《證券市場周刊》記者從多家券商投行部獲悉，房地產(chǎn)再融資開閘已經(jīng)進入最后的準備階段。

2010年以后，房地產(chǎn)上市、借殼、再融資三大通道舉步維艱，大量房地產(chǎn)企業(yè)海外融資，大量的海外資金繼續(xù)推動房市的高企。同期，房地產(chǎn)資金的大量需求，導(dǎo)致銀子銀行迅速膨脹，已經(jīng)威脅到中國金融安全。房地產(chǎn)企業(yè)上市再融資成為減壓影子銀行、中國經(jīng)濟“保增長”的重要選擇。

面對市場的關(guān)切，盡管證監(jiān)會意在強調(diào)配合國務(wù)院做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，卻沒有否認對好孩子開閘的可能性。細微差異變化預(yù)示著，未來房企融資政策可能會有條件地放開。記者從證監(jiān)會獲得的文件顯示，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)融資有多達八項的要求。業(yè)界普遍認為，松動地產(chǎn)融資是利于抑房價、穩(wěn)增長、控風(fēng)險的“一箭三雕”之舉。

官方口徑細微變化

房地產(chǎn)再融資開閘預(yù)期強烈

地產(chǎn)股再融資放開傳聞再起，5日早間有消息透露稱房地產(chǎn)IPO、借殼及再融資將放開，同時還有券商表示已經(jīng)召開了專項會議。甚至有上市房企內(nèi)部人士透露，已有房企收到交易所上市監(jiān)管員的信息，并已立即趕赴北京與監(jiān)管層面對面溝通。

綠地將借殼金豐投資的消息成為市場關(guān)注的焦點，一旦綠地借殼成功將實現(xiàn)A股上市。目前金豐投資已經(jīng)停牌，綠地集團董事長張玉良回應(yīng)市場傳聞時稱，“有這個可能”。張玉良的回應(yīng)讓市場對房企“再融資放開”充滿期待。

6月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和2013年關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知的規(guī)定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

證監(jiān)會新聞發(fā)言人沒有否認房地產(chǎn)再融資開閘問題，同3年前的措詞已經(jīng)發(fā)生明顯變化。2010年中央大力調(diào)控房地產(chǎn)時，證監(jiān)會在當(dāng)年10月發(fā)布消息稱，為堅決貫徹執(zhí)行國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策，證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。

放開房地產(chǎn)再融資的底線是什么呢？按照證監(jiān)會新聞發(fā)言人的說法，證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行國務(wù)院文件規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違反國務(wù)院有關(guān)規(guī)定的情形，證監(jiān)會在進行相關(guān)審核時，將依據(jù)國土資源部的意見來進行認定。證監(jiān)會將進一步完善部門協(xié)商機制，提高工作效率。很顯然，對于乖孩子，證監(jiān)會并沒有關(guān)閉房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道。

融資渠道一刀切

中央越調(diào)控房價越高

“哪個房企敢說自己不差錢，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)依靠信托、民間融資輸血，信托的利息大概是8%到15%之間，個別利息達到20%，你說房價是不是會越調(diào)控越高？房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款利息只要6%左右，你不給我，我只好去靠信托，靠民間融資，說白了是高利貸?！比珖舜罅⒎▽＜抑焐倨较虮究浾叻治龅溃绻环砰_上市，把房企的正常融資渠道給堵了，只能開旁道，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)自己跑到國外去借錢，大概有4000億美元之巨，這在一定程度上會干擾國內(nèi)的金融秩序。

回溯到2010年，房地產(chǎn)調(diào)控“國十條”出臺后，證監(jiān)會對監(jiān)管標準進一步細化，上市房企重組申請和再融資審批雙雙凍結(jié)。這種“一刀切”的短期政策長期化，對上市公司格局、社會融資結(jié)構(gòu)均產(chǎn)生重大影響。

當(dāng)年，證監(jiān)會在保代培訓(xùn)上還明確規(guī)定，只有部分業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)也要按照房地產(chǎn)行業(yè)處理，征求國土資源部意見；對有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、但募投資金不投入房地產(chǎn)項目的企業(yè)，如果嚴格執(zhí)行國務(wù)院規(guī)定，只要涉及其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)上市、再融資和資產(chǎn)重組要嚴格按照房地產(chǎn)標準審核。

