張 遠(yuǎn) 索

(1.北京聯(lián)合大學(xué) 人居研究中心,北京 100191；2.北京大學(xué) 城市與環(huán)境學(xué)院，北京 100871)

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自律建設(shè)

張 遠(yuǎn) 索1,2

(1.北京聯(lián)合大學(xué) 人居研究中心,北京 100191；2.北京大學(xué) 城市與環(huán)境學(xué)院，北京 100871)

當(dāng)前中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)行業(yè)口碑、管理制度、人員素質(zhì)等都差強(qiáng)人意，且有進(jìn)一步劣化趨勢。政府近日注意到此問題的嚴(yán)重性，頻頻釋放政策信號。從解析自律內(nèi)涵出發(fā)，結(jié)合中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和問題，認(rèn)為加強(qiáng)企業(yè)自律非常必要，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)從順應(yīng)政策大勢、薄利多銷、公開透明以及提高人員素質(zhì)、加強(qiáng)道德建設(shè)等方面加強(qiáng)自律建設(shè)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)；自律；道德建設(shè)

網(wǎng)絡(luò)出版時(shí)間：2013-11-26 09:13

自律是指在沒有人現(xiàn)場監(jiān)督的情況下，通過自己要求自己，變被動為主動，自覺地遵循法度，用它來約束自己的一言一行。自律并不是讓一大堆規(guī)章制度來層層地束縛自己，而是用自律的行動創(chuàng)造一種井然的秩序來為自己的生活學(xué)習(xí)爭取更大的自由。當(dāng)前中國強(qiáng)調(diào)的誠實(shí)信用原則具有道德調(diào)節(jié)與法律調(diào)節(jié)的雙重功能。其中，道德調(diào)節(jié)功能突出表現(xiàn)為對人們的心理要求，而外部約束較少[1]。中國是一個(gè)有著悠久歷史的文明古國，古人關(guān)于自律有過很多正面論述。比如“嗚呼哀哉！尼父，無自律”(《左傳·哀公十六年》)、“不能自律，何以正人”(唐朝張九齡《貶韓朝宗洪州刺史制》)、“朕方以恭儉自居，以法度自律，宜得慎靜之吏，以督繕治之功”(宋朝蘇轍《西掖告詞》之十五)、“雖居官久，家無贏貲，亦以儉自律，不少變”(明朝李東陽《石公墓志銘》)等[2]。

2003年8月，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文)出臺。該文件將房地產(chǎn)行業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)把經(jīng)濟(jì)適用房由23號文件“住房供應(yīng)的主體”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，并明確“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。2008年全球性金融危機(jī)爆發(fā)，中國政府提出的一系列刺激經(jīng)濟(jì)的政策，尤其是4萬億信貸的投放，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為直接的受益者，借著大量信貸的進(jìn)入、剛性需求的爆發(fā)等“東風(fēng)”，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了V型反轉(zhuǎn)。房價(jià)再次飆升，并持續(xù)至今[3]。在此期間，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在起到交易中介平臺積極作用的同時(shí)，也出現(xiàn)了很多陰暗行為，產(chǎn)生了負(fù)面影響。擬通過分析現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)加強(qiáng)自律建設(shè)的必要性，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)加強(qiáng)自律應(yīng)注意的主要問題，以期促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)由內(nèi)而外的優(yōu)化發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

在近10年房價(jià)高速上漲的環(huán)境下，受巨大經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)像雨后春筍般涌現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在推動房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的過程中起到了積極的作用，但當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展仍存在著很多問題，在影響房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展方面的消極作用日益凸顯。

