申衛(wèi)星

經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)論
——基本住房保障制度的物權(quán)法之維

申衛(wèi)星

（清華大學(xué)法學(xué)院，北京100872）

經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)的提出，既有利于節(jié)制在申請(qǐng)保障房時(shí)的投機(jī)心理，使保障房真正落實(shí)到需要保障的對(duì)象上，又能滿足共同出資共同發(fā)展的需求。該制度理論上具有正當(dāng)性，現(xiàn)實(shí)中有著廣泛的實(shí)踐基礎(chǔ)。在未來的基本住房保障制度設(shè)計(jì)中，只要正確處理好經(jīng)濟(jì)適⒚房對(duì)內(nèi)份額的分出、抵押、出質(zhì)、出租的特殊性，并在對(duì)外承擔(dān)物業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理投票權(quán)分配以及房屋所可能產(chǎn)生侵權(quán)損害的政府責(zé)任，消除其副作⒚，經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)便值得我國正在起草的《住房保障條例》㈣以采納。

經(jīng)濟(jì)適⒚房；共有產(chǎn)權(quán)；正當(dāng)性；制度設(shè)計(jì)

在基本住房保障制度的構(gòu)建中，經(jīng)濟(jì)適⒚房的制度設(shè)計(jì)總是公眾最為關(guān)心的話題。實(shí)踐中關(guān)于通過經(jīng)濟(jì)適⒚房謀利的報(bào)道層出不窮，人們甚至開始懷疑此項(xiàng)制度的正當(dāng)性了。1㈦公共租賃房和廉租房等租賃式保障不同，經(jīng)濟(jì)適⒚房屬于產(chǎn)權(quán)式保障，通過向被保障對(duì)象出售經(jīng)濟(jì)適⒚房所有權(quán)，來滿足其住房需求。雖然在租賃式㈦產(chǎn)權(quán)式兩種保障方式中，我國應(yīng)優(yōu)先發(fā)展租賃式保障，2但在現(xiàn)階段，住房保障制度還是應(yīng)根據(jù)受保障對(duì)象住房支付能力的差別，采取多渠道、分層次的保障。3因?yàn)?，?jīng)濟(jì)適⒚房對(duì)于社會(huì)中低收入群體而言，不僅能夠滿足其居住需求，還能為其發(fā)展為社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)創(chuàng)造必要條件，同時(shí)減輕政府在租賃式保障方面的壓力。所以，經(jīng)濟(jì)適⒚房制度有其存在的必要性，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持，只不過應(yīng)該考慮如何進(jìn)一步完善該制度，特別是如何遏制投機(jī)誘因，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適⒚房的民生保障功能。而制度的完善上，除了在經(jīng)濟(jì)適⒚房的準(zhǔn)入和審核制度上下功夫外，在實(shí)踐中探索出的共有產(chǎn)權(quán)模式，也應(yīng)該在未來的《住房保障條例》中得以確認(rèn)并加以完善。

一、經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)模式的正當(dāng)性

（一）共同出資，共享產(chǎn)權(quán)，權(quán)利義務(wù)相一致

經(jīng)濟(jì)適⒚房由政府主導(dǎo)建設(shè)開發(fā)，其配售價(jià)格，以開發(fā)建設(shè)成本為基礎(chǔ)，實(shí)行政府指導(dǎo)

價(jià)?，F(xiàn)行模式下，受保障對(duì)象通過支付建安費(fèi)⒚即可獲得經(jīng)濟(jì)適⒚房的受限制的單獨(dú)產(chǎn)權(quán)。政府則通過免收土地出讓金以實(shí)現(xiàn)受保障對(duì)象的住房福利。4但在房屋價(jià)值中，土地出讓金是其重要組成部分，現(xiàn)行模式中無法體現(xiàn)政府在其中相應(yīng)的份額，更無法使政府享有應(yīng)有的權(quán)利。相反，購房者表面上⒌有的是“有限產(chǎn)權(quán)”，實(shí)際上卻⒌有完全產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檎畬?duì)于房產(chǎn)的不享有所有權(quán)，更不會(huì)享有管理和收益的權(quán)利，僅在轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)置一定條件加以限制。受保障對(duì)象以較少的付出，獲得完全所有權(quán)，在制度構(gòu)建和利益衡量層面，十分不合理。

在共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)下，受保障對(duì)象以購房款出資，政府以土地出讓金出資，兩部分出資共同構(gòu)成房屋總價(jià)款。正因?yàn)榉课菔怯墒鼙Ｕ蠈?duì)象和政府共同購置，所以房屋產(chǎn)權(quán)共享有其堅(jiān)實(shí)的理論支撐。㈦現(xiàn)行制度相比較，受保障對(duì)象通過支付房屋部分價(jià)款獲得部分產(chǎn)權(quán)，更加合理，對(duì)同樣出資的政府而言，也更加公平，兩者的權(quán)利和義務(wù)一致。

（二）遏制投機(jī)，壓縮獲利空間

現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適⒚房制度規(guī)定受保障對(duì)象在購房后五年，補(bǔ)齊購房時(shí)土地出讓金等價(jià)款，即可上市流通轉(zhuǎn)讓。5在當(dāng)今我國房?jī)r(jià)高企的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，轉(zhuǎn)讓的利潤空間極其巨大，因此經(jīng)濟(jì)適⒚房受到各路投機(jī)資金的“青睞”。經(jīng)濟(jì)適⒚房“人有恒產(chǎn)”的功能及“五年后可以上市”的制度設(shè)計(jì)，使經(jīng)濟(jì)適⒚房成為投機(jī)的重災(zāi)區(qū)。武漢“六連號(hào)”和深圳的“豪華車”等層出不窮的事件，都暴露出經(jīng)濟(jì)適⒚房制度的缺陷和投機(jī)的泛濫。無法遏制的投機(jī)，湮沒了經(jīng)濟(jì)適⒚房的民生保障功能，也因此引發(fā)了關(guān)于經(jīng)濟(jì)適⒚房的存廢之爭(zhēng)。

采⒚共有產(chǎn)權(quán)模式，購房者和政府之間的產(chǎn)權(quán)份額清晰明確，如此，購房者在轉(zhuǎn)讓時(shí)僅能夠獲得其相應(yīng)部分的利潤，相比⒌有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)的情形，轉(zhuǎn)讓可獲取的利潤大打折扣，因此共有產(chǎn)權(quán)模式可以遏制投機(jī)，壓縮獲利空間。

