李寧

[摘 要] 基于房地產(chǎn)市場內(nèi)生屬性，構(gòu)建房價租金關(guān)系的理論分析框架，運用全國房屋銷售和租賃價格指數(shù)數(shù)據(jù)實證分析，結(jié)果顯示房價在短期和長期都將影響租金水平，但租金對房價影響甚微，折射出房屋銷售市場與租賃市場在長期與短期內(nèi)存在現(xiàn)實分隔，沒有呈現(xiàn)良性的互動發(fā)展，并從市場屬性、宏觀經(jīng)濟背景和消費者偏好三方面，對實證與理論之間、國內(nèi)與國外之間的差異進(jìn)行了解釋，進(jìn)而針對產(chǎn)生偏離的原因提出了相應(yīng)的政策建議與今后進(jìn)一步研究的方向。

[關(guān)鍵詞]房價；租金；投資；消費；內(nèi)生屬性

[中圖分類號]F293.35 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0461（2014）03-0031-07

一、引言與文獻(xiàn)回顧

隨著我國經(jīng)濟高速增長，城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，以貨幣化、市場化改革為目標(biāo)導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場獲得了快速發(fā)展，但房地產(chǎn)市場改革與完善的過程中也遇到了諸多問題，其中最引人關(guān)注的便是房地產(chǎn)市場自身的泡沫問題，國際上通常采用房價收入比、空置率、租售比等指標(biāo)來評價房地產(chǎn)泡沫存在與否及其程度大小。與此同時由于房地產(chǎn)市場本身租售并舉，租售比作為房屋銷售價格與房屋租賃價格相互關(guān)系的直觀反映，便引起了國內(nèi)外學(xué)術(shù)界對于房屋銷售價格與房屋租賃價格（房價與租金）之間關(guān)系應(yīng)然與實然的研究。

國內(nèi)學(xué)者對房價與租金的研究，主要集中于從租售比與兩者變動關(guān)系等角度出發(fā)。在租售比方面，學(xué)者認(rèn)為租售比①將隨著城市化[1]、利率[2]、預(yù)期房價上漲率和政策變化而變化[3]，我國目前的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上的臨界合理標(biāo)準(zhǔn)[4]。因此，有學(xué)者認(rèn)為可以通過住房市場微觀層面上的房價租金比測算，有效考察我國房價的泡沫程度[5]，也有學(xué)者認(rèn)為租售比在我國的反饋機制存在失靈現(xiàn)象[6]，此方面學(xué)者們并沒有達(dá)成共識，因此，租金房價比作為估值指標(biāo)在中國城市住房市場上的適用性值得謹(jǐn)慎判斷[7]。其次，就房價與租金的互動關(guān)系而言，諸多學(xué)者展開了研究，認(rèn)為我國當(dāng)前房價和租金被區(qū)隔在壟斷競爭市場和完全競爭市場，具有相對的獨立性[8]，兩者之間并不存在明顯的長期互動關(guān)系[9-10]，短期內(nèi)房價變動不影響租金變動，租金變動也有限影響房價變動[11]。

國外學(xué)者對于房價和租金關(guān)系研究中，Clayton[12]提出租金與房價的關(guān)系類似于股票市場中股利與股價的關(guān)系，并運用了現(xiàn)值模型對兩者的關(guān)系進(jìn)行了研究，指出房價是未來租金收益的現(xiàn)值之和，Gallin[13]運用美國1970年第一季度到2003年第四季度的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證研究，表明房價和租金序列存在協(xié)整關(guān)系，在長期兩者互為對方變化的原因，并指出租售比是評估房地產(chǎn)價格的一個有效參數(shù)，Mayer等[14]研究了租金與房價之間的關(guān)系，研究結(jié)果表明房價與租金并無直接關(guān)系，房價租金比不能作為衡量房屋投資價值的標(biāo)準(zhǔn)。但Meese等[15]研究卻指出在均衡狀態(tài)下忽略稅后折現(xiàn)率的作用后，房價的增長率應(yīng)該和租金增長率相同。