證監(jiān)會的一刀切讓不少上市公司驚若寒蟬，為了規(guī)避上述標準，紛紛轉(zhuǎn)向礦業(yè)、醫(yī)藥、金融等的上市房企近年來逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從2010年4月至今，涉房類上市公司的再融資和重組同時處于“卡殼”狀態(tài)。僅有少數(shù)幾家企業(yè)通過資產(chǎn)重組完成華麗轉(zhuǎn)身，如ST東源重組為金科股份、ST國祥重組為華夏幸福等。

據(jù)本刊記者統(tǒng)計，從2010年至今，25家已發(fā)布增發(fā)預(yù)案的房地產(chǎn)公司停止了增發(fā)，其中包括招商地產(chǎn)、金地集團和保利地產(chǎn)等。另外，格力地產(chǎn)在2010年7月提出的定增預(yù)案處于國資委批準狀態(tài)。這25家已停止實施的增發(fā)項目，預(yù)募資金額約為681.8億元。

在國內(nèi)融資渠道越來越少的情況下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港市場。比如，融創(chuàng)、卓爾、旭輝等企業(yè)實現(xiàn)直接上市，綠地則在收購盛高置地后曲線登陸港股。2013年上半年上市開發(fā)商中，銷售金額前10位的房企中，除萬科、保利外，其余都是在香港上市或借殼的內(nèi)房股或香港本土開發(fā)商。

雪上加霜的是，2010年國務(wù)院下發(fā)地產(chǎn)調(diào)控10號文后，銀行明確表示限制開發(fā)貸款的發(fā)放。目前，能從銀行渠道獲得開發(fā)貸款基本是有實力的房地產(chǎn)企業(yè)和國企、央企開發(fā)商，總的貸款成本為基準貸款至基準利率上浮30%，即6%至8%之間，在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中屬于成本最低的。而普通中小型開發(fā)商則較難獲得銀行貸款。

信托融資也成了房企的臨時“救星”。本刊統(tǒng)計，截至2013年一季度，房地產(chǎn)信托規(guī)模為7702億元，利息普遍在12%至15%之間，與2010年初的2351億元相比，增加了兩倍多，房地產(chǎn)投資占信托資金的比重也達到了9.85%。用益信托網(wǎng)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年前五個月國內(nèi)共成立房地產(chǎn)信托344款，募集資金908.53億元。有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)融資成為近年來地產(chǎn)信托產(chǎn)品爆炸式增長的重要催化劑，進而加速了影子銀行風(fēng)險的積累。

與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)地債券也受到影響，上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的公司債和非上市房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行的企業(yè)債均處于暫停狀態(tài)，僅個別參與保障房建設(shè)的公司在債券市場獲得資金，這使得有條件的公司轉(zhuǎn)向海外市場發(fā)債。

2012年共有20家內(nèi)地企業(yè)發(fā)行了25筆海外債券，融資總額達600億元，同比增長了10.23%。2013年海外市場發(fā)債熱情延續(xù)，據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至5月9日，共有27家地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)行債券融資共計759億元，已超過2012年全年水平。

實際上，從2012年到2013年上半年，房企海外融資總額高達1400億元人民幣。據(jù)不完全統(tǒng)計，將2012年內(nèi)地房企海外融資額計算在內(nèi)，未來三至五年，內(nèi)地房企或面臨超過1500億元的還本付息壓力。房地產(chǎn)企業(yè)以新債還舊債，并以更高的負債率大舉拿地，風(fēng)險正在逐漸積聚。

在海外成功融資的房企，正積極擴大土地儲備。除了應(yīng)對還本付息壓力外，房企還需承擔(dān)大規(guī)模拿地擴張的風(fēng)險。

以雅居樂為例，其近期以41.2億元代價拿下南京、揚州、上海等地的17塊土地，遠遠超過2012年全年26億元的購地總額。現(xiàn)在房企重視規(guī)模擴張，左手“借進補血”，右手輸出買地，不少房企一邊高價拿地，一邊高成本融資。

直接融資渠道開閘

影子銀行數(shù)量將自行縮減

“現(xiàn)在的關(guān)鍵問題在于影子銀行的很多錢都流入了房地產(chǎn)企業(yè)，與其說通過影子銀行流入房地產(chǎn)，不如讓銀行直接貸款給它，或者是讓它直接上市融資，這樣一來它融資成本反而低了，所以放開借殼上市是大勢所趨?！敝焐倨秸f。

民生證券認為，如果A股再融資開放，或由資產(chǎn)重組類型作為突破口逐步過渡到增發(fā)。分別利好大股東持股比例較低，同時有較多資產(chǎn)可注入上市公司的企業(yè)，以及高周轉(zhuǎn)高負債的企業(yè)。

