張 艷

摘要：作為政府住房保障基礎(chǔ)的廉租住房保障制度，在運(yùn)行過程中存在房源短缺、資金不足、保障方式不盡合理、管理機(jī)制不夠健全、保障對(duì)象退出難等問題，這就難以充分發(fā)揮該制度的住房保障作用。為切實(shí)改善城市低收入住房困難群體的居住條件，迫切需要加大有關(guān)實(shí)物配租的法律調(diào)控力度，以消解困境，推進(jìn)廉租住房保障制度的順利進(jìn)展。

關(guān)鍵詞：廉租住房；實(shí)物配租；住房保障

中國(guó)分類號(hào),C913.31文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1002-7408f2010)08-0015-03

一、廉租住房保障制度概述

廉租住房是指縣級(jí)以上政府以貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向城市居民中的低收入住房困難家庭(以下簡(jiǎn)稱“雙困家庭”)提供的符合一定標(biāo)準(zhǔn)的低租金社會(huì)保障性住房。我國(guó)政府制定和實(shí)施的廉租住房保障制度，是一項(xiàng)旨在為陷于生存困境的城市雙困家庭提供基本居住保障的專項(xiàng)救助制度，它具有社會(huì)保障性、公益性、補(bǔ)貼性、“中央領(lǐng)導(dǎo)、地方實(shí)施”的特點(diǎn)。廉租住房區(qū)別于公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房等其他保障性住房的地方，在于它具有“廉”和“租”這兩個(gè)特征。所謂“廉”，即租住成本低廉，而不僅是租金低廉。廉租住房建設(shè)所需土地由政府無償劃撥，并依法實(shí)行計(jì)劃單列，優(yōu)先保障供應(yīng)；建設(shè)資金以預(yù)算撥款為主，依法享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠，無需繳納各類政府基金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)成本低廉。作為政府為城市雙困家庭提供的公共服務(wù)，廉租住房在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就要求充分考慮保障對(duì)象的特殊需求，盡量做到戶型緊湊、功能齊全、生活服務(wù)設(shè)施配套、便于就業(yè)和出行，以降低住戶的居住成本。正是由于廉租住房不僅建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本低廉，而且生活成本低廉，廉租戶才能實(shí)現(xiàn)低租金、高品質(zhì)的尊嚴(yán)生存。“租”是指廉租住房采取只租不賣的方式。我國(guó)政府推行廉租住房保障制度的目的是保障雙困家庭住有所居，而非擁有房屋產(chǎn)權(quán)。由于住房是價(jià)值巨大的生活必需品，雙困家庭僅憑自身儲(chǔ)蓄積累根本無力負(fù)擔(dān)巨額購(gòu)房花費(fèi)，因此，保障雙困家崩的基本居住需求，應(yīng)當(dāng)以租賃為主。產(chǎn)權(quán)擁有為補(bǔ)充。

廉租住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合的保障方式?！柏泿叛a(bǔ)貼是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房?！必泿叛a(bǔ)貼方式操作簡(jiǎn)便，可直接體現(xiàn)為消費(fèi)者的福利，不會(huì)導(dǎo)致住房開發(fā)過剩或相關(guān)效益流失。如果住房保障對(duì)象的收入達(dá)到一定水平之后，政府即可停止補(bǔ)貼，從而避免補(bǔ)貼收益固化，且有利于滿足保障對(duì)象的特殊需求，故為我國(guó)現(xiàn)行立法所推崇，是當(dāng)前實(shí)施廉租住房保障的主要方式。但由于保障資金來源匱乏，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)低，加之我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)育不成熟，低價(jià)租賃房房源短缺，市場(chǎng)交易信息不對(duì)稱，保障對(duì)象的交易成本高，故貨幣補(bǔ)貼的住房保障作用有限?！皩?shí)物配租是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。”與貨幣補(bǔ)貼相比，實(shí)物配租對(duì)改善雙困家庭的居住條件更有實(shí)際價(jià)值。一方面，它見效快，政府按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)出資購(gòu)建的廉租住房，不僅能夠保證廉租戶住房福利水平達(dá)標(biāo)，能滿足特殊保障對(duì)象如孤寡老人、殘疾人等在居家、出行等方面的特殊要求，而且能降低廉租戶在市場(chǎng)上搜尋合適住房的交易成本，減少制度實(shí)施中不必要的遲延。另一方面，通過廉租住房的集中購(gòu)建，不僅能有效緩解房源短缺困難，迅速改善雙困家庭的居住條件，而且便于信息追蹤管理和收租監(jiān)控。當(dāng)然，實(shí)物配租也有其劣勢(shì)，一是政府財(cái)政壓力大，需一次性投入的資金量大，建設(shè)周期長(zhǎng)、管理環(huán)節(jié)多、保障對(duì)象退出難；二是可能擾亂房屋租賃市場(chǎng)的正常競(jìng)爭(zhēng)秩序；三是難以實(shí)現(xiàn)土地利用的綜合效益最大化；四是外部不經(jīng)濟(jì)效用明顯。故實(shí)施起來亦具有一定難度。

