林 萍（閩江學(xué)院管理學(xué)系，福建福州，350108）

萬科企業(yè)盈利能力V型反轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)因素探究

林 萍（閩江學(xué)院管理學(xué)系，福建福州，350108）

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展備受關(guān)注。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬科企業(yè)2009年度報(bào)告顯示，萬科的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)呈現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。通過解讀利潤表、利用改進(jìn)的杜邦分析體系，探究萬科盈利能力V型反轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)因素的結(jié)果表明：政策面利好是萬科企業(yè)盈利能力V型反轉(zhuǎn)的主要驅(qū)動(dòng)因素，其主要經(jīng)營活動(dòng)收益未見增長，核心競(jìng)爭(zhēng)力未得到增強(qiáng)。

萬科企業(yè)；盈利能力；驅(qū)動(dòng)因素；探究

通常認(rèn)為，企業(yè)的盈利能力受各方面因素的影響，有財(cái)務(wù)性指標(biāo)，諸如經(jīng)營水平、成本水平、財(cái)務(wù)狀況及風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)經(jīng)營水平高，其資產(chǎn)在一定期間內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)就多，資產(chǎn)的盈利機(jī)會(huì)就多；企業(yè)的成本水平對(duì)盈利能力會(huì)產(chǎn)生反向影響，成本水平控制得越低，則獲利空間就越大；財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定性及風(fēng)險(xiǎn)的高低對(duì)企業(yè)的盈利能力也有著極其重要的影響，良好的資本結(jié)構(gòu)既能減少資本占用，又能獲得財(cái)務(wù)杠桿收益。還有一些非財(cái)務(wù)性指標(biāo)也影響著企業(yè)的盈利能力，如國家經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)環(huán)境等。企業(yè)的盈利來源于經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和金融活動(dòng)，經(jīng)營活動(dòng)又可分為主要經(jīng)營活動(dòng)、其他經(jīng)營活動(dòng)、營業(yè)外收支等。企業(yè)的主要經(jīng)營活動(dòng)是其核心競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，源于主要經(jīng)營活動(dòng)的盈利具有一定的可持續(xù)性。

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展備受關(guān)注。全球金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)行業(yè)再一次被推到“風(fēng)口浪尖”。近三年來，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可謂“峰回路轉(zhuǎn)”，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展猶如坐了趟“過山車”，從2007年的宏觀密集調(diào)控對(duì)象到再次被定位為“國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”，從想方設(shè)法平抑價(jià)格狂飆、降溫投資投機(jī)熱度到運(yùn)用信貸、稅收政策千方百計(jì)地去刺激需求，這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。正如萬科2009年度報(bào)告所寫：“2007的剎那芳華，2008的哀鴻遍野，再到2009的柳暗花明，短短三年間，季節(jié)冷暖已是幾度輪回?！?/p>

萬科企業(yè)2009年度報(bào)告顯示，其盈利相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)較去年有一定幅度的增長，企業(yè)盈利能力呈現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。本文試圖利用財(cái)務(wù)分析的方法，探究萬科企業(yè)盈利能力V轉(zhuǎn)的主要驅(qū)動(dòng)因素，以辨析其核心競(jìng)爭(zhēng)力是否得到增強(qiáng)，以及盈利能力的可持續(xù)性。

一、萬科企業(yè)近三年的盈利狀況

圖1 單位：萬元數(shù)據(jù)來源：萬科2009年度報(bào)告

圖2 單位：萬元數(shù)據(jù)來源：萬科2009年度報(bào)告

從圖表1、2可以看出，萬科的凈利潤、每股收益在2008年跌入低谷后，2009年發(fā)生反轉(zhuǎn)，不僅超過了2008年的數(shù)值，還超過了2007年的數(shù)值，創(chuàng)出歷年新高；營業(yè)收入、凈資產(chǎn)收益率較2008年也有一定的增幅，其中營業(yè)收入也創(chuàng)歷年新高。

