李繼業(yè)

【摘要】我國現(xiàn)行立法對(duì)一方婚前購買的按揭房的權(quán)屬缺乏明確具體的規(guī)定，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中同案異判的現(xiàn)象，婚姻法司法解釋（三）征求意見稿十一條彌補(bǔ)了這一立法的缺陷，對(duì)其權(quán)屬作出了明確的規(guī)定。但是對(duì)增值部分補(bǔ)償辦法的計(jì)算，還存在用語模糊及計(jì)算方法不科學(xué)之處。

【關(guān)鍵詞】按揭房屋增值首付款利益補(bǔ)償

近些年來，隨著離婚率的逐年攀升，房價(jià)的不斷飆升，房屋價(jià)值在夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的比重之大和增值潛力使其成為矛盾的焦點(diǎn)，而我國現(xiàn)有的婚姻法及相關(guān)的司法解釋未就一方婚前購買的按揭房的歸屬作出明確規(guī)定。2010年11月17日最高人民法院公布的婚姻法司法解釋（三）征求意見稿第十一條（以下簡稱十一條）規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人債務(wù)。上述規(guī)定解決了長期以來法律界對(duì)一方婚前購買按揭房的困惑，統(tǒng)一了法律適用。

一方婚前購買的按揭房的概念

為了正確理解婚前一方購買按揭房的內(nèi)涵，有必要把握兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的界定： “婚前”的界定，我國婚姻法對(duì)婚姻實(shí)行登記制，因此，婚前、婚后是以結(jié)婚登記作為劃分的時(shí)間點(diǎn)；“購買”的界定，鑒于房屋的購買以及產(chǎn)權(quán)證書的辦理是一個(gè)漫長的過程，尤其是按揭房，涉及支付首付款、取得產(chǎn)權(quán)證書以及還貸三個(gè)環(huán)節(jié)。因此，筆者認(rèn)為購買應(yīng)以簽訂購房合同之日作為購買的時(shí)間點(diǎn)。

一方婚前購買的按揭房的幾種情形及權(quán)屬

一方婚前購買的按揭房，根據(jù)登記的時(shí)間和登記的權(quán)利人不同，在實(shí)踐中有以下幾種表現(xiàn)形式：

一方在婚前購買了按揭房屋并取得了產(chǎn)權(quán)證書。鑒于購買行為發(fā)生在婚前，產(chǎn)權(quán)證書的取得發(fā)生在婚前，產(chǎn)權(quán)證書又登記在自己一人名下，依據(jù)婚姻法和物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，均應(yīng)認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。即使婚后雙方共同還貸也不能改變房屋為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，婚后共同還貸在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)也僅僅是債權(quán)關(guān)系，不能混淆了物權(quán)關(guān)系和債權(quán)關(guān)系，此種情況下該房屋應(yīng)屬購買方一方所有，在實(shí)踐中爭議不大。

一方婚前購買了按揭房屋但是婚后取得產(chǎn)權(quán)證書，并且產(chǎn)權(quán)證書登記為購買人一人名下的。此種情形下房屋之權(quán)屬認(rèn)定，存在很大爭議。主要有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該房屋屬于一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，持這種觀點(diǎn)的人普遍認(rèn)為婚后取得產(chǎn)權(quán)證書即意味著婚后取得房屋所有權(quán)，既然為婚后取得當(dāng)然應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?；谒痉▽?shí)踐中存在的兩種觀點(diǎn)，使得法院針對(duì)同樣情形的按揭房屋的權(quán)屬認(rèn)定，判決的結(jié)果卻完全不同，這種同案異判的現(xiàn)象導(dǎo)致了法律界的爭議和困惑。

