李明巍

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，開發(fā)周期長，且開發(fā)成本在整個建設(shè)期占很大的比重，房地產(chǎn)企業(yè)只有了解其構(gòu)成且將其成本降低至房地產(chǎn)行業(yè)平均水平之下，與其他房地產(chǎn)公司拉開距離才有可能具有競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)成本最小化，利潤最大化。各家成本歸類各不相同，本人根據(jù)實際工作，歸納整理了相關(guān)內(nèi)容，以供參考。

關(guān)健詞：合理歸集成本構(gòu)成，以便加強成本管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。日常的成本工作就是要將這些費用按項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本。主要包括：

1.土地征用及拆遷補償費：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：

（1）政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

（2）拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，

（3）合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

（4）紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費等。

2.前期工程費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：

（1）勘察設(shè)計費

①勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、建筑面積丈量費等。

②規(guī)劃設(shè)計費：

規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。

設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

（2）報批報建增容費

①報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。

②增容費：包括水、電等增容費

（3）“三通一平”費：

①臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。

②臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

③臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。

④場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

（4）臨時設(shè)施費

①臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。

②臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

③臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。

④臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。

3.建安工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：

（1）建筑工程費

①基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。

②結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。

③門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。

④公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。

⑤戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

（2）安裝工程費

①室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費；

a.室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水、排水、直飲水、熱水）；

b.室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）；

c.室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；

d.室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋

（2）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費

a.通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；

b.電梯及其安裝費；

c.發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；

d.消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；

e.人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

（3）弱電系統(tǒng)費

①居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

②對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；

③三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；

④有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

⑤電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

⑥寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費：包括管網(wǎng)工程費和環(huán)境工程費。

（1）管網(wǎng)工程費

①室外給排水系統(tǒng)費

a.室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；

b.雨污水系統(tǒng)費用

②室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用

③室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站

④室外電氣及高低壓設(shè)備費

a.高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；

b.室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；

c.室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用

⑤室外智能化系統(tǒng)費

a.停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；

b.小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；

c.周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；

d.小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；

e.電子巡更系統(tǒng)費用；

f.電子公告屏費用

（2）環(huán)境工程費

①綠化建設(shè)費：包括公共綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

②建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

③道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；

④圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；

⑤室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

⑥室外背景音樂；

⑦室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。

7.公共配套設(shè)施費：指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：

（1）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括社區(qū)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；

（2）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼兒園、郵局、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；

8.開發(fā)間接費：開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。

（1）工程管理費

①工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；

②預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；

③行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費

④施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

⑤工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；

⑥安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；

⑦工程保險費。

（2）營銷設(shè)施建造費

①廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；

②銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤（含示范單位）周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；

③售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；

④樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。

⑤其他。

（3）資本化借款費用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。