王淼

我國物業(yè)稅的征收現(xiàn)狀

物業(yè)稅，即是對房地產(chǎn)課征的一種稅，由于我國沒有土地私有的情況，所以在我國，物業(yè)稅僅指地方政府每年對地上建筑物及其附屬物征的稅，并且該稅稅值會隨著課稅不動產(chǎn)市值的升高而提高。

我國目前各大城市中涉及房地產(chǎn)的各項雜費主要集中在房地產(chǎn)的開發(fā)流通階段，而在房地產(chǎn)保有期間涉及的稅種非常少，且免稅范圍極大。這種局面，使得國家無法對房地產(chǎn)保有期間的自然增值部分參與分配，導(dǎo)致財政收入的流失，而且抑制了土地正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

計稅依據(jù)不合理，不符合財產(chǎn)稅的本質(zhì)特征。目前，我國房地產(chǎn)稅種的計稅依據(jù)不能正確反映財產(chǎn)的現(xiàn)有價值和房產(chǎn)的時間價值。房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值扣除一定比例作為計稅依據(jù)，但隨著時間的推移，房產(chǎn)的賬面價值會由于折舊的提取而逐漸減少，最后幾近為零。這種計稅方法,沒有顧及房屋后期的升值因素，與房屋的市場價值相差很大，使得房產(chǎn)稅收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。

房地產(chǎn)稅收規(guī)模偏小，不能滿足財政的需要。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，作為地方性稅種，收入規(guī)模偏小，不能滿足地方財政的需要。

開征物業(yè)稅的必要性

一、開征物業(yè)稅，有利于國家從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)價格。由于目前的有關(guān)稅費大約占到房地產(chǎn)價格的30%到40%，因此一旦開征物業(yè)稅，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的大幅下降，從而達到刺激消費者購買的目的。另一方面，消費者為了避免以后背上沉重的稅收負擔(dān)，也會更傾向于購買經(jīng)濟型住宅。

二、開征物業(yè)稅有利于縮小貧富差距。在當(dāng)前我國貧富差距日益拉大并成為政府宏觀調(diào)控的主要目標的背景下,如何矯正我國現(xiàn)行稅制體系在調(diào)節(jié)貧富方面的功能缺失問題 ,已迫在眉睫。從理論上講 ,在所有稅種中 ,個人所得稅和遺產(chǎn)稅應(yīng)是調(diào)節(jié)貧富差距最有效的稅種 ,物業(yè)稅是次優(yōu)選擇。但結(jié)合我國現(xiàn)實條件 ,由于個稅調(diào)節(jié)功能的發(fā)揮要求較高的征管水平做保障 ,當(dāng)前我國征管水平較低且難以盡快提升的現(xiàn)實 ,使個稅調(diào)節(jié)收入差距的功能大打折扣。遺產(chǎn)稅也是一個尚未開征的稅種 ,且在中央相關(guān)部門對稅制改革日程表的安排上 ,遺產(chǎn)稅的開征遠在物業(yè)稅之后。因此 ,現(xiàn)實而可行的選擇是 ,以開征物業(yè)稅為契機 ,逐步改善我國現(xiàn)行稅制體系公平功能缺失的現(xiàn)狀。

三、有利于抑制奢侈消費、提高資源的流動性,促進資源的合理利用。據(jù)了解，我國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在人均住房達到了26平方米，但有一部分存量的房屋被閑置了，閑置的成本太低。而迫使這部分閑置資源投入使用的好辦法，就是對持有環(huán)節(jié)提高稅負，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負。如果把閑置房屋動員出來，在租賃市場、二級市場充分流轉(zhuǎn)，就不會有這么多老百姓沒有房子住。我們的總量資源并不少，起征物業(yè)稅就是為了促進存量資源的優(yōu)化利用。

對開征物業(yè)稅制度的幾點建議

開征物業(yè)稅勢在必行,但是，物業(yè)稅作為一項系統(tǒng)工程,涉及很多方面,因此，在物業(yè)稅最終開征前一些工作值得關(guān)注。

一、相關(guān)法律的建立及完善。開征房地產(chǎn)稅需要政府的稅收征管能力。如房地產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對象確立等，只有在這些方面創(chuàng)造條件、做好充分準備，房地產(chǎn)稅的開征才能有效地進行，并達到開征房地產(chǎn)稅所要達到的目標。征稅之前必有法，有法可依，有法必依是我國依法治國的根本原則，也是政府征稅的基本原則。那么，制定一套切實可行的、規(guī)范的物業(yè)稅法對于物業(yè)稅的征收來說無疑是十分必要的。

二、完善房地產(chǎn)估價制度。開征物業(yè)稅還必須完善房地產(chǎn)估價制度。為了保證物業(yè)的客觀、公正、以及對廣大業(yè)主負責(zé)的原則，我國內(nèi)地應(yīng)首先對現(xiàn)有的評估市場進行整頓，建立其規(guī)范的評估體系，定期對征收對象的平均價值進行評估。房屋估價不僅要考慮地段、樓層, 還要考慮建筑物的自身結(jié)構(gòu)、保養(yǎng)和市場需求。

三、慎重考慮個人綜合稅收負擔(dān)能力。物業(yè)稅雖然屬于財產(chǎn)稅，但財產(chǎn)本身并不是稅源，財產(chǎn)所有人的收入才是稅源。而個人的收入已經(jīng)繳納了個人所得稅，未來很可能在我國開征的社會保障稅和遺產(chǎn)稅的稅源也要來源于個人收入，這些稅種都會加重普通老百姓的負擔(dān)。物業(yè)稅的開征要合理測算個人的綜合稅收負擔(dān)能力。

四、建立健全我國個人財產(chǎn)登記制度。財產(chǎn)的登記制度健全 ,稅務(wù)部門才能夠收集到全面的稅收征管資料 ,從源頭上嚴格控制包括物業(yè)稅在內(nèi)的財產(chǎn)稅稅收收入的流失。近階段應(yīng)建立完善的財產(chǎn)登記制度 ,對個人自建房、房改房、集資建房等房屋 ,進行全面清理登記 ,發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書 ,明確物權(quán) ,確定物業(yè)稅的納稅人。

（作者單位：廊坊師范學(xué)院管理學(xué)院）