政府采取嚴控開發(fā)商的資金來源手段調(diào)控樓市具有一定歷史背景，但是這些背景在當(dāng)前已經(jīng)不復(fù)存在。從2003年起的調(diào)控，其初始背景是投資過熱，放開企業(yè)的財務(wù)杠桿較高，且融資完全通過商業(yè)銀行，為降低銀行系統(tǒng)整體金額風(fēng)險和經(jīng)濟整體過熱的風(fēng)險采取措施。其中，房地產(chǎn)投資以及其他固定資產(chǎn)投資都受到限制。

民生證券認為，2010年以前的需求占比重，投資投機需求占比較高。為滿足此類“不合理”需求的“不合理”供給，政府也要抑制。目的是擔(dān)心類似93號海南樓市泡沫重演，客觀上限制了整體的供給量。

新一屆管理層上任以后，房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，多次強調(diào)增加供給，加強保障房建設(shè)，近期提出加快推進棚戶區(qū)改造工作。當(dāng)抑需求轉(zhuǎn)向增供給時，對于房地產(chǎn)企業(yè)融資需求的再限制已無必要。而通過資金支持加快開發(fā)商手中的庫存周轉(zhuǎn)將是未來政策的大方向，房地產(chǎn)企業(yè)再融資的開閘也符合新的調(diào)控思路。

新一屆政府對經(jīng)濟增長的容忍度有所提高，但經(jīng)濟數(shù)據(jù)連續(xù)低于市場預(yù)期，地產(chǎn)投資成為當(dāng)前政府唯一投入小、收益大的手段。5月房地產(chǎn)投資再次低于市場預(yù)期，當(dāng)月同比增長19.94%，比上月低0.13%。近期，高層已經(jīng)發(fā)出了確保最低增長下線的信號，從“穩(wěn)增長”角度出發(fā)，確實存在著放松房地產(chǎn)融資需求的政治可能性。

當(dāng)前，中國存在較大的去杠桿金融壓力。近期由于銀行流動性收緊以及開發(fā)商持續(xù)的融資顯示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品銷售呈現(xiàn)放緩趨勢。與此同時，開發(fā)商近年來信托融資增長較快，“借新償舊”下兌付風(fēng)險正不斷積累。

朱少平認為，放開借殼上市可以優(yōu)化房地產(chǎn)公司結(jié)構(gòu)，1萬多家房地產(chǎn)企業(yè)可以通過借殼重組的方式，降低融資成本，實現(xiàn)強強聯(lián)合，也可以開展并購?fù)卣垢嗟臉I(yè)務(wù)模式，比如房地產(chǎn)企業(yè)兼并環(huán)保、節(jié)能行業(yè)的公司，可以拓展更多的業(yè)務(wù)。

“放松房地產(chǎn)直接融資渠道，規(guī)范融資行為，將減少其通過信托、資管等渠道融資的壓力，達到影子銀行自行縮減的效果。房地產(chǎn)運行平穩(wěn)，以賣地為生的地方財政也不大可能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，從而為金融平穩(wěn)去杠桿贏得了時間和空間?！敝焐倨奖硎尽?/p>

穩(wěn)步放開是趨勢

證監(jiān)會內(nèi)部的八項注意

泰禾地產(chǎn)一名高管人士向《證券市場周刊》分析道，此時有選擇性的對部分房企房款融資渠道，有利于增加房地產(chǎn)供給、穩(wěn)定房價。相反，若繼續(xù)對地產(chǎn)融資進行打壓，則有可能會影響資金供給，抬高房價。

對于未來房企融資的政策走向，鏈家地產(chǎn)認為，有保有壓將成為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要監(jiān)管思路?！皦骸笔侵敢?guī)范理財產(chǎn)品等影子銀行業(yè)務(wù)，打壓房企的非正常融資渠道。“?！眲t是對房企的合理融資需求進行疏導(dǎo)，放開IPO，借殼及再融資等直接融資形式。

記者獲得的證監(jiān)會內(nèi)部備忘錄稱，房企借殼上市審核時，在產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性方面證監(jiān)會對“項目本金達標、主營業(yè)務(wù)方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、兩限房、經(jīng)濟適用房占比達標并且具有核心競爭力的大型龍頭企業(yè)”給予支持。對“以別墅、高檔豪華住宅開發(fā)為主的、其主要業(yè)務(wù)屬于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍內(nèi)的企業(yè)。限制同一集團將同一類型的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入到兩家以上境內(nèi)上市公司”予以限制。

