趙荻

摘要：房地產(chǎn)公司融資是房地產(chǎn)公司開展項(xiàng)目開發(fā)的重要保證，而房地產(chǎn)公司融資的風(fēng)險(xiǎn)是其客觀存在的。本文從房地產(chǎn)公司融資的特點(diǎn)入手，對(duì)房地產(chǎn)公司融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；風(fēng)險(xiǎn)控制

進(jìn)入21世紀(jì)以來，隨著我國(guó)融入全球經(jīng)濟(jì)的步伐加快，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展，投資額度大幅增加，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資步伐加快，但和我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度以及城市化快速發(fā)展的進(jìn)程相比，房地產(chǎn)公司資金供給和資金需求不相配合，造成房地產(chǎn)公司資金來源渠道較為單一。為解決房地產(chǎn)公司的“資金瓶頸”，需要采用吸收社會(huì)資金，多途徑融資的多元化投資的方式，來加快我國(guó)房地產(chǎn)公司投資的步伐，但與此同時(shí)，也不可避免的帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)?；诖耍疚膶?duì)房地產(chǎn)公司融資的風(fēng)險(xiǎn)與控制進(jìn)行了探討。

一、工程項(xiàng)目融資管理

從定義上來看，融資是指從自身經(jīng)營(yíng)狀況和資金運(yùn)用狀況角度出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的發(fā)展需要，經(jīng)過科學(xué)的測(cè)算資金的需要量，并按照一定的渠道采用一定的方式來進(jìn)行資金的組織的過程，其主要是保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需資金的一種行為。融資過程包括了融資渠道、方式和數(shù)量結(jié)構(gòu)等問題，現(xiàn)代融資行為拓展了傳統(tǒng)的融資概念，其不但包括了實(shí)體有形資本的融通，也包括了虛擬無形資本的融通。融資過程是一種社會(huì)資源的重新配置過程，和投資關(guān)系密切，投資行為直接決定了融資的過程，所以說，沒有投資的需求也就沒有融資的需求。同時(shí)，投資主體的財(cái)務(wù)狀況、行業(yè)背景以及投資項(xiàng)目預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流量情況都決定了企業(yè)的融資數(shù)量、結(jié)構(gòu)和方式等等。融資的過程也直接決定了投資的過程，一般來說，投資者無法籌集足夠數(shù)量的資金，那么相應(yīng)的投資量以及投資結(jié)構(gòu)等也將發(fā)生變化。從以上論述可以看出，投資活動(dòng)和融資活動(dòng)是一個(gè)整體的活動(dòng)，從這個(gè)角度看，投資和融資活動(dòng)也可以稱為投融資。

二、房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)

1、以風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別為融資結(jié)構(gòu)依據(jù)

房地產(chǎn)公司的融資是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際狀況進(jìn)行定位的一種結(jié)構(gòu)性融資，重點(diǎn)是融資結(jié)構(gòu)的確定。成功的房地產(chǎn)公司需要項(xiàng)目的各參與方進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分配。但首先需要對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，進(jìn)而確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制提供重要的參考途徑，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)情況下合理的融資結(jié)構(gòu)的確定。

2、以項(xiàng)目當(dāng)事人為風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)主體

房地產(chǎn)公司管理重點(diǎn)還是需要人去完成，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)更是需要人的參與，通過建立合同管理的形式，來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)以及風(fēng)險(xiǎn)管理人進(jìn)行約束，進(jìn)而保證項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，需要對(duì)項(xiàng)目各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，需要考慮到項(xiàng)目建設(shè)中各個(gè)參與人以及貸款人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。成功的房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)需要各參與方來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的共同承擔(dān)，一旦房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)確立以后，需要各方對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)計(jì)并進(jìn)行承擔(dān)準(zhǔn)備。

3、以合同作為風(fēng)險(xiǎn)處置手段

對(duì)房地產(chǎn)公司融資的的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管理以后，落實(shí)環(huán)節(jié)是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的處置。在房地產(chǎn)公司融資中，對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體化后，需要通過合同的形式來對(duì)房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，同時(shí)通過合同的形式來確定各個(gè)項(xiàng)目參與人的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)容量，以及以何種形式來承擔(dān)項(xiàng)目合同、融資合同，并作為風(fēng)險(xiǎn)處理來在項(xiàng)目周期中進(jìn)行貫穿，并確保彼此相互銜接，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的目的。

三、房地產(chǎn)公司融資與風(fēng)險(xiǎn)管理

1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，對(duì)于房地產(chǎn)公司融資的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別因依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不同而存在著差異。首先是項(xiàng)目融資的利率風(fēng)險(xiǎn)，是指項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過程中，由于利率變動(dòng)直接或間接地造成項(xiàng)目?jī)r(jià)值降低或收益受到的損失。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目通常是采用銀團(tuán)或集團(tuán)貸款的融資形式，而項(xiàng)目的建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，在此期間沒有收入，項(xiàng)目的總利息數(shù)將有可能占整個(gè)項(xiàng)目融資費(fèi)用的大部分，而項(xiàng)目的實(shí)施方一旦付息有困難，所產(chǎn)生的后果多半會(huì)是項(xiàng)目完成的延誤，這將會(huì)對(duì)貸款方的資金回報(bào)產(chǎn)生直接的影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在一定的成本下維持產(chǎn)品質(zhì)量下，市場(chǎng)上可能帶來的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。完工風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的融資完成和工程完工存在本質(zhì)的區(qū)別，不僅僅是按照項(xiàng)目計(jì)劃去進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施完成，而是要在項(xiàng)目完成后達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的生產(chǎn)能力。因此，完工風(fēng)險(xiǎn)還包括了技術(shù)等原因而導(dǎo)致的項(xiàng)目建設(shè)期延長(zhǎng)，以及項(xiàng)目未到達(dá)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等等。

