王碩

【摘要】反射理論是索羅斯針對(duì)金融市場提出的互動(dòng)影響理論，本文應(yīng)用該理論闡述房地產(chǎn)市場的反射性，并且基于該理論對(duì)杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，探討杭州房地產(chǎn)市場的反射周期，最終得出以下結(jié)論：杭州房地產(chǎn)市場處于房地產(chǎn)周期第四階段，為避免市場反彈或面臨崩潰的危機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，亟需正確引導(dǎo)市場主流偏向，把握市場預(yù)期。

【關(guān)鍵詞】反射性房地產(chǎn)市場市場預(yù)期主流偏向杭州

房地產(chǎn)市場一直備受矚目，成為上至政府調(diào)控、下到百姓民生的重要話題。杭州房產(chǎn)市場近年來經(jīng)歷了2009年優(yōu)惠政策下的高位運(yùn)行、2010年密集調(diào)控政策下高位震蕩、2011年“雙限”政策下的縮量與殺跌、2012年復(fù)蘇回暖到“漲價(jià)潮”引致成交低迷。十八大后的房地產(chǎn)市場，受到各方高度重視，但我們不應(yīng)只是關(guān)注市場變化本身，而要基于多個(gè)視角去探討市場反饋機(jī)制，從而更全面地了解和把握市場。

一 反射性理論

在國內(nèi)，尤其是在許多大城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不再是單純依靠供需關(guān)系確定價(jià)格的消費(fèi)品市場。投資者和消費(fèi)者在參與市場時(shí)，是以預(yù)期價(jià)格作為決策依據(jù)的。參與者憑借自己對(duì)市場的感知和解讀做出決策，大多數(shù)人的決策形成主流偏向，主流偏向?qū)κ袌霎a(chǎn)生影響，而市場的變化往往又改變了人們對(duì)市場的感知。房地產(chǎn)市場參與者和市場環(huán)境間這種雙向反饋回路，符合喬治·索羅斯的反射性理論（又稱反身性理論）。

索羅斯認(rèn)為買賣的決策依據(jù)在于對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期，而未來的價(jià)格卻又受制于當(dāng)前的決策。其實(shí)人們預(yù)期所根據(jù)的，往往是現(xiàn)有的信息——即我們以過去已經(jīng)發(fā)生和現(xiàn)在正在發(fā)生的事情作為我們對(duì)未來預(yù)期的依據(jù)。

二 房地產(chǎn)市場的反射性

1.市場反射性與房價(jià)

嚴(yán)重的信息不對(duì)稱是房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展的條件。決定房價(jià)的因素除了基本的供求關(guān)系外，還有政策和信息等因素，信息在很大程度上影響房價(jià)。弱勢群體對(duì)于市場難以全面正確地認(rèn)識(shí)。強(qiáng)勢群體的預(yù)期言論，經(jīng)過媒體宣傳，勢必左右弱勢群體的感知和認(rèn)識(shí)，并進(jìn)一步強(qiáng)化這種預(yù)期。消費(fèi)者很難正確認(rèn)識(shí)真實(shí)的市場供求關(guān)系，無法對(duì)未來的走勢合理判斷，容易產(chǎn)生同向預(yù)期?，F(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者不得不面對(duì)不對(duì)稱的信息。強(qiáng)勢群體通過輿論，引導(dǎo)主流偏向。由于房地產(chǎn)市場反射性，價(jià)格自我加強(qiáng)的趨勢在發(fā)展的途中，可能會(huì)因?yàn)槠虻膭?dòng)搖而發(fā)生修正，但只要這個(gè)修正沒有足夠強(qiáng)到以使自我加強(qiáng)的循環(huán)被打破，經(jīng)受住了考驗(yàn)的趨勢會(huì)加強(qiáng)市場參與者的信心，從而使后來的發(fā)展更加有力度。根據(jù)住在杭州網(wǎng)提供的各月份交易信息，杭州房地產(chǎn)市場自2007年至2010年，在各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響、政策調(diào)控下，成交量呈波動(dòng)態(tài)勢，但交易均價(jià)總體上漲，趨勢較好地?cái)M合了指數(shù)函數(shù)（見圖1）。說明此期間成交量受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)控和市場供給合力影響較大，而交易價(jià)格卻不受限于市場環(huán)境與供需關(guān)系。從反射性理論分析，杭州房地產(chǎn)市場的主流偏向?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格上漲，價(jià)格自我加強(qiáng)趨勢經(jīng)受住多次修正的考驗(yàn)后，參與者對(duì)主流偏向的信心日益膨脹，“房價(jià)會(huì)漲”，作為一種預(yù)期，一種信念，參與者偏向與交易價(jià)格相互強(qiáng)化，最終導(dǎo)致價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離基本面。