由此可見，貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租這兩種保障方式各有利弊。實(shí)踐中可長(zhǎng)期共存，互為補(bǔ)充。盡管從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，貨幣補(bǔ)貼代表了廉租住房保障方式的發(fā)展趨勢(shì)，但因我國(guó)目前尚不具備全面推行貨幣補(bǔ)貼的兩大基本條件，故實(shí)物配租才是住房供需矛盾突出的現(xiàn)實(shí)背景下，提升廉租住房保障效力的更為有效的方式。而且，其他國(guó)家住房保障制度也都經(jīng)歷過由實(shí)物配租到貨幣補(bǔ)貼的漸進(jìn)發(fā)展歷程。所以我國(guó)當(dāng)前廉租住房保障模式現(xiàn)實(shí)的理性選擇應(yīng)當(dāng)是以“實(shí)物配租為主，現(xiàn)金補(bǔ)貼為輔”。

二、實(shí)物配租面臨的困境

1房源短缺、資金不足。廉租住房房源短缺是當(dāng)前制約實(shí)物配租順利實(shí)施的最主要因素。就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀看，一手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理(大戶型豪華住宅偏多，小戶型低價(jià)住房偏少)。二手房、租賃房市場(chǎng)發(fā)育不成熟，能滿足廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的房源寥寥無幾，加之市場(chǎng)交易信息不對(duì)稱，更加大了廉租戶租住合適住房的交易成本。造成這種困境的主要原因在于我國(guó)現(xiàn)行住房制度的設(shè)計(jì)缺陷。在改革開放之初，因于政府、用人單位包攬城市居民住房的不可持續(xù)性，國(guó)家開始住房體制改革。盡管市場(chǎng)化改革整體提升了民眾的居住水平，但片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)作用、重買輕租的住房制度設(shè)計(jì)，使得開發(fā)商逐漸主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的住房保障責(zé)任漸趨勢(shì)微，住房供應(yīng)以銷售利潤(rùn)為導(dǎo)向，缺乏對(duì)普通民眾多層次住房需求的通盤考慮。城鎮(zhèn)化加速和社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整引發(fā)的民眾住房剛性需求的集中釋放和投機(jī)炒作，使得大中城市商品房交易畸形繁榮，房?jī)r(jià)居高不下，加上二手房、租賃房市場(chǎng)萎靡，低收入住房困難家庭只能望房興嘆?？傮w上看，我國(guó)廉租住房建設(shè)還處于起步階段，資金來源無保障，覆蓋范圍較小，保障方式不盡合理，實(shí)物配租占比小，房源短缺，管理失范。