二、萬科企業(yè)盈利能力驅(qū)動(dòng)因素分析

企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)可分為營業(yè)活動(dòng)和金融活動(dòng)，其中營業(yè)活動(dòng)又可分為經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)。對(duì)于生產(chǎn)型企業(yè)而言，經(jīng)營活動(dòng)是公司價(jià)值的根本源泉，是企業(yè)盈利能力的根本保障，投資活動(dòng)和融資活動(dòng)服務(wù)于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。為了更準(zhǔn)確地考察萬科盈利能力的驅(qū)動(dòng)因素，本文區(qū)分營業(yè)活動(dòng)和金融活動(dòng)，將萬科的會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，見表一、表二。

表1 調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)易表（單位：萬元）

表2 調(diào)整后的利潤表（單位：萬元）

（一）解讀利潤表

圖3 單位：%數(shù)據(jù)來源：由萬科2009年度報(bào)告整理得來注：1為營業(yè)毛利變動(dòng)率，2為主要經(jīng)營利潤變動(dòng)率，3為稅前經(jīng)營利潤變動(dòng)率，4為稅前營業(yè)利潤變動(dòng)率，5為營業(yè)利潤變動(dòng)率，6為凈利息費(fèi)用變動(dòng)率，7為凈利潤變動(dòng)率。

從圖表3可看出，萬科2009年的凈利潤較2008年增長61.28%，增長幅度很大，盈利狀況突顯反轉(zhuǎn)趨勢(shì)。其中，來源于營業(yè)活動(dòng)的營業(yè)利潤增長33.52%，來源于金融活動(dòng)的凈利息費(fèi)用變動(dòng)率減少11.3%。對(duì)營業(yè)利潤增長分析可以看出，稅前營業(yè)利潤變動(dòng)率為31.69%，與營業(yè)利潤的變動(dòng)率相差不大，可見營業(yè)外收支活動(dòng)對(duì)凈利潤的影響不大，營業(yè)利潤的增長應(yīng)主要來源于經(jīng)營利潤。分析經(jīng)營利潤的增長可以看出，雖然稅前經(jīng)營利潤增長31.85%，但營業(yè)毛利下降10.13%，主要經(jīng)營利潤下降3.14%，源于主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的利潤明顯下降，經(jīng)營利潤的增長并非來源于主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的利潤，而是其他經(jīng)營項(xiàng)目。進(jìn)一步分析可以看出，資產(chǎn)減值損失減少141.34%，對(duì)凈利潤增長貢獻(xiàn)56.67%，投資收益增加341.28%，對(duì)凈利潤增長貢獻(xiàn)22.60%，稅前利息費(fèi)用減少10.85%，對(duì)凈利潤增長貢獻(xiàn)7.32%。

圖4 單位：%數(shù)據(jù)來源：由萬科2009年度報(bào)告整理得來注：1為毛利率，2為主要經(jīng)營利潤率，3為稅前經(jīng)營利潤率，4為稅前營業(yè)利潤率。

從圖表4可看出，雖然萬科2009年的稅前經(jīng)營利潤率、稅前營業(yè)利潤率較2008年均略有提高，但2009年的毛利率為29.39%，較2008年的39%減少了近10%，主要經(jīng)營利潤率為15.97%，較2008年的19.67%也略有下降，該分析進(jìn)一步說明主要經(jīng)營活動(dòng)創(chuàng)造利潤的能力未得到增強(qiáng)，萬科的盈利增加并非來自于主要經(jīng)營活動(dòng)利潤的增加。

