[摘要]本文主要從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與盈余管理的關(guān)系入手，同時(shí)結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化，分析其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的影響。
　　[關(guān)鍵字]會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；方法與手段；影響
　　[中圖分類(lèi)號(hào)]F233 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432(2010)27-0079-01
　　
　　1　會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與企業(yè)的盈余管理
　　
　　會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是對(duì)企業(yè)日常的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理程序和方法的一種“硬性”規(guī)定，因此企業(yè)所出具的財(cái)務(wù)報(bào)表需要符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，而盈余管理則是在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的框架內(nèi)進(jìn)行一定的處理，因此盈余管理行為并沒(méi)有破壞會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，只不過(guò)是利用了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的靈活性和會(huì)計(jì)程序及方法的可選擇性進(jìn)行的符合規(guī)范的操作，所以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不斷完善可以進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)進(jìn)行盈余管理、利潤(rùn)操縱的行為，但與此同時(shí)也會(huì)為盈余管理行為提供新的操作方式和空間。
　　
　　2　房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的方法與手段
　　
　　2.1　虛增費(fèi)用支出和成本
　　(1)現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都是同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)多期數(shù)的樓盤(pán)，各個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)工時(shí)間不同，這就導(dǎo)致多期樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)發(fā)并存在一個(gè)會(huì)計(jì)期間，當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的成本，按照配比原則入賬當(dāng)期的損益。但是實(shí)際情況是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)自身的需要來(lái)分配當(dāng)期完工樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本，用這個(gè)手段來(lái)調(diào)節(jié)當(dāng)期的損益。
　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的資金是很龐大的，資金的需要量很大，即便是資金實(shí)力再雄厚，也要通過(guò)一定的融資渠道進(jìn)行再融資，所以房地產(chǎn)一般都有巨額的借款，而按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，借款費(fèi)用可予以資本化的金額需要遵循配比原則計(jì)入資產(chǎn)價(jià)值，其余的入賬為當(dāng)期損益。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì)人為的操作，按照需要來(lái)分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用。
　　(3)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了提高利潤(rùn)率，減少稅金的繳納，企業(yè)通常會(huì)將其他的費(fèi)用成本支出統(tǒng)一分?jǐn)偟綘I(yíng)業(yè)成本中，以增加當(dāng)期的營(yíng)業(yè)成本，減少營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。
　　
　　2.2　改變收入的確認(rèn)時(shí)間、隱匿應(yīng)有收入
　　(1)將收入延遲到以后的會(huì)計(jì)期間進(jìn)行核算。這是大部分企業(yè)盈余管理的常用手段，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房所取得收入的確認(rèn)原則，與一般商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則相同，在房屋竣工驗(yàn)收后，房屋購(gòu)買(mǎi)者辦妥了相關(guān)的手續(xù)，就應(yīng)當(dāng)將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取一些措施延遲預(yù)收款項(xiàng)的結(jié)轉(zhuǎn)，這樣便可以減少當(dāng)期銷(xiāo)售收入，進(jìn)而減少當(dāng)期稅款的支付。
　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中，還會(huì)有很多副業(yè)，譬如將待售房屋進(jìn)行出租，租金用于沖減該部分房屋的改建成本，不計(jì)入收入，達(dá)到調(diào)節(jié)利潤(rùn)的目的。
　　
　　　3　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)上市公司盈余管理的主要影響分析
　　
　　3.1　投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則
　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的定義、確認(rèn)以及取得時(shí)的計(jì)量和后續(xù)計(jì)量，其中對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)有很重要的影響的是引入了公允價(jià)值的計(jì)量模式。
　　(1)引入公允價(jià)值模式計(jì)量，投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的贏利?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，運(yùn)用公允價(jià)值作為計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，不再需要對(duì)這些房地產(chǎn)進(jìn)行攤銷(xiāo)或者計(jì)提折舊，而是在會(huì)計(jì)期末按照從公開(kāi)市場(chǎng)中取得的公允價(jià)值與原賬面價(jià)值進(jìn)行比較，兩者之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，列入當(dāng)期損益。相比較以前的規(guī)定，新準(zhǔn)則下運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)沒(méi)有了計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，無(wú)形中增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，提供了更大的盈余管理空間。
　　(2)引入公允價(jià)值模式計(jì)量，會(huì)大幅增大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在可以從公開(kāi)市場(chǎng)中取得相關(guān)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，相關(guān)投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值計(jì)量方法。結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都能從公開(kāi)市場(chǎng)上取得相關(guān)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，而我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一直在上升，那么按照歷史成本計(jì)價(jià)作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，其賬面價(jià)值會(huì)大幅增加。
　　
　　3.2　借款費(fèi)用準(zhǔn)則
　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》規(guī)定一般借款符合條件的其費(fèi)用可以資本化，擴(kuò)大了可以資本化的借款費(fèi)用范圍，同時(shí)還規(guī)定了符合借款費(fèi)用資本化資產(chǎn)的條件，強(qiáng)調(diào)必須是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的生產(chǎn)或者構(gòu)建過(guò)程，和原來(lái)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比較，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了符合條件的存貨也可以資本化的規(guī)定。在新準(zhǔn)則規(guī)定下’房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的無(wú)論是作為商品房出售的存貨，還是投資性房地產(chǎn)，都在符合資本化條件的范圍內(nèi)。這一系列準(zhǔn)則都擴(kuò)大了房地產(chǎn)上市公司借款費(fèi)用可以資本化資產(chǎn)的范圍，為房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行盈余管理提供了很大的空