者頻繁轉(zhuǎn)手,就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)上有許多的房產(chǎn)空置,從而使該指標(biāo)變大。所以本指標(biāo)能很好地反映房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程,該指標(biāo)越大,房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。

指標(biāo)8(X8)表示房地產(chǎn)企業(yè)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比值。該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的投機(jī)行為而設(shè)計(jì)的,從總體上衡量金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐是否過(guò)高的重要指標(biāo)。

(2)樣本選取

選取2004～2007年中國(guó)35個(gè)大中城市為研究樣本:深圳、銀川、北京、寧波、杭州、長(zhǎng)沙、烏魯木齊、重慶、南寧、哈爾濱、長(zhǎng)春、?？?、石家莊、成都、西安、上海、青島、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、武漢、廈門、大連、南昌、福州、南京、天津、濟(jì)南、廣州、鄭州、西寧、昆明、太原、呼和浩特、合肥、蘭州。搜集并計(jì)算了上述城市8個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù),共得到混合界面樣本140個(gè)。數(shù)據(jù)來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)和搜數(shù)網(wǎng)。

2.指標(biāo)計(jì)算及臨界值的確定

對(duì)于泡沫程度的衡量,國(guó)內(nèi)外根據(jù)自身的發(fā)展情況有不同的標(biāo)準(zhǔn)。本文在界定這一標(biāo)準(zhǔn)時(shí),從我國(guó)實(shí)際出發(fā),參照了世界銀行等權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)的參考值得出了上述8個(gè)指標(biāo)的臨界值作為評(píng)價(jià)泡沫的基準(zhǔn)。

X1:在發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重指標(biāo)一般為0.2～0.25,由于我國(guó)是一個(gè)處于高速發(fā)展階段的發(fā)展中國(guó)家,對(duì)房地產(chǎn)投資的需求非常旺盛,因此,這里將該指標(biāo)的臨界值定為0.25,超過(guò)0.25即已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生泡沫。

X2:一般認(rèn)為正常的房屋租售比在200～250之間,如果超出250則認(rèn)為存在泡沫,本文選取250作為臨界值。為了消除異方差的影響在實(shí)證過(guò)程中取X2的對(duì)數(shù)作為房屋租售比的代理變量,取對(duì)數(shù)后X2的臨界值為1。

X3:發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8～5.5之間,發(fā)展中國(guó)家一般在3～6之間屬于正常范圍,這里取6作為房?jī)r(jià)收入比的臨界值,高于6則認(rèn)為出現(xiàn)泡沫。

X4:施工面積一般為竣工面積的3±0.5倍,反映了未來(lái)1年～2年現(xiàn)房的供應(yīng)量,若其值小于2.5倍,會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺,大于3.5倍,未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。該比值越大,說(shuō)明泡沫越大,本文取3作為臨界值。

X5:房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值警戒線一般為2,超過(guò)2說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。

X6:房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)/商品銷售價(jià)格指數(shù)臨界值為1,超過(guò)1說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)與宏觀形勢(shì)背道而馳。這說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫。

X7:空置率的計(jì)算公式為當(dāng)期空置面積/近3年竣工的總面積。國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)空置率警戒線為10%。

X8:參照日本出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí),從國(guó)家金融安全和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展兩個(gè)方面考慮,房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)可以設(shè)為0.036。

運(yùn)用主成分分析得到房地產(chǎn)業(yè)泡沫的評(píng)價(jià)模型:

將每個(gè)指標(biāo)的泡沫臨界值代入上式得出房地產(chǎn)泡沫的綜合臨界值為

F值大于F0表明城市房地產(chǎn)泡沫存在。

三、實(shí)證結(jié)果與分析

1.樣本數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)

表1的描述性統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),中國(guó)35個(gè)大中城市8個(gè)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)的平均值中,除了X5、X8外其余6個(gè)指標(biāo)均超過(guò)了臨界值。

表1 評(píng)價(jià)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)特征

X1的平均值超過(guò)臨界值說(shuō)明房地產(chǎn)投資占各城市固定資產(chǎn)投資的比重過(guò)高,投資結(jié)構(gòu)不合理。X2的平均值超過(guò)臨界值表明房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值正在降低,X3的平均值超過(guò)臨界值表明房地產(chǎn)的價(jià)格超出了居民的支付能力,X4的平均值超過(guò)臨界值表明住房的未來(lái)供應(yīng)量會(huì)放大,但是房地產(chǎn)價(jià)格并未降低,泡沫依然形成,X6的平均值超過(guò)臨界值表明中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)與宏觀形勢(shì)背道而馳,X7的平均值超過(guò)臨界值表明從空置住房來(lái)看投機(jī)現(xiàn)象明顯。X5沒(méi)有超過(guò)臨界值表明房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率沒(méi)有與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展顯著脫離,但是X5的均值大都接近臨界值,仍需要引起高度重視,X8沒(méi)有超過(guò)臨界值表明對(duì)于房地產(chǎn)的金融支持度沒(méi)有明顯超出正常水平,仍需要關(guān)注。

2.實(shí)證分析

根據(jù)主成分分析檢驗(yàn)結(jié)果可知,KMO檢驗(yàn)已經(jīng)達(dá)到0.5的標(biāo)準(zhǔn)值,而且Bartlett檢驗(yàn)P值小于0.05,符合主成分分析的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)要求。綜合分析,本文的樣本數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)可以運(yùn)用主成分分析方法進(jìn)行建模運(yùn)算[8][9]。

運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行主成分分析,得到主成分的特征值與解釋率,取累計(jì)解釋率為73.294%,即取前4個(gè)主成分可代表原8個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的信息量(見(jiàn)表3)。