實(shí)踐中．增加廉租住房房源的主要途徑有新建、改建、購(gòu)買和社會(huì)捐贈(zèng)等，其中，投資新建應(yīng)是短期內(nèi)迅速增加廉租住房房源，改善房源短缺現(xiàn)狀的最有效途徑。但是若完全依靠政府投資新建，不僅一次性投入所需資金巨大，令各級(jí)財(cái)政難以承受；而且建設(shè)周期長(zhǎng)，管理環(huán)節(jié)多，易導(dǎo)致制度福利的遲延。從根本上說，財(cái)政資金投入不足，是目前我國(guó)廉租住房房源短缺的主要原因。盡管近年來我國(guó)各級(jí)政府財(cái)政預(yù)算對(duì)廉租住房保障資金的年度撥款每年都在增加，但由于廉租住房保障資金占整個(gè)財(cái)政預(yù)算的具體比例缺乏立法規(guī)范．故難以保證其投入的穩(wěn)定性和連續(xù)性。而且，中央預(yù)算投入和廉租住房建設(shè)所需資金差額巨大，地方配套資金投入難以保障。就作為補(bǔ)充的其它資金來源看，住房公積金扣除貸款準(zhǔn)備金和管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)后的增值盈余，數(shù)量有限，無法充當(dāng)廉租住房保障資金可持續(xù)的穩(wěn)定來源。政府收取的廉租住房租金尚不足支付維護(hù)管理費(fèi)用，公益捐贈(zèng)數(shù)額較小，廉租住房保障專項(xiàng)政府債券和福利彩票．尚未實(shí)際發(fā)行。唯有地方政府土地出讓金收益有一定的收入保障。但由于土地出讓金收益屬于一次性收人，不具有可持續(xù)性，且各地因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同而差異極大；同時(shí)，作為財(cái)稅改革后地方政府僅次于中央財(cái)政預(yù)算撥款的第二財(cái)源，地方各項(xiàng)建設(shè)所需經(jīng)費(fèi)都指望能從土地出讓金中分得一杯羹，地方政府自然得考慮能實(shí)現(xiàn)效益最大化的資金使用方式。實(shí)際上，若無立法強(qiáng)制干預(yù)，

很少有地方政府能切實(shí)保證用于廉租住房的土地出讓金比例。

2法制不健全，規(guī)劃欠周全。我國(guó)在住房保障制度建構(gòu)中，由于對(duì)廉租住房的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清，對(duì)居民居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)路徑探討不充分，缺乏對(duì)住宅建設(shè)的系統(tǒng)性思考，忽視規(guī)劃不當(dāng)可能導(dǎo)致的潛在社會(huì)沖突，以至于廉租住房政策目標(biāo)、實(shí)施路徑不明確，規(guī)劃設(shè)計(jì)受時(shí)政影響大，政策法規(guī)不健全，應(yīng)急性規(guī)范多，政策隨意性強(qiáng)。不僅缺乏統(tǒng)籌全局的《住宅法》．而且主導(dǎo)廉租住房保障實(shí)踐的各專項(xiàng)政策法規(guī)也缺乏系統(tǒng)性，內(nèi)容規(guī)定相互脫節(jié)甚至沖突。與此相反，發(fā)達(dá)國(guó)家則非常重視城市住宅發(fā)展規(guī)劃問題，十分強(qiáng)調(diào)住房問題與城市發(fā)展的重要關(guān)聯(lián)性。以荷蘭為例，政府既保障低收入戶的居住權(quán)利，又幫助他們不至于被社會(huì)排斥而集中到某些受歧視的地區(qū)，政府通過比較全面的津貼扶持使不同收入的住戶能夠居住于同一社區(qū)。日本政府也十分重視住宅發(fā)展規(guī)劃的制定和實(shí)施，其規(guī)劃具有法律效力，不淪社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)生什么變化，政府都要在財(cái)力上保證住宅發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，每個(gè)五年末期檢驗(yàn)發(fā)展目標(biāo)時(shí)，其準(zhǔn)確實(shí)現(xiàn)程度都可達(dá)到99％以上。

