徐濤

摘要：近來(lái)，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，不僅一、二線城市房?jī)r(jià)增速明顯放緩，三線城市也受到了較大影響。三線城市房地產(chǎn)泡沫不大，房?jī)r(jià)多數(shù)處于合理區(qū)間，但在全國(guó)統(tǒng)一的調(diào)控步調(diào)下，正常發(fā)展收到了較大的約束。本文在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出調(diào)控背景下三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路和對(duì)策，以供決策參考

關(guān)鍵詞：三線城市；宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)業(yè)

2011年以來(lái)，在全國(guó)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大背景下，不僅僅是一、二線城市被嚴(yán)格限制，多數(shù)三線以下的城市也都受到了不同程度的影響。從發(fā)展水平來(lái)看，三線及以下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫成分遠(yuǎn)不如發(fā)達(dá)城市那么嚴(yán)重，但在全國(guó)一體化的宏觀政策影響下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸出現(xiàn)了開發(fā)投資增速回落、資金來(lái)源增長(zhǎng)放緩、消費(fèi)需求不足、總體房?jī)r(jià)環(huán)比下降、土地交易低迷等現(xiàn)象。這些新的市場(chǎng)特征一方面對(duì)三線城市房地產(chǎn)的發(fā)展乃至城市化建設(shè)形成了壓力和挑戰(zhàn)，另一方面也為穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)、形成合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式提供了機(jī)遇。為了促進(jìn)新形勢(shì)下三線城市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在三線城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中的重要作用，本文基于對(duì)江西撫州、上饒、景德鎮(zhèn)等地級(jí)市的調(diào)研分析結(jié)果提出以下建議。

一、落實(shí)國(guó)家宏觀政策，結(jié)合本地實(shí)際，明確房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向

1.穩(wěn)定房?jī)r(jià)?！胺€(wěn)定房?jī)r(jià)”的根本在于使房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)、與居民收入水平相適應(yīng)，與投入和合理的利潤(rùn)相匹配。世界銀行 （1993）利用“住房?jī)r(jià)格與收入比例”對(duì)合理房?jī)r(jià)進(jìn)行定義，“住房?jī)r(jià)格與收入比例”是指一套住房的自由市場(chǎng)中位價(jià)格與中位年住戶收入之比。通過(guò)對(duì)世界50多個(gè)城市的調(diào)查，他們認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比為4-6倍是比較理想的，這也是世所公認(rèn)的合理界限。2011年，調(diào)研城市中心城區(qū)商品房銷售均價(jià)為3474元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為1.66萬(wàn)元，住房收入比約為1：6，尚處于合理區(qū)間。

2.控制地價(jià)。地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成之一，高地價(jià)必然導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，因此，穩(wěn)定房?jī)r(jià)首先在于控制地價(jià)，越是大城市，越是好地段，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比重越高，高檔項(xiàng)目的地價(jià)占比達(dá)50%左右。三線城市的土地交易價(jià)格這幾年也不斷上漲，截止到2012年初，土地交易價(jià)格占到了商品房開發(fā)成本的30%左右，在有些縣區(qū)甚至更高。盡管三線城市的房?jī)r(jià)泡沫成分不大，尚處于合理區(qū)間，但是必須要謹(jǐn)防持續(xù)上漲的土地價(jià)格會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)快速上漲。土地價(jià)格是供需雙方均衡的結(jié)果，在高需求的狀態(tài)下，如果供給不足就必然導(dǎo)致地價(jià)高企，因此，加大土地供應(yīng)、擴(kuò)大投資渠道是控制地價(jià)的有力舉措。

二、引導(dǎo)合理消費(fèi)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易繁榮

新一輪樓市新政以來(lái)，價(jià)格還沒(méi)有來(lái)得及變動(dòng)，交易量的萎縮卻在三線城市大小樓盤中處處可見。根據(jù)我們的調(diào)研了解，交易量的下降并不是需求量的絕對(duì)下降導(dǎo)致的，更大的原因在于供需不對(duì)稱、消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期。這要求當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該給予積極的宣傳和引導(dǎo)，堅(jiān)持以消費(fèi)品為主導(dǎo)，促進(jìn)三線城市房市的健康發(fā)展。