可見，國內(nèi)外學(xué)者對房價與房租之間的研究都主要集中在兩者變動關(guān)系的互動分析上，但由于著[的對象分別是國內(nèi)和國外不同的房地產(chǎn)市場，因此得出了不同的研究結(jié)論，那么為什么同樣是內(nèi)生于房地產(chǎn)市場之中的房價與房租，卻在國內(nèi)與國外呈現(xiàn)出了不同的現(xiàn)實關(guān)系？同時，另外值得探討一點的是，大多數(shù)學(xué)者在研究過程中忽略了理論框架與實證的相結(jié)合，缺少邏輯的理論闡釋。鑒于此，本文將在已有研究的基礎(chǔ)上，試圖通過結(jié)合理論框架與實證分析的方式，帶著如下問題展開全文房價與租金關(guān)系的探討：①如何在邏輯上構(gòu)建房價與租金變動關(guān)系的理論分析框架？訴諸于分析框架的兩者變動機理如何？②實證呈現(xiàn)出的我國房價與租金的關(guān)系如何？如何解釋兩者呈現(xiàn)的關(guān)系？③相應(yīng)的政策啟示又是什么？

二、房價與租金變動關(guān)系的理論分析框架

目前對房價與租金相互關(guān)系的理論主要有馬克思的地租理論和迪帕斯奎爾—惠頓模型（D-W模型），兩者都將房價與租金放置于同一個雙方聯(lián)系緊密的成熟市場環(huán)境下，其中馬克思認(rèn)為房價和租金是對同一價值商品的不同價值表現(xiàn)形式，D-W模型將房屋視為資產(chǎn)，認(rèn)為房價為資產(chǎn)的價格而租金則為房屋資產(chǎn)的投資回報率[16]，兩種理論盡管邏輯起點不同，但都得出房價與租金之間存在相關(guān)關(guān)系。因為房地產(chǎn)市場可以劃分為消費市場和投資市場，為了更加直觀地對兩者之間的關(guān)系進(jìn)行理論推導(dǎo)，本文將從房地產(chǎn)市場的內(nèi)生屬性出發(fā)，根據(jù)房屋租賃市場與銷售市場的消費（需求）與投資屬性進(jìn)行理論框架的構(gòu)建，借助數(shù)學(xué)模型對各要素的邏輯關(guān)系進(jìn)行推]，具體理論模型如下：

（一）理論模型的前提假定

①銷售市場與租賃市場同質(zhì)都是完全競爭市場，不存在壟斷的市場因素，買賣與租賃雙方信息對稱。②對模型進(jìn)行簡化，銷售市場（資產(chǎn)市場）只考慮投資利潤率的影響，不考慮資產(chǎn)增值的影響。③同時假定消費者對銷售市場與租賃市場的偏好中性，即不存在對某一市場的特別偏好。

（二）具體模型

房地產(chǎn)市場從其生產(chǎn)和流通的各個環(huán)節(jié)來看，可以劃分為消費市場和投資市場，房屋的購買兼有消費和投資的雙重決策性質(zhì)，D-W模型中認(rèn)為租金和房價的比值為資本化率，這是投資者愿意持有住宅資產(chǎn)的當(dāng)期期望收益率，結(jié)合四象限模型和投資收益率對房價、租金在使用市場與資產(chǎn)市場的相互作用過程進(jìn)行均衡分析，如圖1所示，I、IV象限表示使用市場，決定房屋的租賃價格，II、III象限表示資產(chǎn)市場，決定房屋的銷售價格，其中II象限直線的斜率即租金價格的比率，代表房地產(chǎn)業(yè)的投資收益率，為了直觀地刻畫出房價與租金是變動從而達(dá)到均衡的這一過程， P1、R1分別代表起始均衡條件下（如圖1實線所示）資產(chǎn)市場售價格和使用市場的租賃價格，假如房地產(chǎn)投資收益率減少，短期內(nèi)預(yù)期收益率的減少將使II象限曲線向左傾斜，當(dāng)使用市場上租金不變時，由于斜率的減少使得房地產(chǎn)價格增加，房價的增加（由P1變?yōu)镻2）反應(yīng)在開發(fā)市場上就是開發(fā)量的加大，開發(fā)量的加大傳導(dǎo)至存量市場，使存量房產(chǎn)增加，其增加的結(jié)果反映在房地產(chǎn)使用市場上，便是如果房屋需求曲線D1不變由于供給的加大，租金就會下降（由R1變?yōu)镽2），達(dá)到一個新的均衡，長期來看，隨著投資收益率不斷減少，房價持續(xù)繼續(xù)上漲，待上漲到一定程度（P3），資產(chǎn)市場部分主體將退出該市場，需求轉(zhuǎn)移到使用市場即租賃市場②，導(dǎo)致租賃市場的需求曲線向右上方平移，新增需求量大于存量增量，導(dǎo)致租金上漲（由R2變?yōu)镽3），當(dāng)投資收益率不再變化時，兩者到達(dá)一個均衡。投資收益率上漲的情況與此分析邏輯相同?？梢娫诙唐趦?nèi)房價與租金會出現(xiàn)不同的變動方向，但長期來看房價將與租金呈現(xiàn)一定幅度的協(xié)同關(guān)系。endprint

