摘要：杭州老年人口增加，養(yǎng)老模式相對(duì)滯后，已嚴(yán)重制約著經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展；從運(yùn)作模式、養(yǎng)老設(shè)施、管理方法等方面介紹了發(fā)達(dá)國家開發(fā)“老年城”的成功經(jīng)驗(yàn)；借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)提出杭州市開發(fā)建設(shè)老年城的可能性和必要性，并提出相應(yīng)的管理運(yùn)作模式。
　　關(guān)鍵詞：老年城 養(yǎng)老模式 杭州
　　
　　2010年，杭州市60歲及以上老年人口已經(jīng)占總?cè)丝诘?6.97%，人口老齡化趨勢(shì)明顯。杭州市提出到“十二五”期末，將構(gòu)建起自主居家養(yǎng)老占90%，享受政府購買服務(wù)的居家養(yǎng)老占6%，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老占4%的“9064”養(yǎng)老格局，居家養(yǎng)老將成為杭州養(yǎng)老服務(wù)的主要形式。然而限于經(jīng)費(fèi)、場地及組織管理等問題的制約，目前杭州市大多數(shù)社區(qū)服務(wù)不僅設(shè)施簡陋且功能單調(diào)，無法為老年人提供全方位的服務(wù)。本文探索在杭州集中開發(fā)大規(guī)模的“老年城”，并配備完善的各種設(shè)施，將使老年人既可以感受家庭氛圍又可以享受到完善的社會(huì)化服務(wù)。
　　一、國外典型“老年城”養(yǎng)老模式借鑒
　　始建于1961年，坐落在美國佛羅里達(dá)西海岸的“太陽城中心”是國際上“老年城”運(yùn)作成功的典范。該中心為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶1.6萬，居住戶數(shù)一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢(shì)。
　　入住“太陽城中心”的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年內(nèi)居住時(shí)間不能超過30天。社區(qū)內(nèi)限制飼養(yǎng)寵物，在大部分地區(qū)不允許出現(xiàn)晾衣繩、柵欄等。整個(gè)城市慢節(jié)奏，車輛最高時(shí)速限為30英里。社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)建造有獨(dú)立家庭別墅、連體別墅、輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)、用于出租的獨(dú)立居住公寓以及輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)等六個(gè)居住社區(qū)，以適應(yīng)不同類型老人的要求。
　　“太陽城中心”每個(gè)社區(qū)均有自己單獨(dú)的管理、組織和規(guī)劃機(jī)構(gòu)，但共享郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行、教堂等公共設(shè)施。在建筑規(guī)劃方面，“太陽城”公寓設(shè)有專門供老年人使用的無障礙步行道、無障礙防滑坡道、低按鍵、高插座設(shè)置。為了方便老年人活動(dòng)和娛樂，配有游泳池、網(wǎng)球場、保齡球館等健身和娛樂中心，開設(shè)各種課程并組織各種活動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，老年社區(qū)中的老年人比美國平均人口壽命高10歲。
　　美國“太陽城中心”運(yùn)作的成功不僅源于老年人的養(yǎng)老需求，還得益于政府完善的法律法規(guī)和監(jiān)督管理。為了保障養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)，政府實(shí)施了美國老年人法，并對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行監(jiān)督管理。如果老人對(duì)入住的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般先在養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部設(shè)法尋求解決，如果仍不滿意，可以向政府的監(jiān)察員提出申訴。目前“太陽城中心”成功的商業(yè)運(yùn)作使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)漸成規(guī)模。據(jù)悉，在佛羅里達(dá)州85%以上的財(cái)政收入來自養(yǎng)老業(yè)。
　　二、杭州發(fā)展“老年城”養(yǎng)老模式分析
　　美國“太陽城中心”養(yǎng)老案例表明，采用商業(yè)化運(yùn)作模式集中開發(fā)大規(guī)模的老年城，不僅能減輕政府和社會(huì)的負(fù)擔(dān)，而且能減輕老人家庭的負(fù)擔(dān)；老年城內(nèi)住宅設(shè)計(jì)符合老年人特征和需要，并配套有針對(duì)性的各類設(shè)施和服務(wù)，更符合老年人多樣化的養(yǎng)老需求。發(fā)展老年城是有效解決老年人養(yǎng)老問題的途徑之一。
　　目前，一些發(fā)達(dá)國家均已開發(fā)大型老年居住社區(qū)即老年城，老年城針對(duì)的目標(biāo)人群主要是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人。按戶籍人口計(jì)算，2010年杭州市人均GDP為86642元；按常住人口計(jì)算，人均GDP為68398元。以2010年的平均匯率來換算，上述兩項(xiàng)人均水平雙雙突破1萬美元大關(guān)。按照世界銀行的劃分標(biāo)準(zhǔn)，杭城早已步入“上中等”發(fā)達(dá)國家水平?？梢?，杭州市已經(jīng)具備發(fā)展老年城的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
