○王亞楠

（山東魯光信息工程有限公司 山東 濟(jì)南 250101）

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管理問題的探討

○王亞楠

（山東魯光信息工程有限公司 山東 濟(jì)南 250101）

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理問題逐漸引起了人們的關(guān)注，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本費(fèi)用控制是目前企業(yè)最為重要的一項(xiàng)控制環(huán)節(jié)，是企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益最根本的方法，對企業(yè)而言意義重大。本文首先對房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用問題進(jìn)行了概述，其次闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管理存在的主要問題，分析了房地產(chǎn)企業(yè)對成本費(fèi)用進(jìn)行管控的原因，并在此基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前的實(shí)際工作現(xiàn)狀，有針對性地提出了一系列企業(yè)成本費(fèi)用管理存在問題的對策與措施，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)企業(yè) 成本費(fèi)用 成本管理 成本控制

對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本費(fèi)用的管控工作，是企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益最根本的方法，開展房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作，找出企業(yè)在成本費(fèi)用方面所存在的問題，并積極采取一系列方法與手段來解決問題，對于企業(yè)降低成本、提升綜合競爭力有著十分重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中會產(chǎn)生較多費(fèi)用，會對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生直接影響，所以，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本費(fèi)用管理問題的探討就顯得尤為重要，是企業(yè)目前面臨的一項(xiàng)重大課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用問題概述

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用類型較為繁雜，按發(fā)生時(shí)間分為獲取土地階段、開發(fā)建設(shè)階段、轉(zhuǎn)讓及銷售階段；按開發(fā)產(chǎn)品種類分土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、待見工程開發(fā)成本；按成本費(fèi)用項(xiàng)目分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi)。想要進(jìn)行一系列的投資分析與決策，最主要的依據(jù)就是企業(yè)成本費(fèi)用項(xiàng)目的確定與構(gòu)成。某一項(xiàng)目的全部成本與費(fèi)用，要涉及到項(xiàng)目自始至終的全部過程與內(nèi)容，是一項(xiàng)十分復(fù)雜、繁瑣的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制過程主要是指企業(yè)采取一系列科學(xué)、合理的管理方法與手段，對自身的人、材、機(jī)進(jìn)行不斷地優(yōu)化與組合配置，從而最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)以最少的投入取得最大的收益。項(xiàng)目全過程中發(fā)生的成本費(fèi)用是由眾多分過程與具體活動(dòng)構(gòu)成的，成本費(fèi)用工作進(jìn)行的好壞能夠反映出一個(gè)企業(yè)運(yùn)用資源的綜合能力，對企業(yè)從上至下各個(gè)部門的工作都是一項(xiàng)考驗(yàn)。就目前情況而言，我國的房地產(chǎn)企業(yè)對工程項(xiàng)目的成本費(fèi)用管理問題認(rèn)識還不盡到位，在實(shí)際工作當(dāng)中還存在著一些問題亟待解決。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視起自身的成本費(fèi)用的管理與控制工作，做到先從思想上擺正觀念，再從行動(dòng)上提高企業(yè)的經(jīng)營效率與經(jīng)濟(jì)效益，從而不斷保障企業(yè)的健康、持久發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)對成本費(fèi)用進(jìn)行管控的原因分析

就目前情況而言，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的困境，正是由于這些因素，致使企業(yè)不得不以成本費(fèi)用為出發(fā)點(diǎn)，來提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，乃至社會效益，最終提升自己的綜合競爭力。這些因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：政府對土地商業(yè)用途的供應(yīng)量進(jìn)行了限制，土地拍賣價(jià)格也在不斷升高；面臨競爭日益激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的競爭也日趨激烈，為了獲取到有限的土地，在一定程度上也抬高了地價(jià)；近兩三年以來，我國一直處于通貨膨脹的階段，導(dǎo)致建材成本的不斷上漲。同時(shí)，受國家宏觀調(diào)控的影響，銀行采取緊縮政策，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)不能得到充足的資金，資金鏈較為緊張。正是由于上述因素的存在，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)自身的成本管控工作，并以此為基礎(chǔ)與核心，來不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，乃至社會效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管理的對策與措施