1.大力引導(dǎo)商品房的消費(fèi)性需求。應(yīng)該說(shuō)，大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是充足的，之所以沒(méi)有在交易量中體現(xiàn)出來(lái)，主要是因?yàn)榍缬瓴欢ǖ臉鞘姓吆筒粚?duì)稱的交易信息使得消費(fèi)者普遍對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎或悲觀的預(yù)期。消費(fèi)者持幣觀望，將給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的壓力，從而進(jìn)入一個(gè)行業(yè)蕭條的惡性循環(huán)。房管部門可以選擇公開一些典型樓盤的成本信息，讓消費(fèi)者對(duì)商品房的價(jià)格形成一個(gè)合理的預(yù)期，避免盲目看跌。此外，政府還可以充分利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)對(duì)供需雙方進(jìn)行匹配，避免交易市場(chǎng)上的信息不對(duì)稱障礙。

2.促進(jìn)存量房市場(chǎng)交易繁榮。稅負(fù)過(guò)高和重復(fù)收稅的現(xiàn)象使得存量房市場(chǎng)交易不活躍，進(jìn)而影響整個(gè)行業(yè)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。建議三線城市對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅和印花稅。不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

3.提高居民收入水平，增強(qiáng)居民住房消費(fèi)能力。對(duì)于一般的住戶來(lái)說(shuō)，住房消費(fèi)無(wú)疑是消費(fèi)中的最大支出，增強(qiáng)居民住房消費(fèi)能力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到良性互動(dòng)作用。住房消費(fèi)與居民消費(fèi)能力密切相關(guān)，消費(fèi)能力的高低又主要決定于其收入水平。因此政府要采取措施努力擴(kuò)大就業(yè)率，提高居民收入水平。只有收入多了，腰包鼓了，居民才更有條件進(jìn)一步改善居住條件，提升居住質(zhì)量和水平。

三、為企業(yè)營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，穩(wěn)定市場(chǎng)供給

市場(chǎng)交易量的下滑最直接的影響就是企業(yè)的投資建設(shè)熱情下降，這在短期會(huì)影響行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，長(zhǎng)期更會(huì)嚴(yán)重影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。穩(wěn)定市場(chǎng)供給的關(guān)鍵在于企業(yè)，而企業(yè)最關(guān)注的無(wú)非是如何控制成本，實(shí)現(xiàn)一定的利潤(rùn)。

1.加快普通商品住房的有效供給。發(fā)達(dá)城市聚集著全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的大型房地產(chǎn)開發(fā)大企業(yè)大集團(tuán)，嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫使得這些企業(yè)在發(fā)達(dá)城市的發(fā)展空間有限，一線有些房企申請(qǐng)破產(chǎn)，杭州金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，廣東順德小房企申請(qǐng)破產(chǎn)。2011年183家上市房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓183宗，比2010年增長(zhǎng)65%，專業(yè)能力不強(qiáng)、管理水平低下的企業(yè)將被淘汰，一波房企“洗牌潮”或?qū)疵蛠?lái)襲。它們正積極尋找發(fā)展梯度較低的城市進(jìn)行投資，三線城市應(yīng)該積極做好準(zhǔn)備，吸引和支持全國(guó)知名大型房地產(chǎn)開發(fā)大企業(yè)來(lái)?yè)嵬顿Y，著力增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品房的比例。對(duì)普通商品住宅的建設(shè)或開發(fā)應(yīng)該提供信貸支持，特別是對(duì)資質(zhì)良好、市場(chǎng)有信譽(yù)的開發(fā)企業(yè)在本地開發(fā)的普通商品住宅要給予大力支持，盡快形成有效普通商品住房供應(yīng)。

2.規(guī)范建材、資本和土地市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素主要包括土地、建材、資金和勞動(dòng)力，要素市場(chǎng)不規(guī)范使企業(yè)開發(fā)建筑成本不斷攀升。其中建材和資金要素市場(chǎng)存在的問(wèn)題在調(diào)研城市的房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得較為突出。

（1）應(yīng)該對(duì)建筑材料市場(chǎng)進(jìn)行整頓，打擊地方勢(shì)力對(duì)水泥、鋼筋甚至是裝修材料的壟斷行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)談判力，形成更加開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的建材市場(chǎng)，這樣企業(yè)可以貨比三家、討價(jià)還價(jià)，從而降低建筑成本。