因此，通過以上數(shù)學(xué)模型的推導(dǎo)，可以得知房屋的租賃市場和銷售市場在發(fā)育完善、機制健全的房地產(chǎn)市場中，應(yīng)有互補和協(xié)同的變化特征，作為資產(chǎn)收益的租金會成為連接資產(chǎn)市場和使用市場的關(guān)鍵因素，通過需求和投資屬性的傳導(dǎo)呈現(xiàn)出在長期的一種相互影響和均衡關(guān)系，反映在價格信號上就是租金和房價之間能形成一種相互影響制約的聯(lián)動效應(yīng)，下面本文將通過實證分析來檢驗我國現(xiàn)實房地產(chǎn)市場與理論分析的契合度。

三、數(shù)據(jù)來源、處理及研究方法

（一）數(shù)據(jù)來源

根據(jù)實證的需要，本應(yīng)收集同一處房地產(chǎn)在不同時點上的銷售數(shù)據(jù)和租賃數(shù)據(jù)，以準(zhǔn)確的反映房價和租金的變化趨勢，但由于目前國內(nèi)并不存在這樣完全配對的數(shù)據(jù)，因此本文選取全國層面的房屋銷售價格指數(shù)與房屋租賃價格指數(shù)分別代表銷售價格與租賃價格，以反映不同時期全國層面房產(chǎn)市場中房價與租金的程度與變化趨勢。樣本數(shù)據(jù)為2000年第一季度到2010年第四季度的同比（與上年同季度相比）銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)，共計44個樣本，數(shù)據(jù)均從國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)處獲取，同時從《中國物價》2000年第8期、第11期、2001年第2期上獲得2000年2、3、4季度的季度環(huán)比（與相鄰上季度相比）銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)，數(shù)據(jù)與國家統(tǒng)計局各期《中國經(jīng)濟景氣月報》對照后無誤。

（二）數(shù)據(jù)處理

由于季度同比價格指數(shù)實際是當(dāng)期的定基價格指數(shù)與滯后4期的定基價格指數(shù)的比值，所以使用季度同比數(shù)據(jù)并不能有效反映房價與租金的相對變化趨勢，故利用2000年2、3、4季度的環(huán)比價格指數(shù)將44個的同比樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為以2000年第1季度為基底的定基數(shù)據(jù)③，以反映絕對量的變化趨勢（如圖2所示），由于是季度數(shù)據(jù)，銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)時間序列在圖2中均顯示出明顯的季度性變動規(guī)律，本文利用計量軟件E-views5，采用X11調(diào)整方法對數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整④，將季節(jié)要素從原序列中剔除，最后為了消除異方差影響，更好地捕捉變量的線性變化趨勢，本文將以調(diào)整后各變量數(shù)據(jù)的自然對數(shù)轉(zhuǎn)換值來進(jìn)行實證分析，其中HOUSE、RENT分別表示分析的銷售價格指數(shù)變量和租賃價格指數(shù)變量。