而我國(guó)當(dāng)前則極少關(guān)注城市發(fā)展規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)對(duì)于社會(huì)發(fā)展的重要意義，地方政府的住宅政策極少考慮住宅建設(shè)對(duì)于社會(huì)分層化的不利影響，只片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益。比如基于經(jīng)濟(jì)效益考慮而將廉租住房等保障性住房集中建造在地價(jià)較低的郊區(qū)，此舉勢(shì)必將影響貧困家庭的出行，削弱他們的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，加大居住成本。而且，在遠(yuǎn)離城區(qū)的低地價(jià)地區(qū)大力發(fā)展中低檔住宅區(qū)，將人為地加深城市人口的地域分隔，導(dǎo)致由清一色的中下層人群集中居住的社區(qū)大量產(chǎn)生。盡管從城市規(guī)劃與貧困問題的空間分布來看．我國(guó)目前還沒有產(chǎn)生嚴(yán)重的貧民窟現(xiàn)象，但是現(xiàn)有的城巾村、棚戶區(qū)、農(nóng)民二r=或外來人口集中聚集區(qū)、困難企業(yè)或破產(chǎn)企業(yè)職工集中聚集區(qū)等的形成和發(fā)展，已經(jīng)為城市的后續(xù)發(fā)展埋藏了各種沖突的誘因。

3租約管理和退出難問題。目前，我國(guó)廉租住房管理工作還處于起始階段，各地通常是在政府房管部門下設(shè)立廉租住房辦公室負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，管理方式較為粗放。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)以及保障性住房建設(shè)的提速，廉租住房管理的工作量和管理難度會(huì)大大增加，原有管理機(jī)構(gòu)和人員將難以適應(yīng)新形勢(shì)的需要，因此，迫切需要增加人員編制和更新管理體制。根據(jù)職責(zé)明晰、權(quán)力制衡的現(xiàn)代管理原則，專業(yè)化的廉租住房管理體系應(yīng)當(dāng)由決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)、實(shí)施管理機(jī)構(gòu)和中介金融機(jī)構(gòu)這三個(gè)處于不同層次的機(jī)構(gòu)組成。而我國(guó)當(dāng)前的廉租住房管理體系中，決策、發(fā)展規(guī)劃和保障對(duì)象管理由政府建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)．建設(shè)工程由開發(fā)商承擔(dān)，中介金融機(jī)構(gòu)基本缺席，缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌保障性住宅的開發(fā)建設(shè)。實(shí)際上．現(xiàn)階段承擔(dān)我國(guó)廉租住房建設(shè)和管理工作的各級(jí)地方政府，既是土地權(quán)屬主體，又是城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體．還是監(jiān)管主體，集多重角色于一身，職責(zé)不清，故難以采取有效措施來切實(shí)解決低收入住房困難家庭的住房問題。

廉租住房管理的核心是租約管理。作為政府掌握的社會(huì)公共福利產(chǎn)品，廉租住房通過協(xié)議的形式，按照相關(guān)規(guī)定租給城市雙困家庭，當(dāng)這些家庭的收入提高或居住條件改善后，政府主管部門將終止上述協(xié)議并要求退房，以便安置新的雙困家庭入住。目前，在租約管理中，因缺乏全面規(guī)范的個(gè)人資信征信系統(tǒng)，無法及時(shí)準(zhǔn)確采集申請(qǐng)人的收入財(cái)產(chǎn)變動(dòng)數(shù)據(jù)，難以有效界定和管理承租對(duì)象，故出現(xiàn)準(zhǔn)人退出標(biāo)準(zhǔn)不明確，租賃協(xié)議執(zhí)行不力，廉租戶退出難等問題。退出難問題凸顯的原因：一是現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)信用體系建設(shè)滯后，個(gè)人信息分散化，廉租住房主管部門無法準(zhǔn)確掌握住戶的財(cái)產(chǎn)收人和家庭居住狀況變化情況。二是“退房后無處安身”的現(xiàn)狀也使一些廉租戶在達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)時(shí)難以退出?，F(xiàn)階段我國(guó)商品房?jī)r(jià)格飛漲，小戶型低價(jià)房、租賃房房源緊缺，低收人家庭退房后將面臨因無力購(gòu)房或租房而陷入居無定所的困境。三是對(duì)租戶拒退或轉(zhuǎn)租等違規(guī)行為，廉租住房主管機(jī)構(gòu)很難訴諸法律。目前我國(guó)城市廉租住房管理粗放，至今還沒有建立一套完整的法律體系來對(duì)之進(jìn)行調(diào)整規(guī)范，使得廉租住房保障制度實(shí)施成本高而違法成本低。

