□文/畢國強

一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

從1998年房改以來，我國房地產(chǎn)逐步走向市場化，商品房成為改善老百姓居住環(huán)境的主要力量?，F(xiàn)在我國居民的人均居住面積已經(jīng)翻了一番，住房質量也得到了明顯的改善，但應看到我國住房具有的消費品和投資品雙重屬性。作為消費品來說，國際通行的房價收入比是衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標。按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間，我國目前全國房價收入比已經(jīng)超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價收入比則超過50倍以上，泡沫現(xiàn)象嚴重。

2010年中央出臺新國十條后，各地方政府紛紛跟進，新一輪的宏觀調控已經(jīng)開始，房地產(chǎn)成交量開始萎縮，房價上漲趨勢開始遏制。但是目前的房地產(chǎn)商們還心存幻想，仍然企圖綁架政府來抬高房價，他們認為房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展會波及到幾十個相關的產(chǎn)業(yè)，政府為了保證經(jīng)濟的發(fā)展不會輕易對房地產(chǎn)痛下殺手，但高房價已經(jīng)嚴重影響了我國經(jīng)濟的健康發(fā)展，影響到社會的穩(wěn)定，高房價必須適時得以抑制才能保證我國經(jīng)濟的健康良性發(fā)展。

二、高房價原因分析

（一）宏觀調控失靈，治標不治本。從2003年開始全國房價出現(xiàn)了非理性的上漲，中央政府采取措施抑制房價時已經(jīng)不起作用，幾輪的調控都以失敗告終，房價成了越調越高，2006年到2007加速上漲，在金融危機后的2009年，房價基本是井噴式上漲。這時房價已經(jīng)漲到普通老百姓買不起的程度。政府在保證房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，應該采取有效的措施從根本上降低房價，而不應當犧牲老百姓幾代人甚至未來幾十年的幸福來買一套房。

（二）土地時緊時松的供應政策，導致房屋的土地成本增加。為了保證地方財政的收入，土地財政是地方政府業(yè)績體現(xiàn)的重要方式，而高房價必然帶動高地價。時緊時松的土地供應政策，導致一些地產(chǎn)商囤積土地，通過炒地牟取暴利。在開發(fā)商和地方政府的合作下，越來越高的房價成為了必然的趨勢。

（三）住房供應結構顛倒導致房價上漲。房源供給不合理導致有效供給的減少，一些城市的中低價位的商品房供不應求，部分城市中低價位住宅所占比例不到10%，而高房價占到40%以上。住房供給結構的顛倒，容易導致住房危機，引起房價的不合理上漲。

（四）投機資本的炒作。由于國家宏觀調控的力度不夠，對于多套房貸取得較容易，持有成本較低，使得炒房成為全民運動，炒房者越來越多，價格越來越高，但是這種擊鼓傳話的投機游戲，一旦一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會導致地產(chǎn)、金融、建筑等其他產(chǎn)業(yè)的鏈式反應。

（五）扭曲的消費觀念使房價高昂。過分強調房屋投資、增值的附加功能，超出本身的購買能力去買房，這些不良的消費觀念只會助長房價的上漲而不是下跌。在房地產(chǎn)市場也存在著追漲殺跌的心理，以致整個房地產(chǎn)行業(yè)的波動性很大。真正有居住需求的消費群體才是房地產(chǎn)和整個中國經(jīng)濟健康發(fā)展的保證。一些專家媒體的別有用意的輿論導向導致消費者的不理性的消費，最終被房地產(chǎn)商和銀行所剝削。

三、高房價抑制方案

我國房地產(chǎn)市場中有效需求過旺，真正對應滿足老百姓消費需求的有效供給卻嚴重不足，使得我國房地產(chǎn)市場處于供小于求的局面，從而導致我國房價暴漲且居高不下，這是房價過高的原因所在。國家必須對瘋狂的投機炒地、炒房行為進行打擊，采取相應的宏觀調控政策，限制房價非理性上漲，減輕老百姓購房壓力。

（一）實行土地新政，降低地價，征收物業(yè)稅，從源頭控制房價

1、嚴格制止炒地現(xiàn)象，加大對閑置土地的清理力度，切實打擊土地囤積行為。嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費，滿兩年未開工的，無償收回使用權。我國的房價中土地出讓金占到30%～40%，其他稅費也在20%～30%之間，主要的費用只是集中在前期費用，而持有階段較低的成本有利于炒房客的投機。應改革土地出讓方式，將土地出讓金和其他稅費合并為為物業(yè)稅，增大保有階段的費用，壓縮投機炒房的空間，使房價歸于理性。

2、應該把調控房地產(chǎn)政策與財稅體制改革緊密結合?！笆濉逼陂g，將土地批租作為地方政府重要財政收入來源的做法已不可持續(xù)，要采取切實措施調整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現(xiàn)狀，逐步建立保證各級政府財政可持續(xù)運作的長效機制。未來，調控房地產(chǎn)的政策能否切實收到預期效果，關鍵看財稅體制的綜合改革是否配套，在多大程度上減輕了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。

（二）調整供給結構，限制高檔房，增加中低型住房。改善供給結構，加大普通商品房、廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房的建設，保證市場的多樣化，較低的價格能起到對其他商品房的帶動作用，對抑制房價有一定作用。

