蔡為民

回顧即將逝去的2012樓市走勢(shì)，其市場(chǎng)氣氛的變化之快，猶如上演川劇“變臉”，既令人咋舌亦唏噓不已。

市場(chǎng)一度極為低迷

第一季度在宏觀調(diào)控影響下，開(kāi)發(fā)商在生死在線掙扎，為了“留得青山在”只能“小賠即賺”、“以價(jià)換量，但消費(fèi)者卻未必買單，不見(jiàn)到九折以下的扣率，毫不動(dòng)心。于是上海樓市今（2012）年開(kāi)春初一到初七的成交量是自2006年以來(lái)的同比新低，僅為平均值的36.06%，而北京基本無(wú)成交，也就不足為奇。

更讓房地產(chǎn)業(yè)界深感“揪心”的，是“合理房?jī)r(jià)”要與居民收入相適應(yīng)的提法，對(duì)此，媒體曾廣泛刊發(fā)各地〝合理房?jī)r(jià)表〞──北京4，387元/平米、上海4，384元/平米、廣州4，573元/平米、杭州4，493元/平米、南京4，293元/平米、蘇州4，409元/平米、無(wú)錫4，218元/平米、深圳4，867元/平米·····再配合有關(guān)方面一定要讓七、八個(gè)大城市房?jī)r(jià)降下來(lái)的說(shuō)法，市場(chǎng)肅殺氣氛與消費(fèi)者觀望情緒雙雙進(jìn)入最高潮。

由悲觀到樂(lè)觀華麗轉(zhuǎn)身

“以價(jià)換量”持續(xù)到四月，市場(chǎng)哀鴻遍野。全國(guó)100大城市四月住宅成交均價(jià)8，711元/平米，環(huán)比-0.34%，為連續(xù)8個(gè)月下跌，同比則是自2011年6月以來(lái)首次走低。更顯“觸目驚心”的是，截至4月25日已公布年報(bào)的125家上市房企合計(jì)負(fù)債1.33萬(wàn)億元，較2010年增長(zhǎng)31.7%，平均負(fù)債率72.1%，創(chuàng)三年來(lái)新高。而中國(guó)500強(qiáng)房企庫(kù)存4.9945萬(wàn)億元，超過(guò)2011年中國(guó)GDP的10%，破歷史記錄。

上述狀況是自1998年房改啟動(dòng)以來(lái)，樓市所不曾出現(xiàn)過(guò)的窘境，就在各方一致看壞市場(chǎng)后勢(shì)時(shí)，一連串政策微調(diào)開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，并成功引爆“紅五月”。使第二季整體呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，進(jìn)入第三季之始的7月，更是以價(jià)量齊揚(yáng)開(kāi)局。

樓盤降價(jià)已成昨日黃花

此際，供需雙方的預(yù)期再次發(fā)生耐人尋味而翻天覆地的變化，開(kāi)發(fā)商一改先前弱勢(shì)，無(wú)不摩拳擦掌準(zhǔn)備大顯身手。即使7月19日住建部與國(guó)土部難得一見(jiàn)的連袂下發(fā)“緊急通知”，要求各地方節(jié)制微調(diào)救市措施，國(guó)務(wù)院并于8月初組織8個(gè)督察組分赴16個(gè)省區(qū)市進(jìn)行政策落實(shí)之督導(dǎo)檢查，仍未改變房企對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的看好判斷。

正因?yàn)槿绱?，第四季在調(diào)控仍未放松的情況下，房地產(chǎn)呈現(xiàn)的是“價(jià)穩(wěn)量縮〞，亦即開(kāi)發(fā)商看好2013年，并不急于出清手中存貨，寧可選擇等待、觀望，即使成交陷入衰退也不再愿意降價(jià)，甚至反而采用微漲手段因應(yīng)變局，以免〝小賺即賠〞。

地產(chǎn)商過(guò)于樂(lè)觀需警惕

在我看來(lái)，此前市場(chǎng)呈現(xiàn)“上不上，下不下”，不溫不火、不冷不熱的狀態(tài)，顯然系在中央掌握之中，以防不必要的枝節(jié)橫生。那么現(xiàn)在十一、十二月的房地產(chǎn)市場(chǎng)又是何種景象呢？只能說(shuō)：變化跨度之大，絕對(duì)嘆為觀止。

11月10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為2，580元/平米，環(huán)比+18%，同比+10.1%，創(chuàng)22個(gè)月新高。一線城市新房成交同比+108%，創(chuàng)三年來(lái)新高！10個(gè)典型城市土地出讓金收入633億元，環(huán)比+23%，同比+0.4%，是自2010年12月達(dá)近5年來(lái)最高值后逐步下行，2012年5月至歷史新低，然后反轉(zhuǎn)緩升，11月環(huán)比+20%，創(chuàng)16個(gè)月新高。

尤其是12月翹尾明顯，7個(gè)動(dòng)見(jiàn)觀瞻的重要城市——北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、珠海，11月27日至12月3日短短7天內(nèi)，竟不約而同創(chuàng)造出七個(gè)地王。充分展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)2013年的無(wú)比信心與樂(lè)觀情緒，這無(wú)疑值得引起市場(chǎng)的警惕。（未完待續(xù)）