由上分析，萬科2009年盈利的增長主要來源于：一是資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的轉(zhuǎn)回。受政策利好、市場(chǎng)信心恢復(fù)的影響，2009年全國房地產(chǎn)成交大幅增長，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)、土地價(jià)格的上漲，萬科所儲(chǔ)備的土地、在建及已建商品房獲得增值，原計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備于2009年轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回金額達(dá)55267萬元，對(duì)凈利潤的增長起著很大的推動(dòng)作用。二是投資收益的增加。被投資單位分紅，按成本法核算，萬科獲得投資收益19795萬元，較2008年增加4763%，被投資單位收益增長，按權(quán)益法核算，萬科獲得投資收益54186萬元，較2008年增加158%，而被投資單位基本是從事房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。三是利息費(fèi)用的減少。從報(bào)表附注可看出，萬科債務(wù)的利息率較2008年下降，企業(yè)承擔(dān)的利息費(fèi)用減少，這也有利于凈利潤的提高。雖然營業(yè)收入創(chuàng)歷年新高，但營業(yè)毛利、主要經(jīng)營利潤較2008年有明顯下降，對(duì)凈利潤的增長產(chǎn)生負(fù)向作用，萬科主要經(jīng)營活動(dòng)創(chuàng)造利潤的能力略有下降，并未得到增強(qiáng)。

（二）利用改進(jìn)的杜邦分析體系

權(quán)益回報(bào)率是反映企業(yè)盈利的綜合性指標(biāo)，構(gòu)建杜邦分析體系，意在尋找權(quán)益回報(bào)率變動(dòng)的影響因素。傳統(tǒng)的杜邦分析體系未區(qū)分營業(yè)活動(dòng)和金融活動(dòng)，無法明確判斷利潤的來源，改進(jìn)的杜邦分析體系的基本理念是將權(quán)益回報(bào)率分解為營業(yè)活動(dòng)回報(bào)率和金融活動(dòng)回報(bào)率，并進(jìn)一步進(jìn)行因素分解。核心公式如下：

凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率反映企業(yè)營業(yè)活動(dòng)的盈利能力，公式一的后半部分也叫杠桿貢獻(xiàn)率，反映金融活動(dòng)的盈利能力，即企業(yè)實(shí)際利用財(cái)務(wù)杠桿的程度，在凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率大于凈利息率的情況下，財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮正向作用，二者之差越大，對(duì)權(quán)益凈利率的貢獻(xiàn)越大。區(qū)分營業(yè)活動(dòng)和金融活動(dòng)之后，凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率可進(jìn)一步分解。

在解讀利潤表的基礎(chǔ)上，本文利用改進(jìn)的杜邦分析體系，根據(jù)調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表，進(jìn)一步探析萬科盈利V型反轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)因素。

表3 改進(jìn)的杜邦分析模型的主要指標(biāo)

根據(jù)調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表計(jì)算，萬科2009年的權(quán)益凈利率為11.57%，較2008年增長3.1%，增長主要來源于：一是凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率的增長。2009年凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率15.06%，較2008年增長1.12%。影響凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率的兩因素中，凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略有下降，但并不顯著，2009年銷售營業(yè)利潤率為13.99%，較2008年度增長1.49%，可見，凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率的增長主要源于銷售營業(yè)利潤率的增長。而從上面解讀利潤表，我們已經(jīng)知道，主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的利潤率是下降的，銷售營業(yè)利潤率的增長并非來源于主要經(jīng)營業(yè)務(wù)利潤率，而是資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的轉(zhuǎn)回、投資收益的增加。二是財(cái)務(wù)杠桿負(fù)向影響的減弱。兩個(gè)年度的杠桿貢獻(xiàn)率均為負(fù)數(shù)，相較而言，2009年杠桿貢獻(xiàn)率為－3.49%，較2008年的－5.47%增長1.98%，一定程度上促進(jìn)了權(quán)益凈利率的提高。

值得注意的是，2008年度，金融負(fù)債1954580萬元，金融資產(chǎn)2014571萬元，凈金融負(fù)債為－59991萬元，2009年度，金融負(fù)債2448480萬元，金融資產(chǎn)2316629萬元，凈金融負(fù)債131851萬元。這意味著，萬科債務(wù)融資所獲得的資金并未全部投入到經(jīng)營活動(dòng)中，有大量的資金游離于經(jīng)營活動(dòng)之外，2008年度甚至全部的債務(wù)融資款項(xiàng)未投入到經(jīng)營活動(dòng)，為金融資產(chǎn)所占用。這一方面說明萬科資金充足，資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，股東權(quán)益對(duì)債務(wù)的保障程度高；另一方面反映了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理，股權(quán)融資占很大比例，未能充分發(fā)揮債務(wù)融資財(cái)務(wù)杠桿的作用，資金使用效率低。2009年度凈利息費(fèi)用173804萬元，凈利息率達(dá)131.818%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率（15.06%），這直接導(dǎo)致杠桿貢獻(xiàn)率為負(fù)數(shù)，對(duì)盈利能力產(chǎn)生負(fù)面影響。