1、政府的財政預算中，應加大用于住房保障中廉租房和公租房、經(jīng)濟適用房的資金比例，鼓勵社會資本參與其中的建設。

2、在大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應方面加強對中小戶型、中低價位普通住宅給予優(yōu)惠政策支持。通過大力發(fā)展低價房，解決房地產(chǎn)價格居高不下的問題。

3、根據(jù)市場要求，對超大面積住房和資源、能耗較高的別墅類、超大戶型高檔建筑限制開發(fā)，減少高檔房的比例，開征高檔商品房空置稅，刺激高檔商品房降價銷售，從而使整個市場的均價降低。

（三）提高資本金比例，逐漸取消預售制度

1、嚴格控制房地產(chǎn)項目貸款。對于商品房空置量大、負債率高的開發(fā)企業(yè)，嚴格審批其新項目并進行重點監(jiān)控；對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不發(fā)放任何形式的貸款；對市場結構不合理、投機炒作現(xiàn)象突出、房地產(chǎn)貸款風險較大的項目不予貸款。

2、提高資本金比率。將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例從20%提高到35%及以上，提高開發(fā)商在住宅投資中所占的比例。逐步取消預售制度，該項制度在改革開放之初，是為了加快解決住房問題而采取的吸引投資的政策。但現(xiàn)在如果繼續(xù)推行預售制度，它所形成的商品房虛擬性帶來的一些弊端將暴露出來，甚至給一些不良開發(fā)商以可乘之機，搞“空手套白狼”的買賣。現(xiàn)在預售制度的任務已經(jīng)完成，有效時限已滿，完全可以考慮取消。

（四）要著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實行多軌制的開發(fā)與建設。應打破只有房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的格局，走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如，可以采取“政府出地，房產(chǎn)開發(fā)商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，房產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。還應改革現(xiàn)行的單一的供地制度，按使用方向實行有條件的土地“招拍掛”，如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標（限房價、限地價、限戶型）等。

（五）治理哄抬炒作行為，嚴格控制房價的熱炒。加強市場監(jiān)測，完善市場紕漏制度，加強房價信息的控管，政府應定期向社會公開住房供求、住房價格的信息，建立綜合的預警指標體系，重點監(jiān)控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務，同時也提高房價的透明度。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準入，對設計圈套、虛構買賣合同、囤積房源、發(fā)布不真實價格和銷售進度信息，有意哄抬房價，誘騙消費者的記入企業(yè)的信用檔案，予以公開曝光。

（六）開征暴利稅和閑置稅。在房價暴漲的幾年，地產(chǎn)商和炒房客的利潤高達1倍以上，而他們風險卻很小，對于這種暴利必須征收暴利稅，通過審計局的審計向其合理利潤之外的利潤征收100%的稅。這樣就可以從一定程度上降低房價，使其回歸正常的價格水平。作為承載房屋的土地資源是有限的，因此就必須合理地利用土地。

（七）引導合理消費，使房價理性回歸。與炒房不同，老百姓擔心未來的房價還會漲，就為未成年的子女提前買房，還有的看到房價的上漲，就作為投資來購買多套住房。如果鼓勵購買二套及以上住房則會推高房價，低收入者就會更買不起房子，加重社會兩極分化，影響社會公平，同時還會造成資源浪費。改善居住條件雖然是廣大百姓的迫切要求，但新增城市人口的住房消費一般經(jīng)歷廉租、合租、租用階段后，再買低價房、中高檔房的合理購房過程。

（八）地方領導人問責制

1、房地產(chǎn)絕對不能成為一些地方領導撈取政治資本的領域。高房價的收益集團主要是開發(fā)商和地方政府，這既不利于民生也不利于當?shù)亟?jīng)濟的以后發(fā)展。作為地方領導人，如果為了地方或眼前的利益而對房價上漲不理不問、甚至縱容或哄抬房價的就應該追究地方領導人的責任。

2、應該把改善民生與地方政府業(yè)績緊密結合，努力增加保障性住房供給。有資料顯示，我國香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達到了50%和84%。地方政府要積極推進保障性住房的大規(guī)模建設，進而大幅度增加保障性住房比例。同時要加快制定、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉、管理等的法律和制度規(guī)范，嚴格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。

四、結論

基于上述研究分析，高房價已經(jīng)不再是簡單的經(jīng)濟問題，而且已經(jīng)影響到我國社會的更深領域。高房價涉及到眾多利益集團的博弈，要想短期內(nèi)解決這一問題任重而道遠。房地產(chǎn)高房價雖然在一定程度上拉動了我國經(jīng)濟的增長，促進了城市的建設，并且?guī)赢a(chǎn)業(yè)結構升級，但不容忽視的是民生問題的日益凸顯以及金融信貸業(yè)的潛在風險。過高的房價已經(jīng)影響到社會的穩(wěn)定，加劇了社會分配的不公平。國家中央政府已近開始了新一輪的宏觀調控，高房價問題已經(jīng)成為了工作的重點。地方政府采取的相應積極措施也起到了效果，樓市開始出現(xiàn)新一輪的降溫。在國家宏觀政策的引導和微觀經(jīng)濟體的理智配合下，高企的房價將會逐步受到抑制，最終回歸到合理的水平。

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