郭世舉

摘要：本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀入手，分別從征地、前期開發(fā)費用、施工成本、借款控制與管理以及竣工和銷售階段的成本管理進行了分析。旨在與同行進行業(yè)務交流，以不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平，為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化奠定堅實的基礎。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；措施

加強成本管理是促進企業(yè)經(jīng)濟效益最大化的重要手段，但成本管理必須建立在確保工程質量和施工安全的前提下。那么作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員，應怎樣開展這項系統(tǒng)而又復雜的工作呢？以下筆者結合自身工作實踐，通過對我國當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀的分析，提出幾點關于如何加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施。

1.分析我國房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

為了更好的加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，就必須認真分析當前房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理的現(xiàn)狀。就當前來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面或多或少的存在一些不足，綜合來看，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.1難以對成本進行全面有效的管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，往往只重視開發(fā)之后的成本，而對于開發(fā)中的成本則不太重視，導致企業(yè)成本管理效果不佳。而究其根源，這主要是由于其成本管理意識淡薄，勢必會影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。這種模式下的企業(yè)只重視對企業(yè)內部的成本管理，對外在的開發(fā)過程則過于疏忽，以至于無法形成嚴密的成本管理戰(zhàn)略體系。顯然，在當今時代，這一成本管理模式已經(jīng)難以適應時代發(fā)在的需要。加上房地產(chǎn)開發(fā)建設時間很長，因此一些成本管理人員在成本管理過程中往往難以對成本進行全面有效的控制[1]。

1.2忽視對成本管理的事前預算，沒有用長遠的眼光看問題

由于在房地產(chǎn)行業(yè)中一些企業(yè)管理者只重視開發(fā)過程中的成本控制，而在建筑開發(fā)前沒有事先對成本進行預算及制定規(guī)劃，使成本管理缺少完整的一套體系。另外，很多的企業(yè)目光短淺，只純粹的注重工程的進度及質量，使花費的成本過大，從而造成了企業(yè)經(jīng)濟效益的降低，這種結果都還要“歸功于”管理者的成本管理體系不夠完備，沒有經(jīng)過嚴密的預算而導致的嚴重后果。

2.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理分析

從房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀，我們可以得出，企業(yè)要想獲得經(jīng)濟效益，作為管理者就要有長遠的目光，用發(fā)展的眼光看問題，在開發(fā)房地產(chǎn)前就要對其進行準確的預算，并且要做好對工程的事前和事中及事后的成本控制，建立一套完備的成本管理模式，不造成對成本的浪費，要對成本管理引起重視。具體來說，在成本管理過程中應切實做好以下幾方面的工作[2]。

2.1征地應謹慎

在征土時，應對土地所在地的地理環(huán)境、人文環(huán)境、社會經(jīng)濟環(huán)境進行詳細的了解，并時刻關注國家及地方出臺的相關政策和法規(guī)，以便于及時了解最近征稅規(guī)定、拆遷及其它的新政策。在此基礎上，還應做到胸有成竹，對土地進行科學合理的估價，以防在未來發(fā)生不可預知的財務風險，降低企業(yè)的財務風險，提高企業(yè)的成本管理水平。

2.2嚴格管控前期開發(fā)費用

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前，應對所開發(fā)的項目進行詳細的預算，把眼光放長遠，從多種方案中選擇最優(yōu)的方案，以便于加強房地產(chǎn)項目的成本管理，提高項目的可行性。在發(fā)包過程中，應根據(jù)最新的招標法和規(guī)范的招標程序科學合理的確定招標單位。除此之外，設計階段占總成本20%到30%，因此，在對項目進行設計時應充分的考慮成本的控制，以達到節(jié)約成本的目的，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

2.2.1委托項目之前必須向設計方表明設計意圖

在我國，房地產(chǎn)工程項目的設計主要由專業(yè)的設計單位進行，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)，應將項目委托給專業(yè)的設計單位，在項目委托之前，房地產(chǎn)企業(yè)應設計方提供設計資料，并表明設計意圖，例如房屋的形狀，地理環(huán)境，綠化度，以及建筑的質量要求等。以確保設計單位按照要求進行設計，達到最佳的設計效果，而這一過程中的成本控制，就屬于前期開發(fā)費用的控制，企業(yè)應加強與設計方的合作和交流，一道加強設計成本的控制，才能更好的提高成本管控成效。

