孫維晨

7月17日，中冶置業(yè)和北京五建聯(lián)合體以22億元且配建4700平米保障房拿下舊宮地塊成為“地王”。在諸如北京萬柳、來廣營等地塊的拍賣中，也出現(xiàn)多家聯(lián)合競拍者。

調(diào)控已讓房地產(chǎn)企業(yè)在連續(xù)兩年內(nèi)紛遭預(yù)售款銳減、結(jié)算項(xiàng)目進(jìn)度放慢、融資稀缺等壓力。

不過，開發(fā)商卻必須要活下去。在資金鏈緊張時(shí)，這些原本闊綽的大佬們更加傾向于“聯(lián)合體”的方式擴(kuò)張市場。這其中的主要目的則在于分解風(fēng)險(xiǎn)，而并不是像以前單純?yōu)榱四玫亍?/p>

一線城市兩年共涉298億元

鏈家地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理常清分析說，自去年調(diào)控以來，房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象就逐漸增多。雖然2012年以來，由于土地成交量較以往減少，聯(lián)合拿地的趨勢并不明顯，但近期一些熱點(diǎn)地塊競拍中仍不乏聯(lián)合拿地的企業(yè)參與其中。比如萬柳地塊中未中標(biāo)的九龍倉中建聯(lián)合體，以及北京舊宮地塊競拍中參與的萬科京漢置業(yè)聯(lián)合體。

長期從事房地產(chǎn)市場咨詢業(yè)務(wù)的蘭德咨詢(中國)有限公司總經(jīng)理宋延慶說：“由于當(dāng)前調(diào)控沒有任何松動(dòng)趨勢，民營房企單憑一己之力很難做大做強(qiáng)。因?yàn)橹饕芟抻谌肆?、土地、資金等資源的限制。所以一些民營房地產(chǎn)企業(yè)更愿意尋找一些國企合作?！?/p>

在去年9月份，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就曾與保利成立合營公司以底價(jià)29.9億元成功取得天津市津西解(掛)2011-188號地塊，創(chuàng)造了當(dāng)年的天津“地王”。2011年12月，融創(chuàng)中國又與國企方興地產(chǎn)組成聯(lián)合體以30.6715億元購得北京來廣營地塊。今年7月，這兩家善做高端住宅的企業(yè)共同打造的“望京?金茂府”與“亞奧?金茂悅”項(xiàng)目亮相，并將于今年后半年入市。盡管方興地產(chǎn)與融創(chuàng)中國就此項(xiàng)目雙方出資比例為1:1，但孫宏斌卻“毫不忌諱”地將這兩個(gè)項(xiàng)目定義為方興地產(chǎn)的招牌產(chǎn)品“金茂系”。

而諸如在萬柳地塊參與競拍的九龍倉中建聯(lián)合體，香河地塊拍賣中的萬科五礦聯(lián)合體都與方興融創(chuàng)一樣屬于“國民”強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的模式。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年和2012年，北京和廣州聯(lián)合拿地在所有拿地項(xiàng)目比例中占比分別為27.1%、5.4%和14.3%、10.5%，上海在2011年也有1.2%項(xiàng)目被聯(lián)合體拿到，三城市兩年聯(lián)合拿地25個(gè)項(xiàng)目，共涉金額近298.13億元。參與聯(lián)合拿地的北京萬科三次與不同企業(yè)聯(lián)手，中海地產(chǎn)則兩次牽手廣州市金譽(yù)實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司拿到廣州開發(fā)區(qū)開源大道以南住宅用地和二類居住用地。

“抱團(tuán)取暖”意在減壓

進(jìn)入2011年，每次聯(lián)合體出現(xiàn)，輿論總認(rèn)為這是資金鏈緊張的表現(xiàn)。由于調(diào)控手段密集出臺(tái)并持續(xù)長久，大量開發(fā)商都面臨高庫存壓力和融資渠道封閉的雙重考驗(yàn)?！氨F(tuán)取暖”的說法開始盛行。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為從近幾年融創(chuàng)、萬科、富力等巨頭型企業(yè)選擇與自己同級別房企聯(lián)手，形成更加強(qiáng)勢的聯(lián)盟，可以看出，房地產(chǎn)合作模式已經(jīng)逐漸由“大小聯(lián)合”、“強(qiáng)弱聯(lián)合”“專業(yè)與資本聯(lián)合”向“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”、“專業(yè)與專業(yè)聯(lián)合”、“大大聯(lián)合”演變。

一位中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士告訴記者說：“現(xiàn)在他們聯(lián)合競拍的背后其實(shí)主要在于分解風(fēng)險(xiǎn)，而不是像之前一樣僅僅為了拿地?！?/p>

他認(rèn)為，目前整體房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一定的回暖趨勢，但是房企對未來具體的政策預(yù)判則“心里發(fā)虛”。這種不踏實(shí)心情主要源自對未來政策的不確定性。不久前，一些地方政府的微調(diào)并未被叫停。這讓一些企業(yè)開始產(chǎn)生“幻想”。他們希望地方政府甚至中央能對當(dāng)下政策略開“氣門”。不過日前國務(wù)院督察組的調(diào)研則讓房企再度陷入糾結(jié)。而如今這種擔(dān)心似乎又在最近頻現(xiàn)的“國務(wù)院督察組肯定一線城市調(diào)控效果”的新聞中得以緩解。

鏈家分析師常青說：“聯(lián)合拿地不僅能夠減輕房企的資金壓力，亦可分?jǐn)偪赡艹霈F(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。尤其調(diào)控以來，一些房企銷售回款難度加大，融資渠道受阻，資金缺口不斷擴(kuò)大。即使今年的銷量提升，但還未完全擺脫調(diào)控的影響，聯(lián)合其他房企拿地能夠減少購地支出，緩解資金壓力。此外，一些規(guī)模較大、總價(jià)較高的地塊對于大型房企同樣會(huì)存在一定的資金壓力，且開發(fā)周期較長，在分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也能夠增加拿地的中標(biāo)幾率。”

而蘭德咨詢總經(jīng)理宋延慶對“分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的另一種理解是優(yōu)勢互補(bǔ)。他說：“聯(lián)合體開發(fā)項(xiàng)目不僅把握更大，資金實(shí)力更強(qiáng)，而且可以做到優(yōu)勢互補(bǔ)。”他舉例說，有些房企更善于做設(shè)計(jì)，有些更善于打造概念產(chǎn)品，組合可以帶來高效益。

以北京為例，當(dāng)中小房地產(chǎn)開發(fā)商捉襟見肘無錢拿地時(shí)，方興、融創(chuàng)、恒大、龍湖等龍頭企業(yè)業(yè)績則依舊得以飄紅且不斷購入土地。他認(rèn)為，這些大型企業(yè)都具備自身獨(dú)特的優(yōu)勢和特點(diǎn)，而實(shí)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)則更能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)取長補(bǔ)短。

一位匿名房地產(chǎn)開發(fā)商則對記者說：“即便是互補(bǔ)的聯(lián)合體開發(fā)項(xiàng)目，也應(yīng)該趨于大勢積極去庫存化，而不要等到撐不住了再降價(jià)銷售?！?/p>