桁 林

一、問(wèn)題的提出

自1997年取消福利分房到現(xiàn)在已有15個(gè)年頭，房地產(chǎn)大多數(shù)時(shí)間都在調(diào)控中度過(guò)，先后有121文件、國(guó)八條、國(guó)六條、國(guó)四條、國(guó)十條，政策不斷翻新，都旨在抑制房?jī)r(jià)。史上最嚴(yán)厲的房市調(diào)控一開始就是奔著“限制需求”去的。無(wú)論是限貸、限購(gòu)、加息，還是上調(diào)首套房貸最低利率，包括人們預(yù)期中的“殺手锏”房產(chǎn)稅，都是圍繞這個(gè)短平快的目的。其背后的邏輯是:只要將需求控制住，房?jī)r(jià)自然回落，然而房?jī)r(jià)蒸蒸日上。究竟是需求過(guò)熱，還是用地成本上漲，或是另有隱情?這里既有“左”的言論，也有右的言論。我們可以不唯GDP主義，但是爭(zhēng)相進(jìn)城的白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)不能不買房子，或是一輩子只租借相對(duì)簡(jiǎn)陋的房子。如果只是個(gè)別人買不起房，那是因?yàn)樽陨頉](méi)本事;如果整個(gè)群體都買不起，那是機(jī)制出了問(wèn)題;即便機(jī)制沒(méi)有問(wèn)題，如此結(jié)果也肯定會(huì)帶來(lái)社會(huì)問(wèn)題，這是最明顯不過(guò)的道理。右派借機(jī)打擊中產(chǎn)階級(jí)，而“左”派鼓吹降價(jià)、普惠，具有煽動(dòng)性。但是，即便普惠，也不可能普惠到每個(gè)人頭上，否則意味著財(cái)政極大的浪費(fèi)，因此，最終只能一部分人得益。持幣待購(gòu)者因錯(cuò)失一次又一次被事后認(rèn)為的良機(jī)而抱恨終身。歷史進(jìn)程正好跟“專家”預(yù)言相反。房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)到底有什么樣的內(nèi)在規(guī)律可循?過(guò)去15年的房?jī)r(jià)井噴現(xiàn)象是怎么產(chǎn)生的?未來(lái)房?jī)r(jià)有沒(méi)有下降空間?這些問(wèn)題與每個(gè)人的切身利益密切相關(guān)。

二、房地產(chǎn)還有一個(gè)“黃金十年”嗎?

(一)房地產(chǎn)“黃金十年”回顧

房地產(chǎn)“黃金十年”有目共睹，出現(xiàn)了價(jià)量齊升的景氣局面。有人說(shuō)這是最好的年代，有人說(shuō)這是瘋狂的年代。首先是商品房年銷售額從原來(lái)幾百億元躍至2萬(wàn)億元，且不包括二手房交易。過(guò)萬(wàn)億的行業(yè)本身屈指可數(shù)，因此房地產(chǎn)算是龍頭產(chǎn)業(yè)之一。2009年商品房銷售額更是突破3萬(wàn)億，2010年超過(guò)5萬(wàn)億，2011年達(dá)到8萬(wàn)億，每年都上幾個(gè)臺(tái)階。其次，從房?jī)r(jià)漲勢(shì)看，自1998年房改到2003年，房?jī)r(jià)漲幅并不大，年均只有3.5%，但從2003年開始漲幅加大，以北京為例，建面平米價(jià)從五千元以內(nèi)，穩(wěn)步突破五千元、萬(wàn)元，2009年之后更是扶搖直上，迅速攀升至二萬(wàn)元、三萬(wàn)元，甚至達(dá)到五、六萬(wàn)元的行情，房?jī)r(jià)翻兩番所用的時(shí)間不過(guò)十年。

面對(duì)房?jī)r(jià)漲勢(shì)，決策者之所以寧肯采取“限房?jī)r(jià)而競(jìng)地價(jià)”也絕不肯“限地價(jià)而競(jìng)房?jī)r(jià)”，其中隱含著財(cái)稅制度的玄機(jī)。1994年實(shí)行中央和地方兩級(jí)分稅制度，大頭稅入歸中央，小頭稅入歸地方，從此中央財(cái)政收入年年有余，而地方財(cái)政捉襟見肘，靠上級(jí)財(cái)政返還過(guò)日子，且越是下級(jí)財(cái)政越是窘迫，而相應(yīng)的支出還是那么多，時(shí)不時(shí)地還需要與中央投資配套掛鉤，這便留下很大的資金缺口，縣以下財(cái)政幾乎沒(méi)有不欠債掛賬的。但沒(méi)過(guò)多久，地方政府便有了生財(cái)之道，即所謂“第二財(cái)政”，或“土地財(cái)政”?！?〕從1998年住房制度改革至今土地迅速貨幣化和資產(chǎn)化，地方政府的賣地沖動(dòng)難以遏制，土地出讓收入累計(jì)高達(dá)12.75萬(wàn)億元，年均1萬(wàn)億元。2002年實(shí)施“招拍掛”制度以來(lái)，特別是2005年實(shí)施“招拍掛”嚴(yán)格競(jìng)標(biāo)競(jìng)價(jià)之后更多了一重推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素。2000-2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市地價(jià)累計(jì)上漲123%，其中住宅用地價(jià)格累計(jì)上漲163.5%，普通住宅用地價(jià)格上漲174%，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲76.8%，其中商品房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲86%，二手房住宅價(jià)格累計(jì)上漲96%。2009年土地出讓金收入為1.59萬(wàn)億元，2011年達(dá)到3.15萬(wàn)億元，兩年內(nèi)賣地收入翻了一番。這就是所謂“面粉價(jià)高過(guò)饅頭價(jià)”，因此，饅頭不漲也得漲。

(二)房地產(chǎn)兩個(gè)“黃金十年”的說(shuō)法，依據(jù)何在?