1、完善項(xiàng)目的成本管控工作

（1）土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)的控制。眾所周知，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的總體成本中占有比例是最大的，因此土地成本對整體項(xiàng)目的利潤產(chǎn)生直接影響。就目前情況而言，我國的土地資源越來越稀缺，公民維護(hù)權(quán)益的法律意識越來越強(qiáng)烈，這都給拆遷工作帶來了一定的阻礙。為了避免拆遷工作影響項(xiàng)目的總體進(jìn)度，企業(yè)最好選取熟地來競拍。如果是經(jīng)由其他方式得到的開發(fā)權(quán)，那么一定要明晰土地使用權(quán)的歸屬問題，從而避免不必要的紛爭。

（2）前期工程費(fèi)的控制。企業(yè)向政府部門所繳納的各類規(guī)費(fèi)，也占有一定的比重，企業(yè)應(yīng)該對其加以重視。企業(yè)應(yīng)該對項(xiàng)目有一個(gè)較好的把握，盡可能地爭取存在國家優(yōu)惠政策的項(xiàng)目。對所繳納的保證金等費(fèi)用，到期后要及時(shí)予以索回。

（3）建安費(fèi)用的控制。通常情況下，建安費(fèi)用支出要占到項(xiàng)目總支出的五成左右，在房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理中占有十分重要的地位。企業(yè)想要做好建安費(fèi)用的控制，就必須了解區(qū)域經(jīng)濟(jì)的形勢，認(rèn)真分析出當(dāng)前施工企業(yè)的總體狀況。對類似的項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)研，掌握市場人工與材料變動(dòng)的具體情況，對造價(jià)的主要影響因素展開修正分析，科學(xué)、合理確定建安成本的指標(biāo)。

想要控制好建安成本，就應(yīng)該在設(shè)計(jì)方案上進(jìn)行重點(diǎn)分析與研究，努力實(shí)現(xiàn)方案的經(jīng)濟(jì)化與最優(yōu)化，盡可能地找到成本費(fèi)用的最佳點(diǎn)，保障資源的有效、合理配置，提升有限資源的使用效率，防止浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。此外，可以考慮利用固定總價(jià)合同，使工程造價(jià)能夠被有效控制在一定預(yù)算范圍之內(nèi)，或通過施工合同、招標(biāo)文件中一系列的條款設(shè)置，盡可能地將價(jià)格上漲、工程量增加等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給施工單位，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)對建安費(fèi)用的較好控制。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的控制?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用通常包含有道路、供電、供水、供熱、排污、通訊、照明等，企業(yè)進(jìn)行建設(shè)之前，一定要根據(jù)自身的實(shí)際情況制定項(xiàng)目預(yù)算，采取招標(biāo)方式，確定各基礎(chǔ)設(shè)施施工單位。同時(shí)，還應(yīng)合理安排好施工順序，盡量減少預(yù)付款占用資金的情況。在進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)時(shí)，一定要深入考慮到消費(fèi)群體的具體需求，根據(jù)市場定位，制定相匹配的設(shè)施檔次。此外，還要實(shí)現(xiàn)對配套設(shè)施的全局性安排，在較近的距離內(nèi)，盡可能地避免雷同配套設(shè)施的出現(xiàn)。