筆者認(rèn)為，僅以房產(chǎn)證取得的時(shí)間作為判斷房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)有失偏頗。首先，《物權(quán)法》十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生法律效力。從物權(quán)的公示效力來看，既然房屋登記在一方名下，而房屋的購買行為又是以一方的名義完成的，理應(yīng)屬于一方所有。其次，立足現(xiàn)實(shí)情況，從簽訂房屋買賣合同到房屋權(quán)屬登記存在較長的時(shí)間差，而不同的商品房登記時(shí)間又各不相同。購房人申請房屋權(quán)屬登記時(shí)，登記的時(shí)間取決于登記機(jī)關(guān)的工作效率以及房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)手續(xù)是否齊全。如果機(jī)械地以房產(chǎn)證的取得時(shí)間作為劃分個(gè)人財(cái)產(chǎn)和夫妻共同財(cái)產(chǎn)的時(shí)間點(diǎn)，婚前取得房產(chǎn)證的為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后取得房產(chǎn)證的為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，無異于把財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)簡單地交給登記部門的效率、房地產(chǎn)開發(fā)商的手續(xù)是否齊全等外因去決定。這樣“一刀切”的做法，有違立法目的和法律的公平正義。再者，正視房屋登記行為的性質(zhì)。一方在婚前與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)即取得了要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋及產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)益。房產(chǎn)登記行為不能產(chǎn)生新的權(quán)利，只是對(duì)一方權(quán)益的確認(rèn)。因此，剖析房產(chǎn)登記的形式和實(shí)質(zhì)，一方婚前購買的房屋即使是婚后取得產(chǎn)權(quán)證書，只要登記為一方名下，即應(yīng)認(rèn)定為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這才能體現(xiàn)形式和實(shí)質(zhì)的統(tǒng)一。十一條將一方婚前購買婚后取得產(chǎn)權(quán)證書的按揭房屋界定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，是符合法理的。雖然有人對(duì)十一條提出異議，認(rèn)為中國很多地區(qū)的傳統(tǒng)是由男方買房，而十一條使女方權(quán)益受到擠壓。但是筆者認(rèn)為，按揭房屋的金額由首付款、婚后共同還貸、離婚后一方還貸三部分構(gòu)成。婚后共同還貸的，十一條規(guī)定按共同還貸占全部款項(xiàng)的比例進(jìn)行補(bǔ)償，這樣雙方基于共同還貸共享了房屋增值帶來的收益，已然是對(duì)非購買方的利益保護(hù)。而首付款和離婚后一方還貸部分，根據(jù)權(quán)利義務(wù)的一致性，非購房方顯然無權(quán)參與這部分款項(xiàng)所對(duì)應(yīng)的房屋價(jià)值的分配。因此，十一條平等地保護(hù)了夫妻雙方的權(quán)利，不存在女方權(quán)利受擠壓的問題。

一方婚前購買房屋婚后登記于雙方名下。這種情況下，雖然首付款系一方婚前支付，但購買方自愿將另一方登記在房產(chǎn)證上即視為購買方對(duì)另一方的贈(zèng)予。因此，該房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。實(shí)踐中，此種情況也無爭議。

一方婚前購買的按揭房屋婚后增值部分的分割

房屋增值部分的定性。對(duì)于一方婚前購買的按揭房屋增值部分的定性，可以從民法的基本理論以及物權(quán)法上進(jìn)行剖析。按照民法孳息隨原物的理論，由原物產(chǎn)生的收益（孳息）應(yīng)歸屬于原物。①房屋和其增值部分價(jià)值的關(guān)系即是原物和孳息的關(guān)系，增值部分的收益是房屋產(chǎn)生的，因而，房屋歸誰所有，房屋的孳息——這里指增值部分的利益即歸誰所有。鑒于筆者認(rèn)為一方婚前購買的按揭房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此，房屋增值部分的利益應(yīng)當(dāng)屬于該方一方所有。筆者認(rèn)為，對(duì)增值部分按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割顯然不妥。另外，《物權(quán)法》三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！币虼?，根據(jù)物權(quán)法的原理，物的所有權(quán)人對(duì)自己的物產(chǎn)生的收益是享有所有權(quán)的，一方婚前購買按揭房屋既然界定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其收益也應(yīng)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