房地產(chǎn)未來(lái)還會(huì)有一個(gè)“黃金十年”嗎?這依然要看需求。

毫無(wú)疑問(wèn)，需求的主旋律是城市化，城市化是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本動(dòng)力。如果城市化這個(gè)主題不變，那么，房地產(chǎn)增長(zhǎng)勢(shì)頭依然會(huì)很迅猛而強(qiáng)勁。可以毫不夸張地講，房地產(chǎn)是有巨大價(jià)值的潛力股，房?jī)r(jià)再高都有可能，這取決于多個(gè)有利條件。

房產(chǎn)、房?jī)r(jià)的財(cái)富效應(yīng)最為直接和直觀的反映是城市分出一線、二線、三線，其背后體現(xiàn)了交通、通訊、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等福利、配套能力和水平的高低，而在更深層次上則反映出不同城市收入水平、生產(chǎn)力和規(guī)模經(jīng)濟(jì)的高低，由此拉開級(jí)差地租差距，從起跑線上便能判定輸贏。由于城市比農(nóng)村、大城市比小城市的收入水平高、就業(yè)機(jī)會(huì)多，人們削尖腦袋往城市、往大城市擠，有如過(guò)江之鯽，門檻越高擠的人越多。究其原因，級(jí)差地租、收入水平差距是顯然的事實(shí)，進(jìn)城、尤其是進(jìn)大城市，還意味著機(jī)會(huì)、收入預(yù)期的上升。

城市化的收入效應(yīng)，也給城市里吃房租、吃地租者提供了市場(chǎng)空間。買房出租相當(dāng)于另類“儲(chǔ)蓄”，利差誘使儲(chǔ)戶、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商三家“合圍”，將儲(chǔ)蓄存款從銀行騰挪到房地產(chǎn)等實(shí)體或虛擬的產(chǎn)業(yè)上。①當(dāng)然，不排除銀行監(jiān)守自盜。銀行表外交易、理財(cái)產(chǎn)品熱火朝天就是一種體現(xiàn)。目前這種混業(yè)生存狀態(tài) (浮世繪)，跟銀行分業(yè)的初衷、本職是嚴(yán)重違背的。

綜上所述，從空間上看，農(nóng)民進(jìn)城其主體是年輕人，而從三線城市涌向二線城市、從二線城市涌向一線城市的生力軍也是年輕人。可見，總?cè)丝诶淆g化并不意味著城市人口老齡化，相反的，城市人口還相當(dāng)年輕、活躍。如果說(shuō)總?cè)丝诶淆g化已經(jīng)到來(lái)，那么，越大的城市、級(jí)別越高的城市老得越慢，不斷地從人口大池中撈取年輕人是其屢試不爽的留春術(shù);而老得最快、最先老齡化、加速老齡化的則是農(nóng)村。

因此，人口紅利消失首先表現(xiàn)為農(nóng)村加速老齡化，意味著農(nóng)村老齡化提前到來(lái)，而城市老齡化則遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)。也就是說(shuō)，對(duì)城市而言，今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)人口紅利還不會(huì)消失。當(dāng)人口源源不斷地從農(nóng)村涌進(jìn)城市、由三線城市涌向二線城市、再到一級(jí)城市，直至“北上廣”時(shí)，巨大的涌流正在逐級(jí)推高房地產(chǎn)價(jià)格。

其實(shí)，由農(nóng)村到進(jìn)城、由小城市到大城市的財(cái)富升級(jí)版中，不止是高收入吸引力，還包含著代際之間的財(cái)富轉(zhuǎn)移，即通常講的“啃老”現(xiàn)象。從代際轉(zhuǎn)換來(lái)看，這是房地產(chǎn)財(cái)富積累的又一股有生力量，而且城市越大越有利。雖然強(qiáng)制性的計(jì)劃生育、獨(dú)生子女政策部分抵消了總量上的人口紅利，但是，城市人口紅利依然存在，若考慮財(cái)富在代際之間的轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，那么，人口紅利反而得以強(qiáng)化。

究其原因，隨著“八零后”、“九零后”進(jìn)入生育高峰期，空巢老人追隨獨(dú)生子女居住現(xiàn)象越來(lái)越普遍，由此帶來(lái)的一個(gè)后果是，在城市財(cái)富升級(jí)版中加入了新的元素，即提前加速完成上一代儲(chǔ)蓄、資產(chǎn)向下一代的過(guò)渡和轉(zhuǎn)移過(guò)程。因?yàn)橛小?-2-1”的代際人口結(jié)構(gòu)托底，即四位老人共同看養(yǎng)一個(gè)第三代的現(xiàn)象普遍存在，這樣的代際人口結(jié)構(gòu)意味著每個(gè)“九零后”的背后都有四個(gè)老人、兩套以上老房子，由此，經(jīng)由三線城市到二線城市、一線城市逐級(jí)地推高房地產(chǎn)價(jià)格，將三線城市的兩套房換成二線城市的一套房，或是二線城市的兩套房換成一線城市的一套房這類需求大有市場(chǎng)?？梢?，人口紅利的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)而言并非泡沫，而是真金白銀。

三、城市化的財(cái)富效應(yīng)

(一)房地產(chǎn)需求潛力到底有多大

對(duì)于市場(chǎng)而言，有需求方談得上供給;如果沒(méi)有需求，所謂資源稀缺、供給壟斷等其他一切因素、現(xiàn)象、行為或心機(jī)都將枉然。房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣如此。房?jī)r(jià)之所以一漲再漲，超出一個(gè)又一個(gè)看空預(yù)期而節(jié)節(jié)攀升，首先因?yàn)樗兄薮蟮男枨?。那么，潛力和底氣到底何?根據(jù)前述，再加上通貨膨脹因素，共有三大潛力源，即三股有力推手。

第一個(gè)潛力源是房貸機(jī)制，這是購(gòu)房融資的主渠道。如果沒(méi)有房貸機(jī)制，90%以上的商品房需求都將消失，房?jī)r(jià)應(yīng)聲倒地。其實(shí)，“房地產(chǎn)泡沫”叫得最響的不是現(xiàn)在，而是1992年夏尾隨鄧小平南巡講話掀起的建設(shè)熱潮，當(dāng)時(shí)傳媒鋪天蓋地評(píng)論房?jī)r(jià)太高、開發(fā)規(guī)模太大、樓堂館所建得太多，現(xiàn)在回過(guò)頭再看，當(dāng)年全北京房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額只有今天的1/50而已，老百姓居住條件很差，城市化剛掀起蓋頭，只有一點(diǎn)規(guī)模就將“浮腫”當(dāng)作“泡沫”整治。其關(guān)鍵因素在于那時(shí)購(gòu)房沒(méi)有銀行融資渠道，必須是全款，因此房?jī)r(jià)一高便扛不下去，海南的爛尾樓十年之后才消化掉。1998年房貸渠道打通之后，人們的未來(lái)收入大面積貼現(xiàn)，情形大為改觀。