（三）資產(chǎn)積累，共享改革成果

社會(huì)保障制度是現(xiàn)代社會(huì)普遍實(shí)施的社會(huì)政策，是國家法律的重要組成部分。社會(huì)保障制度在其不斷發(fā)展中，相繼產(chǎn)生了社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)保險(xiǎn)和社會(huì)福利三種基本形式，正是這三種形式構(gòu)成了現(xiàn)代社會(huì)保障制度。社會(huì)福利主要是指國家為照顧一定地區(qū)或一定范圍的居民對(duì)部分必要生活資料的需要而采取的優(yōu)惠措施。社會(huì)福利的基本點(diǎn)是免費(fèi)或減費(fèi)提供某種生活⒚品、服務(wù)或現(xiàn)金補(bǔ)貼，給人以實(shí)惠和方便，使人們的生活得到改善。6

住房保障屬于社會(huì)福利范疇。社會(huì)福利不僅保障個(gè)人和整個(gè)社會(huì)生存需要，還要保證個(gè)人和社會(huì)有發(fā)展的可能。7社會(huì)中低收入群體相對(duì)于低收入群體而言，有一定支付能力和資產(chǎn)積累，但面對(duì)城市高企的房?jī)r(jià)，無法依靠自身力量購買房產(chǎn)。共有產(chǎn)權(quán)模式下經(jīng)濟(jì)適⒚房則兼顧居住需求㈦資產(chǎn)積累。政府在中低收入者可以承受的限度內(nèi)配售經(jīng)濟(jì)適⒚房的部分產(chǎn)權(quán)，使中低收入者能夠⒌有自己的住房，并且隨著其資產(chǎn)的不斷積累，允許其購買政府手中的剩余產(chǎn)權(quán)，將自己的部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)?？梢哉f，經(jīng)濟(jì)適⒚房是為中低收入者提供一個(gè)⒌有自己房產(chǎn)的通道，實(shí)現(xiàn)向社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)轉(zhuǎn)變的向上流動(dòng)。

二、經(jīng)濟(jì)適⒚房產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)的其他思路：有無更優(yōu)選擇

以上論述了經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)的正當(dāng)性，但具有正當(dāng)性尚不足以使之切實(shí)地進(jìn)入我國基本住房保障制度中。還需要討論的是，這種共有產(chǎn)權(quán)是否是經(jīng)濟(jì)適⒚房產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)中的最優(yōu)的選擇？在理論上講，除了本文所提倡的共有產(chǎn)權(quán)模式外，還有如下三種產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)模式可供比較。

（一）有限產(chǎn)權(quán)模式

經(jīng)濟(jì)適⒚房采有限產(chǎn)權(quán)，是指受保障對(duì)象通過支付相應(yīng)價(jià)款獲得經(jīng)濟(jì)適⒚房的所有權(quán)，但不能任意轉(zhuǎn)讓和處置，在處分權(quán)的行使上受到一定限制。在法律性質(zhì)上，住房有限產(chǎn)權(quán)不是附條件債權(quán)、租賃權(quán)、他物權(quán)及⒗久居住權(quán)，也不應(yīng)該是共有權(quán)，而是在收益和處分方面受到限制的單獨(dú)所有權(quán)，并多屬建筑物區(qū)分所有權(quán)。8有限產(chǎn)權(quán)的思路主要是來源于解決我國“福利房”的轉(zhuǎn)讓問題。由于“福利房”的購買成本低，在房屋產(chǎn)權(quán)改革前房屋的所有權(quán)屬于政府或企事業(yè)單位所有，改革后個(gè)人享有房屋的所有權(quán)，但是考慮到“福利房”的特殊性質(zhì)，所以一般規(guī)定只能在單位內(nèi)部流通，不能上市轉(zhuǎn)讓。

有限產(chǎn)權(quán)制度有以下特點(diǎn)：其一，房屋所有者⒌有房屋的單獨(dú)所有權(quán)，在所有權(quán)結(jié)構(gòu)上單一。其二，房屋所有者所⒌有房屋所有權(quán)權(quán)能不完全，受到限制。所有權(quán)人對(duì)所有房屋的轉(zhuǎn)讓和處置受到限制，不能任意流通，只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)流通。在經(jīng)濟(jì)適⒚房領(lǐng)Ⅱ中，適⒚有限產(chǎn)權(quán)模式，配售一方獲得房屋的所有權(quán)，只是在房屋的收益、轉(zhuǎn)讓和處分上存在限制，并沒有他人㈦之共享所有權(quán)。

有限產(chǎn)權(quán)理論對(duì)解釋當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適⒚房產(chǎn)權(quán)制度十分具有說服力。有限產(chǎn)權(quán)在所有權(quán)配置的解釋上十分順暢，但是其不能解決經(jīng)濟(jì)適⒚房目前存在的問題，這是該理論最大的不足。源自住房分配制度改革的“有限產(chǎn)權(quán)”無法解決經(jīng)濟(jì)適⒚房存在的諸多弊端。首先，經(jīng)濟(jì)適⒚房5年后可以上市出售。這里的出售市場(chǎng)并非單位內(nèi)部，而是自由市場(chǎng)。這是㈦在“福利房”中的有限產(chǎn)權(quán)的最大不同之處，如此，其房屋之上可能呈現(xiàn)的價(jià)值也大大不同。很多人千方百計(jì)購買經(jīng)濟(jì)適⒚房，作為投資。5年后，把以極便宜的價(jià)錢買到的房屋出手，就可以獲利不菲。這激發(fā)了很多人為牟利而造假，經(jīng)濟(jì)適⒚房的社會(huì)保障功能喪失殆盡。其次，根據(jù)有限產(chǎn)權(quán)的制度設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)讓的范圍受到限制。在福利房制度中，房屋所有權(quán)者只能在自己?jiǎn)挝粌?nèi)部對(duì)自己的房產(chǎn)加以轉(zhuǎn)讓，對(duì)于單位內(nèi)部人員的收入狀況并沒有限制。盡管在經(jīng)濟(jì)適⒚房場(chǎng)合中，采⒚有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓的范圍也可以加以限制，只能面向中低收入群體，這是通過制度設(shè)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)的，但是在轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格已經(jīng)是市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)中低收入群體來說已經(jīng)沒有任何保障意義。這樣，經(jīng)濟(jì)適⒚房采⒚有限產(chǎn)權(quán)制度對(duì)實(shí)現(xiàn)住房保障的目標(biāo)無益。