增值部分的分割。雖然筆者認(rèn)為婚前購買婚后增值部分應(yīng)歸屬于所有人一方所有，但是鑒于婚后雙方共同還貸，另一方為房屋還貸也作出了貢獻(xiàn)，因此，對(duì)增值部分的利益雙方應(yīng)當(dāng)平均分割，應(yīng)按該利益的一半進(jìn)行補(bǔ)償。十一條第二款規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償”，筆者認(rèn)為，擁有產(chǎn)權(quán)的一方給對(duì)方以補(bǔ)償是應(yīng)當(dāng)?shù)?，是符合法律的公平原則的，但是，該款規(guī)定存在幾點(diǎn)需要完善的地方：首先，按“應(yīng)考慮離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素”進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆椒ú豢茖W(xué)，不能真實(shí)有效地反映共同還貸與婚后房屋增值部分利益之間的關(guān)系。研究對(duì)婚后增值部分進(jìn)行補(bǔ)償，繞開和回避婚后增值部分利益的確定是不應(yīng)當(dāng)?shù)?。而確定按揭房屋在婚后的增值利益應(yīng)查清房屋三個(gè)時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格：購房時(shí)合同價(jià)，結(jié)婚時(shí)市場價(jià)和離婚時(shí)市場價(jià)，婚后增值部分利益等于房屋結(jié)婚時(shí)市場價(jià)和離婚時(shí)市場價(jià)之差。十一條對(duì)結(jié)婚時(shí)房屋市場價(jià)只字未提，忽視了購房時(shí)到結(jié)婚時(shí)這一時(shí)段房屋的增值價(jià)值。因此，補(bǔ)償時(shí)應(yīng)將共同還貸部分與按揭房屋的婚后增值部分相聯(lián)系，而不是房屋的市場價(jià)格。其次，“全部款項(xiàng)”這一概念不明晰，也應(yīng)明確。實(shí)踐中，按揭房屋涉及幾個(gè)重要概念：購房合同價(jià)、貸款總額和應(yīng)還款總額。十一條中“全部款項(xiàng)”是指購房合同價(jià)、貸款總額、應(yīng)還款總額亦或是其他，無法確定。筆者認(rèn)為，“全部款項(xiàng)”應(yīng)是購房合同價(jià)與銀行利息之和。最后，“合理”這一用語比較模糊，應(yīng)當(dāng)明確“合理”的具體標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，“合理”應(yīng)為按照增值利益的一半進(jìn)行補(bǔ)償，這樣才能充分保障另一方的合法利益，同時(shí)也盡可能減少法律用語的模糊性帶來的弊端。

為了全面闡述筆者的建議和計(jì)算方法，試舉例說明之：2006年7月王某購買商品房一套，合同價(jià)為70萬元，首付20萬。2007年10月王某和李某結(jié)婚，結(jié)婚時(shí)該房屋市場價(jià)為80萬?；楹螅蚱揠p方共同償還10萬元銀行貸款本金和5萬元利息。2010年王某準(zhǔn)備離婚，離婚時(shí)該房屋的市場價(jià)為110萬。王某對(duì)李某如何進(jìn)行補(bǔ)償？首先，厘清該房屋婚后增值部分的利益，即110萬-80萬=30萬元。第二，計(jì)算共同還貸部分對(duì)應(yīng)的增值部分的利益。這里分為兩部分計(jì)算，先計(jì)算共同還貸占全部款項(xiàng)的比例，注意根據(jù)上述，全部款項(xiàng)應(yīng)為合同價(jià)與銀行利息之和，即70萬元+5萬元=75萬元，因此，共同還貸占購房總價(jià)的比例為15︰75，然后計(jì)算共同還貸對(duì)應(yīng)的婚后增值部分的利益為15/75×30=6萬。第三，按增值的一半補(bǔ)償給對(duì)方，即應(yīng)補(bǔ)償對(duì)方3萬元。同時(shí)加上共同還貸的部分的一半，也就是15萬元的一半，即7.5萬元，對(duì)方離婚時(shí)一共可獲得房屋的分割款為10.5萬元。

綜上所述，筆者建議該條款應(yīng)修改為：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮共同還貸部分占全部款項(xiàng)的比例及不動(dòng)產(chǎn)婚后增值部分利益等因素，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方進(jìn)行一半補(bǔ)償。全部款項(xiàng)為購房合同價(jià)與銀行利息之和。不動(dòng)產(chǎn)婚后增值部分利益為結(jié)婚時(shí)與離婚時(shí)該房屋的市場價(jià)格之差。”（作者單位：河北大學(xué)政法學(xué)院）

注釋

①王利明：《物權(quán)法研究》，北京：中國人民大學(xué)出版社，2002年，第385頁。