一旦由于政府調(diào)控等外界干擾使得主流偏向反轉(zhuǎn)，價(jià)格自我加強(qiáng)趨勢打破，預(yù)期價(jià)格下降，市場投資者為規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)會(huì)放慢投資腳步，市場消費(fèi)者為尋求底價(jià)契機(jī)而持觀望態(tài)度，使得整個(gè)市場低迷。例如，2011年1月“國八條”出臺(tái)，首次釋放通過調(diào)控平抑價(jià)格的信號(hào)，拉開全國嚴(yán)格控制房地產(chǎn)的序幕，杭州房地產(chǎn)市場自年初部分新盤“低開”，到年中 “降價(jià)”頻現(xiàn)，年尾互相“殺跌”，杭州房價(jià)調(diào)整之慘烈。政府調(diào)控不松懈，房地產(chǎn)商為了回籠資金使出降價(jià)策略，消費(fèi)者透過各種媒體了解到政府調(diào)控的堅(jiān)決和房地產(chǎn)商的降價(jià)動(dòng)向，對(duì)房價(jià)預(yù)期有了變動(dòng)，使得市場參與者都對(duì)房價(jià)預(yù)期產(chǎn)生反轉(zhuǎn)，主流偏向逆轉(zhuǎn)。與2010年限制政策引致商品房交易量高價(jià)位動(dòng)蕩不同的是，2011年杭州房地產(chǎn)市場在主流偏向逆轉(zhuǎn)中持續(xù)低迷，只有一月份成交量超過3000套（參見圖2）。

2.市場的反射性與房地產(chǎn)泡沫

市場反射性使得房地產(chǎn)市場在沒有得到有效修正的情況下，不斷重復(fù)自我加強(qiáng)的趨勢，房價(jià)持續(xù)上漲，直到偏離市場基礎(chǔ)價(jià)格，大大超過了居民承受能力，就會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

很多國內(nèi)外學(xué)者就我國房地產(chǎn)是否存在泡沫問題進(jìn)行了研究，有的認(rèn)為市場只是過熱還沒有太多的泡沫，而有的學(xué)者認(rèn)為已經(jīng)產(chǎn)生了許多泡沫，繼續(xù)下去遲早會(huì)破裂。通常認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫的判定可以參照以下指標(biāo)：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長顯著高于經(jīng)濟(jì)增長率時(shí)，如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長率的2倍時(shí)，就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)；一般當(dāng)空置率達(dá)到10%時(shí)，就是房地產(chǎn)業(yè)過熱的預(yù)兆；國際認(rèn)可合理的房價(jià)收入比的取值范圍為4～6，若計(jì)算出的房價(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。泡沫產(chǎn)生，市場價(jià)格偏離很遠(yuǎn)，一旦不合理被逐漸發(fā)現(xiàn)，市場在一段短時(shí)間內(nèi)找到足夠理由維護(hù)價(jià)格合理性，之后由于恐懼的作用強(qiáng)于貪婪，反轉(zhuǎn)的價(jià)格趨勢、急轉(zhuǎn)直下的基本面和崩潰的主流偏見常常引起比上升時(shí)更劇烈的價(jià)格運(yùn)動(dòng)。房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡，一旦泡沫破裂，會(huì)引發(fā)金融危機(jī)、生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)，甚至引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。