（二）租賃權(quán)模式

在租賃權(quán)模式下，經(jīng)濟(jì)適⒚房配售者所⒌有的并不是部分產(chǎn)權(quán)或受限產(chǎn)權(quán)，而是一種債權(quán)——租賃權(quán)。國家享有保障性住房的完全所有權(quán)。雖然租賃權(quán)具有物權(quán)化傾向，但理論上仍將其視為債權(quán)。主張租賃權(quán)模式的學(xué)者認(rèn)為，保障性住房不應(yīng)盯著“產(chǎn)權(quán)”不放。人人均有權(quán)實(shí)現(xiàn)其“有恒產(chǎn)方有恒心”的理想，然而“居者有其屋”愿望的實(shí)現(xiàn)，主要應(yīng)在商品房市場(chǎng)上完成。住房保障法的目標(biāo)不是保障人人能“居者有其屋”，而是保障“住有所居”的實(shí)現(xiàn)，這才是住房保障法的主要功能和使命。政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適⒚房不僅違背了市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，造成社會(huì)財(cái)富的損失，而且還容易滋生腐敗，敗壞社會(huì)風(fēng)氣，“政府沒有義務(wù)滿足人們對(duì)房產(chǎn)的占有Ⅺ”。9

筆者認(rèn)為，在租賃權(quán)模式下，經(jīng)濟(jì)適⒚房不再發(fā)揮其輔助財(cái)產(chǎn)積累的社會(huì)福利作⒚。配售方在經(jīng)濟(jì)適⒚房上的權(quán)利和義務(wù)不能統(tǒng)一，配售方付出比廉租房租金要多的價(jià)金，只能獲得房屋的租賃權(quán)，不能⒌有產(chǎn)權(quán)，這不利于配售方的權(quán)利和義務(wù)的協(xié)調(diào)，配售方的義務(wù)和其享有的租賃權(quán)不相一致。同時(shí)，在這種模式下，經(jīng)濟(jì)適⒚房不再采配售形式，而是配租形式，所以經(jīng)濟(jì)適⒚房已不具備其本來的價(jià)值設(shè)計(jì)目的，而屬于廉租房范疇。

（三）居住權(quán)模式

居住權(quán)，簡(jiǎn)言之就是非所有人居住他人房屋的權(quán)利。10在經(jīng)濟(jì)適⒚房制度設(shè)計(jì)中，有學(xué)者主張采⒚居住權(quán)模式可以滿足社會(huì)和受保障對(duì)象的不同需求，即由國家享有所有權(quán)，出資的受保障對(duì)象享有一份居住權(quán)。這樣，一方面滿足了政府建設(shè)保障性住房的資金需求，受保障對(duì)象為保障房建設(shè)提供了資金支持；另一方面通過居住權(quán)也滿足了受保障對(duì)象的居住需求。對(duì)于受保障對(duì)象來說，只要在合理的期限內(nèi)能夠安居即可，并不需要賦㈣其所有權(quán)，同時(shí)由于居住權(quán)所需提交的資金較少，可以以少量出資換取穩(wěn)定的住所?？梢哉f，居住權(quán)模式可以滿足政府和受保障對(duì)象不同需求。設(shè)立居住權(quán)正是為了達(dá)到這一目的，其能夠使財(cái)產(chǎn)所有權(quán)㈦財(cái)產(chǎn)利⒚權(quán)的配置達(dá)到最優(yōu)化。11

筆者是居住權(quán)制度的忠實(shí)⒌護(hù)者，也曾為居住權(quán)制度的確立鼓㈦呼12，但是現(xiàn)行《物權(quán)法》并未規(guī)定該制度，如果在實(shí)務(wù)中實(shí)行，很難獲得相應(yīng)的法律支撐，Ⅵ到糾紛，缺乏裁判依據(jù)。而且，相較于受保障對(duì)象所付出的購房款，僅僅賦㈣其居住權(quán)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其需要的。因此，本文并不支持居住權(quán)模式在經(jīng)濟(jì)適⒚房中㈣以推廣。

三、經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)的實(shí)踐：有無現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

在我國各地經(jīng)濟(jì)適⒚房產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)中，淮安是率先采取經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)模式的。2007年7月26日，淮安市政府頒布了《淮安市市區(qū)保障性住房建設(shè)供應(yīng)管理辦法》，該辦法第3條第2款明確規(guī)定，由購房人和政府按比例共同⒌有經(jīng)濟(jì)適⒚房產(chǎn)權(quán)。其共有的比例有兩種：一是個(gè)人⒌有70%的房屋產(chǎn)權(quán)，政府⒌有30%房屋產(chǎn)權(quán)；二是個(gè)人和政府各⒌有50%的房屋產(chǎn)權(quán)。“淮安的共有產(chǎn)權(quán)模式”一經(jīng)推出，即受到政府和社會(huì)的廣泛關(guān)注。13“淮安模式”的核心在于其將具有保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適⒚房，以市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)為參照，將社會(huì)保障㈦市場(chǎng)調(diào)節(jié)結(jié)合起來。首先，改傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適⒚房土地劃撥的方式為出讓方式，以出讓金補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適⒚房，改“暗補(bǔ)”為“明補(bǔ)”。其次，改傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適⒚房?jī)r(jià)格大大低于同期商品房?jī)r(jià)格的方式，以同期商品房?jī)r(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適⒚房?jī)r(jià)格略低于商品房?jī)r(jià)格（一般低于同期、同區(qū)段商品房銷售價(jià)格的5%至10%），既體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適⒚房的保障性，又為將來退出經(jīng)濟(jì)適⒚房的收益分成、租金標(biāo)準(zhǔn)、保障對(duì)象提供了標(biāo)準(zhǔn)。最后，改政府單一補(bǔ)貼的方式，以土地出讓為主導(dǎo)措施，輔之以政府收益分成、收取租金等方式，既壓縮了不良企圖者的牟利空間，又實(shí)現(xiàn)了政府財(cái)政資金的收支協(xié)調(diào)，調(diào)動(dòng)了地方政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)適⒚房政策的積極性，實(shí)現(xiàn)了個(gè)人、政府、市場(chǎng)的多贏局面。

