王永成

［摘 要］ 從“國十一條”至“國十條”，再到“9·29新政”及后期出臺的限貸、限購措施，在如此趨緊的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策下，作為信貸源的商業(yè)銀行面臨著復雜的政策形勢。本文分析了趨緊房地產(chǎn)政策背景下商業(yè)銀行面臨的信貸風險，并在此基礎上提出了相應的應對措施。

［關(guān)鍵詞］ 商業(yè)銀行；房地產(chǎn)；信貸風險；應對策略

［中圖分類號］F830.572 ［文獻標識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2012）15- 0037- 02

房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟增長的重要拉動力量，房地產(chǎn)市場的投資占中國固定資產(chǎn)投資的近1/4。與蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務相適應，房地產(chǎn)信貸業(yè)務也獲得巨大發(fā)展，成為中國金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。但與此同時，銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量在很大程度上受房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響，出現(xiàn)了許多亟待解決的問題，尤其是信貸風險的大量存在，有待于進行深入的研究并加以解決。

1趨緊房地產(chǎn)政策背景下商業(yè)銀行信貸風險突增

（1）銀根緊縮使房企資金鏈受到巨大考驗?！皣藯l”出臺不到半個月，央行又分別上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率0.25個百分點，同日，住建部隨即發(fā)布了上調(diào)住房公積金存貸款利率的通知。在此政策推動下，工、農(nóng)、中、建、交五大商業(yè)銀行在春節(jié)后均出臺了各自的信貸新規(guī)，基本上都取消了首套房利率“八五折”的優(yōu)惠；同時要求購買二套房時首付必須達到總房款的六成、利率上調(diào)至基準利率的1.1倍；另外在限購方面，明確提出將實行限購的城市已達到36個（甚至更多）。加息使購房者的月供壓力明顯加大，購房者的觀望情緒加劇，而開發(fā)商最主要的資金來源還是項目的預售款，當后期成交量出現(xiàn)一波明顯的下跌時，將會是對開發(fā)商項目資金鏈的嚴峻考驗。

（2）房地產(chǎn)資金短缺帶來銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的隱憂?，F(xiàn)金流是銀行對資產(chǎn)質(zhì)量評級的一項重要指標，較長時間以來，開發(fā)商的資金鏈危機已經(jīng)有目共睹。據(jù)有關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負債率高達70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負。這些數(shù)據(jù)已經(jīng)預示了房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險，其還貸能力開始下降。這會導致現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風險上升，房地產(chǎn)信貸風險由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大。隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大，房地產(chǎn)市場價格的波動為銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量埋下了隱患，所以這個時候銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)融資需要特別謹慎。

2商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的應對策略

對于當下趨緊房地產(chǎn)政策下的信貸風險管理，銀行至少要做到以下幾點：

（1）銀行要加強對貸款材料進行有效核實，防止虛假交易，嚴格操作規(guī)范和流程。要實現(xiàn)房產(chǎn)交易真實，必須從操作真實、有效開始，嚴格按照規(guī)章制度進行貸款審批和發(fā)放；流程合規(guī)需要得到保證，要保證購房交易的真實性，包括對于購房者購買能力等多種條件的審核，要保證真實性。

（2）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟特別是政策傾斜的“三農(nóng)”和中小企業(yè)，更好服務于保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，嚴格控制房地產(chǎn)信貸，或側(cè)重對個別優(yōu)質(zhì)客戶放款。嚴格執(zhí)行獎懲制度，確保貸款質(zhì)量的提高。

（3）對各式各樣新的信貸業(yè)務進行認真的分析和市場調(diào)研，避免盲目投入、無效投入和高風險投入。伴隨著房地產(chǎn)政策的變動，住房信貸業(yè)務的產(chǎn)品更新也是逐漸加快，各行為了搶占市場份額，在還款方式、擔保方式、辦理方式等很多方面進行了大量創(chuàng)新。但中國的商業(yè)銀行在推出一個新的住房信貸產(chǎn)品前，往往根據(jù)經(jīng)驗和領導的主觀判斷，很少進行精確的數(shù)據(jù)分析和預測，這既是由于住房信貸數(shù)據(jù)庫尚未完善，也是因為中國商業(yè)銀行對市場調(diào)研的不重視。因此，面對各種新的信貸業(yè)務產(chǎn)品的推出，銀行應認真分析并加強市場調(diào)研，對檢查出來的風險和漏洞，應通過合理的手段進行規(guī)避和改正，盡量避免采用過激的手段和霸王條款進行處理。

（4）繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。嚴控大型房企集團貸款風險，預先布防高風險房地產(chǎn)企業(yè)風險暴露，并在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求，繼續(xù)支持保障性安居工程建設。

（5）做好風險管理，積極應對風險的出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，相應的貸款風險也不斷增加，因此，要積極做好預案，加強研發(fā)，防患于未然，同時，要促進風險管理者素質(zhì)的不斷提升。

主要參考文獻

［１］牛思遠，梁嘉茵．樓市顯“寒意”房企資金鏈現(xiàn)隱憂［Ｎ］．南方日報，２０１１－０２－１１．

［２］戚永曄．限貸令重拳出擊中國樓市何去何從［Ｊ］．觀察與思考，２００８（９）． ［３］鍇鍇．從不斷上漲的房價看中國商業(yè)銀行信貸的風險管理［Ｊ］．現(xiàn)代經(jīng)濟信息，２０１０（５）．