丁洪艷 楊文斌 魏超杰

（河北工程大學(xué)，建筑學(xué)院，河北邯鄲056038）

【摘要】：在住宅調(diào)控政策的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)迎來了發(fā)展的機遇。隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸升溫，城市綜合體的開發(fā)在一些大中城市正如火如荼。本文對城市綜合體商業(yè)模式的開發(fā)思路進行淺顯闡述，以期促進城市綜合體開發(fā)模式的進一步完善。

【關(guān)鍵詞】：城市綜合體 商業(yè)模式 城中之城

Abstract:In the big background of house control policy，the commercial real estate welcomed the development opportunity . Along with the commercial real estate warms up gradually, the HOPSCA developmentin some big and medium-sized city is like a raging fire. This paper expounds the developmentidea of HOPSCA commeical mode ,so as to promote the HOPSCA development mode to further improve.

Keywords: HOPSCA commercial real estateCity within a city

中圖分類號：F120.3 文獻標識碼：A 文章編號

城市綜合體——未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)趨勢

隨著城市的發(fā)展，城市人口日益膨脹，土地資源日益稀缺，個人生活成本加大、經(jīng)濟運行效率降低，在這種情況下，城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。萬達集團、中糧集團等行業(yè)領(lǐng)袖提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略,引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展。而杭州、沈陽等代表性二線城市提出未來的城市建設(shè)，招商和開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標，這被認為是拉開了中國城市化進程的序幕，開啟了中國城市綜合體的發(fā)展。

(一) 城市綜合體的定義

城市綜合體(英文為HOPSCA)是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購物中心(Shopping mall)、會議中心(Convention)、公寓(Apartment)首個英文字母的縮寫。也就是說,每個城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率綜合體。因其規(guī)模宏大、功能齊全，城市綜合體常被稱為“城中之城”。

(二) 城市綜合體的價值

城市綜合體是對分散的城市功能一種整合，以往功能單一，各個物業(yè)功能相對獨立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式之一，城市綜合體城市價值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點：

1、商業(yè)價值：

城市綜合體本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進，互為價值鏈

城市綜合體的開發(fā)和運營需要強大的資金支持，其價值如何讓使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題

城市綜合體在做足自己的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升。

2、社會價值：

一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽；是一個城市標志性建筑；是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動者。

對加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代，對區(qū)域經(jīng)濟的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，城市資源合理配置也會起到不可估量的作用，在運營過程中會極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價值魅力。

一、開發(fā)模式

房產(chǎn)政策促使商業(yè)地產(chǎn)提前進入黃金時代，越來越多的房企轉(zhuǎn)型進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。然而商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)有著眾多差別，新入房企將面臨轉(zhuǎn)型帶來的問題，就是如何選擇適合自身的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，經(jīng)典的開發(fā)模式有萬達模式、SOHO模式以及凱德模式三種。

小結(jié)：成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式應(yīng)是自持物業(yè)、長期經(jīng)營，長期持有是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。萬科、華潤、綠城等剛剛進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商都紛紛表示將加大持有物業(yè)的比例。新加坡凱德置地所推崇的全部持有、有效變現(xiàn)、雙基金配置模式，是一種可借鑒的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式。

以上開發(fā)模式主要問題集中于商業(yè)類是持有還是銷售，以及后期運營的區(qū)別。長遠來看，長期持有是趨勢，而現(xiàn)階段，對于大部分資金緊缺的企業(yè)可以選自持與出售相結(jié)合的模式。持有物業(yè)的比例也是有加大的趨勢，以下是自持＞出售，自持＜出售的分析對比，得出自持＞出售更具有優(yōu)勢。

表一自持＞出售與自持＜出售比較

二、整體規(guī)劃

(三) 開發(fā)要素：區(qū)位優(yōu)勢+消費能力+市場需求

1、項目選址標準：

位于城市核心區(qū)，有人流和消費基礎(chǔ)

必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢

必須營造齊備的生活系統(tǒng)

2、開發(fā)制約因素：

城市必須具備足夠的終端消費能力

城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套

開發(fā)商須具有雄厚的實力和高素質(zhì)

(四) 物業(yè)比例：辦公：商業(yè)：住宅：酒店=3:3:2:2

Complx=shopping（主）+office（次）+apartment（次）+hotel（次）+…….以商業(yè)功能為核心，配合寫字樓和服務(wù)式公寓