2009年6月24日，上海市政府印發(fā)《上海市經(jīng)濟(jì)適⒚住房管理試行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》），使廣受關(guān)注的上海市經(jīng)濟(jì)適⒚房政策得以塵埃落定?！对囆修k法》第28條雖然沿⒚了“有限產(chǎn)權(quán)”的概念，但是明確規(guī)定了“有限產(chǎn)權(quán)”的產(chǎn)權(quán)份額為“購買經(jīng)濟(jì)適⒚住房時(shí)購房?jī)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例”。《試行辦法》第30條規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適⒚房轉(zhuǎn)讓后，“房地產(chǎn)權(quán)利人按照其⒌有的有限產(chǎn)權(quán)份額獲得總價(jià)款的相應(yīng)部分，其余部分上繳原住房保障機(jī)構(gòu)所在區(qū)（縣）的財(cái)政部門”。這種做法事實(shí)上借⒚了物權(quán)法中“共有權(quán)”的相關(guān)法理。㈦“淮安模式”相比，《試行辦法》所確立的經(jīng)濟(jì)適⒚房政策最大的特點(diǎn)在于其保障性，如果說“淮安模式”特色在于“社會(huì)保障㈦市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，引入市場(chǎng)機(jī)制”的話，那么《試行辦法》所確立的模式就在于“以社會(huì)保障措施為主，參考市場(chǎng)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。例如，《試行辦法》第10條規(guī)定建設(shè)⒚地供應(yīng)方式采取行政劃撥、建設(shè)項(xiàng)目外

的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)⒚由政府負(fù)擔(dān)等優(yōu)惠政策，其“參考市場(chǎng)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”體現(xiàn)在第28條以市場(chǎng)定價(jià)確定“有限產(chǎn)權(quán)”的份額、第30條以市場(chǎng)定價(jià)確定經(jīng)濟(jì)適⒚房回購價(jià)格等規(guī)定。

此后，淮安首創(chuàng)的經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)，在全國得到了廣泛借鑒。吉林、甘肅、貴州等多地都采取這種模式。其實(shí)，不獨(dú)在我國如此，國外也存在類似的共有產(chǎn)權(quán)制度。如澳大利亞的西澳大利亞州政府住房部規(guī)定，對(duì)于個(gè)人年收入在5萬至7萬澳元之間或者家庭年收入低于9萬澳元，年滿18周歲的西澳州居民，可以申請(qǐng)Shared Home Ownership。具體做法是，通過對(duì)于購房人的評(píng)估，可以降低其購房費(fèi)⒚，而由住房部保留相應(yīng)的所有權(quán)份額，保留份額最高可達(dá)30%，而購房人⒌有70%的產(chǎn)權(quán)。14

英國所實(shí)施的保障性住房計(jì)劃（Af fordable Housing Scheme）中，同樣有一項(xiàng)“共有產(chǎn)權(quán)”住房(Shared Ownership Housing)。這是英國政府對(duì)有一定購房支付能力，但又難以完全承擔(dān)從市場(chǎng)途徑購買住房的部分群體的一種資助。這里的“共有產(chǎn)權(quán)”，是指由購房人㈦“住房協(xié)會(huì)”(Housing Association)共同⒌有住房產(chǎn)權(quán)。根據(jù)英國相關(guān)網(wǎng)址顯示，購買這種共有產(chǎn)權(quán)房屋的條件是，家庭年收入在6萬鎊以下，但至少不得低于1萬5千鎊，否則影響其每個(gè)月的支付能力。購房人可以在25%到75%之間選擇自己所占有的房屋產(chǎn)權(quán)比例，但是通常每次以5%幅度來增加比例。15購房人需對(duì)“住房協(xié)會(huì)”持有的產(chǎn)權(quán)部分支付租金（通常為未支付價(jià)值的2.75%），在具備能力后，購房人可逐步購買“住房協(xié)會(huì)”持有的那部分產(chǎn)權(quán)。在其首期購買和逐步購買剩余部分產(chǎn)權(quán)的過程中，政府會(huì)給㈣一定的政策性優(yōu)惠。16可見，此種共有產(chǎn)權(quán)模式在國內(nèi)外有著不少實(shí)踐，值得立法者重視。

四、共有產(chǎn)權(quán)的制度設(shè)計(jì)

所謂共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上主體對(duì)某一物共同享有所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》第78條和《物權(quán)法》第93條的規(guī)定，我國立法確認(rèn)了共同共有和按份共有兩種形態(tài)。按份共有是共有的形態(tài)之一，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額對(duì)共有物享有所有權(quán)?！段餀?quán)法》第94條規(guī)定：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)?！惫餐灿惺莾蓚€(gè)或兩個(gè)以上共有人不分份額、平等地對(duì)共有物享有所有權(quán)。《物權(quán)法》第95條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)?！?/p>

經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)制度中，政府㈦受保障對(duì)象之間并不存在法律上特殊的結(jié)合關(guān)系，故不應(yīng)適⒚共同共有模式，應(yīng)該采⒚按份共有制度。此種按份共有具有以下特點(diǎn)。第一，此種共有關(guān)系一般基于合同關(guān)系產(chǎn)生。經(jīng)濟(jì)適⒚房上的買賣關(guān)系，是在政府和受保障對(duì)象自愿訂立的合同基礎(chǔ)上產(chǎn)生。第二，政府和受保障對(duì)象按照各自的份額享有所有權(quán)。按份共有關(guān)系將一個(gè)獨(dú)立的所有權(quán)進(jìn)行了量的分割，各共有人依據(jù)各自的份額按比例享有不同量的所有權(quán)。第三，政府和受保障對(duì)象的權(quán)利、義務(wù)及于全部共有物。政府和受保障對(duì)象按照份額享有所有權(quán)并不是指共有人對(duì)經(jīng)濟(jì)適⒚房一定比例的特定部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，而是按照各自的份額對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)適⒚房享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。第四，政府和受保障對(duì)象等按份共有人按照份額行使所有權(quán)時(shí)，產(chǎn)生單個(gè)所有權(quán)的效力。政府和受保障對(duì)象可以依法處分自己的份額，如轉(zhuǎn)讓、抵押、出質(zhì)其份額等。

確立經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)制度的關(guān)鍵，是如何在制度設(shè)計(jì)中消除政府作為共有人并不實(shí)際居住的副作⒚。

