王震

摘要：房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)受多方面因素綜合影響很難將定性的指標(biāo)定量化，導(dǎo)致評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和因素影響程度存在一定模糊性和不確定性。本文采用層次分析法與模糊綜合評(píng)價(jià)法判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，做到定性和定量因素相結(jié)合，使評(píng)估結(jié)果更加科學(xué)合理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托；層次分析法；模糊綜合評(píng)價(jià)法

房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)受多方面因素綜合影響很難將定性的指標(biāo)定量化，導(dǎo)致評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和因素影響程度存在一定模糊性和不確定性。運(yùn)用層次分析法與模糊綜合評(píng)價(jià)法，可以做到定性和定量因素相結(jié)合，使評(píng)估結(jié)果更加科學(xué)合理。

一、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)價(jià)基本原理

層次分析法，簡(jiǎn)稱AHP法，是美國(guó)匹茲堡大學(xué)的教授、著名運(yùn)籌學(xué)家T.L.Seaty于20世紀(jì)的70年代中期提出的一種系統(tǒng)分析方法。是將與決策是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。此方法不但彌補(bǔ)了專家打分法太過籠統(tǒng)的缺陷，還可以以專家打分為基礎(chǔ)定量分析得出相應(yīng)的權(quán)重向量。模糊綜合評(píng)價(jià)法是根據(jù)模糊數(shù)學(xué)的隸屬度理論，把定性評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)化為定量評(píng)價(jià)，對(duì)受到多種因素制約的對(duì)象做出一個(gè)總體的評(píng)價(jià)。它具有結(jié)果清晰、系統(tǒng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，能較好地解決模糊的、難以量化的問題，適合各種非確定性問題的解決。

二、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)價(jià)基本步驟

（一）建立層次結(jié)構(gòu)模型

結(jié)合實(shí)際問題深入分析研究后，將各個(gè)因素按不同屬性由上往下分層。通常分為三個(gè)層次，最上面一層為目標(biāo)層，通常只有1個(gè)因素；中間層通常為準(zhǔn)則或指標(biāo)層，可以有一層或幾層。當(dāng)準(zhǔn)則層風(fēng)險(xiǎn)因素過多時(shí)需要進(jìn)一步分解出子準(zhǔn)則層，最下一層通常為方案或?qū)ο髮?。同一層的各個(gè)因素從屬于上一層的因素或?qū)ι蠈右蛩赜杏绊懀瑫r(shí)又支配下一層的因素或受到下層因素的作用。

在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)層次體系，包括：目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層。結(jié)合眾多學(xué)者在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系方面的研究，以房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素為主要依據(jù)，建立房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型，如圖1所示。

（二）構(gòu)造成對(duì)比較陣

從層次結(jié)構(gòu)模型的第2層開始，對(duì)于同一層的各個(gè)因素，用成對(duì)比較法和1-9比較尺度構(gòu)造成對(duì)比較矩陣。兩兩因素相比較，產(chǎn)生量化數(shù)值。比較情況如表1所示。

（三）計(jì)算權(quán)向量并做一致性檢驗(yàn)

對(duì)于每一個(gè)成對(duì)比較陣，運(yùn)用幾何平均法計(jì)算最大特征根及對(duì)應(yīng)特征向量。首先將成對(duì)比較陣同一行的各個(gè)數(shù)值相乘，然后將其開n次方，n為矩陣的階數(shù)。然后求和所得向量，進(jìn)行歸一化處理的權(quán)向量.利用一致性指標(biāo)、隨機(jī)一致性指標(biāo)和一致性比率做一致性檢驗(yàn)。若檢驗(yàn)通過，特征向量（歸一化后）即為權(quán)向量；若不通過，需重新構(gòu)建成對(duì)比較陣。

參考文獻(xiàn)

[1]杜德權(quán)，袁良贊.基于模糊綜合評(píng)價(jià)的投資風(fēng)險(xiǎn)決策.商業(yè)研究，2003，11： 4～7.

[2]尹中曉，韓彥峰.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系及模糊綜合評(píng)價(jià)模型.西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，23：42～46.