（2）應(yīng)該給企業(yè)營(yíng)造一個(gè)有序的融資借貸環(huán)境。從銀行獲得資金本應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來(lái)源，但是目前銀根緊縮，貸款困難比較大，即便是能夠順利獲得銀行貸款，企業(yè)也往往要承擔(dān)亂象叢生的“資本管理費(fèi)”、“理財(cái)費(fèi)”、和“利率上浮”等額外成本。地方政府盡管不能影響全國(guó)一體化的企業(yè)貸款利率和住房貸款利率，但是對(duì)于借貸過(guò)程中的一些不規(guī)范現(xiàn)象可以進(jìn)行干預(yù)和整頓，為企業(yè)正常獲得資金提供保障。

3.加大市政建設(shè)投入，促進(jìn)住房銷售。由于市政建設(shè)投入相對(duì)不足，消費(fèi)者對(duì)住房的認(rèn)購(gòu)熱情會(huì)受到一定程度的影響。在城區(qū)的建設(shè)方面，政府總是期望有了足夠的“人氣”以后再逐漸加大對(duì)市政設(shè)施的投入，但反過(guò)來(lái)沒(méi)有足夠的市政設(shè)施配置，“人氣”往往很難升高，這就是形成了一對(duì)相互觀望的矛盾。在這期間，前期投入較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)承受巨大的壓力而影響后期投入，因此在這方面政府可以考慮加快并加大對(duì)市政建設(shè)的投入，以同時(shí)促進(jìn)消費(fèi)熱情和投資積極性。

4.提高行政效率，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)的行政準(zhǔn)入門檻非常低，但是在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中行政管理和審批程序卻非常繁雜，在規(guī)劃、建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都要層層過(guò)關(guān)。簡(jiǎn)化審批程序、提高行政效率可以為企業(yè)節(jié)約大量的時(shí)間和成本。

四、加大保障性住房建設(shè)，構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系

三線城市在將商品房開發(fā)推向市場(chǎng)的同時(shí)，應(yīng)該繼續(xù)加大廉租房、公租房等保障性住房建設(shè)和其它形式的住房保障力度，構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。

1.保障房建設(shè)要以滿足基本居住需求為原則。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性時(shí)，應(yīng)停止經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房的建設(shè)，將主要財(cái)力和資源用于加快公共租賃住房建設(shè)。同時(shí)，要逐步加大市場(chǎng)主體的社會(huì)責(zé)任，在市場(chǎng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，規(guī)定配建一定比例的公共租賃住房，并納入政府保障性住房體系，用于解決中等偏低收入群體的住房問(wèn)題。

2.統(tǒng)一規(guī)劃商品房與保障房建設(shè)。保障性住房與商品房應(yīng)該是一個(gè)整體，如果不能同時(shí)納入城市整體規(guī)劃之中，則很容易在城市周圍形成新的邊緣區(qū)，使被保障居民難以真正融入城市生活，甚至由于低收入群體過(guò)于集中產(chǎn)生一些社會(huì)問(wèn)題。此外，交通與配套設(shè)施的不便利也會(huì)削弱保障性住房的保障功能，最終導(dǎo)致保障性住房空置，這種現(xiàn)象已經(jīng)在河北、河南等地出現(xiàn)。因此，保障性住房應(yīng)該與商品房實(shí)行“插花式建設(shè)”或無(wú)差別的“混建”模式，使保障性住房與商業(yè)樓盤布局融合在一起。管理部門可以在立項(xiàng)和土地出讓的過(guò)程中就直接將配建數(shù)量、面積、戶型標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、工期、建設(shè)質(zhì)量等要求和違約責(zé)任，作為土地出讓的前置條件，納入政府強(qiáng)制性管理范圍，所建公共租賃住房由企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)或由政府回購(gòu)。這樣不僅有利于緩解各地保障性安居工程建設(shè)資金與建設(shè)用地短缺的矛盾，還有利于保障對(duì)象的就業(yè)、就學(xué)和就醫(yī)。

3.拓寬建設(shè)資金籌措渠道。保障性住房的資金通?？梢詠?lái)源于土地出讓金和財(cái)政支出，三線城市要繼續(xù)加大財(cái)稅政策支持保障性安居工程建設(shè)力度。各級(jí)財(cái)政部門要繼續(xù)優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，加大公共財(cái)政投入力度。要確保不不低于10%比例的土地出讓收益用于保障性安居工程建設(shè)，將住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的余額，全部用于保障性安居工程建設(shè)。同時(shí)，要繼續(xù)落實(shí)對(duì)保障性安居工程建設(shè)減免稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，免收各項(xiàng)政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)和土地出讓收入，以切實(shí)降低其建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本。