三、實(shí)物配租的推進(jìn)舉措

1強(qiáng)化政府責(zé)任，完善法規(guī)體制。當(dāng)前，我國(guó)在強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)是配置住房資源的主渠道和基礎(chǔ)的同時(shí)，也不應(yīng)弱化政府的住房保障責(zé)任。因?yàn)?，居住?quán)是一項(xiàng)基本人權(quán)政府有責(zé)任為住房市場(chǎng)創(chuàng)造良好的運(yùn)行環(huán)境，并通過適當(dāng)?shù)母深A(yù)來解決低收入階層的基本住房需求以彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。為此，我國(guó)立法可將基本住房明確列入最低生活保障的生活必需品范圍，規(guī)定當(dāng)居住花費(fèi)超過日常生活消費(fèi)的一定比例時(shí)，貧困人群即可申請(qǐng)社會(huì)救助。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的相關(guān)研究，居民住房消費(fèi)的合理額度約為家庭收人的15-20％。換句話說，當(dāng)居民住房消費(fèi)超過家庭收入的20％以上時(shí)，政府即應(yīng)啟動(dòng)住房保障措施，為居民提供基本居住保障。同時(shí)，住房保障作為政府應(yīng)當(dāng)提供的基本公共服務(wù)之一，應(yīng)當(dāng)將其列入政府政績(jī)考核指標(biāo)體系，以便層層落實(shí)各級(jí)地方政府的廉租住房保障目標(biāo)。再者，應(yīng)盡快建立以財(cái)政投資為主、多渠道籌集為輔的穩(wěn)定規(guī)范的資金籌措渠道，明確廉租住房保障資金在財(cái)政預(yù)算中的具體比例，確保保障資金按時(shí)足額到位。對(duì)那些未依法實(shí)施廉租住房保障、保障資金不落實(shí)、失職瀆職的地方政府及相關(guān)責(zé)任人實(shí)行嚴(yán)格的行政問責(zé)。最后，加快住房保障立法進(jìn)程，通過《住宅法》、《住宅金融法》、《廉租住房保障法》等專門性法律法規(guī)的建構(gòu)，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《財(cái)政預(yù)算法》等配套法律法規(guī)的修正，為廉租住房保障制度的實(shí)施提供法律保障。

2統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局。為求合理有序地解決低收入群體基本居住問題，我國(guó)可根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際和居民住宅發(fā)展趨勢(shì)，有針對(duì)性地制定住房發(fā)展中長(zhǎng)期計(jì)劃，并通過政策法律賦予相關(guān)計(jì)劃以強(qiáng)制執(zhí)行力，將住宅發(fā)展計(jì)劃和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的落實(shí)情況共同作為政府行政執(zhí)行力的考核依據(jù)。各級(jí)地方政府在制定各自的城市住宅發(fā)展規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)在深人分析城市發(fā)展規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)對(duì)于社會(huì)發(fā)展的重要影響的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)用地，合理調(diào)配各類住宅的區(qū)位布局，防范住宅建設(shè)對(duì)于社會(huì)分層化的不利影響。同時(shí)，嚴(yán)格依據(jù)城市住宅發(fā)展規(guī)劃，及時(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房與普通商品住房、豪華住宅保持合理比例，以最大限度地滿足民眾分層化的多樣性住宅需求。實(shí)踐中，廉租住房建設(shè)宜分步推進(jìn)，各地應(yīng)因時(shí)、因地制宜漸進(jìn)擴(kuò)展，而不能急于求成。

作為對(duì)低收人住房困難群體的基本居住保障，廉租住房應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)性和適用性，應(yīng)嚴(yán)格控制戶型結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國(guó)各地實(shí)際，廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)控制在當(dāng)?shù)厝司ㄖ娣e的60％左右，套型建筑面積50平方米以內(nèi)。在保障廉租住房建設(shè)用地方面，可借鑒廣州市注重通過盤活存量土地來滿足民生用地增長(zhǎng)需求的做法，以合理解決增加民生用地供應(yīng)與嚴(yán)控新增建設(shè)用地規(guī)模、可持續(xù)利用土地資源的關(guān)系。在土地供應(yīng)上，地方政府應(yīng)當(dāng)力