(一)行業(yè)口碑越來越差

近幾年中國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)數(shù)量急劇增加。如北京市建委2008年1月份發(fā)布的《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概況》顯示，2007年北京市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量為2 545家，分支機(jī)構(gòu)3 003家。近兩年市場再次火爆，其數(shù)量有增無減。如此龐大規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍，由于沒有嚴(yán)格的準(zhǔn)入機(jī)制，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)水平和從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，損害消費(fèi)者利益及自毀形象的事件時(shí)有發(fā)生。如2008年初，中大恒基原老總涉嫌欺行霸市等被捕事件；2010年北京1個(gè)月內(nèi)連發(fā)4起房地產(chǎn)中介“火拼”(鏈家地產(chǎn)VS天泰置地；鏈家地產(chǎn)VS我愛我家；中原地產(chǎn)VS中大恒基；熒燦地產(chǎn)VS中原地產(chǎn))事件；2013年7月，北京市朝陽區(qū)兩家房地產(chǎn)公司中介人員為爭搶客源發(fā)生糾紛，引發(fā)三四十人參與聚眾斗毆，造成5人受傷的事件。這些事件的發(fā)生，使得本來就口碑欠佳的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)雪上加霜。

(二)從業(yè)規(guī)范有待加強(qiáng)

政府對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的監(jiān)管嚴(yán)重滯后，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是準(zhǔn)入門檻太低；二是長期以來對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營行為的監(jiān)管處于真空地帶。中國城市尤其是北京等這樣的大城市，其二手房源，無論租售，絕大多數(shù)都被中介壟斷控制，坑蒙拐騙、惡意抬價(jià)成為很多黑心中介的營業(yè)常態(tài)。如2012年9月，在抽查的8 000余家北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，近10%有違規(guī)或違法行為，9家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)因違法違規(guī)行為而被記入信用“黑名單”。違法行為主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)隱瞞重要事項(xiàng)、占用或拖延支付客戶資金、利用格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益等。經(jīng)常租房的京漂一族有切身體會，無論是相關(guān)租房網(wǎng)站的搶貼、沉貼，還是墻壁、站牌、樹身等上面的牛皮癬廣告，絕大多數(shù)都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)所為[4]。

(三)人員素質(zhì)良莠不齊

由于準(zhǔn)入門檻條件低，同時(shí)受“一本萬利”的獲益模式誘惑，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的道德水平出現(xiàn)明顯異化?？用晒镇_反而能夠快速斂財(cái)入囊的現(xiàn)實(shí)進(jìn)一步考驗(yàn)著經(jīng)紀(jì)人員的道德操守能力。事實(shí)證明，這一現(xiàn)狀令人失望。當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)最擔(dān)心兩件事：一是市場交易不夠火爆，即交易頻次不夠；二是價(jià)格不夠高企。因此，部分不良中介想法設(shè)法打破市場寧靜，意使交易主體盡可能瘋狂。細(xì)數(shù)近幾年城市房價(jià)的狂飆，與部分房地產(chǎn)中介的不規(guī)范經(jīng)營、興風(fēng)作浪不無關(guān)系[5]。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)加強(qiáng)自律建設(shè)的途徑

目前，國家已經(jīng)意識到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)環(huán)節(jié)所存在問題的嚴(yán)重性，2011年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，主要內(nèi)容涉及中介機(jī)構(gòu)的人員管理、資金監(jiān)管和陰陽合同的管理等內(nèi)容。北京市也出臺了《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理的通知》和《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員違法違規(guī)投訴處理管理規(guī)定》等規(guī)定。這些規(guī)定和辦法的出臺對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有重大意義，同時(shí)也是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)加強(qiáng)自我管理提出希望和要求的政策信號。在此背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)該提高自律意識，通過以下幾種途徑加強(qiáng)自律建設(shè)：

(一)順勢而為，獲取機(jī)遇

上善若水，順勢而為。中央及地方政府近日不斷釋放加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)管理的信號，說明政府層面已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀非常不滿。在此政策背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)該積極作出回應(yīng)，制定一攬子自我管理和約束的自律計(jì)劃并提交政府管理部門。畢竟，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)最近幾年近乎“空手套白狼”的盈利模式很大程度上是受益于政府的“恩賜”，一旦政府對此市場業(yè)務(wù)嚴(yán)格管理，甚至將代理行為徹底改制，目前的很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)將遭受扼頸之災(zāi)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)該主動表態(tài)加強(qiáng)自律，并切實(shí)付諸實(shí)踐。

