河南省林州市中醫(yī)院 栗蘇紅

房地產(chǎn)行業(yè)是國家的一個主要基礎(chǔ)行業(yè)，占到了我國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個主要方面，也是國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國的房地產(chǎn)在2000年開始逐漸的升高，在過往歷史當(dāng)中也出現(xiàn)過地產(chǎn)泡沫，造成了嚴(yán)重的后果，本次研究當(dāng)中結(jié)合我國的實際國情和房地產(chǎn)發(fā)展情況，研究房價降溫的有效方法。

一、我國房價的現(xiàn)狀

我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在近年來不斷的提高，特別是加入WTO 之后國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也在不斷的加快，但同時，國家的房價也在不斷的升高。自1995年以來，房價增長5～50倍左右，以北京3環(huán)房價為參考，在2000年初的時候，3環(huán)周邊的房價約在1800元每平米左右，而到2011年年底時，3環(huán)周邊的房價增長到了4.3萬元左右，增長約24倍，而在中小城市當(dāng)中，以河南平頂山市為例，2000年城區(qū)房價約在800元左右，2011年年底增長到3800元每平米，增長約5倍。中國房價在近些年當(dāng)中出現(xiàn)過一定程度的降低，由于政策介入，如價格調(diào)控、廉租房建設(shè)等，具有一定的降低，但卻沒有有根源上進(jìn)行緩解，其中2008年北京4環(huán)房價約在5萬元每平米，2011年年底時為4.1萬元每平米，降低程度較低。而在國家調(diào)控下，房價雖然出現(xiàn)過降低，但回溫也較快，如在2010年國家調(diào)控下，上海浦東區(qū)房價平均下降45%，部分地區(qū)下降60%，但后期房價會升到原有基礎(chǔ)的95%，房價回溫較快。

二、我國的房價標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)不同的國家情況差異，其房價的價格也具有很大的不同，但國際標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，以100平米為準(zhǔn)，其中1戶家庭夫妻雙方工作3～5年的收入總和為合理價格，以北京為參照，在2010年時，北京平均職工收入為49633.65元，以年收入5萬元來算，夫妻雙方5年的收入在50萬左右，也就是說，我國北京的房價合理價格為50萬每套，每平米5000元，當(dāng)然，由于北京地區(qū)的特殊性，其地價等情況較高，可能有所差異，但也在2倍范圍以內(nèi)，也就是說城區(qū)當(dāng)中的房價為1萬元左右每平米。

根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)價格來看，其成本組成當(dāng)中，包括地價、建材費(fèi)用、規(guī)劃、設(shè)計等等方面，按照2011年物價情況來計算，北京3環(huán)附近的成本費(fèi)用在4800元每平米左右，那么在這種情況下，北京3環(huán)房價以1萬元每平米計算，虛高約為38200元每平米。

三、高房價的影響因素

房地產(chǎn)的價格增長過程中，從2000年到現(xiàn)今，基本增長速度均高于國家GDP 的增長速度，那么在這個過程中，房價較高的原因主要因素就成為了人為影響。房地產(chǎn)開發(fā)商的炒作、炒房團(tuán)的影響、多房產(chǎn)人士的侵占等都造成了我國房價的快速上升，在房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)中，2000年時我國的房地產(chǎn)開發(fā)商就在不斷的增加，無論是經(jīng)營企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)還是私營企業(yè)都不斷的進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，隨著這種情況在一定程度上帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時也嚴(yán)重影響了我國的房地產(chǎn)的質(zhì)量和價格，在生活當(dāng)中，低質(zhì)量建筑已經(jīng)屢見不鮮。從地價競標(biāo)、房地產(chǎn)營銷等方面都造成了炒作，如在多家房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，A 城市城區(qū)當(dāng)中拍賣100 畝地進(jìn)行房屋建設(shè)，但開放商競標(biāo)確可能會出現(xiàn)100 家，這種情況，房地產(chǎn)公司需要經(jīng)營就必然會造成土地競爭，造成地價的上漲，且這種情況還會不斷的持續(xù)下去。而在營銷的過程中，開發(fā)商為了將房地產(chǎn)高價出售，會采取多種手段進(jìn)行，包括組織炒房團(tuán)進(jìn)行炒作、留置房產(chǎn)買賣，如某房地產(chǎn)公司B，建設(shè)住宅房屋300 套，在出售過程中首次出售100 套邊緣房屋，并組織請人進(jìn)行虛假買賣，造成營銷氣氛烘托等，出現(xiàn)快速消費(fèi)，且在這個過程中炒房團(tuán)的介入也會在很大程度上提高房價的增長，我國溫州炒房團(tuán)的例子就比比皆是。其次，房地產(chǎn)的擁有者中，很多資產(chǎn)豐厚的人士也在不斷的購買房地產(chǎn)，我國很多人士擁有多套房產(chǎn)，這種情況也造成了房地產(chǎn)不足的情況，形成剛性需求的人士房屋不足，但部分人士房產(chǎn)較多的不均勻情況。因此，針對上述這些情況，即便國家介入房價調(diào)控，也會在很短的時間內(nèi)造成房價反彈，出現(xiàn)回溫情況，且不斷升溫。

四、我國房價降溫的措施

根據(jù)高房價的問題，本文整理了如下幾點(diǎn)真正降溫的措施：

(1)控制地價，國家在宏觀階段進(jìn)行低價調(diào)整，控制住宅用地的價值，使其處于合理價位當(dāng)中，降低地價標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)成本價格。

(2)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)商因素，在建筑過程中，住宅小區(qū)進(jìn)行分類，實現(xiàn)商用房、民用房的分類，通過不同用途的房屋建筑劃分，實現(xiàn)房價的不同。同時在開發(fā)商當(dāng)中，國家介入干預(yù)，嚴(yán)格控制國家的開發(fā)商數(shù)量，對開發(fā)商企業(yè)進(jìn)行資格評定，將不合格的企業(yè)進(jìn)行取締，在減小房地產(chǎn)行業(yè)競爭的同時提高房地產(chǎn)的質(zhì)量。

(3)增加房地產(chǎn)的收稅比例，具體措施可以參考國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，如按照我國的人口、面積、房地產(chǎn)方面進(jìn)行計算，制定人均房屋面積，假定每人30平米為標(biāo)準(zhǔn)，在購房過程中，如果人均超過30平米，征收增值稅，稅收征收情況按年進(jìn)行，如1戶3口家庭，其住宅面積為90平米時不收取增值稅，但如果其住宅面積為130平米時，每年征收增值稅17萬[（130-30）x17%]。同時在居民遺產(chǎn)繼承過程中增加遺產(chǎn)稅，特別是針對房地產(chǎn)部分，可加大遺產(chǎn)稅的稅收比例，控制一人多房的情況。

(4)國家增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積，為經(jīng)濟(jì)狀況較差的人群提供合理的租借房和經(jīng)濟(jì)房屋建設(shè)，降低剛性需求房屋人群的需求量。

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