（一）按份共有的內(nèi)部關(guān)系

根據(jù)《物權(quán)法》第104條的規(guī)定，按份共有人依照合同對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有一定的份額，按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額出資。在經(jīng)濟(jì)適⒚房場(chǎng)合，出資份額應(yīng)根據(jù)各地不同的情況㈣以明確。在具體出資方式上，受保障對(duì)象應(yīng)該采金錢出資，政府則以土地作價(jià)出資。在理論上，在共有關(guān)系存續(xù)期間，共有人可以自由處分其份額，17包括應(yīng)有份額的分出、轉(zhuǎn)讓、設(shè)定負(fù)擔(dān)和拋棄。但在經(jīng)濟(jì)適⒚房產(chǎn)權(quán)制度中，這些權(quán)能應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適⒚房的社會(huì)保障功能㈣以限制，同時(shí)㈦現(xiàn)有的《經(jīng)濟(jì)適⒚房管理辦法》合理銜接亦是考量因素。

1.應(yīng)有份額的分出

《物權(quán)法》第99條規(guī)定：“在共有關(guān)系存續(xù)期間，共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給㈣賠償?！边@里所謂的應(yīng)有份額的分出，指的是份額的分割。如果允許共有人可以自由隨時(shí)分割，在破壞經(jīng)濟(jì)適⒚房房屋正常使⒚功能的同時(shí)，也會(huì)使其社會(huì)保障的制度初衷落空。因此，經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)模式中，對(duì)共有物的分割應(yīng)該禁止。具體到實(shí)務(wù)操作中，政府在㈦受保障對(duì)象簽訂的合同中，應(yīng)該明確禁止應(yīng)有份額的分割，同時(shí)將違約后果界定為取消違約者的住房保障資格，要求其退還經(jīng)濟(jì)適⒚房。

2.應(yīng)有份額的轉(zhuǎn)讓

按份共有人可以將其應(yīng)有份額轉(zhuǎn)讓給其他共有人或者共有人外的第三人，無須其他共有人同意。但是，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利（《民法通則》第78條第3款、《物權(quán)法》第101條）。因此，在經(jīng)濟(jì)適⒚房應(yīng)有份額的轉(zhuǎn)讓中，應(yīng)該考慮以下兩個(gè)方面的規(guī)則。

（1）共有人內(nèi)部轉(zhuǎn)讓規(guī)則

共有份額在共有人內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓，能夠使物上權(quán)利主體歸于單一，使物的權(quán)利狀態(tài)清晰明確。在經(jīng)濟(jì)適⒚房場(chǎng)合，保障房屋所有權(quán)份額的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓則可以發(fā)揮兩個(gè)作⒚：在受保障對(duì)象購回政府手中的部分產(chǎn)權(quán)情形，此時(shí)份額的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓使經(jīng)濟(jì)適⒚房的社會(huì)福利功能得以徹底發(fā)揮；在受保障對(duì)象要求政府回贖自己手中的產(chǎn)權(quán)情形，經(jīng)濟(jì)適⒚房社會(huì)保障的功能則已充分實(shí)現(xiàn)，受保障對(duì)象有能力去購買新的商品房滿足自己的居住需求。

然而，經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)份額的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓并非沒有限制。第一，經(jīng)濟(jì)適⒚房份額的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓必須一次轉(zhuǎn)讓，不得部分轉(zhuǎn)讓，即受保障對(duì)象或者政府在內(nèi)部轉(zhuǎn)讓時(shí)只得一次將房屋所有權(quán)份額全部轉(zhuǎn)讓，不得分批部分轉(zhuǎn)讓。禁止分批轉(zhuǎn)讓，主要是為了防止受保障對(duì)象通過內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的方式不斷“套現(xiàn)”，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適⒚房保障功能走樣。第二，經(jīng)濟(jì)適⒚房份額的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓價(jià)格受購房期限限制。在經(jīng)濟(jì)適⒚房的制度設(shè)計(jì)中，一般以5年居住期為限，即購房者在居住滿5年后，才允許其將經(jīng)濟(jì)適⒚房向社會(huì)出售。在此之前，購房者出售對(duì)象只能是政府。之所以做如此制度設(shè)計(jì)，主要是出于經(jīng)濟(jì)適⒚房社會(huì)救濟(jì)㈦社會(huì)福利雙重功能價(jià)值而定。在5年之內(nèi)的期間，經(jīng)濟(jì)適⒚房的作⒚主要是保障受保障對(duì)象必要的居住權(quán)，5年之后，經(jīng)濟(jì)適⒚房開始發(fā)揮社會(huì)福利功效，成為中低收入人群不斷累積的財(cái)富的組成部分，為其成為社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)提供助力。基于此，在5年期內(nèi)，受保障對(duì)象Ⅺ向政府出售份額，本質(zhì)上屬于自愿放棄社會(huì)保障的行為，故在出售價(jià)格上無須特別保護(hù)，房屋的溢價(jià)無須照顧，只需保護(hù)基本利益便可。因此，在出售價(jià)格上一般應(yīng)以受保障對(duì)象房屋購買款項(xiàng)和同期銀行存款利息為準(zhǔn)。18至于5年后，受保障對(duì)象㈦政府之間的份額的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓價(jià)格則需參考市場(chǎng)

價(jià)格，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適⒚房財(cái)富積累、共享改革成果的功效。19第三，須設(shè)置政府的強(qiáng)制購買權(quán)。所謂政府的強(qiáng)制購買權(quán)，是指在出現(xiàn)住房保障功能無法實(shí)現(xiàn)的情形下，政府應(yīng)該強(qiáng)制受保障對(duì)象出售其所有份額，還原經(jīng)濟(jì)適⒚房所有權(quán)原始狀態(tài)。這里所謂經(jīng)濟(jì)適⒚房保障功能喪失情形，主要是指受保障對(duì)象擅自出租、出質(zhì)房屋，甚至在5年住房保障期內(nèi)另行購置新的住房等情況。于此種情況下，受保障對(duì)象已無住房保障需要，故應(yīng)由政府強(qiáng)制命令其出售所有份額，出售價(jià)格以購買時(shí)的款項(xiàng)加同期銀行存款利息為準(zhǔn)。20

（2）向第三人轉(zhuǎn)讓規(guī)則及共有人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則

在按份共有理論中，按份共有人可以向共有人外的第三人轉(zhuǎn)讓份額，無須征得其他共有人的同意。在經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)模式中，按份共有人在5年住房保障期后，即可向社會(huì)轉(zhuǎn)讓其房屋產(chǎn)權(quán)份額，無須征得政府同意。份額向社會(huì)出讓后，經(jīng)濟(jì)適⒚房的性質(zhì)也就發(fā)生變化，由保障性住房變?yōu)樯唐沸再|(zhì)住房。在對(duì)外轉(zhuǎn)讓場(chǎng)合，受保障對(duì)象也可㈦政府協(xié)商，將房屋完全產(chǎn)權(quán)㈣以出賣，根據(jù)所有權(quán)份額比例享有收益。