顯然，房貸機(jī)制起到了一箭雙雕效果。一則使得現(xiàn)在的財(cái)富和未來(lái)的財(cái)富發(fā)生轉(zhuǎn)移，通過(guò)貼現(xiàn)辦法更從容地重新配置一生的財(cái)富，二則通過(guò)借貸方式在不同人之間實(shí)現(xiàn)財(cái)富轉(zhuǎn)移。從理論上講，只要有足夠的收入保證，每個(gè)家庭都可從銀行貸款購(gòu)房，正是有了房貸渠道，潛在需求市場(chǎng)才被充分挖掘出來(lái)。

(二)為什么房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)遠(yuǎn)未消失

另一個(gè)潛力源是城市化。房地產(chǎn)需求跟城市人口暴增有著極大的關(guān)系，人多則潛在需求市場(chǎng)大，畢竟房子是供人居住用的;有人才會(huì)有需求，尤其是年輕人多、人口結(jié)構(gòu)年輕，房地產(chǎn)需求才旺。據(jù)初步測(cè)算，未來(lái)20年中國(guó)城市化率將達(dá)到65%，至少有4億農(nóng)民進(jìn)城定居，因此，需要新增40個(gè)像北京、上海這樣的千萬(wàn)人口特大城市，或400個(gè)百萬(wàn)人口的中小城市，因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)更是看好。

但是，相隨“八零后”、“九零后”生育洪峰到來(lái)的是人口老齡化，且人口紅利似乎也行將終結(jié)——除非真是還有龐大的黑戶、女嬰未及時(shí)統(tǒng)計(jì)，否則人口老齡化已成定局。如果人口紅利消失、人口規(guī)模不再擴(kuò)大，甚至嚴(yán)重萎縮，那么就不會(huì)有更多的房地產(chǎn)需求，這樣房?jī)r(jià)還能飛漲升天嗎?這是由人口老齡化必然會(huì)得出的人口紅利“終結(jié)論”，也即房?jī)r(jià)頂峰論。由此，看空房?jī)r(jià)的理由是否很充分、很在理呢?

遺憾的是，這個(gè)結(jié)論是錯(cuò)誤的、似是而非的。持幣待購(gòu)者每每聽信“人口紅利終結(jié)論”“房?jī)r(jià)頂峰論”大呼上當(dāng)受騙時(shí)，房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有止步或下降，相反還往上躥，有些二手房交易甚至坐地叫價(jià)。那么，上述邏輯的紕漏出在哪里，是哪個(gè)環(huán)節(jié)失算了?

原來(lái)，人口老齡化并不能等同于人口紅利消失，總?cè)丝诶淆g化并不表明城市部分的人口紅利也同時(shí)終結(jié)。試以養(yǎng)老基金為例。人口老齡化并不意味著養(yǎng)老基金行將萎縮，從此“啃老”基數(shù)將越來(lái)越大。實(shí)際情形是，老齡人口中的很大部分并沒(méi)有從養(yǎng)老基金池子中分到一杯羹，與此同時(shí)，還有很大一部分年輕人在養(yǎng)老基金這口池子之外期待被吸入。因此，即便老齡化社會(huì)已經(jīng)到來(lái)，養(yǎng)老基金仍可能是成長(zhǎng)型的，仍有著廣闊的市場(chǎng)潛力。且只要源源不斷地吸收新的年輕人加入，只要收入大于支出，那么，養(yǎng)老基金可以一直成長(zhǎng)下去——關(guān)鍵是要不斷地有新增人口資源的涌入。養(yǎng)老基金正是緊扣這一主題，所找準(zhǔn)的目標(biāo)、鎖定的對(duì)象永遠(yuǎn)是那些進(jìn)城不久、開始有穩(wěn)定收入的新人，而并沒(méi)有考慮農(nóng)村老齡人口如何養(yǎng)老防老。

顯然，城市化本身具有“圍城”效應(yīng)，城市就像一只行將收緊的口袋，有著極高的準(zhǔn)入門檻，將該“入圍”的人口圈進(jìn)來(lái)，而將不能“入圍”的人口隔離開來(lái)。戶籍只是行政限制，還有各種經(jīng)濟(jì)門檻，如家庭收入水平。只要城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，城市里的人口紅利現(xiàn)象就不會(huì)消失，即便人口老齡化，也并不等同于人口紅利消失，但有一點(diǎn)是可以肯定的，即無(wú)論如何，農(nóng)村老齡化狀況都會(huì)更加深重。

四、局部均衡中的租購(gòu)均衡

如果有誰(shuí)看不清楚房?jī)r(jià)的影響因素和變化規(guī)律，不妨從最現(xiàn)實(shí)的、最容易感受到的市場(chǎng)約束和均衡條件入手。這是阿爾弗雷德·馬歇爾教給我們的基本方法。如果說(shuō)亞當(dāng)·斯密開創(chuàng)了經(jīng)濟(jì)學(xué)體系，那么馬歇爾則是第一個(gè)將它教科書化，而所用的方法，便是局部均衡分析，將這直接用在房?jī)r(jià)分析上也是很見效的。至此，我們能夠明晰地判斷房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)，推導(dǎo)出一系列結(jié)論。

(一)房?jī)r(jià)與實(shí)際收入、居民家庭承受力、收入預(yù)期之間的關(guān)系

房貸使得未來(lái)收入可以貼現(xiàn)，從而啟動(dòng)了年輕人需求市場(chǎng)，正因?yàn)橛辛诵氯思尤耄康禺a(chǎn)市場(chǎng)蒸蒸日上。從空間維度上看，是使人口紅利在城市中延續(xù);從時(shí)間維度上看，則是開啟了新人市場(chǎng)，即便終其一生福利水平。

1.房需的收入約束

這里有幾個(gè)暗含的前提假設(shè)。首先，房?jī)r(jià)(P)是指主流家庭主流建筑面積S的價(jià)格。主流家庭是購(gòu)房家庭、房地產(chǎn)商的潛在客戶資源中的家庭人口規(guī)模，包括購(gòu)房者和租客，若多數(shù)是三口之家，兩居100平米能滿足基本需求，開發(fā)商則不可能建101平米。①開發(fā)商不會(huì)擴(kuò)大面積，但有可能縮小面積，或降低層高，或以挑高方式提高性價(jià)比。