2.2.2對施工設計圖紙進行嚴格的審核

在施工設計圖紙“出爐”后，房地產(chǎn)企業(yè)應對其進行嚴格的審核，并選用最佳的設計方案，以達到節(jié)約成本和提高效益的目的。在對設計圖紙和施工方案進行審核時，就應嚴格注意以下幾點：

第一，房屋建筑在布局位置方面的設計是否適合，例如房屋的結構它是否順應時代的發(fā)展潮流，以及是否深受廣大人民的喜愛，另外，環(huán)境是否優(yōu)美，綠化率的大小等，這幾對于售房率的提高至關重要。尤其是隨著人們生活水平的提高，在居住方面的要求也變得更加豐富多彩，如何才能更好的滿足顧客的需要而又能確保企業(yè)的經(jīng)濟效益，已成為當前房地產(chǎn)企業(yè)的共同的困惑。因而必須加強設計圖紙和方案的審核；才能更好的解決這一難題。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)還應審核該設計是否經(jīng)濟性，當在審核過程中發(fā)現(xiàn)設計方案不合理時，對出現(xiàn)的問題就要及時的改正，使設計方案達到最優(yōu)化，從而盡可能確保工程保質保量的完成[3]。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工過程中應嚴格的進行成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)選擇施工單位后，應與施工單位簽訂工程合同，在合同中雙發(fā)應約定相關事項，以避免雙發(fā)出現(xiàn)后續(xù)矛盾。合同主要包括以下條款，首先應寫明施工要求，即工程質量標準，工期竣工日期，以及違反約定的違約金等條款。在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還應加強對施工場地的監(jiān)督，并且在嚴格把關施工場地時，應嚴抓建筑材料的質量以及價格是否合理，另外，還應在確保質量的前提下狠抓進度，避免工程出現(xiàn)誤工現(xiàn)象，從而違反交房約定。

2.4應嚴格對借款的管理

房地產(chǎn)企業(yè)減少成本就應限制借款，在負債過程中房地產(chǎn)企業(yè)就應支付利息，由于利息支出屬于間接開發(fā)費用，因此我們應合理的運用資金，減少負債的發(fā)生。

2.5企業(yè)需對竣工工程質量進行嚴格審核

當房屋工程完工后，作為企業(yè)應做好對工程的驗收工作，檢查工程質量是否合格，只有質量達標的工程才能交付使用，確保自身利益和竣工交付的物業(yè)合格，避免不必要的維修費用支出，這不僅是有效控制成本的重要舉措，也是提高房屋建筑工程質量和保障人民生命財產(chǎn)安全的重要舉措。

2.6在銷售階段加大成本控制力度

我國房地產(chǎn)企業(yè)都是采取期房預售，如能縮短預售時間，減少款項回收風險 ，就等于減少籌集資金的利息支出，還能保證企業(yè)有充分的現(xiàn)金流，對企業(yè)的發(fā)展將是很大的資支持。由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響很大，預售定價策略尤其重要。銷售上也要精心策劃，比如做一些電視或電臺宣傳等，對銷售人員實行績效掛鉤提高售房的積極性，還有交給有專業(yè)水準的銷售企業(yè)代銷，因此縮短銷售時間是實現(xiàn)低成本和可持續(xù)發(fā)展的領先戰(zhàn)略[4]。

3.結語

綜上所述，對如何加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進行分析具有十分重要的意義。作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理人員，應致力于自身專業(yè)技術水平的提升，并確保整個成本控制工作始終貫穿著工程的全階段，做好對成本的管理與控制，不僅有利于我們提高工程的質量，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，而且還能提高企業(yè)的市場競爭力，從而更好的適應時代發(fā)展的需要。（作者單位：鄭州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻

[1]孫軍.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理提升企業(yè)核心競爭力[J].財經(jīng)界（學術版），2011，05：75-76.

[2]施欣言.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011，20：108+107.

[3]孫光新.淺析加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的途徑[J].黑龍江科技信息，2009，34：146.

[4]朱磊.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的有益探索[J].金融經(jīng)濟，2012，22：195-197.