求擺脫對(duì)土地財(cái)政的過度依賴，切實(shí)改變片面追求經(jīng)濟(jì)效益、土地招拍時(shí)價(jià)高者得的簡(jiǎn)單做法，在土地出讓條件中應(yīng)明確規(guī)定廉租住房的配建比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、政府回購(gòu)條件等，對(duì)那些滿足土地綜合利用條件、出價(jià)合理的競(jìng)投方應(yīng)優(yōu)先供地。對(duì)于配建廉租住房等保障性住房達(dá)一定比例的開發(fā)商，甚至可以考慮采取稅費(fèi)優(yōu)惠、資金扶持等激勵(lì)措施。

3多渠道拓展廉租住房房源。針對(duì)我國(guó)廉租住房房源短缺、實(shí)物配租覆蓋面窄的客觀實(shí)際，探索新的供給機(jī)制，迅速增加廉租住房房源已刻不容緩。首先可由政府出資分期收購(gòu)現(xiàn)有存量空置房，按廉租住房標(biāo)準(zhǔn)加以分割、改造，從而既降低開發(fā)成本，提高現(xiàn)有資源利用效率，又能迅速改善雙困家庭的居住條件，緩解政府的政治壓力。而且，收購(gòu)所得廉租住房分散分布，便于住戶融人社會(huì)，避免由于廉租住房大面積集中修建而可能導(dǎo)致的貧民窟現(xiàn)象。至于按何種標(biāo)準(zhǔn)收購(gòu)何種價(jià)位的房屋，則需地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，統(tǒng)籌安排，合理布局，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。其次是鼓勵(lì)或強(qiáng)制開發(fā)商興建廉租住房。政府可通過低息貸款、地價(jià)減免、稅費(fèi)優(yōu)惠等，鼓勵(lì)開發(fā)商按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)新建、改建、配建廉租住房；或者通過立法強(qiáng)制開發(fā)商興建廉租住房，在土地竟標(biāo)時(shí)就明確要求相關(guān)地塊開發(fā)必須配建一定比例的廉租住房，以增加廉租住房的供應(yīng)量。第三是通過稅費(fèi)優(yōu)惠等激勵(lì)措施，鼓勵(lì)私人和民間非營(yíng)利組織提供符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的低價(jià)出租房，以滿足廉租戶多樣化的居住需求。另外，慈善捐贈(zèng)也可作為擴(kuò)大廉租住房房源的一個(gè)新途徑。只是目前還沒有成氣候罷了。根據(jù)住房過濾和梯度消費(fèi)原則，為提高現(xiàn)有資源利用效率，廉租住房等低端住房的供應(yīng)，應(yīng)當(dāng)合理、適度，即只在房源極度緊缺的地區(qū)進(jìn)行集中興建，一旦當(dāng)?shù)刈》抗┬杌酒胶?，則應(yīng)立即停建，以免過度沖擊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。為防止集中新建可能出現(xiàn)的貧民窟現(xiàn)象，廉租住房建設(shè)應(yīng)以配建方式為主，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目中進(jìn)行配建。

4加強(qiáng)租約管理，化解退出難問題。作為一個(gè)城市化快速推進(jìn)的人口大國(guó)，我國(guó)廉租住房保障制度應(yīng)當(dāng)由專門機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)實(shí)施。為此，可考慮將住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部逐步改造成履行住房保障職能的專門機(jī)構(gòu)，將其原有的行業(yè)管理職能移交行業(yè)協(xié)會(huì)；或在其下設(shè)立獨(dú)立的住房保障局，專門負(fù)責(zé)廉租住房等保障性住房建設(shè)管理事務(wù)，并統(tǒng)籌協(xié)調(diào)計(jì)劃、財(cái)政、金融、土地等部門工作。后者似乎更具可操作性。廉租住房管理包括建設(shè)管理、租約管理、物業(yè)管理等諸多方面，環(huán)節(jié)多、程序雜、事務(wù)繁瑣，急需管理模式創(chuàng)新。租約管理的主要內(nèi)容應(yīng)包括依法編制廉租戶檔案，定時(shí)審查廉租戶的資產(chǎn)變化和房屋使用情況，確保廉租住房資源始終處于公平分配、合理使用狀態(tài)。租約管理的實(shí)質(zhì)是界定和管理承租對(duì)象，貫徹準(zhǔn)人退出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行租賃協(xié)議。

