《證券市場周刊》：有人認(rèn)為，十幾年來，政府對房地產(chǎn)市場采取的一系列調(diào)控措施收效甚微，根本沒有弄清房價(jià)上漲的真正動因，采取的措施也不過是隔靴搔癢，基本不起作用，您怎么看待這個(gè)問題？

朱少平： 宏觀調(diào)控確實(shí)不怎么起作用，主要在于現(xiàn)有關(guān)于房價(jià)上漲原因的解釋都不夠充分。房價(jià)快速上漲以來，社會上對其原因的解釋不下幾十種，其中最主要的有幾種說法：一是土地限制說，說因?yàn)閲蚁拗朴糜诮ǚ康挠玫?，土地少了房價(jià)必然漲；二是通脹致漲說，認(rèn)為這幾年通脹呈上漲趨勢，面粉貴了面包自然要漲；三是土地財(cái)政說，因?yàn)榉侄愔剖沟胤秸疀]有錢，要做事就得賣地籌錢，地越賣越貴，房沒有不漲之理；四是買房傳統(tǒng)說，說國人有買房的傳統(tǒng)，只有買了房才覺得心里踏實(shí)，才能感到安全；五是投資投機(jī)說，認(rèn)為房價(jià)上漲是人們以房投資和投機(jī)，從而將房價(jià)炒得過高等等。

雖然這些解釋都從某一側(cè)面解釋了房價(jià)上漲的原因，解釋都有其合理的因素，但都不足以充分說明房價(jià)上漲的根本原因。以土地限制說而言，目前我國有十三億多人口，按人均30平方米算，才400多億平方米，折合國土面積約為40多萬平方公里，如果這些房折成三層算不過10多萬平方公里，而且我們現(xiàn)在人均30平方米土地就不夠了，將來人均40或者50平方米怎么辦（美國人均60多平方米）？難道我們以后就不發(fā)展了？

再以所謂的土地財(cái)政說來分析，國家只要采取一招就可根本解決這個(gè)問題，即決定將土地出讓金全部收歸中央，再將原由中央或中央與地方分享的某種稅收劃歸地方就解決了。那時(shí)你再看哪個(gè)地方還會去賣土地。即便所謂的買房傳統(tǒng)說也經(jīng)不起推敲，在九十年代房改政策推出前，百分之九十多的居民都是租用國家或別人的房子嗎？丈母娘逼迫說等更說不過去，前年最高法院出臺所謂的婚姻法司法解釋不是斷了許多人這樣的念想嗎，房價(jià)為什么還照樣暴漲呢？

其實(shí)，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始起飛，這種起飛的經(jīng)濟(jì)環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)賦予了一種新的特定功能，即帶動整體經(jīng)濟(jì)起飛。任何國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)要起飛，企業(yè)與個(gè)人要發(fā)展發(fā)財(cái)，都要解決原始積累，即第一桶金問題。從世界其他國家的經(jīng)濟(jì)起飛經(jīng)驗(yàn)看，解決第一桶金的模式主要有四種：一是暴力剝奪農(nóng)民；二是借用世界大戰(zhàn)；三是通過“做假”；四是靠房地產(chǎn)。

《證券市場周刊》：您的意思是說，國家靠房地產(chǎn)進(jìn)行資本原始積累，作為拉動經(jīng)濟(jì)起飛的引擎？

朱少平：我國經(jīng)濟(jì)要起飛了，企業(yè)與居民要發(fā)展發(fā)財(cái)，我們靠什么解決第一桶金呢？暴力剝奪農(nóng)民嗎？有違我們國家性質(zhì)；發(fā)動世界大戰(zhàn)嗎？不符合中國發(fā)展的宗旨與文化；整體制假售假嗎？也不符我們的道德與誠信體系。這樣一來，拉動我國經(jīng)濟(jì)起飛，為其提供持續(xù)動能的任務(wù)就歷史地落實(shí)到房地產(chǎn)身上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的產(chǎn)值本身占整個(gè)GDP的10%-12%，它拉動的上下游產(chǎn)業(yè)占整個(gè)GDP的百分之四十到五十。因此，拉動整個(gè)經(jīng)濟(jì)起飛的重任就歷史地落在了房地產(chǎn)業(yè)身上。

不僅如此，房地產(chǎn)本身的發(fā)展過程還掩蓋了這樣一個(gè)真相，即政府從農(nóng)民手中拿地時(shí)價(jià)錢極其便宜，倒手通過招拍掛賣給開發(fā)商即能增值數(shù)倍甚至數(shù)十倍，開發(fā)商一建并銷售出去再增值更大比例，凡經(jīng)歷這個(gè)過程的任何單位和個(gè)人都能“發(fā)財(cái)”，人們皆大歡喜。由此分析可以看出，目前我國房價(jià)上漲的最根本原因，在于經(jīng)濟(jì)的起飛需要一個(gè)行業(yè)為其提供第一桶金，為其解決發(fā)展所需的源源不斷的能源。這一客觀需要給房地產(chǎn)業(yè)賦予了一種新的職能，即拉動經(jīng)濟(jì)起飛的職能。這一職能的增加使房地產(chǎn)業(yè)的功能兩分為三，即滿足居住，作為投資（投機(jī)）工具以及拉動經(jīng)濟(jì)起飛。

按上述理論，是否意味著房地產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)要承擔(dān)拉動經(jīng)濟(jì)起飛的功能呢？作為拉動經(jīng)濟(jì)起飛的功能對于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是它的一種歷史功能，不會永遠(yuǎn)存在下去，一般認(rèn)為，這種功能大約持續(xù)五十年左右。例如日本，它的經(jīng)濟(jì)起飛始于上個(gè)世紀(jì)四十年代，房價(jià)也起漲于那個(gè)年代，高潮于七八十年代，到九十年代經(jīng)濟(jì)起飛基本完成，房價(jià)暴漲也基本結(jié)束。中國的情況與日本有所不同，這個(gè)時(shí)期可能會長一些，但也不會長得太多。

我認(rèn)為，目前我國的經(jīng)濟(jì)起飛已差不多起飛了百分之三十到四十，還有百分之四十多的距離沒有飛起來，它還需要房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)為其提供源源不斷的動力與能源。只要整體經(jīng)濟(jì)帶動起來，房地產(chǎn)業(yè)拉動整個(gè)經(jīng)濟(jì)起飛的歷史任務(wù)便告完成，那時(shí)的房價(jià)才會像有些學(xué)者所說的，出現(xiàn)斷崖式下跌。目前期望房價(jià)大跌，并試圖通過政府的某種能力進(jìn)行打壓都是徒勞的，違背市場規(guī)律的。

近十年的房地產(chǎn)調(diào)控雖然也得到不少國人的擁護(hù)，但總體來說，效果不是很好，更重要的是，它產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。有的政府文件或領(lǐng)導(dǎo)講話多次提到，要堅(jiān)決“打擊”或“遏制”房地產(chǎn)的投資與投機(jī)，與黨和國家的一貫理論與政策相違背。其實(shí)房地產(chǎn)的投資與投機(jī)是房地產(chǎn)市場交易中的兩種客觀現(xiàn)象，它們是伴隨房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生而產(chǎn)生與發(fā)展起來的，無論從哪個(gè)角度說，都不可能消失或滅絕，故而既不宜打擊，也難以遏制。為此，我建議慎用打擊遏制房地產(chǎn)投資與投機(jī)的提法。