同時(shí)，要注意營銷學(xué)里面的“第一原則”，要明白很多時(shí)候“第一”勝過“更好”。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)要把近日政府的調(diào)控政策當(dāng)作發(fā)展契機(jī)，爭做“好孩子”，力爭第一個(gè)或第一批給政府管理部門留下好印象并因此可能獲得更多發(fā)展機(jī)遇的企業(yè)。

(二)薄利多銷，持續(xù)發(fā)展

必求壟斷而登之，以左右望而網(wǎng)市利。意思是站在市集的高地上操縱貿(mào)易，后來泛指壟斷。因?yàn)閴艛喑晒Φ脑?，能最大限度地獲取利益，因此，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)管理者想盡可能地將房地產(chǎn)租售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)壟斷經(jīng)營，比如前文中提到的各經(jīng)紀(jì)公司的“火拼”事件，多數(shù)是為了爭搶地盤并試圖壟斷該區(qū)域的相關(guān)業(yè)務(wù)。同時(shí)，從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的整個(gè)行業(yè)層面看，他們是既壟斷又競爭的關(guān)系。

但是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)管理者需要進(jìn)一步認(rèn)清的現(xiàn)實(shí)是：能長期成功壟斷的企業(yè)有兩大類：一是靠行政力量，比如中國石油、電信等；二是靠技術(shù)水平，比如微軟等。很明顯，中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)不可能滿足上述任何一條。首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是一種典型的服務(wù)行業(yè)，按照行規(guī)看，由于其成本低廉，只需收取相應(yīng)代理費(fèi)即可，同時(shí)沒有過多技術(shù)含量，只是提供租售信息、手續(xù)代辦服務(wù)等。有鑒于此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)該采取薄利多銷的模式，即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以獲取更多客源，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(三)公開透明，取信于人

覽往事之戒，以折中取信。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)宜將更多精力放在如何挽回企業(yè)及行業(yè)形象上，進(jìn)一步規(guī)范并明確自律內(nèi)容，使經(jīng)紀(jì)行為更加公開透明，以取信于客戶。一些具有先見之明的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)也曾在此方面作出努力，如2007年底，由深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會中介專業(yè)委員會發(fā)起并主辦的《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律公約》的簽訂儀式在深圳舉行。世華地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等106家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)加入該公約，承諾加強(qiáng)自律建設(shè)。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松曾表示，對于經(jīng)紀(jì)企業(yè)而言，規(guī)范不只是核心競爭力，還是生死線，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的行為操作除相關(guān)法規(guī)約束外，還要靠企業(yè)自身的自律來規(guī)范。2012年，徐州召開了由8家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)起的徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律新聞發(fā)布會，會議要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)嚴(yán)格依法經(jīng)營，堅(jiān)持誠實(shí)信用的經(jīng)營宗旨，恪守行業(yè)職業(yè)道德，增強(qiáng)自律意識，堅(jiān)持客戶至上的服務(wù)原則等。

但是近幾年的發(fā)展實(shí)踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自律方面還有很大的提升空間，比如吃差價(jià)、提供虛假房源、上演雙簧以及不通過銀行第三方托管方式進(jìn)行交易資金監(jiān)管，甚至挪用、占用交易雙方房地產(chǎn)交易資金等現(xiàn)象還很多。這既給遵守公約的經(jīng)紀(jì)企業(yè)帶來傷害，又給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來極大的負(fù)面影響。因此近日招致政府頻頻施壓，采取公開透明的經(jīng)營模式，盡快取信于人，才是經(jīng)紀(jì)行業(yè)走上健康大道的出路[6]。