三、結(jié)論及展望

綜上分析，可以得出以下結(jié)論：一是政策面利好是萬科盈利能力V型反轉(zhuǎn)的主要驅(qū)動(dòng)因素。政策面利好，刺激購房欲望，拉高房產(chǎn)成交量，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)、土地價(jià)格的上揚(yáng)，使得萬科所儲(chǔ)備的土地及期房、現(xiàn)房升值，資產(chǎn)減值損失的轉(zhuǎn)回直接導(dǎo)致利潤的增長；而政策面的利好，也使得萬科所投資的與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)收益得到增長，投資收益的增長拉高了利潤的增長；正由于政策面的利好，一方面金融機(jī)構(gòu)放松了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸規(guī)模，緩解了房地產(chǎn)企業(yè)前期資金的困難，另一方面成交量的增加，使房地產(chǎn)企業(yè)資金得到盡快回籠，這些導(dǎo)致萬科資金充足，流動(dòng)性強(qiáng)，利息費(fèi)用下降，也促進(jìn)了利潤的增長。二是萬科主要經(jīng)營活動(dòng)收益率略有下降，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力并未增強(qiáng)。萬科企業(yè)收益數(shù)額的增加主要來源于規(guī)模效應(yīng)，不斷增加的投資開發(fā)項(xiàng)目，為萬科帶來了收益數(shù)額的增多。

萬科2009年度報(bào)告顯示，存貨中存在著已售出未結(jié)算產(chǎn)品，合同金額達(dá)356.5億元，所蘊(yùn)含的收益將于2010年釋放，為2010年收益的獲得提供了支撐；資金充足，流動(dòng)性強(qiáng)，為萬科2010年可能要面對(duì)的貨幣緊縮政策所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供了保障。但是，2010年萬科只有提升經(jīng)營質(zhì)量，積極應(yīng)對(duì)國家經(jīng)濟(jì)政策的變化，其盈利能力才能得到鞏固和增強(qiáng)。

［1］ 杜興強(qiáng)，章永奎.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論（第二版）［M］.廈門大學(xué)出版社.

［2］ 克里舍·G·佩普，保羅·M·希利，維克多·L·伯納德.運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行企業(yè)分析與估價(jià)（第二版）［M］.北京：中信出版社，2004.

［3］ 郭澤光.財(cái)務(wù)報(bào)告分析［M］.北京：高等教育出版社，2007.

［4］ 陳柳欽.中國房地產(chǎn)發(fā)展回顧與發(fā)展態(tài)勢(shì)分析［J］.中國房地產(chǎn)金融，2009（6）.

［5］ 林萍.對(duì)企業(yè)盈余質(zhì)量的認(rèn)識(shí)——相關(guān)性與可靠性融合觀［J］.赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)，2009（12）.

Research on the Driving Factors Affecting the V-pattern Reversal of Vanke's Profit Ability

LIN Ping

The development of real estate industry has always been our concern.As the leading enterprise of the Chinese real estate industry，Vanke's 2009 financial report shows its various profit ability takes on a V-pattern reversal.By interpreting the profit statement and using Du Pont Analysis Systems，the paper tries to explore the driving factors of the V-pattern reversal of profit ability and the result is that the principal driving factor of the V-pattern reversal of Vanke's profit ability is the benefit of the macro-economic policy，but the profit of the business activities doesn't increase and the ability of the core competition doesn't enhance.

Vanke；profit ability；driving factors；research

F270

A

林萍（1972-），女，碩士，高級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向?yàn)樨?cái)務(wù)管理。