3.反射性房地產(chǎn)市場周期

根據(jù)反射理論，只有對(duì)主流偏向進(jìn)行成功修正，打破自我加強(qiáng)循環(huán)，市場才會(huì)開始收縮并反向強(qiáng)化，這是構(gòu)成索羅斯盛衰循環(huán)模型的理論基礎(chǔ)。把房地產(chǎn)市場行情放置于一定的時(shí)間尺度中來觀察，由于反射性的自我強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場在時(shí)間序列上經(jīng)歷著一個(gè)又一個(gè)反均衡的臨界點(diǎn)之后反向運(yùn)動(dòng)，重復(fù)著自身的盛衰循環(huán)。

基于索羅斯盛衰循環(huán)模型，薛川（2009年）對(duì)房地產(chǎn)市場的盛衰做出了一般性描述——假設(shè)從房地產(chǎn)市場處于近似均衡狀態(tài)開始，市場中還沒有形成公認(rèn)的主流偏向，基本趨勢還沒有完全被發(fā)現(xiàn)，然后逐步進(jìn)入以下各階段：一是主流偏向逐漸形成，基本局勢逐步被辨認(rèn)出來，房價(jià)開始形成趨勢變化；二是房價(jià)變化不斷考驗(yàn)主流偏向，反射力處于不確定狀態(tài)，房價(jià)演變方向進(jìn)入測試期；三是主流偏向和基本趨勢仍維持不變，度過測試期，反射力量強(qiáng)化；四是偏離達(dá)到極限，預(yù)期的過度現(xiàn)象充分展示，市場監(jiān)管者出臺(tái)抑制性政策，極點(diǎn)出現(xiàn)；五是房價(jià)過度脫離基本趨勢，再無法支撐夸大預(yù)期，主流偏向分化，價(jià)格劇烈波動(dòng)；六是基本趨勢開始回頭，主流偏向認(rèn)清現(xiàn)狀，并發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房價(jià)原變化動(dòng)力突然消失而猛烈反方向回彈；七是基本趨勢反轉(zhuǎn)，強(qiáng)化了主流偏向，價(jià)格逆向趨勢加速，形成所謂市場崩潰；八是最后，逆轉(zhuǎn)主流偏向出現(xiàn)另一個(gè)過度，價(jià)格和基本趨勢之間反向背離，行情終歸逐漸趨穩(wěn)，形成新的近似均衡狀態(tài)。新一輪的盛衰循環(huán)將重新展開。

三 杭州房地產(chǎn)市場分析

基于反射性理論，根據(jù)住在杭州網(wǎng)、透明售房網(wǎng)及杭州統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)的公布信息，可以統(tǒng)計(jì)分析出杭州房地產(chǎn)市場的三個(gè)特征。

1.主流偏向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

2012年初，溫總理提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控 促使房價(jià)合理回歸不動(dòng)搖”，市場參與者對(duì)市場預(yù)期延續(xù)2011年，繼續(xù)持悲觀態(tài)度。中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心預(yù)測2012年商品房平均價(jià)格同比下降5.3%左右；中國證券市場研究設(shè)計(jì)中心等機(jī)構(gòu)聯(lián)合主辦的“財(cái)經(jīng)中國2011年會(huì)”上，接受調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中高達(dá)69.9%的人認(rèn)為，2012年國內(nèi)房價(jià)是下行趨勢，11.7%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至認(rèn)為房價(jià)會(huì)大幅下跌。

除了專家的下行預(yù)測，媒體更多關(guān)注于杭州房價(jià)降多少才合理，房地產(chǎn)降價(jià)成了關(guān)注話題?！稑鞘小冯s志進(jìn)行的隨機(jī)問卷調(diào)查中，近80%的受訪者表示2012房地產(chǎn)降價(jià)應(yīng)該在10%以上，其中約70.1%的人認(rèn)為2012年上半年房價(jià)會(huì)跌。而2012年杭州房地產(chǎn)市場從低迷走向“拼跌”，二月開始出現(xiàn)了大面積降價(jià)，以價(jià)換量的局面全面鋪開（參見圖3），反應(yīng)開發(fā)商對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期。杭州市信息中心對(duì)杭州“十二五”期間主城區(qū)商品房均價(jià)做出預(yù)測，認(rèn)為房價(jià)相比2011年的21529元/m2，2012年下降到16882元/m2，