物業(yè)比例：城市綜合體各業(yè)態(tài)比例存在于一定的范圍,但并沒有固定不變的黃金比例,需要根據(jù)項目所在城市經(jīng)濟發(fā)展水平、投資環(huán)境、開發(fā)商自身實力以及企業(yè)差異化經(jīng)營等多方面因素進行決策。

表二——國內(nèi)外城市綜合體物業(yè)比例分析

小結(jié)：

城市綜合體的辦公面積一般占據(jù)整個項目的1/3——2/3左右。例如在北京基本上各個項目辦公體量占整個項目的30%左右，而在土地資源比較稀缺的地方，例如香港、東京的比例有所上升，基本在40%——50%左右。

一般項目商業(yè)體量在15%——30%均屬正常范圍。若所屬商圈輻射范圍廣、購買力強,則購物中心比例就應(yīng)越接近甚至略高于30% ,反之當商圈輻射面窄、購買力有限時,該比例更接近15%。

住宅面積比例在15%——20%左右。銀泰中心因為其投入使用的區(qū)位，受到幾個綜合體充足的商業(yè)面積的影響，定位是其商業(yè)面積比較低，而增加住宅的比例。其中一線城市經(jīng)濟更發(fā)達、城市中心地帶價值越高,住宅和公寓比例應(yīng)相對低一些,但一般不應(yīng)少于15% ,而二、三線城市對應(yīng)的比例則可以相對提高。

酒店面積的合理比例在10%——20%。

(五) 空間布局

1、總體空間結(jié)構(gòu)

1）軸向式布局

形成城市綜合體軸向布局的軸線，不僅僅是交通線，更可表現(xiàn)為大型的人造景觀軸、河流或水體、商業(yè)步行街、功能走廊或呈線狀布局的休閑娛樂設(shè)施等，軸線可長可短，可曲可直。綜合體中的功能空間分列軸線兩側(cè)，沿軸線呈軸向布局。

2）向心式布局

該結(jié)構(gòu)下，處于城市綜合體中心位置的中心廣場、大型會所、綠地系統(tǒng)、休閑娛樂設(shè)施、公共活動場所或核心建筑成為綜合體核心，產(chǎn)生輻射效應(yīng)，提升整體價值，甚至成為區(qū)域標志。

3）綜合式布局

綜合式結(jié)構(gòu)同時擁有公共軸線及中心公共區(qū)域。布局緊湊，容積率大，充分利用土地資源，各建筑空間緊鄰，功能間聯(lián)系緊密，形成很強的整體凝聚力，并能運用各類軸線，布局完善的通行系統(tǒng)，提高綜合體的利用效率及整體價值。

2、功能組合結(jié)構(gòu)

一般，在水平和垂直兩個維度同時布局城市綜合體功能要素，水平方向表現(xiàn)為并列關(guān)系，豎直方向表現(xiàn)為疊加關(guān)系。通常將商業(yè)、休閑娛樂設(shè)施、酒店大廳等人流活動量大的功能布局于底層，而將居住、辦公寫字樓、酒店客房等要求一定私密性的功能進行豎向疊加布置。這種結(jié)構(gòu)形式可充分利用土地資源與空間資源，布局緊湊而不至于顯得單調(diào)，并且功能使用效果較好，但同時應(yīng)加強規(guī)劃設(shè)計，使各功能空間即相互聯(lián)系又有一定獨立性，不至于功能使用混亂。

3、各功能組合結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)

表三—城市綜合體功能空間選擇及依據(jù)

三、開發(fā)時序

正確的開發(fā)時序?qū)τ诔鞘芯C合體價值的最大化具有重要意義。綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義：1、最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值;2、避免各物業(yè)之間的負面影響。

首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹立項目品牌形象，酒店或?qū)懽謽且话阆绕谌胧小?/p>

其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機有一定的選擇。例如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。

先開發(fā)酒店和商業(yè)并通過一段良好的運營和培育，當人氣、商氣和形象樹立并傳播開來時再開發(fā)住宅、公寓和寫字樓等銷售型產(chǎn)品，價值和價格無疑會最大化。

參考文獻：

龔偉，城市綜合體開發(fā)模式初探[期刊論文]——中國房地產(chǎn)2011（8）

潘華斌，城市商業(yè)綜合體的設(shè)計探討[期刊論文]——中國房地產(chǎn)2011（7）

陳競、楊金昂，后MALL時代的商業(yè)空間構(gòu)想——以紐約布魯克林區(qū)Commercial Complex設(shè)計為例[會議論文]——2008