廉租住房小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)實(shí)行業(yè)主自治管理與行政指導(dǎo)相結(jié)合方式，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主進(jìn)行自治管理的自覺性。首先?？赏ㄟ^自治規(guī)約、行政規(guī)章來約束、引導(dǎo)廉租戶的日常行為，提升租戶的自治管理能力?？山梃b香港的廉租住房管理扣分制，將租戶的日常行為與退出機(jī)制掛鉤，當(dāng)租戶的違規(guī)行為達(dá)到一定程度時(shí)，即喪失繼續(xù)租住廉租住房的資格，從而倒逼廉租戶文明習(xí)慣的養(yǎng)成。當(dāng)然，在制定自治規(guī)約和行政規(guī)章時(shí)，應(yīng)考慮到居住權(quán)是居民基本人權(quán)，解決雙困家庭的居住問題是國(guó)家政府的基本責(zé)任而非恩賜，因此，對(duì)承租人的道德約束不應(yīng)當(dāng)太過嚴(yán)苛，盡量避免出現(xiàn)承租人稍有違規(guī)即被剝奪居住資格的現(xiàn)象。其次，廉租住房小區(qū)的物業(yè)管理以有償服務(wù)為原則，可通過居民“汗水入股”、階梯收費(fèi)、愛心幫扶、鄰里互助等多種形式，滿足廉租戶多樣化的物業(yè)服務(wù)需求。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)立足廉租住房小區(qū)實(shí)際，依托自身豐富低廉的勞動(dòng)力資源。保安、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)崗位應(yīng)盡量使用本小區(qū)勞動(dòng)力，以便既解決居民的就業(yè)問題，又降低服務(wù)成本。所謂汗水人股，即把廉租戶參與物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中付出的汗水轉(zhuǎn)化為他在物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的投入，可累計(jì)積分以抵換相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，或其他公共服務(wù)。所謂階梯收費(fèi)是指針對(duì)有特殊需要的租戶如殘障人士的實(shí)際情況，根據(jù)他們收入水平高低和所需服務(wù)的難易程度，收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，超出他們支付能力的部分則由財(cái)政補(bǔ)貼。所謂愛心幫扶。主要是通過廉租住房小區(qū)與所屬街道社區(qū)、周邊企事業(yè)單位、學(xué)校的自愿者組織和民間慈善機(jī)構(gòu)結(jié)成幫扶聯(lián)盟，建立愛心基地，獲得相應(yīng)的愛心扶助。

為化解廉租戶退出難問題，需采取行政管理、市場(chǎng)引導(dǎo)、法律保障相結(jié)合的綜合治理手段。首先，構(gòu)建居民住房信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、收入核對(duì)系統(tǒng)等個(gè)人信息征信系統(tǒng)，為廉租戶有序退出提供可靠的信用信息支持。其次，加強(qiáng)政府對(duì)城市廉租住房的實(shí)際支配能力，通過租金調(diào)整影響租賃者的經(jīng)濟(jì)利益，使不符合條件的租賃者將因占用廉租住房而面臨蒙受重大損失的風(fēng)險(xiǎn)，如被收取高額的市場(chǎng)化租金、限制其享受公共服務(wù)的福利水平——禁止其五年內(nèi)再申請(qǐng)保障性住房等，以促進(jìn)廉租戶有序退出。第三，通過統(tǒng)籌規(guī)劃、妥善安排，確保廉租戶退出后有房可住。第四，加快立法進(jìn)程，建立健全廉租住房保障相關(guān)配套法律法規(guī)。在現(xiàn)代法治國(guó)家，唯有依靠法制，才能根本解決廉租戶退出難問題。