2、健全一套完善的成本費(fèi)用管控體系

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)在自身的成本管控工作方面已經(jīng)取得了一定的成績，部分企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到戰(zhàn)略規(guī)劃對企業(yè)控制成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要性，也逐步將其融合與實(shí)施到自身的成本管控中來。但在部分企業(yè)內(nèi)部，成本費(fèi)用管控體系還不盡健全與完善，缺乏一定的程序性與規(guī)范性，企業(yè)應(yīng)該站在戰(zhàn)略性的高度，來看待自身的成本管控問題。制定出一系列科學(xué)、合理的成本費(fèi)用管控體系，并使其積極運(yùn)用到實(shí)際工作當(dāng)中，同時(shí)配套出完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，切實(shí)做到好要獎(jiǎng)錯(cuò)要罰。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要以身作則，積極履行企業(yè)的各項(xiàng)制度規(guī)定，起到模范帶頭作用，從而不斷提升企業(yè)員工的工作熱情與積極性，使其能夠更好地為企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，最終保障企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

3、期間費(fèi)用控制

（1）管理費(fèi)用控制。管理費(fèi)用指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了管理與組織企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用的總稱，主要包含有變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)該對各部門制定出費(fèi)用預(yù)算，按月或者按季度進(jìn)行考核，并且將考核結(jié)果與部門績效相掛鉤，從而保障激勵(lì)作用的有效發(fā)揮。在崗位設(shè)置上，要做到全面考慮、統(tǒng)籌兼顧。既要滿足企業(yè)發(fā)展，又能達(dá)到企業(yè)內(nèi)控的要求。

（2）銷售費(fèi)用控制。以項(xiàng)目策劃費(fèi)用而言，部分企業(yè)擁有自己的策劃團(tuán)隊(duì)，但多數(shù)企業(yè)還是會選擇外包的方式進(jìn)行策劃。企業(yè)應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目市場定位，完善出一套合理、科學(xué)的銷售策略與預(yù)售啟動(dòng)方案；在廣告費(fèi)用方面，廣告方式的不同會導(dǎo)致產(chǎn)生效果與費(fèi)用的不同，企業(yè)應(yīng)該通過一系列的比較與論證，并以此為基礎(chǔ)，用最低的成本，達(dá)到最佳的廣告效果。

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。房地產(chǎn)企業(yè)擁有資金需求量大、開發(fā)周期較長等特點(diǎn)，資金借貸是其主要的融資方式之一，企業(yè)可以通過一系列有效措施來降低資金借貸的運(yùn)行成本，從而實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)費(fèi)用的較好控制。

第一，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到，國有商業(yè)銀行與地方性商業(yè)銀行的某些政策或利率執(zhí)行方面是存在差別的，應(yīng)該從整體與全局上對其有所掌握。在全球金融危機(jī)的大背景之下，貸款的審核程序與操作流程將更為嚴(yán)格，企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)結(jié)合自身的實(shí)際狀況，選擇特定銀行作為自己的業(yè)務(wù)伙伴。

第二，企業(yè)可以考慮制定項(xiàng)目進(jìn)度的資金需求計(jì)劃，在項(xiàng)目的進(jìn)行過程中，根據(jù)資金需求，對資金開展分批次借入，這樣可以有效避免由一次性資金借入引發(fā)的資金閑置等問題，有效提高資金的使用效率。另一方面，借款期限長短與利率高低是成正比例關(guān)系的，因此建議企業(yè)盡可能地利用短期貸款，到期及時(shí)償付，再申請下一次的短期貸款，加強(qiáng)了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，有利于企業(yè)形象與信譽(yù)的提升，同時(shí)還可以節(jié)省利息方面的支出，從而減少企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4、稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)企業(yè)在其項(xiàng)目開發(fā)的過程中，資金的運(yùn)籌較為緊張，資金籌集主要依賴于企業(yè)的借款，這就導(dǎo)致企業(yè)利息支出的增加。因此，對利息費(fèi)用的扣除就可以當(dāng)做是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。就目前情況而言，我國稅法對房地產(chǎn)的利息扣除有兩種。企業(yè)可以對其進(jìn)行分析與比較，計(jì)算出兩種情況下利息支付額的高低，同時(shí)結(jié)合企業(yè)日常的管理運(yùn)營狀況，選擇是否進(jìn)行項(xiàng)目利息支出分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓或者提供金融機(jī)構(gòu)證明，從而降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的較好控制。

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