其次，無(wú)限生命周期假設(shè)，即盡可能延長(zhǎng)期限以至無(wú)窮，這在理論分析中可以省略很多麻煩，即不需要考慮更多細(xì)節(jié)仍能保持結(jié)論的正確性，如房屋的殘值等。有了這個(gè)假設(shè)，考慮收入時(shí)可以采用盧森貝爾的“預(yù)期一生平均收入”概念。此外，也沒(méi)有考慮任何稅收?！?〕至于房地產(chǎn)的收入效應(yīng)，不管以地租方式、預(yù)期收入或其他任何方式表現(xiàn)，最終都應(yīng)體現(xiàn)為收入 (Y)的增長(zhǎng)。當(dāng)然，理論跟現(xiàn)實(shí)有很大差距，現(xiàn)行貸款年限最高30年而不是無(wú)限期，但有了無(wú)限期假設(shè)作為參照系，我們可以調(diào)整其他假設(shè)條件，將時(shí)間偏好率或資金貼現(xiàn)率 (r0)設(shè)得足夠低，以保證所得結(jié)論仍能適用于現(xiàn)實(shí)。

另外，有了無(wú)限生命周期假設(shè)之后，可以不再考慮房屋的未來(lái)殘值，這點(diǎn)也很重要。由此可以將房屋的名義所有權(quán)和實(shí)際居住權(quán)分開。如果房屋永久性出租，意味著房主對(duì)房屋只有名義所有權(quán)而無(wú)實(shí)際居住權(quán)，作為補(bǔ)償房主獲得租金。初始投資相當(dāng)于沉沒(méi)成本，初始投資轉(zhuǎn)化為以后每年穩(wěn)定收入的年金，二者是對(duì)應(yīng)的、對(duì)等的，在市場(chǎng)均衡條件下是等價(jià)的，后面我們將要用到這層關(guān)系。

β為風(fēng)險(xiǎn)偏好，即風(fēng)險(xiǎn)忍耐度，表示個(gè)人或家庭敢冒風(fēng)險(xiǎn)的程度。β=月供/月收入，r0是時(shí)間偏好率，具體反映在資金貼現(xiàn)率上。這是一個(gè)基準(zhǔn)利率，當(dāng)然，這個(gè)利率不是一成不變的，隨著人們生活節(jié)奏加快，選擇余地、投資機(jī)會(huì)增加，r0會(huì)有所提高。即

顯然，實(shí)際利率r實(shí)不等于r0，而且高于r0，這基于以下理由:(1)r實(shí)是有年限的，出于經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)管理等各方面要求都不可能無(wú)限期。貸款年限決定了貸款利率，貸款年限越短，貸款利率越低;而年限越長(zhǎng)，貸款利率越高。(2)城市化使得消費(fèi)機(jī)會(huì)和投資機(jī)會(huì)越來(lái)越多，加快了資金周轉(zhuǎn)速度，意味著r0本身也在提高，因此r實(shí)不進(jìn)則退;(3)r0是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的利率平價(jià)，是自我規(guī)劃一生現(xiàn)金流支出的貼現(xiàn)率，而現(xiàn)實(shí)是借貸利率r實(shí)，它必須附加風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。這里有三種情形:一種是零首付、全貸款，過(guò)去國(guó)內(nèi)銀行也推行過(guò)這種辦法，在房?jī)r(jià)高企時(shí)無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，但是，如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，或是預(yù)期房?jī)r(jià)持續(xù)下跌時(shí)，容易出現(xiàn)違約現(xiàn)象，因?yàn)樗馕吨`約成本相對(duì)較低，這就是美國(guó)“次貸”危機(jī)最重要的部分原因。二是首付與貸款“二八開”、“四六開”，提高首付比例等于提高違約成本，因而降低了違約風(fēng)險(xiǎn)。三是公積金和商貸的組合貸，也是目前比較流行的方式。盡管每一種利率都是明確的，但是，綜合利率到底是多少?如果不能得到一個(gè)綜合利率，那么，上述公式仍然是不可用的。

零首付、全貸款，這在未實(shí)行首付款限制之前是完全可行的，過(guò)去銀行曾相當(dāng)普遍地做過(guò)“零首付”抵押貸款。提高抵押貸款首付比例，相當(dāng)于變相提高貸款利率。零首付、全貸款的實(shí)際利率r實(shí)相對(duì)較高，風(fēng)險(xiǎn)也更大，沒(méi)有足夠的收入水平保證不了正常的房貸還款。以零首付、全貸款為參照系，提高首付比例意味著什么?一種辦法是在有民間融資渠道條件下，相當(dāng)于變相提高貸款利率。溫州購(gòu)房團(tuán)的基礎(chǔ)財(cái)力就靠這種方式支撐。因此，提高首付比例意味著提高了r實(shí)，銀行在提高首付比例的同時(shí)免除利率優(yōu)惠條件，對(duì)于購(gòu)房者而言無(wú)疑是“雙套龍”，遭到雙重打擊。另一種辦法，當(dāng)上述辦法不可取，或被宣布為非法時(shí)，“啃老”、“拼爹”。因此，首付比例越大，意味著“啃老”、“拼爹”現(xiàn)象越嚴(yán)重，地區(qū)間、代際間的財(cái)富轉(zhuǎn)移更加突出。至于組合貸的情況，在商貸7折時(shí) (2009年)與公積金貸款利率所差無(wú)幾。那么，有沒(méi)有全款購(gòu)房的?當(dāng)然有。但是會(huì)在投資機(jī)會(huì)上選擇，比較投資紅利和租金哪個(gè)更劃算。如果每個(gè)家庭都有充分的資金作為買房首付，那么最后的結(jié)果是，買房首付得到的投資報(bào)酬率和銀行存款利率相當(dāng)。但在相當(dāng)多家庭面臨首付約束情況下，買房首付的投資報(bào)酬率可以非常高。

如果政策允許的話，可以設(shè)想一種“買房合作社”。首付不夠的家庭可以組成合作社或者基金。假定這么做沒(méi)有政策障礙，買房首付比例也是固定的，與買第幾套房沒(méi)有關(guān)系，那么銀行存款利率過(guò)低，將導(dǎo)致大量銀行存款被轉(zhuǎn)成買房基金。因此，銀行存款利率相對(duì)于預(yù)期買房投資報(bào)酬率偏低，可以催生“買房合作社”或者“首付合作社”。

