沈陽中匯達房地產(chǎn)有限公司 李華

開辟地產(chǎn)融資渠道 防范資金鏈斷裂

沈陽中匯達房地產(chǎn)有限公司 李華

近年來，隨著國家宏觀調(diào)控措施的加強，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金鏈吃緊的的局面，如何防范資金鏈的斷裂，成為地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題。本文從融資渠道的入手進行了探討。

宏觀調(diào)控 資金鏈斷裂 融資渠道

資金和土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重點所在。最近幾年房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，大量資金向地產(chǎn)行業(yè)涌進，成為房價不斷攀高的重要原因?？刂瀑Y金的涌入就可以有效地控制房價的攀高，所以房產(chǎn)調(diào)控政策中把緊收房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金和融資渠道作為了重點。資金鏈是企業(yè)命脈，如果出現(xiàn)斷裂，必將嚴重影響企業(yè)的生存與發(fā)展，所以加快對地產(chǎn)企業(yè)的融資成為重中之重。

一、資金問題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題

土地和資金直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，沒有土地和資金房地產(chǎn)開發(fā)就寸步難行。近年來，隨著一系列宏觀政策的出臺，以及其它因素的影響，資金短缺問題已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問題。不少開發(fā)商表示目前金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸不斷趨緊，從銀行“幾乎貸不到錢”房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的大門也已幾乎關(guān)閉。銀監(jiān)會主席劉明康近日強調(diào)，銀行業(yè)金融機構(gòu)要一以貫之地執(zhí)行關(guān)于土地儲備貸款、開發(fā)商貸款和個人住房貸款的監(jiān)管要求，嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“名單式”管理，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。一線城市實行了嚴格的住房限購政策，導(dǎo)致成交量普遍下滑。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險也逐漸增加，低迷的成交量導(dǎo)致企業(yè)資金回籠放慢，大量資金被“套”在項目上?，F(xiàn)金流狀況惡化、資產(chǎn)負債率上升更成為普遍現(xiàn)象。由于前幾年的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤比較大，大型的房地產(chǎn)公司在此期間積聚了大量的資金，在短暫時間內(nèi)不會出現(xiàn)資金斷裂的狀況，但僅限于維持目前的經(jīng)營狀況。那么對于中小企業(yè)而言，猶如進入寒冬，相比較而言，中小房企土地和項目儲備不多，周轉(zhuǎn)率較低，市場調(diào)整之際，它們面臨的資金壓力更大。房地產(chǎn)信貸從緊的趨勢不會改變。在溫州、杭州、上海等城市因為資金鏈的斷裂已經(jīng)多次出現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)倒閉的情況。所以，綜上所述防止資金鏈的斷裂加緊融資，已經(jīng)成為迫在眉睫需要解決的問題。

二、降價促銷求生存

房地產(chǎn)資金鏈會越來越緊張，這是近期毋庸置疑的問題，如何找到錢，如何先保生存后求發(fā)展，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的大挑戰(zhàn)。

目前唯一可控的就是企業(yè)自身的行為，在當前大量資金被套籠的局面下降價促銷是不錯的資金回籠手段。經(jīng)我國房產(chǎn)界權(quán)威人士分析目前我國的房產(chǎn)大部分庫存壓力向中小企業(yè)傾斜，隨著新項目的不斷入市和滯銷情況的不斷加大，中小企業(yè)未來的房價將會有大幅度的降低。所以盡快的把庫壓房產(chǎn)促銷出去既可以取的現(xiàn)金維持生存又可以在避免將來房價大幅降低而造成更大損失。目前取得較好銷售業(yè)績的企業(yè)，大多采取合理定價、快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。中海集團先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質(zhì)性的降價促銷，平均銷售價格較預(yù)期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷售策略收到了立竿見影的成效。

