楊圣宏

【摘 要】隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)財務(wù)管理中的風險受到越來越多的人的關(guān)注。如何降低財務(wù)管理風險、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身跨越式發(fā)展成為房地產(chǎn)管理者研究的重點。本文從房地產(chǎn)財務(wù)管理中的風險現(xiàn)象入手，分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何規(guī)避財務(wù)管理風險，并實現(xiàn)對風險的控制，旨在提升我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風險的控制能力、降低管理風險。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；風險控制

隨著近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，管理與企業(yè)實際生產(chǎn)相脫節(jié)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問題。由于管理措施不能滿足企業(yè)實際生產(chǎn)需求，導致各種風險頻發(fā)，而財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的核心，財務(wù)管理風險成為阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展的主要因素。因此，必須要對房地產(chǎn)財務(wù)管理風險有更加清晰、準確的認識，解決房地產(chǎn)財務(wù)管理中的問題，促進企業(yè)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務(wù)風險管理的意義

房地產(chǎn)財務(wù)風險管理的核心在與成本管理。通過進行成本管理控制，降低企業(yè)整體生產(chǎn)成本；通過適當?shù)某杀绢A(yù)算，將整個財務(wù)管理風險降到最低，并為整個房地產(chǎn)企業(yè)決策分析提供真實、可靠地依據(jù)。同時，房地產(chǎn)成本管理控制也會實現(xiàn)企業(yè)集中控制與管理，方便管理部門對整個企業(yè)進行統(tǒng)一管理，也能及時收集企業(yè)各個生產(chǎn)單位的實時信息，及時做出政策調(diào)整，最大程度上降低財務(wù)管理風險，解放企業(yè)生產(chǎn)能力。

從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度而言，房地產(chǎn)財務(wù)風險管理能提高企業(yè)自身經(jīng)營管理能力，進而帶動企業(yè)生產(chǎn)能力的提升，促使生產(chǎn)制度與實際生產(chǎn)相適應(yīng)。同時，財務(wù)風險管理也會整合企業(yè)中各個經(jīng)濟要素，實現(xiàn)財務(wù)管理中各個管理環(huán)節(jié)之間的相互促進、相互協(xié)作，提升企業(yè)經(jīng)濟控制能力。房地產(chǎn)財務(wù)風險管理是一項復(fù)雜的管理過程，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)各個顯性要素（如資金管理、物資管理、人力資源管理、生產(chǎn)技術(shù)管理）和各個隱形要素（如員工思想意識、隱性成本控制管理）等。只有加強財務(wù)風險管理，才能逐漸從根本上認識到當期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中各個經(jīng)濟要素的潛在風險因素，進而與各個經(jīng)濟要素風險相連接的控制措施，才能保證企業(yè)平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理中存在的風險

1.成本管理中的風險

（1）財務(wù)管理過于片面

房地產(chǎn)財務(wù)管理具有復(fù)雜性、多樣性，各個顯性要素與隱形要素時刻影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方法。但現(xiàn)階段，成本管理過于片面，已成為當前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。一方面，國家政策、市場需求變化、市場原材料供給變化等顯性因素成為影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理辦法的主要因素；另一方面，由于隱形因素具有不確定性和不易察覺性，導致很多企業(yè)忽視對其的控制，最終導致風險發(fā)生。

（2）工程預(yù)算中管理問題嚴重

工程預(yù)算中的財務(wù)管理問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，工程預(yù)算具有片面性，缺乏與整個房地產(chǎn)項目中各個生產(chǎn)要素的溝通；第二，工程預(yù)結(jié)算定額更新緩慢，導致管理部門無法收集一手建筑資料，在成本資金支配、流動過程中容易出現(xiàn)重復(fù)計算、計算空缺等情況；第三，工程預(yù)決算中出現(xiàn)造假現(xiàn)象，導致部分建筑資金流入個人腰包，嚴重降低工程質(zhì)量。總體而言，缺乏有效的成本預(yù)算管理、相關(guān)財務(wù)管理不清晰，是出現(xiàn)財務(wù)管理風險的主要原因。

2.財務(wù)資金管理中的風險

（1）負債嚴重

借貸是我國房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)的主要資金來源。由于房地產(chǎn)企業(yè)借貸數(shù)目較大，其面臨的負債成本也會增高，負債壓力成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金管理中的主要方面。為降低負債壓力，部分房地產(chǎn)企業(yè)會減少其他生產(chǎn)項目中的資金投入，最終導致整個項目中部分生產(chǎn)項目質(zhì)量不過關(guān)，負債壓力轉(zhuǎn)化為質(zhì)量風險。低質(zhì)量建筑影響企業(yè)銷售，質(zhì)量風險又轉(zhuǎn)化為負債壓力，兩者之間惡性循環(huán)，這一風險形勢一直困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。