五、探索房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的長(zhǎng)效機(jī)制

三線城市當(dāng)前的首要任務(wù)是繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，鞏固樓市調(diào)控成果，另外，要在實(shí)踐中及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度和實(shí)踐基礎(chǔ)。更應(yīng)該抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，抓緊研究和制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策。

1.繼續(xù)增加住房有效供應(yīng)，抑制投資投機(jī)性需求。進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持自住型和改善型的購(gòu)房需求，對(duì)這一部分購(gòu)房者，采取優(yōu)先發(fā)放信貸和降低稅費(fèi)等政策予以支持，促進(jìn)住房消費(fèi)；堅(jiān)決抑制投資、投機(jī)性需求，保持價(jià)格穩(wěn)定，在落實(shí)差異化住房需求管理時(shí)要對(duì)調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行明確地界定。

2.壓縮企業(yè)違規(guī)違法性利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的高利潤(rùn)行業(yè)，開發(fā)商的部分利潤(rùn)來(lái)自于合法經(jīng)營(yíng)，部分利潤(rùn)則源自各種違規(guī)違法行為。比如，過(guò)去十幾年，開發(fā)商獲得的超額利潤(rùn)，其實(shí)主要來(lái)自于土地增值。過(guò)去多年，國(guó)家出臺(tái)的多如牛毛的土地政策，用于規(guī)范土地出讓和管理，尤其打擊和清理土地閑置行為。按規(guī)定，開發(fā)企業(yè)拿地后，一年內(nèi)不開發(fā)得繳罰款，兩年不開發(fā)將被政府無(wú)償收回。但這項(xiàng)政策，從來(lái)沒(méi)有被有效落實(shí)過(guò)。加強(qiáng)執(zhí)法，才是根本。同時(shí)，也須防范和查處官員的權(quán)力尋租，轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)、提高項(xiàng)目容積率等皆是損害國(guó)家利益、滿足不良官員和開發(fā)商貪欲的慣用花招。

3.加快發(fā)行城市投資債券，解決地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)度依賴。發(fā)行城市投資債券，把本地的債券市場(chǎng)做大，就可以緩解政府因土地財(cái)政緊縮而產(chǎn)生的財(cái)政危機(jī)。其實(shí)這兩個(gè)改革是可以串通起來(lái)的，允許地方政府發(fā)行城投債，然后再進(jìn)一步工業(yè)化。使政府減少對(duì)出讓土地的依賴，改變地方財(cái)政的結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，解決“土地財(cái)政”問(wèn)題從根本上看還在于加快培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，土地出讓也不可能無(wú)窮無(wú)盡，過(guò)去幾年財(cái)政嚴(yán)重依賴土地的局面不可能長(zhǎng)期維續(xù)，三線城市應(yīng)該抓緊機(jī)遇在這個(gè)問(wèn)題上進(jìn)行突破。

4.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)管預(yù)測(cè)。（1）未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售。（2）取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷售。（3）明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的各種違禁行為，包括炒賣房號(hào)，在代理過(guò)程中賺取差價(jià)，通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”違規(guī)交易，發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息，采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、雇人排隊(duì)手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等。（4）要求各地健全房地產(chǎn)信息公開機(jī)制。政府要及時(shí)準(zhǔn)確地將批準(zhǔn)的預(yù)售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會(huì)公開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則要在銷售現(xiàn)場(chǎng)明示預(yù)售許可情況、商品住房預(yù)售方案等信息。

參考文獻(xiàn)：

[1]金春良：“宏觀調(diào)控政策下中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困局及其對(duì)策分析——以無(wú)錫市為例”[J]， 企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012，8， pp. 131-132.

[2]周中元：“國(guó)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示”[J]，特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2007，1， pp. 87-89.

[3]謝百三，王巍：“我國(guó)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)熱潮中的兩難選擇”[J]， 國(guó)際金融研究，2005，3， pp. 57-58.

[4]張磊，鄭丕諤等：“房地產(chǎn)價(jià)格分析及對(duì)策研究”[J]，經(jīng)濟(jì)體制改革，2006，9， pp. 150-151.

[5]王劍芳：“我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及對(duì)策研究”[J]， 特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2006，8， pp. 273-274.

[6]施燦彬：“我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)行為分析及對(duì)策研究”[J]，價(jià)格理論與實(shí)踐，2004，9， pp. 41-42.