2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理是復(fù)雜的系統(tǒng)，存在很多定性和定量的因素可以去對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行效果評(píng)價(jià)。而這些因素多是相互影響和相互作用的，這些影響是導(dǎo)致項(xiàng)目變化的重要因素。為了進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理，不能僅僅只依靠定性分析的手段，還需要通過復(fù)雜的定量方法進(jìn)行項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，通過系統(tǒng)分析的方法來進(jìn)行了解，進(jìn)而客觀分析出項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)水平。由于定性評(píng)估具有較強(qiáng)的針對(duì)性，一般根據(jù)房地產(chǎn)公司實(shí)際來加以使用。而定量分析法師利用數(shù)學(xué)模型對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的利率風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行定量評(píng)估。定量分析分為經(jīng)濟(jì)法和非經(jīng)濟(jì)法。經(jīng)濟(jì)法是利用現(xiàn)金流量模型求出項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NVP），進(jìn)而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。其次，要對(duì)項(xiàng)目融資期間現(xiàn)金流量進(jìn)行客觀計(jì)量，進(jìn)而為融資決策提供風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。此時(shí)主要選取了累計(jì)債務(wù)覆蓋率和項(xiàng)目債務(wù)承受比率兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)指標(biāo)）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)與衡量。非經(jīng)濟(jì)法主要有模糊評(píng)價(jià)法。模糊評(píng)價(jià)體系分為初級(jí)和多級(jí)評(píng)價(jià)體系，初級(jí)是根據(jù)各風(fēng)險(xiǎn)因素等級(jí)進(jìn)行分類評(píng)價(jià)，其向量評(píng)價(jià)結(jié)果為Bk。多級(jí)評(píng)價(jià)體系是將初級(jí)評(píng)價(jià)體系的結(jié)果進(jìn)行歸一化處理，并組成合成矩陣，再進(jìn)行評(píng)價(jià)向量的計(jì)算，并進(jìn)行逐級(jí)評(píng)價(jià)，最終形成在評(píng)價(jià)集合基礎(chǔ)上的隸屬度矩陣的模型。在進(jìn)行判斷時(shí)，要遵循加權(quán)平均和最大隸屬度原則對(duì)評(píng)價(jià)體系的結(jié)果進(jìn)行最終的判斷。

四、房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險(xiǎn)控制

融資風(fēng)險(xiǎn)的控制是在對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)，進(jìn)而通過一定的控制手段，來降低房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生以及發(fā)生的損失概率。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)包括了可控和不可控兩方面的因素?？煽仫L(fēng)險(xiǎn)因素，可以通過組織實(shí)施和協(xié)調(diào)的方式進(jìn)行控制。而對(duì)于不可控因素，比如市場(chǎng)需求等導(dǎo)致等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，由于難以避免，因此可以采用風(fēng)險(xiǎn)分散或者風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施來降低風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)控制是處置風(fēng)險(xiǎn)的最重要工具，風(fēng)險(xiǎn)損失控制比其他風(fēng)險(xiǎn)控制工具更為有效。主動(dòng)預(yù)防可能要比風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等采取的措施更為有效和有意義。從全面角度出發(fā)，損失控制要優(yōu)于轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的角度出發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁不是風(fēng)險(xiǎn)消失，而只是將風(fēng)險(xiǎn)從一個(gè)地方轉(zhuǎn)嫁到另外一個(gè)地方，并沒有減少風(fēng)險(xiǎn)的整體，U型瓶效應(yīng)突出。例如：對(duì)項(xiàng)目開展保險(xiǎn)就是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁措施，是通過對(duì)項(xiàng)目發(fā)生損失后進(jìn)行的財(cái)務(wù)補(bǔ)償，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制而言，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁是一種被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)措施。而風(fēng)險(xiǎn)控制雖然不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行完全的消除，但作為一種積極主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)防范手段，其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施非常有效。與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁和風(fēng)險(xiǎn)控制相對(duì)應(yīng)的還有一種風(fēng)險(xiǎn)管理工具，即損失融資方式，這種風(fēng)險(xiǎn)控制方式不是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，而是自留風(fēng)險(xiǎn)損失以及因此而發(fā)生的損失后果。風(fēng)險(xiǎn)自留和風(fēng)險(xiǎn)處置不同的是，風(fēng)險(xiǎn)自留并不能起到風(fēng)險(xiǎn)控制的作用，它不是以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的積極主動(dòng)防范為目的，而是明確知道項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)后進(jìn)行主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)，并接受因此而產(chǎn)生的不利后果，是一種主動(dòng)的計(jì)劃和準(zhǔn)備活動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)自留情況下發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)都是企業(yè)通過自我資金承擔(dān)的。

對(duì)待不同的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行項(xiàng)目融資中，要積極采用不同的措施進(jìn)行控制和規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)控制和規(guī)避的效果。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立融資戰(zhàn)略，建立多層次的融資渠道。如創(chuàng)業(yè)期從擔(dān)保公司獲取創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)資金，成長(zhǎng)期可以通過銀行借款來取得拓展業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金，成熟期甚至可以引入風(fēng)險(xiǎn)基金或上市融資等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)民間融資渠道，目前國(guó)家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分運(yùn)用國(guó)家的金融政策和對(duì)民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行融資或等待機(jī)會(huì)上市融資的狹隘融資觀念，應(yīng)該把民間借貸陽光化、規(guī)范化，拿到地面上來。通過拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力。

總之，房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，需要企業(yè)正確認(rèn)識(shí)其風(fēng)險(xiǎn)來源，并采用有效方法加以規(guī)避，不斷提高企業(yè)項(xiàng)目融資的效率，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

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