　　杭州老年公寓目前類似老年城的項(xiàng)目只有“金色年華”。金色年華是浙江省示范性老年公寓，但是金色年華占地面積僅有250多畝，建筑面積10萬平方米，規(guī)模上僅相當(dāng)于一個(gè)中小規(guī)模的樓盤，容納的老年人數(shù)量有限，無法完全滿足杭州市日益增長的對(duì)老年公寓的需要。為此，杭州市有必要集中開發(fā)大規(guī)模的、配套齊全的老年城。
　　老年人集中在老年城的目的是為了實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂、老有所為”的多重目標(biāo)，因此“老年城”要?jiǎng)?chuàng)造各種條件進(jìn)行全配套式開發(fā)。老年城不僅應(yīng)滿足老年人的居住需求，還應(yīng)滿足老年人療養(yǎng)、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、娛樂、交流、聯(lián)誼等多元化需求。通過提供貼近老年人特點(diǎn)的人性化服務(wù)，為老年人創(chuàng)造富有活力的物質(zhì)和精神生活條件。同時(shí)考慮到不同年齡層次、知識(shí)層次、身體狀況及經(jīng)濟(jì)狀況的老人對(duì)居住條件和服務(wù)要求的不同，養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的住宅、配套設(shè)施和服務(wù)應(yīng)顯現(xiàn)出這種不同的需求。
　　三、杭州老年城開發(fā)、運(yùn)行模式探索
　　開發(fā)“老年城”最關(guān)鍵的因素是資金，集中開發(fā)大規(guī)模的老年城耗資巨大，單靠政府資金投入存在很大的困難。為了使“老年城”項(xiàng)目能夠開發(fā)成功并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必然要開展市場化運(yùn)作。因此，作為帶有一定福利性質(zhì)的老年城項(xiàng)目，在開發(fā)過程中可以采取政府規(guī)劃扶持、開發(fā)商建設(shè)經(jīng)營的模式，走市場化、專業(yè)化、福利化相結(jié)合的發(fā)展道路。
　?。ㄒ唬┱叻龀?，市場運(yùn)作
　　將“老年城”項(xiàng)目建設(shè)納入到地方總體規(guī)劃中，在開發(fā)區(qū)域的選址上，應(yīng)當(dāng)考慮到老年人對(duì)環(huán)境的特殊要求，同時(shí)也為了減低成本降低入住的門檻，可以將建設(shè)地址安排在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時(shí)顧及交通的便捷性，以方便老人的出行以及家人朋友的探訪。同時(shí)政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策給予支持，起到引導(dǎo)作用。在市場化運(yùn)作過程中，政府可以從土地獲取、審批手續(xù)、融資、配套費(fèi)用、稅收、其他項(xiàng)目的拿地等方面給予開發(fā)商相關(guān)政策優(yōu)惠，切實(shí)降低開發(fā)成本和使用成本，給開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)惠。例如在項(xiàng)目的開發(fā)成本中，土地價(jià)格占了很大比例，為了切實(shí)降低開發(fā)成本，可以參考經(jīng)濟(jì)適用房土地出讓政策，采用行政劃撥的方式出讓地塊。
　　（二）入住條件的限制
　　“老年城”項(xiàng)目的開發(fā)是為了滿足日益龐大的老年人養(yǎng)老需求，是帶有一定社會(huì)保障性質(zhì)的住房，若政府從土地獲取、審批手續(xù)等方面給予政策優(yōu)惠，無論是售價(jià)還是租賃價(jià)格都將比市場價(jià)格低。因此為了避免投資者對(duì)稀缺的老年住宅進(jìn)行投資，應(yīng)限定居住者的入住年齡，如果是老年夫妻入住，至少應(yīng)限定一方的居住年齡。例如要求居住者為男性60歲以上，女性55歲以上。
　　（三）實(shí)施有年限租售方式
　　“老年城”的居住對(duì)象是老年人，如果采用出售方式完全轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，待居住者百年歸老后，一般由其子女繼承，不利于住宅的盤活，因此開發(fā)商在運(yùn)營方式上可采用以租為主的方式。但為了便于經(jīng)營，同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可以采用一次性繳納一定年限的房租。但考慮到特定年齡層老年人的實(shí)際需求不同，可以提供幾種不同的租賃方式供老年人選擇，如租10年、15年和20年三種等，老年人一次性結(jié)清房租。如果老人居住時(shí)間超過此年限，再另收取房屋租賃費(fèi)用，如果老人不幸身故，開發(fā)商將剩余居住年限的房租返還給老年人的家人。
　　綜上所述，集中開發(fā)大規(guī)模的“老年城”是一種適合杭州市具體情況和老年人實(shí)際需要的家庭與社會(huì)相結(jié)合的新型養(yǎng)老模式，能夠?qū)崿F(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”五個(gè)目標(biāo)。這種新型養(yǎng)老模式，不僅能較好解決城市老年人的養(yǎng)老問題，提高他們的晚年生活質(zhì)量，同時(shí)也有利于維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和社區(qū)的健康發(fā)展。
　　
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　　〔本文系2011年度浙江省教育廳立項(xiàng)課題（編號(hào)：Y201119308）及2011年度杭州市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃常規(guī)性立項(xiàng)課題（編號(hào)：D11YJ32）階段性成果〕
　?。ǜ电?，1979年生，浙江金華人，浙江金融職業(yè)學(xué)院講師、浙江工業(yè)大學(xué)訪問學(xué)者。研究方向：房地產(chǎn)）