(四)道德為先，自我洗牌

小勝靠智，大勝靠德。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要綜合素質(zhì)較高的服務(wù)人才，這種人才除了具備較高的學(xué)歷、扎實(shí)的專業(yè)知識、良好的業(yè)務(wù)能力外，更重要的是要有高尚的品德和良好的職業(yè)操守。尤其是作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，對這種品格的要求理應(yīng)更嚴(yán)，不應(yīng)該隨便一個(gè)人就可以做經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員，唯有如此，才能切實(shí)保障交易雙方的合法利益。同時(shí)，高素質(zhì)人才的規(guī)模化介入，也有利于加強(qiáng)企業(yè)自身對市場信息的判讀及對未來市場預(yù)測的能力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)宜根據(jù)當(dāng)前發(fā)展實(shí)際，注重員工的道德操守培訓(xùn)，或者進(jìn)行內(nèi)部洗牌，更換素質(zhì)不高的經(jīng)紀(jì)人員，高薪聘請道德操守水準(zhǔn)高、知識扎實(shí)學(xué)歷高、業(yè)務(wù)能力水平高的“三高”型人才，通過“換血”機(jī)制切實(shí)加強(qiáng)企業(yè)的自律建設(shè)。

最近10年，中國城市房價(jià)瘋狂上漲，導(dǎo)致投機(jī)投資盛行，大量房源被壟斷、空置、炒作，很多住房已經(jīng)喪失了基本居住功能，淪為富人盤剝窮人的道具，進(jìn)一步拉大了社會貧富差距。在這個(gè)過程中，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)起到了推波助瀾的作用。從整體上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管不夠，門檻過低，從業(yè)人員素質(zhì)不高，行業(yè)口碑越來越差。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中央在調(diào)控房價(jià)的過程中，已注意到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一環(huán)節(jié)存在的問題，出臺了相關(guān)指導(dǎo)性文件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)宜采取有效措施，加強(qiáng)道德修養(yǎng)和管理能力，切實(shí)提高自身自律水平，透明公開地為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)，真正起到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)有的市場作用。

[1] 許均秀.誠實(shí)信用原則的理性思考與科學(xué)定位[J].河北北方學(xué)院學(xué)報(bào)(社會科學(xué)版),2009,25(5):45-47.

[2] 自律.百科名片[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/152112.htm#sub152112，2011-02-25/2011-08-28.

[3] 張占錄,張遠(yuǎn)索.我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與可持續(xù)發(fā)展研究[J].經(jīng)濟(jì)問題探索,2011,(8):1-6.

[4] 周學(xué)勤.中國房地產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀及調(diào)控研究[J].現(xiàn)代商業(yè),2010,(35):86-87.

[5] 吳昌寧.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀及存在問題[J].中國房地產(chǎn),2012,(2):70-73.

[6] 溫希錦.我國房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析[J].現(xiàn)代交際,2013,(4):118.

[7] 張戈,蘇永玲,張兆弟,等:談我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范和發(fā)展[J].沈陽建筑大學(xué)學(xué)報(bào)(社會科學(xué)版),2006,8(3):226-228.

Self-DisciplineConstructionofRealEstateBrokerageFirmsinChina

ZHANG Yuan-suo1,2

(1.Human Settlements Research Center,Beijing Union University,Beijing 100191,China;2.College of Urban and Environmental Sciences,Peking University,Beijing 100871,China)

There are signs of deterioration of business reputation,management systems, and quality of personnel in real estate brokerage firms of China at present.Various governments have noted the seriousness of this problem and frequently release policy signals.Combined with the development situation and problems of the real estate brokerage business,this paper analyzes the connotation of self-discipline,and thinks that strengthening self-discipline is necessary.Meanwhile,some suggestions,such as conforming to the general trend,realizing small profits with quick turnover,keeping open and transparent，improving the quality of personnel,and strengthening the moral construction,are put forward for the firms to strengthen self-discipline construction.

real estate brokerage firms;self-discipline;moral construction

2013-09-08

國家社會科學(xué)基金青年項(xiàng)目(12CGL094)；北京市哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃青年項(xiàng)目(12CSC010)

張遠(yuǎn)索(1977-)，男，山東濟(jì)南人，北京聯(lián)合大學(xué)人居研究中心副主任，副教授；北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院訪問學(xué)者，管理學(xué)博士，主要研究方向?yàn)橥恋刂贫扰c政策、房地產(chǎn)市場分析。

F 08

A

2095-462X(2013)06-00056-03

http://www.cnki.net/kcms/detail/13.1415.C.20131126.0913.022.html

(責(zé)任編輯李桂萍)