三、擴大融資渠道

以前，我國地產(chǎn)商的主要融資渠道是銀行貸款，大中型房地產(chǎn)公司銀行貸款占整個投資的70%以上，更有一些實力弱小的企業(yè)，通過各種變通的辦法，使得實際銀行貸款占總投資額的90%以上。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下,銀行縮緊信貸,房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此,迫切需要開辟新的融資渠道建立多層次的融資體系,為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴。下面我們對新融資方式進行了分析，以供大家參考。

(一)房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金，是指個人或機構(gòu)投資者將資金聚集起來，委托基金公司組建專門的產(chǎn)業(yè)投資基金，這種基金一般不直接從事具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目。在全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)基金在本世紀初的十年間發(fā)展迅速，在國家宏觀政策的背景下去年國內(nèi)出現(xiàn)了將近30只大大小小的地產(chǎn)投資基金，基金的總規(guī)模達到了500多億元人民幣，預(yù)計到2015年，中國房地產(chǎn)金融市場管理的總資產(chǎn)將在9100億元人民左右。經(jīng)過幾年的發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在我國已初具雛形，但大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金還不夠成熟。具體分析它的優(yōu)點是融資的品種比較豐富可以充分吸納社會的閑散資金，另外它在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過企業(yè)凈資產(chǎn)額的一定比例，因此企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權(quán)，基金在募集、管理和變現(xiàn)能力上，都更具有安全性、規(guī)模性和成熟性。它的缺陷是我國房產(chǎn)企業(yè)存在的通病是財務(wù)不透明、信息不對稱、嚴重依賴銀行和高負債率，造成其在與基金的接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準備和接口。房地產(chǎn)基金流動性較低，導(dǎo)致資金變現(xiàn)的能力降低，不確定性的風險增大。房地產(chǎn)基金不是一個實體公司，其重要的績效以及聲譽不容易為大家所了解，因而易造成信息不對稱，引起融資過程中的風險。

(二)房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資信托(REITs)是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同。通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。它的優(yōu)勢也比較突出，信托產(chǎn)品設(shè)計比較靈活能滿足多種不同項目對資金的渴求。對于房地產(chǎn)商而言，通過信托公司融資，可以不受企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資30%的銀行貸款約束；再次，房地產(chǎn)投資信托將所有權(quán)和收益權(quán)相分離，可以免除雙重征稅。但房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在實施過程中還存在一些問題，對于個人投資者來說，門檻比較高的項目融資很難做到。另外信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通，一旦需要進行轉(zhuǎn)讓，成本非常高。

(三)租賃融資

在這種方式下，擁有土地經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其它的投資者開發(fā)建設(shè)，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款；或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。這種融資方式使得房地產(chǎn)開發(fā)商不得不犧牲未來幾年內(nèi)的租金收入，以滿足證券化的要求，這對企業(yè)來講是一筆不小的損失。目前我國物業(yè)證券化還缺乏獨立的評估體系，如何對房地產(chǎn)價值進行分割并出售給中小投資者等技術(shù)問題仍然難以解決。同時，物業(yè)證券化需要銀行擁有良好的信用，但中國商業(yè)銀行的巨額不良資產(chǎn)對物業(yè)證券化造成了負面影響。此外，證券法沒有對物業(yè)證券化做出單獨的規(guī)定和描述，這對于規(guī)范操作顯然是不利的。

(四)國際銀團貸款融資

國際銀團貸款是從雙邊貸款發(fā)展而來的融資方式，國際銀團貸款往往能夠滿足企業(yè)大部分融資要求：首先，該融資模式籌資金額大，貸款期限長。其次，與政府貸款和出口信貸相比，國際銀團貸款對于貸款用途沒有更多限制，比較適合房地產(chǎn)業(yè)這樣的投資行業(yè)；再次。國際銀團貸款是通過多家投資銀行聯(lián)手操作的，因而管理比較方便，也降低了貸款風險。國際銀團貸款的缺點主要有兩點：第一，國際銀團貸款對于房地產(chǎn)項目本身的前景和營利性要求較高，因而沒有好的項目將很難申請到國際銀團貸款；第二，多個投資銀行共同操作的做法，無形中會增加手續(xù)費和中間費用，使得融資成本提高。

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