汪標(biāo)

問(wèn)：最近，我有幾個(gè)朋友跟我說(shuō)，美國(guó)樓市近期出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，馬上就要上漲了，那里的房子價(jià)格很便宜，20萬(wàn)～30萬(wàn)美元就可以買(mǎi)一套別墅，土地是永久產(chǎn)權(quán)，比在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房合算多了。他們都準(zhǔn)備去買(mǎi)，也要我考慮考慮，我想知道，現(xiàn)在去美國(guó)買(mǎi)房合適嗎？

不同的國(guó)家有不同的文化，也有不同的購(gòu)房策略。在中國(guó)，人們最關(guān)心房?jī)r(jià)的上漲問(wèn)題，只要房?jī)r(jià)預(yù)期看漲，就會(huì)有一大批人想盡各種辦法去買(mǎi)房，哪怕是用上祖孫三代的所有積蓄也要買(mǎi)房。在美國(guó)，人們買(mǎi)房時(shí)最關(guān)心的是財(cái)務(wù)安排，比如月供是否過(guò)高，房貸利息可以抵掉多少稅等？

美國(guó)是發(fā)達(dá)國(guó)家，正常情況下房?jī)r(jià)的漲幅都不大，通常年漲幅也就在3%～5%，而房產(chǎn)交易的費(fèi)用比較高，如房產(chǎn)中介的傭金國(guó)內(nèi)通常在1%左右，美國(guó)則在3%左右，加上律師的費(fèi)用、保險(xiǎn)的費(fèi)用和每年繳納的1%～3%的房產(chǎn)稅，一套房子持有不超過(guò)5年很難有收益。這和中國(guó)房?jī)r(jià)一年可以漲10%甚至更高的情況完全不同，如果只做短期交易，投資美國(guó)房產(chǎn)很難賺到錢(qián)。抄底談何容易。

美國(guó)人買(mǎi)房大多采取按揭的方式，因?yàn)榉抠J的利息部分可以從家庭收入中抵扣掉，這樣做等于有一部分房貸利息是由美國(guó)政府來(lái)支付的。比如現(xiàn)在美國(guó)30年固定利率房貸的利率在3.4%左右，如果納稅的稅率在33%的人，由于房貸利率可以抵稅基，實(shí)際支付的利率只有2.28%，是非常合算的。 但對(duì)于去美國(guó)買(mǎi)房的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，在美國(guó)沒(méi)有收入，就談不上抵稅的問(wèn)題。在次貸危機(jī)發(fā)生后，銀行也不再向沒(méi)什么美國(guó)信用記錄的人發(fā)放貸款了，因此，除非在美國(guó)長(zhǎng)期生活，否則中國(guó)人是借不到房貸的。

另外，人民幣對(duì)美元的匯率問(wèn)題也必須考慮，如果現(xiàn)在去購(gòu)買(mǎi)美元資產(chǎn)，5年后人民幣升值10%，就算抄到了美國(guó)房產(chǎn)的底部，也可能因?yàn)閰R率的變動(dòng)而變得不是很劃算了。

筆者在美國(guó)生活多年，深知在美國(guó)做房產(chǎn)投資的人，大多靠出租來(lái)取得收益，比如一套20萬(wàn)元的別墅，如果首付6萬(wàn)元，其余采用按揭的方式購(gòu)買(mǎi)，每月的還款額只有621美元，這套房產(chǎn)的租賃價(jià)格通常會(huì)超過(guò)1000美元，每月除了還貸外，還可以有379美元的現(xiàn)金收入。即使考慮到稅收等因素，這樣的投資回報(bào)還是不錯(cuò)的。但對(duì)于遠(yuǎn)在中國(guó)的人來(lái)說(shuō)，要遙控出租美國(guó)的房子并不容易，或許還要通過(guò)房產(chǎn)中介代管，這樣收入方面又要被房產(chǎn)中介拿掉一塊。

雖然美國(guó)的房屋租售比遠(yuǎn)高于中國(guó)，但也不能說(shuō)買(mǎi)了美國(guó)房產(chǎn)，靠出租就能賺到錢(qián)。近期，就發(fā)生了一些在美國(guó)的華人碰上無(wú)賴(lài)的情況。有些美國(guó)無(wú)賴(lài)，在租了房子后，不按時(shí)繳納房租，租期到了也不搬出去。最后，還得通過(guò)打官司才能把房子拿回來(lái)，既費(fèi)時(shí)，也費(fèi)錢(qián)。在美國(guó)的人碰到這種事，都要付出不小的代價(jià)，更不用說(shuō)遠(yuǎn)在地球另一邊的中國(guó)人了。

美國(guó)的房產(chǎn)雖然便宜，但投資美國(guó)房產(chǎn)遠(yuǎn)比中國(guó)房產(chǎn)復(fù)雜，如果不是對(duì)美國(guó)有足夠的了解，又不打算長(zhǎng)期在美國(guó)居住，那么，投資美國(guó)房產(chǎn)就不見(jiàn)得合適。