如此，需要對(duì)r實(shí)打個(gè)折扣 (α)才能跟r0相提并論，即

將 (2)式代入 (1)式，得

式中，α跟P結(jié)合，被我們視為貸款額度，而α本身則被視為貸款比例。因此，實(shí)際利率r實(shí)越高，α也越大，貸款比例則越低。如果貸款利率不斷加碼，貸款比例必定會(huì)縮減。r實(shí)越是接近r0，越傾向于零首付。只要是均衡的P*必然會(huì)有如此結(jié)果。所謂房地產(chǎn)綁架銀行，無(wú)非是認(rèn)為房?jī)r(jià)一旦下降，銀行資產(chǎn)就會(huì)損失，“次貸”危機(jī)被認(rèn)為是一個(gè)例證。不過(guò)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量相當(dāng)高，房貸的首付比例平均超過(guò)30%，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)信貸占GDP和整個(gè)銀行資產(chǎn)的比重明顯低于國(guó)外其他主要經(jīng)濟(jì)體。當(dāng)然，如果房?jī)r(jià)下降幅度超過(guò)30%，銀行也會(huì)吃不住。在銀行眼里只要房子價(jià)值仍大于貸款余額便無(wú)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.決定房?jī)r(jià)的因素

我們由 (3)式可得

從上述結(jié)果中不難得出，促使房?jī)r(jià)上漲的因素包括:

1)收入預(yù)期提高;

2)風(fēng)險(xiǎn)忍耐度提高;

3)“剛需”的首次購(gòu)房群體對(duì)貸款的依賴性很強(qiáng);

4)貸款利率打折，最大時(shí)7折，現(xiàn)在是85折，最嚴(yán)時(shí)全折、甚至上浮10%，提高利率會(huì)抑制房?jī)r(jià)。

但是，房?jī)r(jià)對(duì)貸款利率的彈性到底有多大?利率影響月供，對(duì)月供造成很大的還款壓力，然而月供不過(guò)是房?jī)r(jià)的一個(gè)杠桿比例，可見，利率對(duì)房?jī)r(jià)影響很小，并不是主要因素。這從P對(duì)r的求導(dǎo)結(jié)果看也有一致的判斷:

由于房?jī)r(jià)和利率相對(duì)變動(dòng)是二次方關(guān)系，因此，房?jī)r(jià)的貸款利率彈性其實(shí)很小，甚至可忽略不計(jì)，或者講，利率高低對(duì)于房?jī)r(jià)而言是次一級(jí)的影響。究其原因，在于利率影響月供，而不是直接影響房?jī)r(jià)，月供對(duì)房?jī)r(jià)只是起著杠桿作用。

因此，不能認(rèn)為利率是推高房地產(chǎn)的罪魁禍?zhǔn)?。利率要起作用，首先要有需求存在，如果沒(méi)有需求，再多推手都無(wú)濟(jì)于事。其次，要有房貸機(jī)制，才談得上利率影響，若采取配額限購(gòu)措施，利率想起作用也不行。即便有了房貸機(jī)制，利率對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響也僅限于月供，最多表現(xiàn)在還貸壓力上。雖然這已經(jīng)導(dǎo)致一部分人難以承受，但我們不得不承認(rèn)，這只是房貸總額的一個(gè)杠桿、一個(gè)零頭而已。即便這樣，也同時(shí)被風(fēng)險(xiǎn)偏好、收入預(yù)期、通貨膨脹預(yù)期等一系列因素不同程度地消減著，因此，最終影響程度十分有限，且屬于收入追趕型增長(zhǎng)方式。因此，利率作為成本對(duì)房?jī)r(jià)施加影響，既不直接，也沒(méi)有多大力度。

3.房?jī)r(jià)和收入的關(guān)系

(1)房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)和收入比可以從 (4)式直接推得，如下式所示:

房?jī)r(jià)收入比在中國(guó)各地區(qū)是不平衡的，一部分地區(qū)高得離譜。北京的房?jī)r(jià)已達(dá)到平均年收入的38倍，其他城市，如沈陽(yáng)，這個(gè)數(shù)字仍在10倍左右，處于法蘭克福 (5倍)和紐約 (12倍)之間，但低于臺(tái)北 (20倍)和新加坡 (18倍)。

(2)房?jī)r(jià)收入彈性

由P對(duì)y求導(dǎo)，可得

房?jī)r(jià)的收入彈性取決于:1)現(xiàn)有房?jī)r(jià)和收入水平高低。收入水平越高，彈性越大;房?jī)r(jià)越高，彈性越小;2)風(fēng)險(xiǎn)忍耐度越高，彈性越大;3)貸款比例越大，彈性越小;4)貸款利率越高，彈性越小;人們普遍認(rèn)為降價(jià)時(shí)房子好賣，但是實(shí)際效果是各有不同。降價(jià)只針對(duì)對(duì)某個(gè)價(jià)位敏感的收入人群有效，而不是普遍有效，并不是所有降價(jià)都能產(chǎn)生同等效果。

(3)房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，未來(lái)應(yīng)降房?jī)r(jià)還是提收入?

問(wèn)題的關(guān)鍵在于總體的容量偏大，使得抽簽法或隨機(jī)數(shù)法不可行或工作量比較大．可以通過(guò)具體的例子引導(dǎo)學(xué)生思考．例如全年級(jí)有1?000人，20個(gè)班，每個(gè)班50人，現(xiàn)在需要從全年級(jí)中隨機(jī)抽取10%的人參加某項(xiàng)活動(dòng)，如何抽取既簡(jiǎn)單又合理？學(xué)生很容易想到每個(gè)班隨機(jī)抽取5個(gè)人．雖然這種抽取方法與從1?000人中隨機(jī)抽取100個(gè)人并非同樣的隨機(jī)抽樣，因?yàn)??000人抽取100人并不一定會(huì)平均到每個(gè)班級(jí)，但卻給問(wèn)題1的解決帶來(lái)某種啟發(fā)，即將總體進(jìn)行分組．但分組應(yīng)該也是隨機(jī)的，換言之，按隨機(jī)的方法將總體進(jìn)行編號(hào)．某版教材對(duì)這個(gè)問(wèn)題的分析有誤：

如果認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比過(guò)高需要調(diào)整，起碼有兩種思路，最積極的辦法是堅(jiān)決將房?jī)r(jià)降下來(lái)，而消極的辦法則是設(shè)法將收入提上去，后者符合收入追漲型的房?jī)r(jià)變化規(guī)律。這是兩種截然不同的調(diào)控思路，效果和結(jié)果自然也會(huì)不同。