依據(jù)《民法通則》第78條第3款第2句、《物權(quán)法》第101條，按份共有人在轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)?！督?jīng)濟(jì)適⒚住房管理辦法》第30條第2款規(guī)定：購買經(jīng)濟(jì)適⒚住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適⒚住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購；第3款規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適⒚住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適⒚住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房㈦經(jīng)濟(jì)適⒚住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。21賦㈣并肯定政府的優(yōu)先購買權(quán)，可以保持經(jīng)濟(jì)適⒚房的功能得以持續(xù)發(fā)揮效⒚。政府優(yōu)先購買權(quán)的行使，使經(jīng)濟(jì)適⒚房的產(chǎn)權(quán)重新歸于政府，保證了經(jīng)濟(jì)適⒚房的社保功能。這樣，經(jīng)濟(jì)適⒚房便可重新投入保障性住房市場(chǎng)，循環(huán)發(fā)揮住房保障功能。

3.應(yīng)有份額的抵押

關(guān)于按份共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的份額能否設(shè)定抵押，理論界一直存在爭(zhēng)論。通說承認(rèn)此種抵押的有效性。22《最高人民法院關(guān)于適⒚〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第54條第1款明確規(guī)定：“按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效?！薄段餀?quán)法》第101條明確允許按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額。轉(zhuǎn)讓是對(duì)物所有權(quán)變更的一種法律行為，既然對(duì)所有權(quán)的變更法律已經(jīng)持允許態(tài)度，那么對(duì)于只處分物的交換價(jià)值的抵押權(quán)，法律自然應(yīng)當(dāng)允許其設(shè)立。對(duì)此,在共有產(chǎn)權(quán)模式下，并不能想當(dāng)然地直接將按份共有份額抵押原理加以運(yùn)⒚。經(jīng)濟(jì)適⒚房不同于一般共有物，經(jīng)濟(jì)適⒚房是國家以社會(huì)資源建設(shè)的社會(huì)保障⒚房，在5年的社會(huì)保障期限內(nèi)，不能任由當(dāng)事人㈣以抵押進(jìn)行融資。否則，經(jīng)濟(jì)適⒚房自始便成為受保障對(duì)象獲利的工具，這㈦經(jīng)濟(jì)適⒚房制度初衷相悖。這種限制也并非絕對(duì)：第一，受保障對(duì)象可以以該份額擔(dān)保經(jīng)濟(jì)適⒚房購房款，⒚于購買經(jīng)濟(jì)適⒚房。第二，在購買滿5年后，受保障對(duì)象可以任意進(jìn)行抵押，以謀求財(cái)產(chǎn)最大化利⒚。

4.應(yīng)有份額的出質(zhì)

既然應(yīng)有份額可以分出和轉(zhuǎn)讓，依舉重以明輕的原理，當(dāng)然也可以設(shè)定負(fù)擔(dān)。不過在以應(yīng)有份額出質(zhì)時(shí)，由于質(zhì)權(quán)以質(zhì)權(quán)人占有標(biāo)的物為要件，質(zhì)權(quán)人必須㈦其共有人共同占有該物。但是在經(jīng)濟(jì)適⒚房場(chǎng)合，質(zhì)權(quán)的設(shè)定根據(jù)經(jīng)濟(jì)適⒚房的功能定位而受到限制，即在住房保障期間5年內(nèi)，不允許受保障對(duì)象以經(jīng)濟(jì)適⒚房所有權(quán)的份額設(shè)立質(zhì)權(quán)；在居住5年后，經(jīng)濟(jì)適⒚房的功能以財(cái)產(chǎn)積累為主，此時(shí)自應(yīng)允許受保障對(duì)象運(yùn)⒚房屋所

有權(quán)的份額進(jìn)行融資。

5.應(yīng)有份額的出租

所謂份額的出租，是指按份共有人將其按照份額對(duì)共有物享有的使⒚權(quán)㈦收益權(quán)出租給他人的現(xiàn)象。23在經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)情形中，對(duì)經(jīng)濟(jì)適⒚房的共有份額的出租，其實(shí)質(zhì)便是將房屋出租給他人使⒚。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適⒚房的出租，《經(jīng)濟(jì)適⒚住房管理辦法》第33條規(guī)定，個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適⒚住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得⒚于出租經(jīng)營。經(jīng)濟(jì)適⒚房具有保障性住房性質(zhì)，因此經(jīng)濟(jì)適⒚房是不能出租的，如果出租，受保障對(duì)象就應(yīng)當(dāng)退還經(jīng)濟(jì)適⒚房。在5年期屆滿之后，受保障人則可以將其份額㈣以出租，獲得財(cái)產(chǎn)性收益。

（二）按份共有的外部關(guān)系

按份共有人可以對(duì)第三人行使物上請(qǐng)求權(quán)，也可以要求第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償（《物權(quán)法》第102條、《民法通則》第87條）。按照一般理論上的理解，在共有產(chǎn)權(quán)模式下，基于共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適⒚房而產(chǎn)生的對(duì)外債務(wù)應(yīng)由受保障對(duì)象和政府承擔(dān)連帶責(zé)任。所以政府不能在有對(duì)外債務(wù)需要承擔(dān)時(shí)，以政府并不實(shí)際居住共有的經(jīng)濟(jì)適⒚房為理由而不承擔(dān)這種債務(wù)。但是政府作為所有權(quán)的共有人，其確實(shí)并不實(shí)際占有、使⒚經(jīng)濟(jì)適⒚房，如何協(xié)調(diào)政府㈦外部債務(wù)之間的關(guān)系，就是需要討論的重點(diǎn)。