2.房價(jià)偏離基本面，泡沫仍在

根據(jù)《杭州市2011年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2011年全市生產(chǎn)總值7011.8億元，經(jīng)濟(jì)增長率13.42%；房地產(chǎn)開發(fā)投資1302.27億元，增長率36.19%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率是經(jīng)濟(jì)增長率的2.7倍?？罩寐史矫妫鼇韲译娋W(wǎng)撇清自己與住房空置率的關(guān)系，統(tǒng)計(jì)部門表示沒有相關(guān)統(tǒng)計(jì)，而根據(jù)合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年起至未來的兩三年間，杭州主城區(qū)總體預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)量約為1670萬/m2，若按杭州主城區(qū)2011年度住宅成交量13088套測算，這些供給存量需十年才能消化完畢，至少需要三年以上的去化時(shí)間，商品房庫存量非常充裕。房價(jià)收入比方面，2011年杭州市區(qū)人均居住面積33.7/m2，主城區(qū)新房均價(jià)21040元//m2，市區(qū)居民可支配收入34065元，計(jì)算得房價(jià)收入比為20.815，大大超出國際認(rèn)可合理的房價(jià)收入比的取值范圍（4～6）；按照杭州市2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，地區(qū)生產(chǎn)總值增長10%，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長11%，假定市區(qū)人均居住面積維持2011年10%的增長，即使房地產(chǎn)開發(fā)投資維持1302.27億元，主城區(qū)新房均價(jià)達(dá)到預(yù)測16882元//m2，房價(jià)收入比為16.551，仍舊大大超出合理水平。通過分析，杭州2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率是經(jīng)濟(jì)增長率的2.7倍，房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際認(rèn)可合理范圍，可以得出結(jié)論，杭州房價(jià)偏離基本面，市場出現(xiàn)泡沫，即便近期商品房價(jià)格下降，泡沫依舊有較大空間。

2015年會(huì)平滑過渡至17347元/m2，實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。杭州房地產(chǎn)市場一年來出現(xiàn)了主流偏向逆轉(zhuǎn)。

3.市場處于周期的第四階段，面臨挑戰(zhàn)

根據(jù)薛川對(duì)房地產(chǎn)市場周期的一般性描述，杭州房地產(chǎn)市場目前處于第四階段——偏離達(dá)到極限，預(yù)期的過度現(xiàn)象充分展示，市場監(jiān)管者出臺(tái)抑制性政策，極點(diǎn)出現(xiàn)。

杭州房地產(chǎn)市場的未來趨勢有三種可能：一是抑制修正只是間歇影響，市場預(yù)期慢慢回復(fù)夸大上升，房價(jià)仍舊繼續(xù)上漲，直至價(jià)格飆升到極限，無法繼續(xù)支撐夸大的預(yù)期，極點(diǎn)出現(xiàn)——市場參與者認(rèn)清現(xiàn)狀，主流偏向發(fā)生逆轉(zhuǎn)，變?yōu)榉績r(jià)下跌，在市場參與者恐懼心理和市場反射性作用下，房價(jià)猛跌，市場崩潰。二是通過偏向的動(dòng)搖修正，打破價(jià)格循環(huán)，長期維持穩(wěn)定，達(dá)到新的均衡狀態(tài)。三是基本趨勢反轉(zhuǎn)后，不斷強(qiáng)化逆轉(zhuǎn)主流偏向，價(jià)格逆向趨勢加速，形成所謂市場崩潰。

四 結(jié)論

杭州房地產(chǎn)市場近年來出現(xiàn)主流偏向逆轉(zhuǎn)，市場價(jià)格出現(xiàn)下滑趨勢，但交易價(jià)格仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離基本面，房價(jià)收入比大大超出國際認(rèn)可，市場泡沫存在。目前，杭州房地產(chǎn)市場處于周期的第四階段，處于市場發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，從反射性理論考慮，政府想要穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，避免市場反彈，或者面臨崩潰的危機(jī)，如何引導(dǎo)市場主流偏向，把握市場預(yù)期，就成為解決這一問題的焦點(diǎn)。

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