青州市會計集中核算中心 劉桂林

隨著全球金融危機的蔓延，實體經(jīng)濟不景氣，各國紛紛加強貿(mào)易壁壘保護，企業(yè)減產(chǎn)、停工、倒閉，工人失業(yè)，出口下降。但各地大搞城市建設，經(jīng)營城市，房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)稅收在整個稅收體系中占有重要地位，是國家調節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟和社會經(jīng)濟分配的重要杠桿，是國家和地方財政收入的重要來源。房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，為稅收增長提供充足的稅源，也給稅收征管帶來新的挑戰(zhàn)。就當前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、漏稅、欠稅現(xiàn)象嚴重，“行政干預”對征收帶來阻礙，地方政府與企業(yè)“關系密切”，打著招商引資和保護本地企業(yè)發(fā)展的旗號，謀求地方利益和個人利益而損害國家利益的現(xiàn)象時有發(fā)生。為此，應加強房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的監(jiān)控、建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管機制，加大對房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度、改革和完善房地產(chǎn)稅制，加強防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅現(xiàn)狀

（一）富豪多，納稅少。房地產(chǎn)企業(yè)是暴利行業(yè)，當前房價越來越高，地王一個接著一個。國家財政收入艱難，為完成保8目標，增加財政收入，及時調整了個稅征收范圍，把福利費、職工誤餐補助、交通補助等納入個稅繳稅基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)商利潤多而納稅少，尤其企業(yè)所得稅和個人收入所得稅繳的更少。國家統(tǒng)計局公布2009年房地產(chǎn)企業(yè)貢獻GDP一半以上。然而，根據(jù)2009年8月份公布的“中國納稅百強排行榜”上，2008年度中國納稅500強企業(yè)中，前100名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而與之相對應的2008年“胡潤百富榜”排名中，卻有十幾家企業(yè)位列其中。房地產(chǎn)企業(yè)的老板、富翁越來越多，納稅卻越來越少，究竟是一種什么現(xiàn)狀呢？

（二）偷、漏、欠、抗稅嚴重。房地產(chǎn)企業(yè)在過去的檢查中偷稅、漏稅、欠稅現(xiàn)象嚴重。根據(jù)山東省地稅局2009年開展以房地產(chǎn)行業(yè)為重點的地方稅收專項檢查，結果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴重，被檢查的715戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達634戶，占八成以上。并且手段呈多樣化、專業(yè)化、普遍化、隱蔽化的發(fā)展趨勢。

（三）違法違規(guī)減免稅收。地方政府與開發(fā)商“關系密切”，給開發(fā)商“超國民待遇”，違法違規(guī)減免稅收，致使開發(fā)商偷稅、漏稅、欠稅、抗稅底氣十足，常以“營造良好投資環(huán)境”為由，出面保護，免受稅務機關的稽查和追究。

二、當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅行為的主要手法及特點

（一）隱匿應稅收入，減少納稅基數(shù)。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一種普遍的偷稅手法。開發(fā)商拿到《銷售許可證》后，開始預收房款，房地產(chǎn)企業(yè)應對預收房款按國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定的20%、15%、10%、3%毛利率計算利潤額，并入當期應納稅所得額中，統(tǒng)一計算繳納所得稅，待工程完工后進行結算調整。房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務機關計稅的主要依據(jù)。但在實際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票；在開票時采用大頭小尾票、自制發(fā)票、收入打白條不開發(fā)票等手段隱匿收入，或者做支現(xiàn)金和直接進入小金庫不入賬。

（二）不按規(guī)定時間入賬，以未清算、未決算為由延期交納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預收款或定金后長期記入“應付賬款”、“臨時借款”、“應收賬款”中。根據(jù)《企業(yè)會計制度》銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權有關的繼續(xù)管理權，也沒有對售出商品進行控制；（3）與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關的收入和成本能夠可靠計量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在房產(chǎn)交付使用后，根據(jù)以上規(guī)定確認銷售收入，及時調整賬目，繳納企業(yè)所得稅。

（三）以自用房、合作建房、分配利潤、對外投資、給建筑商抵房為由不作為收入處理。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法〉、〈國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知〉（國稅發(fā)[2006]31號文）有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動產(chǎn)，交納企業(yè)所得稅。

（四）虛列、多提、擠占成本，減少利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同建筑商合謀，采用簽訂虛假合同的手法，有計劃、有目的、有步驟的虛開沙子、水泥、磚、瓦等建筑材料，虛列成本，人為提高工程造價，減少利潤空間，偷逃企業(yè)所得稅。