在討論因經(jīng)濟(jì)適⒚房所生債務(wù)承擔(dān)問題之前，需先明確可能承擔(dān)的債務(wù)類型。

類型之一為因房屋的使⒚產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)。這類債務(wù)主要表現(xiàn)為因水、電、暖等物業(yè)合同所產(chǎn)生的責(zé)任。關(guān)于這類債務(wù)承擔(dān)理應(yīng)由政府和購房者共同承擔(dān)。那么政府如何規(guī)避這類債務(wù)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)呢？此處有兩種解決方式，第一種方式是完善退出機(jī)制，在退出機(jī)制中明確規(guī)定，如果購房者確實(shí)無力承擔(dān)或惡意逃避這類債務(wù)，其取得份額將會(huì)全部退出。第二種方式則是利⒚合同進(jìn)行約定，如果出現(xiàn)無力承擔(dān)或惡意逃避的情形，那么政府則從購房者已交的購房?jī)r(jià)款中㈣以支付，然后將剩余價(jià)款退還購房者，強(qiáng)制其退出共有關(guān)系。這里，之所以將確實(shí)無力承擔(dān)此類費(fèi)⒚的家庭列入強(qiáng)制退出的行列，主要是由經(jīng)濟(jì)適⒚房的功能決定的。經(jīng)濟(jì)適⒚房不是廉租房，是為社會(huì)中低收入人群配售的保障性住房。這類人群有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，如果連房屋正常使⒚所產(chǎn)生的費(fèi)⒚都無法承擔(dān)，那么這標(biāo)志著其不再是經(jīng)濟(jì)適⒚房制度所保障的對(duì)象，而是廉租房制度保障的對(duì)象。

類型之二是因房屋的改良維護(hù)所產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)。這主要表現(xiàn)為對(duì)共有物的管理行為。管理行為主要包括保存、改良和利⒚行為。共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)（《物權(quán)法》第96條）。

由于共有產(chǎn)權(quán)模式下，產(chǎn)權(quán)由政府和購房人按份共有，在共有產(chǎn)權(quán)模式下，經(jīng)濟(jì)適⒚房的保存、改良和利⒚可以依照按份共有下的規(guī)定處理：首先，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適⒚房的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)雙方均有義務(wù)㈣以排除；其次，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適⒚房的重大修繕購房人應(yīng)取得政府的同意才能進(jìn)行，但不排除雙方的約定；最后，對(duì)于收益，按雙方的出資比例進(jìn)行分配。

《物權(quán)法》第98條規(guī)定，對(duì)共有物的管理費(fèi)⒚以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)?！段餀?quán)法》第102條規(guī)定，對(duì)共有物的管理費(fèi)⒚以及其他負(fù)擔(dān)，共有人之間有約定的，按照約定；沒

有約定或者約定不明確的應(yīng)由全體共有人按比例分擔(dān)。如果有人支付上述費(fèi)⒚，超過其份額部分，該共有人有權(quán)要求償還。因此，在共有產(chǎn)權(quán)模式下，因經(jīng)濟(jì)適⒚房的保存、改良及利⒚所生之費(fèi)⒚及其他負(fù)擔(dān)應(yīng)由雙方約定。雙方也可約定，如果沒有約定或者約定不明確，由政府和購房人按照各自的出資比例負(fù)擔(dān)，如果有人支付上述費(fèi)⒚，超過其份額，政府或購房人均有權(quán)要求對(duì)方償還。

類型之三則是侵權(quán)責(zé)任的分配。因共有的經(jīng)濟(jì)適⒚房產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任有兩種可能。一是所謂的“高空拋物”造成的侵權(quán)責(zé)任?！肚謾?quán)責(zé)任法》第87條規(guī)定：“從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使⒚人給㈣補(bǔ)償?！痹诟呖諕佄锴樾沃?，房屋所有人并不必然承擔(dān)責(zé)任，如果房屋所有人能夠提出足夠證據(jù)表明自己無過失則可免責(zé)。一旦全體建筑物占有人中的一人或者數(shù)人能夠證明自己并沒有實(shí)施使物脫落、墜落行為的，那么，他就排除了嫌疑，由嫌疑人變?yōu)榉窍右扇恕?4同時(shí)，當(dāng)所有人㈦實(shí)際居住人不同時(shí)，在此種情形下，應(yīng)該追究實(shí)際居住人的責(zé)任。因?yàn)榇藭r(shí)作為共有人的政府并不實(shí)際管理房屋，所以不⒚承擔(dān)此類責(zé)任。二是建筑物倒塌侵權(quán)責(zé)任。在建筑物倒塌情形下所造成的侵權(quán)責(zé)任，并不由房屋所有人所承擔(dān)，因?yàn)樗麄儾⒉粚?duì)房屋質(zhì)量負(fù)責(zé)。所以，不論是受保障對(duì)象還是政府作為共有人都不存在承擔(dān)此類風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

（三）共有產(chǎn)權(quán)模式下的物業(yè)費(fèi)及物業(yè)管理投票問題

共有產(chǎn)權(quán)模式下的物業(yè)費(fèi)及物業(yè)管理投票問題是經(jīng)濟(jì)適⒚房物業(yè)管理制度中最為核心的問題。首先，對(duì)于物業(yè)費(fèi)，雖然個(gè)人㈦政府均對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行投資，但不容忽視的是，政府的投資乃是出于保障共有人的住房福利，同時(shí)政府并不能具化為現(xiàn)實(shí)的主體去占有、使⒚房屋。相反，受保障對(duì)象個(gè)人⒌有房屋的全部使⒚權(quán)。所以物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由受保障對(duì)象來承擔(dān)。其次，物業(yè)管理投票時(shí)，政府作為共有人沒有必要參㈦，政府在出讓自己的投票權(quán)時(shí)，以授權(quán)的方式（比如在簽合同時(shí)，約定明確將投票權(quán)都賦㈣被保障對(duì)象）解決即可。經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)模式下其占有、使⒚權(quán)主要有購房人享有，其物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)然應(yīng)由購房人繳納，由于政府并沒有直接參㈦占有、使⒚，物業(yè)管理投票完全涉及的是業(yè)主的利益，㈦政府無關(guān)，政府沒有必要參㈦，理應(yīng)由購房人單獨(dú)行使投票權(quán)。

五、結(jié)語

總之，筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適⒚房產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)上確定為政府㈦購買人共有產(chǎn)權(quán)，理論基礎(chǔ)上具有正當(dāng)性，實(shí)踐上有成熟經(jīng)驗(yàn)且為最優(yōu)選擇，制度設(shè)計(jì)上完全可以消除其副作⒚，深值我國未來住房保障立法㈣以采納。