哈繼銘作了一個(gè)預(yù)測(cè)，認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高了，要降下來(lái)，勸大家不要急于購(gòu)房。調(diào)控的目的正是希望把房?jī)r(jià)與收入比例降下來(lái)，避免“次貸”危機(jī)之類事情發(fā)生。〔3〕但是，在如此大規(guī)模城市化年代，如果大部分人都買不起房，這顯然是收入問(wèn)題，而不單純是房?jī)r(jià)問(wèn)題。所以，哈繼銘有點(diǎn)舍本逐末。只有工資水平上升得足夠快，房?jī)r(jià)收入比才會(huì)回落到令人舒適的水平。其實(shí)，無(wú)論是讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，還是讓收入提高上去，短期內(nèi)都不容易做到，剩下的就是如何適應(yīng)高房?jī)r(jià)的辦法，變個(gè)縮頭烏龜，如提高耐風(fēng)險(xiǎn)性，降低貸款比例和抵押貸款利率。后兩種辦法屬于短期內(nèi)貨幣政策可調(diào)控的范圍。

(二)租購(gòu)均衡

1.租購(gòu)兩市場(chǎng)的選擇

同樣一筆資金，既可以用于購(gòu)房也可以用于購(gòu)買理財(cái)品，前者收取租金，后者收取紅利，理論上房?jī)r(jià)應(yīng)等于未來(lái)租金流的現(xiàn)值。

租金流的增長(zhǎng)既受到收入增長(zhǎng)、城市化等基本面因素的影響，也受到通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致房租增速加快的同時(shí)也導(dǎo)致投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)降低，人們投資意愿增強(qiáng)，貼現(xiàn)因子下降。房租增速加快和貼現(xiàn)因子下降兩個(gè)因素都可導(dǎo)致作為房租現(xiàn)值的房?jī)r(jià)快速上漲。

這一規(guī)律也可以從真實(shí)利率的角度解釋。通貨膨脹率上升，導(dǎo)致實(shí)際利率下降;儲(chǔ)蓄收益降低甚至為負(fù)，則導(dǎo)致人們尋找保值增值的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)因此成為風(fēng)險(xiǎn)最低、回報(bào)最高的投資品。這種投資需求拉高了房?jī)r(jià)。

在均衡市場(chǎng)條件下，二者無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，利得應(yīng)是無(wú)差異的，即

由 (1)、(6)推導(dǎo)得到:

由 (7)式可知，促使房屋租金上漲的因素包括:1)提高首付比例1-α，無(wú)疑會(huì)使得r實(shí)變大，其結(jié)果，購(gòu)房的資金成本 (影子價(jià)格)上升，租金價(jià)格自然要上漲。銀行若采用調(diào)整首利率的方式讓購(gòu)房者覺得降了房?jī)r(jià)，其實(shí)羊毛出在羊身上，購(gòu)房者需要為此加倍付利息。2)減少貸款比例α。α越小，意味著1-α相應(yīng)變大。極端情形是付全款、零貸款，這就卡住了房地產(chǎn)需求，如1998年之前的情形，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看那時(shí)的房?jī)r(jià)是很低的。這種情況下房屋供給會(huì)很緊張，租金自然要提高。當(dāng)然，這也是限制房地產(chǎn)泡沫必然付出的代價(jià)。3)提高抵押貸款利率，或取消貸款利率折扣，這跟提高首付比例效果是一致的。4)收入預(yù)期提高;5)風(fēng)險(xiǎn)忍耐度提高。其最后兩個(gè)因素意味著居民家庭經(jīng)濟(jì)承受力提高。

2.房租和房?jī)r(jià)的關(guān)系

(1)租金回報(bào)率

衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指標(biāo)除了房?jī)r(jià)收入比之外，還有另一重要指標(biāo)是租價(jià)比，或稱租金回報(bào)率。即

由 (8)式不難得出如下結(jié)果，租購(gòu)市場(chǎng)均衡條件下的租金回報(bào)率達(dá)到6%-10%是完全正常的，而且以復(fù)利計(jì)算，名義上的利率還要高得多。租金的資本化是房?jī)r(jià)，因此，也可反過(guò)來(lái)用價(jià)租比表示本金的回收周期，相當(dāng)于股市市盈率，它與租價(jià)比是倒數(shù)關(guān)系。

(2)租價(jià)比過(guò)低，跌房?jī)r(jià)還是漲租金?

以北京四環(huán)兩居舊宅為例，租金每月6千元(2011年行情)，年租金收入7.2萬(wàn)元，房?jī)r(jià)235萬(wàn)元，租金回報(bào)率是3%。顯然，租金回報(bào)率太低。為此出現(xiàn)兩種聲音，一種認(rèn)為房?jī)r(jià)太高了，高房?jī)r(jià)必然要回落;另一種則認(rèn)為，不該是房?jī)r(jià)單邊下調(diào)，是租金太低，房?jī)r(jià)還要見漲?，F(xiàn)實(shí)中有不少類似腦筋急轉(zhuǎn)彎的題目，現(xiàn)在全都復(fù)制到了房地產(chǎn)行業(yè)，真實(shí)地再現(xiàn)了它的完整過(guò)程。

由以上關(guān)于租購(gòu)均衡的分析，可以得到這樣的結(jié)論:未來(lái)房?jī)r(jià)還得上漲。這是由影響房?jī)r(jià)與收入、房?jī)r(jià)與利率、房?jī)r(jià)與租金的各種市場(chǎng)約束和均衡條件所決定的。

五、“丈母娘推高房?jī)r(jià)說(shuō)”的真實(shí)含義

(一)收入追漲型房?jī)r(jià)變化規(guī)律

有人認(rèn)為，長(zhǎng)期而言中國(guó)房?jī)r(jià)偏離了居民的正常收入水平，加上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)去存貨的過(guò)程，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)在近期不會(huì)有太大起色。盡管局部有回暖跡象，但整體上會(huì)繼續(xù)拖累GDP增長(zhǎng)。果真如此嗎?

