Q1：王律師，你好！

我在2011年4月，通過中介承租上海市東體育會路的某處房屋（以下簡稱“系爭房屋”），與張女士簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），當(dāng)時張女士出具其身份證稱其是該系爭房屋產(chǎn)權(quán)人的母親，因產(chǎn)權(quán)人在美國，故由其代理系爭房屋的相關(guān)出租事宜。簽約當(dāng)天，我付給張女士定金人民幣3000元，及中介費人民幣2200元，張女士遂簽署收條一張。根據(jù)租賃合同的約定：“張女士將其合法擁有的上海市東體育會路的房屋出租給本人使用，租賃期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方應(yīng)保證所出租房屋權(quán)屬清楚，無共同人意見，無使用之糾紛?！?/p>

為此本人要求張女士出具產(chǎn)權(quán)人同意其出租房屋的委托書，張女士未出具。次日，本人為系爭房屋物業(yè)管理費的繳交事宜找張女士溝通，并再次提出要求張女士出具房屋出租的委托書，張女士僅出具了系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，且該產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件上的權(quán)利人并非張女士，本人表示若張女士不能提供委托書，本人將拒絕繼續(xù)履行租賃合同。但張女士始終沒有向本人出示權(quán)利人同意其處理有關(guān)系爭房屋出租事宜的授權(quán)委托書。

不久張女士將系爭房屋出租給了第三人，本人也沒有繼續(xù)支付房屋租金。我現(xiàn)在想咨詢一下王律師，張女士在無法提供系爭房屋權(quán)利人授權(quán)證明的情況下對外出租房產(chǎn)，本人是否可以認(rèn)為張女士欺詐并向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同無效，要求張女士雙倍返還定金，并返還中介費？

求助人：王女士

A：王女士，你好！

首先，財產(chǎn)應(yīng)由擁有該財產(chǎn)處分權(quán)的人進行處分。這種處分權(quán)可以是因獲得財產(chǎn)的所有權(quán)而自然獲得的，也可以是由權(quán)利人授權(quán)給予第三人的。張女士并非系爭房產(chǎn)的權(quán)利人，其處分權(quán)只能通過合法有效的授權(quán)獲得，我們常常將其稱之代理行為。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。

按照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，代理分為三種形式：

（一）法定代理。基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的代理為法定代理。

（二）指定代理。依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門的指定而產(chǎn)生的代理為指定代理。

（三）委托代理。委托代理是按照委托人的委托而產(chǎn)生的代理。委托代理是代理中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關(guān)系性質(zhì)的民事活動外，一般民事活動都可以實行委托代理。

就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權(quán)應(yīng)當(dāng)是委托代理的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托代理的資格，委托代理人應(yīng)當(dāng)出示授權(quán)委托書。因此，為了避免張女士無權(quán)代理所產(chǎn)生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權(quán)利人同意她處理其房屋出租事宜的授權(quán)委托書的要求應(yīng)該是合理的，張女士應(yīng)當(dāng)出具。

那什么是無權(quán)代理呢？就是無代理權(quán)人代理他人從事民事行為所簽訂的合同。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，因無權(quán)代理而簽訂的合同有以下三種情形：

（l）根本沒有代理權(quán)而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經(jīng)過被代理人的授權(quán)，就以被代理人的名義簽訂的合同。

（2）超越代理權(quán)而簽訂的合同。是指代理人與被代理人之間有代理關(guān)系存在，但是代理人超越了被代理人的授權(quán)范圍與他人簽訂了合同。

（3）代理關(guān)系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被代理人之間原有代理關(guān)系，但是由于代理期限屆滿、代理事務(wù)完成或者被代理人取消委托關(guān)系等原因，被代理人與代理人之間的代理關(guān)系已不復(fù)存在，但原代理人仍以被代理人的名義與他人簽訂的合同。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產(chǎn)分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

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根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。該條款規(guī)定行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力。

王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權(quán)利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權(quán)利人的委托出租系爭房屋的話，她負(fù)有舉證的責(zé)任。若張女士無法提供證據(jù)證明她對系爭房屋擁有處分權(quán)的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實際權(quán)利人追認(rèn)前，處于效力待定狀態(tài)，而非合同無效狀態(tài)。

我國的法律法規(guī)將無代理權(quán)人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）無權(quán)代理人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權(quán)代理而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質(zhì)上講，無權(quán)代理行為也具有某些代理的特性，如無權(quán)代理人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權(quán)也就意味著事后對合同的承認(rèn)；（3）無權(quán)代理合同經(jīng)過事后的追認(rèn)，可有利于維護交易秩序的穩(wěn)定和保護合同相對人的利益。

我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而起訴與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據(jù)《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，使其陷于錯誤認(rèn)識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應(yīng)屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。

根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。

需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯(lián)系。所以，在實踐中不宜將無實際履行能力的人訂立合同的行為一概認(rèn)定為有欺詐行為，只有那些無實際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預(yù)付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權(quán)利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經(jīng)被出租的實際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認(rèn)為，本案更合理的定性應(yīng)為代理權(quán)須明晰的效力待定合同，而非欺詐。

而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實張女士委托手續(xù)的做法本身也存在一定的過錯。現(xiàn)王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應(yīng)將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權(quán)利人進行審核并取得相關(guān)的委托授權(quán)材料，也存在過錯，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中介居間合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

當(dāng)前，無房屋處分權(quán)人假造房屋產(chǎn)權(quán)證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務(wù)必要確認(rèn)房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，了解房屋的產(chǎn)交信息，然后核對房屋產(chǎn)權(quán)證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復(fù)印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權(quán)屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。

法律小常識

權(quán)利人的追認(rèn)，是指被代理人對無權(quán)代理行為事后予以承認(rèn)的一種單方意思表示。被代理人的追認(rèn)應(yīng)當(dāng)以明示的意思表示向相對人作出；如果僅向無代理權(quán)人作出意思表示，也必須使相對人知道后才能產(chǎn)生法律效果。一旦被代理人作出追認(rèn)，因無權(quán)代理所訂立的合同就從成立時起產(chǎn)生法律效力。追認(rèn)權(quán)是被代理人的一項權(quán)利，被代理人既有權(quán)作出追認(rèn)，也可以拒絕追認(rèn)，如果被代理人明確地表示拒絕追認(rèn)；那么因無權(quán)代理而簽訂的合同就不能對被代理人產(chǎn)生法律效力，因此而產(chǎn)生的責(zé)任就應(yīng)該由行為人自己承擔(dān)。