表3 變量的累計(jì)解釋率

表3的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,最終的評(píng)價(jià)模型具有4個(gè)主成分,累計(jì)解釋率達(dá)到了73.294%。

表4 因子載荷矩陣

表4因子載荷矩陣表明,主成分Z1主要從房地產(chǎn)銷售價(jià)格變動(dòng)和房地產(chǎn)的收益性兩個(gè)方面反映出泡沫信息;主成分Z2主要代表了房地產(chǎn)投資的泡沫信息;主成分Z3主要代表了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)情況的泡沫信息;主成分Z4主要從空置面積和房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的匹配程度兩方面反映泡沫信息。

3.構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)模型

設(shè)定Xi為第i個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo),Yn,m為n行m列的因子載荷矩陣,Zm為提煉出來(lái)的第m個(gè)主成分。則基于因子載矩陣計(jì)算結(jié)果得出4個(gè)主成分的計(jì)算公式:

根據(jù)4個(gè)主成分的特征根與累計(jì)解釋率,構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)模型:

根據(jù)研究設(shè)計(jì),將各個(gè)指標(biāo)的臨界值帶入模型,計(jì)算得出F0=1.902 231,表明如果某個(gè)城市的F值大于1.902 231,即該城市房地產(chǎn)存在泡沫。

4.模型的實(shí)際應(yīng)用

將2007年中國(guó)35個(gè)城市的數(shù)據(jù)帶入上述模型,得到泡沫評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)如表5所示:

表5 2007年中國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)泡沫情況

從表5可以看出,35個(gè)城市中除了銀川和呼和浩特之外均存在一定程度的泡沫。根據(jù)泡沫值的大小可以判斷出:存在嚴(yán)重泡沫的城市包括深圳、北京、廈門、廣州、大連等,中度泡沫城市包括?？?、青島、鄭州等,而南昌、西寧等城市的泡沫較低。

觀察其規(guī)律不難發(fā)現(xiàn):房地產(chǎn)泡沫程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平和地理位置有很大關(guān)系。其中,嚴(yán)重泡沫的城市中深圳、北京、廈門、廣州、大連均為東南部沿海和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū),這些城市開(kāi)放的時(shí)間較早,擁有良好的地理位置和基礎(chǔ)設(shè)施,硬件和軟件都是國(guó)內(nèi)外投資者關(guān)注的焦點(diǎn),投機(jī)氛圍也相對(duì)濃厚,所以相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重。

中度泡沫城市,如?？凇⑶鄭u、鄭州,這些城市在自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施上不具備東南沿海和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的優(yōu)勢(shì),但由于供求關(guān)系的不平衡,國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)等原因,使供求矛盾突出,導(dǎo)致了低檔房?jī)r(jià)格急劇上升并引發(fā)整個(gè)住房市場(chǎng)的價(jià)格猛漲,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。同時(shí),由于存在嚴(yán)重泡沫的城市的房?jī)r(jià)上升空間已經(jīng)有限,投機(jī)者追求的高額風(fēng)險(xiǎn)收益受到限制,所以投機(jī)領(lǐng)域有向中部城市蔓延的趨勢(shì)。

低泡沫城市主要集中在西部地區(qū),這些城市自然條件惡劣,經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較低,配套基礎(chǔ)設(shè)施還不齊全,相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟。

四、結(jié)論與建議

本文運(yùn)用主成分分析法構(gòu)建了一個(gè)度量房地產(chǎn)泡沫程度的綜合指標(biāo)體系,通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn),我國(guó)35個(gè)大中城市除了銀川和呼和浩特外均存在不同程度的泡沫,東部發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重,房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度由東向西,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的減弱而減弱。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)中嚴(yán)重的泡沫存在不利于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展,應(yīng)通過(guò)完善土制制度、住房保障制度,發(fā)揮金融稅收重要作用,控制房地產(chǎn)業(yè)泡沫繼續(xù)膨脹,壓縮房地產(chǎn)泡沫,從而降低房地產(chǎn)業(yè)崩盤風(fēng)險(xiǎn),使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展[10][11][12]。

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Study of Evaluation System for the Real Estate Bubble Level Based on Principal Component Analysis

CHEN Guo-gui, LI Yan-xi, ZHENG Huan, WANG Yan-zhang
(School of Management,Dalian University of Technology,Dalian 116024,China)

This paper studies the degree of real estate bubble in China,based on the eight measure indicators of estate bubble,using principal component analysis to build a comprehensive indicator system for the evaluation of the degree of real estate bubble.From the empirical analysis of 35 cities,the result shows that almost all the cities evaluated are in different degree of real estate bubble and the severity of the real estate bubble increases from west to east with the level of economic development.

real estate bubble;principal component analysis;evaluation

F293.3

:A

:1008-407X(2010)02-0006-05

2010-04-22

建設(shè)部軟科學(xué)項(xiàng)目(2007-R5-5);教育部應(yīng)急課題(2009J YJR049)

陳國(guó)貴(1962-),男,遼寧大連人,大連理工大學(xué)管理學(xué)院博士研究生,主要從事房地產(chǎn)研究;李延喜(1970-),男,山東聊城人,教授,博士生導(dǎo)師,博士,主要從事資產(chǎn)定價(jià)、盈余管理研究;鄭歡(1985-),女,遼寧大連人,大連理工大學(xué)管理學(xué)院碩士研究生,研究方向?yàn)橛喙芾?王延章(1952-),男,滿族,遼寧開(kāi)原人,教授,博士生導(dǎo)師,主要從事經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)分析、電子政務(wù)研究。