【案情回放】

2002年交付使用，為整幢大樓服務(wù)的2夾層技術(shù)層以及利用大樓公用綠地改造的車位場(chǎng)地，原本屬于全體業(yè)主共有。2002年底開(kāi)發(fā)商取得初始登記大產(chǎn)證，此期間已將整幢大樓出售給業(yè)主，2006年5月1日注銷了初始登記大產(chǎn)證。2006年4月6日,開(kāi)發(fā)商寫出“關(guān)于《XX公寓》2.2米層建筑面積測(cè)算及產(chǎn)權(quán)證辦理的申請(qǐng)”，將規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙中的“技術(shù)夾層”去掉“技術(shù)夾”三個(gè)字，寫成：“2.2米層”，2006年12月30日，登記部門將幾年前已經(jīng)屬于全體業(yè)主的共有權(quán)利，登記到開(kāi)發(fā)商名下。物業(yè)部門曾致函開(kāi)發(fā)商：由于當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商把C座寬帶設(shè)備設(shè)置在技術(shù)夾層內(nèi)，鑰匙在開(kāi)發(fā)商處，故物業(yè)無(wú)法及時(shí)為業(yè)主維修寬帶需要而開(kāi)門，不斷影響業(yè)主正常的生活安排。業(yè)委會(huì)曾通知開(kāi)發(fā)商：全體業(yè)主共有建筑部位2夾層技術(shù)層產(chǎn)權(quán)和綠地改造的車位，沒(méi)有依法一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有，顯然申請(qǐng)登記有誤，要求開(kāi)發(fā)商共同到登記部門進(jìn)行更正登記，開(kāi)發(fā)商不予配合。

業(yè)委會(huì)多次提出業(yè)主共有權(quán)利被侵犯，要求糾正。行政機(jī)關(guān)書面答復(fù)：如果業(yè)委會(huì)認(rèn)為侵害了全體業(yè)主合法權(quán)益的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。隨后，在行政復(fù)議中，行政機(jī)關(guān)稱：第三人為了辦理2.2米夾層的初始登記，并無(wú)法律對(duì)2.2米夾層、地下1層夾層車位的權(quán)利歸屬作出明確界定，申請(qǐng)人理應(yīng)通過(guò)民事訴訟途徑明確系爭(zhēng)房地產(chǎn)權(quán)屬，再憑法院生效的法律文書申請(qǐng)更正登記。既然行政機(jī)關(guān)稱是“初始登記”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，就應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施用房等一并申請(qǐng)登記，由登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載。于是，業(yè)委會(huì)致函登記機(jī)構(gòu)在辦理“初始登記”時(shí)，漏將為整幢大樓服務(wù)的公用設(shè)施用房2夾層技術(shù)層以及綠地改造的車位一并記載。登記部門書面答復(fù)：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并無(wú)確定房地產(chǎn)權(quán)屬的行政職權(quán)，房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人共同申請(qǐng)，也可以通過(guò)民事訴訟明確權(quán)屬后，憑生效法律文書單方向我中心申請(qǐng)更正登記。

業(yè)委會(huì)只能按照其答復(fù)意見(jiàn)，依法提起民事訴訟。法院依據(jù)行政部門發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證，將原為整幢大樓服務(wù)的公用設(shè)施用房2夾層技術(shù)層，以及公用綠地改造的車位，判為開(kāi)發(fā)商的專有權(quán)利。

律師意見(jiàn)

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地除屬于城鎮(zhèn)公共部分外，屬于業(yè)主共有，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。上述2夾層技術(shù)層，屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施用房；搭建車位的位置，屬于公用綠地場(chǎng)地。在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景照片上，2夾層技術(shù)層內(nèi)，縱橫交錯(cuò)的上下水管道、強(qiáng)弱電管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備、總消防管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備等，都證明屬于用作水、電、消防、衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)備安裝的局部層次，為該建筑物區(qū)分所有權(quán)法定共有部分。車位是公用綠地上面搭個(gè)平頂?shù)倪`章搭建，并沒(méi)有規(guī)劃設(shè)計(jì)文件。行政機(jī)關(guān)對(duì)為同一整幢大樓服務(wù)的，已經(jīng)為全體業(yè)主共有的部分，再進(jìn)行二次初始登記回到開(kāi)發(fā)商名下，違反了《民法通則》第七十二條第一款“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定”和其他有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

本案更值得思考的是，從創(chuàng)新社會(huì)管理出發(fā)，應(yīng)當(dāng)重視并推進(jìn)多方監(jiān)督體系：1、社會(huì)事務(wù)參與者對(duì)具體事務(wù)的合法性進(jìn)行主動(dòng)客觀的評(píng)估，減少違法事實(shí)的發(fā)生。2、各級(jí)行政機(jī)關(guān)對(duì)具體行政行為和所處理的社會(huì)事務(wù)的合法性進(jìn)行客觀公正的評(píng)判，減少執(zhí)法不公的后果，對(duì)相關(guān)行政爭(zhēng)議，認(rèn)真調(diào)查事實(shí)，主動(dòng)及時(shí)糾正違法行政行為。3、各級(jí)司法機(jī)關(guān)對(duì)所處理的各類案件事實(shí)的合法性，亦應(yīng)進(jìn)行客觀公正的評(píng)判，減少執(zhí)法不公的后果，提高社會(huì)公信力。4、各級(jí)國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)對(duì)已經(jīng)發(fā)生的行政司法爭(zhēng)議行使法律監(jiān)督權(quán)，促使行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)自覺(jué)形成認(rèn)真依法辦事的習(xí)慣。5、社會(huì)各界和新聞媒體共同監(jiān)督行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)認(rèn)真依法辦事，公正執(zhí)法，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義。 （作者系上海陳玉文律師事務(wù)所律師）