（三）研究方法

為了定量地研究房屋銷售價格指數(shù)與房屋租賃價格指數(shù)變動的相互影響和因果關(guān)系，在數(shù)據(jù)收集與處理的基礎(chǔ)上，首先對兩變量數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性的單位根檢驗，避免進(jìn)行偽回歸，再通過協(xié)整檢驗檢驗兩變量之間協(xié)整關(guān)系存在與否，其次在VAR模型的基礎(chǔ)上運用格蘭杰因果檢驗、脈沖響應(yīng)和方差分解的計量方法分析兩變量之間的因果關(guān)系和具體影響。

四、實證結(jié)果與分析

（一）單位根檢驗

由于時間序列的非平穩(wěn)性將改變最小二乘法估計值的漸進(jìn)分布結(jié)果，導(dǎo)致謬誤回歸，因此為了避免出現(xiàn)偽回歸的現(xiàn)象，首先需要對兩變量的時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗，本文采用ADF（Augmented Dickey Fuller）單位根檢驗法，檢驗結(jié)果如表1所示，可知在各顯著性水平下，HOUSE和RENT的ADF檢驗值均大于臨界值，接受不平穩(wěn)原假設(shè)，兩變量序列存在單位根，是非平穩(wěn)序列，但兩變量一階差分的ADF檢測值均小于臨界值，所以拒絕不平穩(wěn)的原假設(shè)，得到兩變量序列均為一階單整序列，即HOUSE～I(xiàn)（1），RENT～I(xiàn)（1）。

（二）協(xié)整檢驗

為了確定HOUSE與RENT序列之間是否存在長期的均衡關(guān)系，需要對其進(jìn)行協(xié)整檢驗，同時HOUSE、RENT均為一階單整序列，符合協(xié)整檢驗的前提條件，本文采取EG兩步法進(jìn)行協(xié)整檢驗，首先用OLS法對協(xié)整回歸方程進(jìn)行估計，得到殘差序列，再對殘差序列進(jìn)行ADF單位根檢驗，檢驗結(jié)果如表2顯示協(xié)整回歸方程得到的殘差序列通過協(xié)整檢驗，是平穩(wěn)序列，表明銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)它們之間的變化隨著時間的變化而呈現(xiàn)出一種長期均衡的關(guān)系，與上文消費與投資理論框架中分析結(jié)果相對應(yīng)，并與Gallin等（2004）學(xué)者的研究結(jié)果相一致，協(xié)整通過之后下面可以建立VAR模型進(jìn)行Granger因果關(guān)系。

（三）基于VAR模型的格蘭杰（Granger）因果檢驗

VAR 模型方法是把系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的向量自回歸模型[17]。建立HOUSE與RENT變量的VAR模型如下：

HOUSEt=C1+■β■■RENTt-i+■λ■■HOUSEt-j+ξ■■

RENTt=C2+■β■■HOUSEt-i+■λ■■RENTt-j+ξ■■

其中m、n、p、q為滯后階數(shù)，其中最佳滯后階數(shù)由 AIC和SC準(zhǔn)則確定為2，在VAR基礎(chǔ)上進(jìn)行Granger因果檢驗，由表3結(jié)果顯示，無論在短期還是長期，HOUSE不是RENT的格蘭杰原因的概率最大不超過3%，HOUSE是RENT長期與短期的格蘭杰原因。RENT不是HOUSE的格蘭杰原因的概率在短期達(dá)到了76%，長期雖然加以減少，但仍有40%左右，表明RENT不是HOUSE的格蘭杰原因。RENT與HOUSE之間只存在單向的Granger因果關(guān)系。在理論框架中我們得出在短期，房價與租金短期會出現(xiàn)一定的背離（如上分析中銷售價格短期內(nèi)由P1上升到P2，而租金價格卻由R1下降到R2的情況），但長期來看兩者應(yīng)該是雙向的影響關(guān)系，檢驗結(jié)果與理論分析不符，但由于Granger因果關(guān)系檢驗只能判斷變量間存在相互影響，而不足以判斷影響的方向是正向、負(fù)向還是波動性的，也不足以判斷影響的大小，所以需要進(jìn)行脈沖響應(yīng)和方差分解，進(jìn)一步結(jié)合理論框架加以分析。