在企業(yè)背景、市場地位考量上，對“全國性房地產(chǎn)企業(yè)或者地區(qū)性龍頭企業(yè)（通常最近三年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模或最近一年開發(fā)規(guī)模為升級以上區(qū)域前10名）；股權(quán)結(jié)構(gòu)、控制關(guān)系及其歷史沿革清晰、合規(guī)，有較強的品牌效應(yīng)和知名度，開發(fā)資質(zhì)原則在二級以上”給予支持。對“市場地位不高、僅憑運作獲得區(qū)域性的土地、背景復(fù)雜、近三年有過重大項目開發(fā)失敗記錄的企業(yè)”予以限制。

從歷史經(jīng)營記錄來看，對“企業(yè)擁有較豐富的開發(fā)經(jīng)驗（已開發(fā)完畢項目建筑面積在100萬平方米以上），歷史開發(fā)項目成功，有多個樓盤獲得行業(yè)優(yōu)質(zhì)項目，開發(fā)項目均能按期交付”給予支持。對“企業(yè)缺乏項目開發(fā)經(jīng)驗、僅憑運作取得區(qū)域性土地儲備，存在歷史欠稅行為（如已開發(fā)項目土地增值稅計提不足）”予以限制。

在資本實力與盈利能力方面，對“資本和資產(chǎn)規(guī)模較大的企業(yè)（通常擬借殼資產(chǎn)最近一期期末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)超過5億元、資產(chǎn)規(guī)模超過15億元），有保持和提升盈利能力的運作水平，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)歷年來保持穩(wěn)定增長或總體增長的收益水平（通常最近一年凈資產(chǎn)收益率水平超過銀行同期貸款利率）”給予支持。對“資本實力不強或資本金不到位、盈利能力起伏不定、或至少運作過一兩個小項目的企業(yè)”予以限制。

在公司財務(wù)狀況上，對“擬注入資產(chǎn)公司財務(wù)結(jié)構(gòu)合理文件，信用等級較高（A級以上）；合并報表扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率原則上不超過70%，不存在嚴重依賴外部資金（如銀行借款）；有較為充沛的現(xiàn)金流”給予支持。對“信用等級較差，資產(chǎn)負債率居高不下，嚴重依賴外部資金（包括近三年存在占用、拖欠施工開發(fā)款項、拖欠銀行貸款行為）、經(jīng)常出現(xiàn)賬面現(xiàn)金斷流的或存在因資金周轉(zhuǎn)困難大部分項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年以上的企業(yè)”予以限制。

同時，對企業(yè)戰(zhàn)略、土地儲備狀況也有相關(guān)要求，對“擬注入資產(chǎn)有明晰的發(fā)展戰(zhàn)略，有明確適應(yīng)宏觀調(diào)控政策變化、應(yīng)對市場波動的能力；土地儲備足以滿足未來一定期間（原則上為三年以上）的開發(fā)商；有豐富的公開市場拿地并成功開發(fā)項目盈利的經(jīng)驗（公開市場取得的土地面積占其土地儲備的30%以上）”給予支持。對“受房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的驅(qū)使，憑人為運作拿地而介入房地產(chǎn)行業(yè)，沒有明確的發(fā)展目標，土地儲備單薄，缺乏公開競爭的能力和經(jīng)驗的企業(yè)”予以限制。

在管理和業(yè)務(wù)規(guī)范性上，對“公司業(yè)務(wù)運作規(guī)范，不存在違反國家或地方出臺的一系列調(diào)控政策（行政管理開發(fā)、土地、金融、稅收、外資、物管及市場秩序等6種類型調(diào)控政策）的情形，不存在侵害客戶利益、公眾利益的行為”給予支持。對“企業(yè)在近三年經(jīng)營過程中，經(jīng)常違反國家或地方相關(guān)政策（如項目資本金不足35%，違反銀行相關(guān)信貸規(guī)定取得貸款的等），如因工程進度、工程質(zhì)量問題近三年遭受大量退房、大量訴訟或因上述原因受到行政處罰的”予以限制。

在公司治理規(guī)范性方面，對“公司治理結(jié)構(gòu)規(guī)范，三會運作高效、內(nèi)部控制制度嚴格且有效實施。管理團隊近三年保持穩(wěn)定，具有豐富的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗。公司與股東之間不存在同業(yè)競爭和大量關(guān)聯(lián)交易，借殼資源（包括商標、品牌）獨立完整”給予支持。對“公司治理不健全、內(nèi)部控制漏洞明顯，管理團隊變動頻繁，有較大的業(yè)務(wù)風(fēng)險，存在同業(yè)競爭以及關(guān)聯(lián)利益輸送的情況”予以限制。