即便人口紅利消失，城市人口紅利一時(shí)也消失不了，而支撐城市人口紅利的有生力量不僅是農(nóng)村青年人往城里跑，還有代際財(cái)富轉(zhuǎn)換也在向大城市結(jié)集。如果人口紅利消失，那么，最先受影響的應(yīng)是農(nóng)村、小城市，因?yàn)樗鼈兺瑫r(shí)受到城市化的收入效應(yīng)和替代的雙重影響;相反的，城市越大越不受影響。既然農(nóng)村青年人往城里跑、小城市的財(cái)富往大城市集中，城市移民潮強(qiáng)化了對(duì)沿海城市、大城市房地產(chǎn)的投機(jī)需求，而最先立足于大城市的居民便占據(jù)有利地位。就長(zhǎng)期趨勢(shì)而言，收入效應(yīng)、代際轉(zhuǎn)換、人口紅利多重因素疊加，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的主導(dǎo)因素和主要推手。房?jī)r(jià)變化規(guī)律由此產(chǎn)生:城市越大，房?jī)r(jià)越高;及早下手，越有投資價(jià)值，先把房?jī)r(jià)抬到社會(huì)承受力的極限，再讓收入水平慢慢追趕上來(lái)，造成租金追漲、收入追漲型的房?jī)r(jià)漲勢(shì)。正是有居住成本陡升的壓力，造成2007年以后工資水平跟著攀升。

有調(diào)查表明，2003-2009年，中國(guó)的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率達(dá)17%。主要城市40%的房屋銷售不是用于居住，而是用于投資。上海四成個(gè)人房產(chǎn)交易是為了投資，一套公寓有可能在開鎖之前已經(jīng)幾易其手。北京18%的家庭擁有二三套房產(chǎn)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)研究局 (NBER)2010年一份報(bào)告稱，中國(guó)特大城市的房?jī)r(jià)三年內(nèi)將上升140%。而另一方面，月光族、蟻居、蝸居則成了城市年輕人的生活形態(tài)，成為剛畢業(yè)大學(xué)生必須歷練的階段。十年前，剛工作的年輕人很少考慮買房，但今天很多年輕白領(lǐng)甚至尚未參加工作的在校研究生都準(zhǔn)備買房。其中很重要的一個(gè)原因是房?jī)r(jià)在漲。如果三五年后買房的價(jià)格是現(xiàn)在的兩倍甚至更高，那么當(dāng)然買得越早越好。而地王頻出，賣出的地價(jià)比周邊房?jī)r(jià)還高的情況，等于剛賣出的面包價(jià)尚不及剛買回來(lái)的面粉價(jià)?？梢娢磥?lái)房?jī)r(jià)升幅將會(huì)多大。

(二)城市人口紅利現(xiàn)象與“丈母娘推高房?jī)r(jià)”

即便取消戶籍限制，也消除不了級(jí)差地租，前者是一種有形的行政管制，后者是無(wú)形的經(jīng)濟(jì)門檻，阻擋了每個(gè)新入城者、后入城者的去路。房?jī)r(jià)最能反映這種級(jí)差，同時(shí)也是構(gòu)成級(jí)差地租的重要組成部分。這便是一種“圍城”效應(yīng)，即人口紅利的實(shí)踐效果。

人口紅利“終結(jié)論”在房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上并沒(méi)有構(gòu)成真正的威脅，未來(lái)仍將這樣，如同外婆干喊幾聲“狼來(lái)了”而已，不會(huì)有實(shí)質(zhì)性反應(yīng)。若認(rèn)為這也是一種城市的包容性，并非褒義。

其實(shí)，房?jī)r(jià)就像擊鼓傳花，先入城者傳遞給后進(jìn)城者，先入大城市者傳給后進(jìn)大城市者，只要城市化進(jìn)程中擠破城門的人潮沒(méi)有消退跡象，城市人口紅利現(xiàn)象就遠(yuǎn)不會(huì)消失，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)長(zhǎng)期存在。即便泡沫開始崩潰，也將上演螞蟻上樹的故事，即最先崩盤的將是小城市，因?yàn)槿丝诩t利消失只會(huì)使農(nóng)村老齡化提前到來(lái)，越大的城市表現(xiàn)越不明顯。

城市人口紅利現(xiàn)象為何最終會(huì)演變?yōu)椤罢赡改锿聘叻績(jī)r(jià)”呢?

1.丈母娘推高房?jī)r(jià)的首因

對(duì)婚房的要求越來(lái)越高，是丈母娘推高房?jī)r(jià)說(shuō)的首因。當(dāng)“七零后”還在打拼攢夠首付時(shí)，“八零后”早就靠父母積蓄跨過(guò)了首付門檻;而當(dāng)“八零后”因?yàn)樽隽恕胺颗倍桓逸p易跳槽時(shí)，“九零后”已經(jīng)異軍突起，殺入房地產(chǎn)，他們的購(gòu)買力更是匯聚起兩代人的財(cái)富?？芍^一代更比一代強(qiáng)，著實(shí)擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求，抬高了房?jī)r(jià)，不由得不讓房地產(chǎn)火上一把。如果說(shuō)前兩個(gè)原因?qū)儆跀?shù)量擴(kuò)張型，那么，第三個(gè)原因更像是結(jié)構(gòu)問(wèn)題，即城市育齡男女比例失調(diào)。

2.“剩女”現(xiàn)象產(chǎn)生的原因

考察200多年?yáng)|西方人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)域布局變動(dòng)情況，我們不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)普遍的現(xiàn)象，人口結(jié)構(gòu)變化先于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，即人口流動(dòng)比資本流動(dòng)更為顯著。〔4〕當(dāng)限定某個(gè)區(qū)域進(jìn)行分析時(shí)，不難看出現(xiàn)已逐漸分化出三類相互之間缺乏交集的“人口現(xiàn)象”: (1)女性留守人口;(2)本地男性流出人口;(3)大量外來(lái)男性流入人口。其中，大多數(shù)女性出于多種原因傾向于留在原地，而男性相對(duì)更有冒險(xiǎn)性，流向了更高回報(bào)、具有遠(yuǎn)大前程的區(qū)域，這就造成男性人口大進(jìn)大出。問(wèn)題在于，這三部分人口相互之間缺乏交集，彼此缺乏認(rèn)同感與共識(shí)，同時(shí)也缺乏接觸交流的機(jī)會(huì)和條件，由此造成“剩女”現(xiàn)象。但我們往往忽略了數(shù)量更為龐大、流動(dòng)性更強(qiáng)的“剩男”。顯然，“剩女”沒(méi)有看上農(nóng)民工，而是等待“高富帥”，這一流動(dòng)性、結(jié)構(gòu)性造成的失衡現(xiàn)象，只能說(shuō)是選擇性剩余，屬于不正常的現(xiàn)象。

農(nóng)村這一情況更突出，只有人口凈流出，且流出的主要是強(qiáng)壯男性勞力，留守的是婦幼人口。其實(shí)，小城鎮(zhèn)、小城市何嘗不是類似情況呢?對(duì)于大城市、特大城市而言情況則樂(lè)觀多了，因?yàn)榇蟪鞘兄羞@三部分人口的交集機(jī)會(huì)更多。

