張芬

相對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)打著受政策調控影響較小，不限購、不限貸的旗號迅速在全國市場上火熱起來，相比商業(yè)地產(chǎn)，住宅市場險象環(huán)生，撥云見日。

對于樓市來說，2011年是實實在在的“政策年”，在嚴苛的調控下，住宅市場逐漸走向平靜．而商業(yè)地產(chǎn)卻迎來了前所未有的輝煌．尤其是沉寂十年之久的福州市場卯足了沖勁。

然而，這股勢頭會在2012年延續(xù)嗎?有業(yè)內人士表示，短期內迅速膨脹的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。項目扎堆，同質化嚴重．投資風險明顯增加。盡管投資者受限于住宅市場．與商業(yè)地產(chǎn)相比，住宅市場更具有客觀的剛性需求和穩(wěn)定的投資回報。在充滿不確定的2012年。商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場都存在哪些值得期待的投資機會呢?

穿“束身衣”的住宅市場

為了抑制商品房價過快上漲，國家密集出臺一系列調控政策，最厲害的當屬“限購令”和信貸緊縮。在這兩貼“猛藥”下，成交量明顯減少，市場慢慢降溫。

有的投資者判斷住宅的投資價值已經(jīng)開始萎縮，繼而轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)等其它市場。但部分謹慎的投資者還是愿意留下來，己成功投資多處房產(chǎn)的汪先生就是其中一位。他認為，大多數(shù)是資金有限且對商業(yè)地產(chǎn)不熟悉的會選擇在住宅市場繼續(xù)“作戰(zhàn)”。畢竟居住需求是不可替代的，而商業(yè)地產(chǎn)投資又相當復雜，因此．穩(wěn)中求勝是關鍵。

在福州，這種心態(tài)使得不少投資者把目光投向不限購區(qū)域。有業(yè)內人士表示，不限購區(qū)域都位于福州郊縣，投資門檻相對低。加上大福州的交通建設。這些原本遠離市區(qū)的地方未來兩三年內都將納入繞城環(huán)線內，而且大量剛性需求也涌入這里，所以投資者對不限購區(qū)域充滿信心。

就在剛結束不久的2011年中央經(jīng)濟工作會議上．2012年樓市的基調已塵埃落定，調控政策堅決不動搖。也就是說．“限購令”在2012年延續(xù)的可能性很大。

盡管如此，住宅市場的投資機會仍然存在。福州麥田房產(chǎn)代理公司業(yè)務總監(jiān)吳祖懷告訴記者，從區(qū)域上看，最保值增值的還是在市中心。漲跌都不會像新區(qū)那么快：從產(chǎn)品方面看。稀缺的學區(qū)房、位于江濱、地鐵站附近價值高的品質房、價格下行明顯的商品房都受到投資者們的青睞。

商業(yè)地產(chǎn)：避險還是投機?

由于住宅市場調控的擠壓效應，商業(yè)地產(chǎn)的抗風險效應以及造富效應，讓諸路兵馬授人搏殺。尤其是城市綜合體、寫字樓陷入瘋狂的火熱中，

福州商業(yè)地產(chǎn)的突飛猛進也令人瞠目結舌，自去年以來，不少城市綜合體拔地而起。不乏國內一線品牌開發(fā)商的身影，形成多個商圈縱橫交錯，特別是5A甲級純寫字樓的亮相，著實讓人們感受到福州商業(yè)地產(chǎn)的崛起。

福建地產(chǎn)專家江映輝表示，首先，在國內消費高速增長的背景下。趣市、百貨等消費形態(tài)已經(jīng)滿足不了消費者需求，消費形態(tài)需要創(chuàng)新．城市綜合體應運而生，尤其像福州商業(yè)地產(chǎn)長年滯后，傳統(tǒng)的五四路商務區(qū)和東街口商業(yè)街已經(jīng)完全不符合省會城市的身份；其次，住宅市場調控導致一些住宅開發(fā)商陷入資金鏈緊張的窘境，由于商業(yè)地產(chǎn)不在調控范圍。許多企業(yè)被動轉型進入商業(yè)地產(chǎn)。第三，各路資本都撲向商業(yè)地產(chǎn)，當然其中有相當部分的人是投機心態(tài)。他們認為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅地產(chǎn)開發(fā)一樣容易復制。

目前，有業(yè)內人士已經(jīng)表示擔憂，商業(yè)地產(chǎn)并發(fā)不是建好賣出去就完事的。后期的運營管理才是核心競爭力，而當前大多數(shù)開發(fā)商不具備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)基礎，因而運作商業(yè)地產(chǎn)成功少、失敗多。

“但如果從供求關系上來看，目前說泡沫還為時過早?！苯齿x表示，目前總體上還不存在大量商業(yè)地產(chǎn)供過于求的情況，如萬這進駐福州以來，所產(chǎn)生的消費效應是有目共睹的，所以現(xiàn)在不是泡沫，而是結構問題。

但在世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松看來。商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性極強的業(yè)態(tài)，其運營成敗與規(guī)劃、管理、定位和服務等諸多軟性實力密切相關，決不能像住宅一樣大干快上。

住宅與商業(yè)之爭

相對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)打著受政策調控影響較小，不限購、不限貸的旗號迅速在全國市場上火熱起來，相比商業(yè)地產(chǎn)，住宅市場險象環(huán)生，撥云見日。

然而，商業(yè)地產(chǎn)的熱潮會持續(xù)多久?在投資者陸續(xù)殺入的同時，泡沫也在慢慢變大，投資風險也日益增強，反倒是住宅市場存在大量的剛性需求，房價也在調控下逐漸理性，或許出手機會就在未來。

吳祖懷認為。事實上，投資商業(yè)和住宅的客戶不會有太多的重疊，因為商業(yè)地產(chǎn)投資者通常是有經(jīng)驗、有興趣的，買住宅則是有需求的，即便2012年住宅成交量會放大，這也不意味著商業(yè)地產(chǎn)的會縮小。

盡管住宅與商業(yè)地產(chǎn)在使用功能上并無替代性。但二者投資屬性卻有一定的可替代性?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)體量約為住宅的八分之一，若住宅需求中被抑制的投資需求資金轉向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)量價表現(xiàn)將明顯優(yōu)于受政策調控的住宅市場。

在2011年國內房地產(chǎn)市場上，商業(yè)地產(chǎn)的確是一枝獨秀。北京、上海、廣州等一線城市以及二、三線城市的大體量商業(yè)地產(chǎn)項目，其整體出售價格和租金回報率呈現(xiàn)明顯攀升。有專家提醒投資者，商業(yè)地產(chǎn)持有成本高．不會輕易產(chǎn)生泡沫。但如果商業(yè)環(huán)境惡化，無法獲得合理的投資回報，其泡沫破裂所產(chǎn)生的負面影響比住宅大很多。