（2）企業(yè)資本體系不完善

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，導致我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在資本體系不完善的現(xiàn)象。企業(yè)資本體系不完善主要表現(xiàn)為企業(yè)儲備資金、利潤資金與外借資本不協(xié)調(diào)，這種不協(xié)調(diào)會影響企業(yè)效益，最終導致風險發(fā)生。房地產(chǎn)資本體系主要表現(xiàn)為“拿進”與“拿出”。在項目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常會以土地等資產(chǎn)作抵押而“拿進”資金。之后以利潤“拿出”資金還貸。而在這一過程中，部分房地產(chǎn)的借還貸資本會出現(xiàn)偏差，這就是資本體系不完善的主要表現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理風險的防范措施

1.轉(zhuǎn)變資金管理觀念，降低成本變化風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目容易受到國家政策、社會需求、原材料變動等因素的影響，并且具有資金投入大、周轉(zhuǎn)時間長等特點，其風險程度遠高于其他單位。因此，必須要制定合理有效的管理條例、科學地調(diào)整企業(yè)負債情況、理清項目建設(shè)過程中各生產(chǎn)要素的影響，才能將財務(wù)管理風險降到最低。同時，在資金管理中，要做到以下兩點：第一，加強項目資金預(yù)算管理?？梢詫㈨椖恐械念A(yù)算資金與具體項目預(yù)算額度結(jié)合到一起，強化企業(yè)管理部門對各個項目建設(shè)流程的掌控能力，最終制定符合企業(yè)實際生產(chǎn)的管理辦法。第二，加快資金運轉(zhuǎn)周期，提升資金利用效率，降低負債壓力對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。要理清負債中的各項風險關(guān)系，防范財務(wù)風險的發(fā)生。

2.加強市場掌控分析，降低市場變動影響

在市場經(jīng)濟的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險時刻發(fā)生著變化。據(jù)資料顯示，市場沖擊是導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)危機的主要原因。因此，企業(yè)必須做好市場調(diào)查，并對市場風險做進一步評估。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部成立專門的市場調(diào)研部門，派遣專業(yè)人員收集房地產(chǎn)市場信息，并加強市場調(diào)研，及時把握消費者對房地產(chǎn)市場的印象，保持信息的實效性與科學性。最后，要具備對市場隱性容量的掌控能力和應(yīng)對市場風險變化的應(yīng)變能力，清楚了解當前社會的房地產(chǎn)需求與可能存在的風險，為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供真實依據(jù)。

3.健全工程結(jié)算管理體系

在健全工程預(yù)算管理體系中，可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的實際情況，分批次進行預(yù)算管理。首先要統(tǒng)籌房地產(chǎn)企業(yè)中各個指標要素，對項目的整體項目的經(jīng)濟指標進行記錄與規(guī)劃，最終得到完整的項目成本。其次，明確成本決策過程中的各項管理措施，理清財務(wù)管理部門各個工作人員的工作職責；出臺相應(yīng)的懲戒制度，整治違反相關(guān)條例的行，情節(jié)嚴重者可移交相關(guān)部門進行處理，堅決杜絕違法亂紀事件發(fā)生。最后，明確財務(wù)管理流程，嚴格執(zhí)行預(yù)算決策，并監(jiān)督預(yù)算流程，確保決策流程真實、科學、有效。

4.提高資金周轉(zhuǎn)率

工程中標合同與現(xiàn)場實際施工過程中的條件變化記錄是項目變更索賠的依據(jù)，合同管理的關(guān)鍵是合同分析，并對合同條件中具體條件的變化做出反應(yīng)，并為變更索賠提供依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須選擇高素質(zhì)、高責任心的專業(yè)技術(shù)人員專門從事工程結(jié)算和變更索賠工作，并且從事工程結(jié)算和變更索賠的工作人員必須要相對固定，專門從事本項目中的各項項目合同管理協(xié)商工作。同時，要加強項目合同日常管理，及時收集項目資料，強化結(jié)算工程款的結(jié)算能力，爭取做到日清月結(jié)。一些變更索賠項目，如果結(jié)算不及時，相關(guān)數(shù)據(jù)會積累的越來越多，導致索賠難度不斷增大，因此，必須要具備隨時上手、隨時結(jié)算的能力，減少施工企業(yè)在項目上的超前投入，減小經(jīng)營風險。

四、結(jié)束語

財務(wù)管理風險控制是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)自身跨越式發(fā)展的前提和保障。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在財務(wù)管理中，不僅要嚴格控制財務(wù)管理中的顯性要素風險，更要控制隱性成本風險，只有落實各項管理制度，牢牢掌握市場運行情況，關(guān)注員工實際生產(chǎn)生活，才能將風險影響降到最低，為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展創(chuàng)造機會。

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