（五）不按規(guī)定列支或超標準列支費用。一種情況是，不按[2006]31號文的有關規(guī)定：對公共設施配套費、前期工程費、基礎設施建設費、安裝費、開發(fā)間接費等成本，在已完工和未完工產(chǎn)品中分攤列支，而是在已完工產(chǎn)品中集中列支。另一種情況是把購買的汽車、辦公用品、修理費、招待費等全部列入已完工產(chǎn)品中。致使企業(yè)虧損或者微利，從而達到少繳或者不繳的目的。

（六）財務管理混亂，核算不規(guī)范。主觀上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視財務管理或有意搞亂財務管理。一是賬薄設置不規(guī)范，憑證管理混亂，聘用無證會計人員；二是私自建立賬外賬，一套應付稅務機關，一套用于內(nèi)部核算；三是私設小金庫，用于偷稅、私分和“公關”?？陀^上，會計核算不統(tǒng)一、不規(guī)范，房屋產(chǎn)品開發(fā)周期長、各期產(chǎn)品滾動開發(fā)且每期產(chǎn)品經(jīng)營成果不盡相同，為掩蓋其在經(jīng)營、核算和應稅上的不法行為找到了借口。

三、防范和治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅的對策

針對當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管能力不足，甚至出現(xiàn)斷層，稅務機關要積極應對，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度。稅務機關工作人員應該加強自身業(yè)務學習，認真、仔細、深入了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況，及時，準確采取嚴厲措施。對偷稅行為進行嚴厲打擊，加大對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為的處罰力度。

（一）加大宣傳力度。通過新聞媒體廣泛宣傳“納稅光榮，偷稅可恥”，還可以發(fā)放宣傳冊或定期舉辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板和財務人員培訓班，講解納稅知識和偷稅的懲罰措施，使他們認識到納稅是每一個公民應盡的義務。稅收是國家財政的主要來源，也是國家穩(wěn)定、經(jīng)濟建設發(fā)展的決定因素。通過案例分析對欠稅、偷稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法采取強制措施。

（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)過程的監(jiān)控，從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)稅收流失。從當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅的現(xiàn)狀看，每個環(huán)節(jié)都有偷稅現(xiàn)象發(fā)生。因此，一方面，稅務機關要加強稽查力度，對房地產(chǎn)開發(fā)納稅人登記、申報管理各個環(huán)節(jié)進行跟蹤，經(jīng)常分析稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查；另一方面，要加大對房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核力度，增加開發(fā)企業(yè)成本的真實性和準確性，盡量防止利用假合同、假信息虛增成本現(xiàn)象，強化對房地產(chǎn)開發(fā)的全程監(jiān)控。

（三）做好部門之間“橫向協(xié)調”，相互配合，加強源泉控制。房地產(chǎn)稅收是一個多部門聯(lián)合辦公過程，從立項、規(guī)劃、施工、銷售到產(chǎn)權審批要到20多個部門辦理手續(xù)，要經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程多個部門。稅務機關應與計劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門及金融機構建立信息傳遞制度。同時，地方政府應該成立綜合治稅辦公室，統(tǒng)一協(xié)調有關部門。通過信息交換分析比較，最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立檔案，努力獲取企業(yè)建筑成本信息，加強票據(jù)管理，掌握企業(yè)收入情況，從程序上規(guī)范納稅人納稅行為，建立一個規(guī)范、管理、檢查的長效機制。

（四）公平稅負，簡化和完善稅制。我國現(xiàn)行稅收政策繁雜，內(nèi)外有別，稅種多，結構不合理，各個稅種征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)不同，造成內(nèi)行記不住，外行看不懂，稅源控管漏洞多，流失嚴重。一是開發(fā)階段稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅負重，這種稅制結構進一步鼓勵了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅現(xiàn)象；二是房地產(chǎn)開發(fā)稅費并存，負擔重，增加了建設成本，企業(yè)偷稅“理直氣壯”。三是土地使用稅計稅依據(jù)不合理，不按價值征收而按面積征收，不能隨課稅對象價值上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷，同時造成房地產(chǎn)企業(yè)圈地、囤地現(xiàn)象，縱容了房地產(chǎn)企業(yè)投機和偷漏稅款；四是內(nèi)外有別的兩套稅制，導致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭，也使得內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段更復雜、更隱蔽。

（五）強化稽查，加大懲處力度。稅務機關除加強監(jiān)管外，還應該針對性的采取措施，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款行為的處罰力度，對偷逃稅行為的納稅人起到一種威懾作用?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》63條，（國稅發(fā)2006[31]號文）明文規(guī)定：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證，或者在帳薄上多列支出或者不列、少列收入，……是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其少繳或者不繳的稅款、滯納金，并處以50%以上五倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

[1]中華人民共和國稅收征收管理法

[2]國稅發(fā),2006;31