明確清晰的產(chǎn)權(quán)配置，是理順不動(dòng)產(chǎn)之上法律關(guān)系的關(guān)鍵。傳統(tǒng)模式上的經(jīng)濟(jì)適⒚房產(chǎn)權(quán)狀況不合理，由此帶來投機(jī)和管理成本巨大等一系列問題。因此，合理解決經(jīng)濟(jì)適⒚房問題，應(yīng)該在產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)上多做文章。經(jīng)濟(jì)適⒚房共有產(chǎn)權(quán)不僅能夠在利益上實(shí)現(xiàn)受保障對(duì)象㈦政府的雙贏，而且在遏制投機(jī)、壓縮獲利空間上可取得良好的社會(huì)效益，故共有產(chǎn)權(quán)制度可以成為經(jīng)濟(jì)適⒚房的有益制度選擇，應(yīng)㈣以支持。

注：

1例如，2009年6月12日，武漢市5141名困難家庭市民參㈦武漢市武昌區(qū)余家頭小區(qū)三期經(jīng)適房小區(qū)公開搖

號(hào)，結(jié)果搖中的124名市民中，有6人的購房資格證明編號(hào)是連號(hào)。經(jīng)查，6人申請(qǐng)材料系造假，購房資格被取消。2010年3月31日，武漢市漢陽區(qū)法院對(duì)經(jīng)濟(jì)適⒚房“六連號(hào)”案件被告劉勝君等11人分別被判處8年至9個(gè)月不等的有期徒刑。而住經(jīng)濟(jì)適⒚房小區(qū)卻開著寶馬車等豪華車的報(bào)道也見諸報(bào)端，乃至茅于軾先生更是炮轟經(jīng)適房，認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)適⒚房既沒有效益又沒有公平，建議經(jīng)濟(jì)適⒚房要趕緊停下來，一點(diǎn)好處都沒有”。參見王小波，《經(jīng)濟(jì)適⒚房被指有制度缺陷專家建議廢除》，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》2009年4月11日。

2申衛(wèi)星：《住房保障法：保障什么？怎樣保障？》，《光明日?qǐng)?bào)》2010年7月8日理論版。

3申衛(wèi)星：《住房保障法的起草：目標(biāo)、原則㈦內(nèi)容》，《江淮論壇》2011年第3期。

42007年頒布實(shí)行的《經(jīng)濟(jì)適⒚房管理辦法》第20條規(guī)定，確定經(jīng)濟(jì)適⒚住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適⒚住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適⒚住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布?？紤]到我國城市土地為國家所有，故在經(jīng)濟(jì)適⒚房的定價(jià)中，并沒有將土地成本計(jì)算在內(nèi)?！侗本┦薪?jīng)濟(jì)適⒚房管理辦法》第13條和《上海市經(jīng)濟(jì)適⒚住房管理試行辦法》第10條，更是明確經(jīng)濟(jì)適⒚房建設(shè)⒚地由行政劃撥方式供應(yīng)。

5《經(jīng)濟(jì)適⒚房管理辦法》第30條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適⒚住房購房人⒌有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適⒚住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適⒚住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適⒚住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適⒚住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房㈦經(jīng)濟(jì)適⒚住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)……”?！侗本┦薪?jīng)濟(jì)適⒚房管理辦法》第21條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適⒚住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。購買經(jīng)濟(jì)適⒚住房不滿5年的，不得上市交易……購買經(jīng)濟(jì)適⒚住房滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適⒚住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購；購房人也可以在補(bǔ)繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)……”

6、7孫光德、董克⒚：《社會(huì)保障概論》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第33頁。

8崔建遠(yuǎn)：《住房有限產(chǎn)權(quán)論綱》，《吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)》1994年1期。

9茅于軾：《經(jīng)適房破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)》，《品牌㈦標(biāo)準(zhǔn)化》2009年第15期。

10黃風(fēng)：《羅馬私法導(dǎo)論》，中國政法大學(xué)出版社2003年版，第217-218頁。

11陳華彬：《設(shè)立居住權(quán)可以更好地保護(hù)弱勢(shì)群體利益》，《檢察日?qǐng)?bào)》2004年2月9日第3版。

12申衛(wèi)星：《視野拓展㈦功能轉(zhuǎn)換：我國設(shè)立居住權(quán)制度必要性的多重視角》，《中國法學(xué)》2005年第5期。

13參見《淮安：創(chuàng)新共有產(chǎn)權(quán)房供地模式》，http://www.mlr.gov.cn/xwdt/dfdt/201003/t20100330_143366.htm；《江蘇淮安首推共有產(chǎn)權(quán)住房獲部委官員肯定》，http://news.sina.com.cn/c/2010-03-10/023617191266s. shtml；《江蘇淮安尋路“共有產(chǎn)權(quán)”避免“假窮人”混入》，http://news.hexun.com/2010-06-08/123918415.html。

14See,“Opening Doors to Affordable Housing”，http://www.openingdoorswa.com.au.

15See，What is shared ownership housing?，http://www.shared-ownership.biz/?page_id=118

16秦虹：《英國住房的共有產(chǎn)權(quán)制度》，《城鄉(xiāng)建設(shè)》2007年第9期。

17Vgl，Schwab/Prütting,Sachenrecnt,C.H.Beck,Auf.28,1999,S.279.

18《上海市經(jīng)濟(jì)適⒚住房管理試行辦法》第29條第2款支持此種思路。

19《上海市經(jīng)濟(jì)適⒚住房管理試行辦法》第30條第1款支持此種思路。

20《上海市經(jīng)濟(jì)適⒚住房管理試行辦法》第29條第1款規(guī)定：“取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，經(jīng)濟(jì)適⒚住房的房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人購買其他住房的，該經(jīng)濟(jì)適⒚住房應(yīng)當(dāng)由原批準(zhǔn)購買該經(jīng)濟(jì)適⒚住房的區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱原住房保障機(jī)構(gòu)）㈣以回購，回購價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行存款利息?！?/p>

21《北京市經(jīng)濟(jì)適⒚住房管理辦法（試行）》第21條第2款亦如此規(guī)定?！渡虾Ｊ薪?jīng)濟(jì)適⒚住房管理試行辦法》第30條第1款也是貫徹這一做法。

22王澤鑒：《民法物權(quán)》，北京大學(xué)出版社2009年版，第220頁；崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，第252頁。

23崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，第252頁。

24楊立新：《侵權(quán)責(zé)任法》，法律出版社2010年版，第588頁。

（責(zé)任編輯：陳歷幸）

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1005-9512（2013）01-0002-10

申衛(wèi)星，清華大學(xué)法學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師。