3.計(jì)劃生育紅線能否觸及的問(wèn)題

如果把目光拉長(zhǎng)，不難發(fā)現(xiàn)以上問(wèn)題跟長(zhǎng)期以來(lái)出生性別比結(jié)構(gòu)失衡有關(guān)。計(jì)劃生育的結(jié)果，已經(jīng)造成根本性的人口結(jié)構(gòu)、特別是性別比例的改變。這種變化既是數(shù)量性的，更是結(jié)構(gòu)性的。20世紀(jì)80年代中期以來(lái)，出生性別比一直偏離正常值范圍103-107。1982年普查為 108.5，1990年為114.1，2000年更是到了119.3，2009年依然保持在近120的失衡水平上，2010年出生性別比仍高達(dá)118。

計(jì)劃生育實(shí)行30年后，一代新人已經(jīng)長(zhǎng)成，到了談婚論嫁的時(shí)候。由出生性別比例失調(diào)帶來(lái)的一個(gè)問(wèn)題是育齡男女性別比例嚴(yán)重失調(diào)，這對(duì)于女方來(lái)說(shuō)，有了更多選擇和權(quán)衡的機(jī)會(huì)，可以充分地考慮雙方當(dāng)事人現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況以及財(cái)富狀況。而人口比例嚴(yán)重失調(diào)、尤其是男性比例過(guò)大則可能帶來(lái)難以估量的禍害，諸如破壞、挑釁、暴力甚至內(nèi)亂。反思“二戰(zhàn)”前的情形以及“二戰(zhàn)”的慘痛教訓(xùn)，性別比例嚴(yán)重失調(diào)難道不足引起高度重視、催人反省嗎?當(dāng)然，人口政策究竟應(yīng)該怎樣，需要論證，更需要全民討論，至少應(yīng)該把各種利害關(guān)系和可能后果論證清楚。

所以“丈母娘推高房?jī)r(jià)說(shuō)”的真實(shí)含義具體落在了現(xiàn)階段人口流動(dòng)的結(jié)構(gòu)性特征、城市“圍城”效應(yīng)的人口紅利以及本地居民對(duì)待未來(lái)的收入預(yù)期與風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度上。

六、結(jié)語(yǔ)

回顧房?jī)r(jià)一路走強(qiáng)的勢(shì)頭，自1997年房?jī)r(jià)啟動(dòng) (或稱之為從計(jì)劃的配給制中開始復(fù)蘇)，之后有了房貸政策與之配套，房?jī)r(jià)便悄然提速，2008年之后“王的盛宴”更是將高房?jī)r(jià)全面提前釋放。就目前高房?jī)r(jià)而言肯定有泡沫 (若將房?jī)r(jià)跟收入比)，但還不至于到破裂的地步，對(duì)此只要略知房租行情便見分曉?？梢愿孤实刂v，高房?jī)r(jià)很可能就是中國(guó)特色，并伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的整個(gè)過(guò)程，且為這個(gè)過(guò)程的先行者。城市化正是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的根本動(dòng)力。

畸高的房?jī)r(jià)當(dāng)然是極不正常的，其中固然有中國(guó)元素，包括人口結(jié)構(gòu)、地域特征、收入結(jié)構(gòu)，而房地產(chǎn)開發(fā)模式也可算作中國(guó)特色，但它不足以解釋畸高的房?jī)r(jià)，故只能有另外一種解釋，那就是房產(chǎn)不恰當(dāng)?shù)爻洚?dāng)了流動(dòng)性工具，被用以規(guī)避通貨膨脹。從租購(gòu)均衡分析來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，這是由前文所討論的各種市場(chǎng)約束和均衡條件所決定的。事實(shí)上，若不是信貸膨脹，房?jī)r(jià)也不至于會(huì)坐著火箭般躥?！罢赡改锿聘叻?jī)r(jià)說(shuō)”實(shí)質(zhì)上隱含著深刻的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。最近幾年巴克萊銀行的相關(guān)報(bào)告創(chuàng)造了許多英文新詞，如針對(duì)日本的有Abenomics(安倍經(jīng)濟(jì)學(xué))，針對(duì)中國(guó)的有Likonomics(李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué))，這是兩種根本對(duì)立的經(jīng)濟(jì)主張，基于不同國(guó)情、遵循不同政策路徑。巴克萊的報(bào)告認(rèn)為后者有三大要訣，即不刺激、去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)，主要是針對(duì)過(guò)去幾年過(guò)度信貸“放水”采取收緊信貸政策，不斷消化吸收以避免過(guò)度寬松的流動(dòng)性帶來(lái)惡果。因此，在可預(yù)見的將來(lái)，過(guò)度寬松的流動(dòng)性將日見收緊，即便短時(shí)間有間歇性放松的突然現(xiàn)象，也不過(guò)是讓過(guò)往流動(dòng)性膨脹有一個(gè)短暫的緩沖而已。①如今年6月銀行鬧“錢荒”致使商業(yè)銀行間隔夜拆借利率升至13.4%，隔夜回購(gòu)利率更是高達(dá)30%，股市應(yīng)聲跌入谷底，為此中央銀行不得不被迫增加流動(dòng)性。反過(guò)來(lái)，本文認(rèn)為房貸卻是該逐步放松的時(shí)候到了，否則又會(huì)導(dǎo)向另一個(gè)反面，變成過(guò)度緊縮。中國(guó)的房貸跟美國(guó)“次貸”完全不同，應(yīng)該是銀行所有抵押品中最安全優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

所以，板子著實(shí)打錯(cuò)了地方?！胺靠亍泵棵繒?huì)失控，不是因?yàn)椴炔坏近c(diǎn) (節(jié)奏)，而是踩到別人腳上去了:單純地一味控制房貸，讓那些本該得到房貸的人群心灰意冷，其結(jié)果夾心層被徹底地壓扁壓垮。所以，治標(biāo)不治本、甚至危害根本的做法，只能用于一時(shí)救急，不可長(zhǎng)期化，必須及時(shí)糾正。

〔1〕桁林.李嘉圖地租理論破產(chǎn)了嗎?〔J〕.經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2013，(1).

〔2〕任志強(qiáng).我老提反對(duì)意見其實(shí)就是愛說(shuō)實(shí)話〔N〕.南方都市報(bào)，2012-03-23.

〔3〕哈繼銘.房?jī)r(jià)過(guò)高已成共識(shí)，開發(fā)商面臨重重壓力〔N〕.第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2011-12-10.

〔4〕桁林.跨越新經(jīng)濟(jì)鴻溝〔M〕.中國(guó)宇航出版社，2004.