（四）基于VAR模型的脈沖響應(yīng)

脈沖響應(yīng)函數(shù)是用來衡量隨機擾動項的一個標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對其他變量當(dāng)前和未來取值的影響軌跡，它能夠比較直觀地刻畫出變量之間的動態(tài)交互作用及效應(yīng)。橫軸代表追溯期數(shù)，這里為10，縱軸表示因變量對變量的響應(yīng)大小，實線表示響應(yīng)函數(shù)曲線，兩條虛線代表兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的置信帶，結(jié)果如圖3所示，其中右圖顯示當(dāng)在本期給房屋銷售價格一個正沖擊后，房屋租賃價格表現(xiàn)正響應(yīng)，在前4期內(nèi)快速上升，在第5期左右趨于收斂，銷售價格會在5期之后對租賃價格產(chǎn)生穩(wěn)定的拉動作用，與Granger因果檢驗的結(jié)果相一致，消費與投資的框架分析中也指出房價的上漲，在長期會由于有效需求和投資需求的轉(zhuǎn)移，在價格上帶動租金的上漲，在一定時期達(dá)到均衡，與收斂相對應(yīng)，但圖3左圖顯示在當(dāng)期如果給房屋租賃價格一個沖擊，其對銷售價格的卻影響很小，甚至?xí)霈F(xiàn)一定的負(fù)響應(yīng)，其后逐漸趨向收斂于0，表明租賃價格的變動對銷售價格的變動并沒有顯著的影響關(guān)系，與上文Granger檢驗結(jié)果相符，這可能是由于盡管租金的上漲，在長期盡管會導(dǎo)致一部分消費需求（有效需求）和投資需求轉(zhuǎn)移到銷售和資產(chǎn)市場，從而引起房價上漲，但由于這部分不是房屋買賣市場的主導(dǎo)者，所以影響力有限，在計量中呈現(xiàn)的結(jié)果就不非常顯著。endprint

（五）基于VAR模型的方差分解

脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是VAR模型中的一個內(nèi)生變量的沖擊給其他內(nèi)生變量所帶來的影響，而方差分解是通過分析每一個結(jié)構(gòu)沖擊對內(nèi)生變量變化（通常用方差來度量）的貢獻(xiàn)度，進(jìn)一步評價不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性，根據(jù)相對方差貢獻(xiàn)率給出系統(tǒng)中其中某些變量的變化對其它變量變動的貢獻(xiàn)程度。從表4的方差分解可知，房價的波動第1期只受自身的影響，自身的貢獻(xiàn)度到達(dá)了100%，受即期的影響最大，租金對房價的貢獻(xiàn)度在短期很小，長期來看也只有1%左右，影響有限。對于租金的波動，在第1期也主要受即期自身的影響，將近100%，但隨著時期的延長，房價對租金的波動貢獻(xiàn)度將逐漸增大，從第1期的0.07%加大為73%，租金自身的影響逐漸減少，但仍然占一定的比例?？芍?，房屋銷售價格的變動主要受自身的影響，但房屋租賃價格的變動卻受自身與銷售價格的雙重影響，并且長期來看銷售價格對其的影響比重將越來越大。表明長期來看房屋銷售市場的這部分主體面對房價不斷上升，并不像理論分析的那樣理性撤離資產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)移到租賃市場引起租金的有效同步上漲，這可能是因為首先理論框架中沒有考慮資產(chǎn)的增值效應(yīng)，但當(dāng)下我國房地產(chǎn)中資產(chǎn)增值效果卻十分明顯，房價預(yù)期影響比重大，二者是由于我國證券、股票市場發(fā)育并不成熟，民間和社會資本缺少投資渠道，加上國際熱錢的涌入，致使資金大量留滯于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。

五、研究結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論分析

本文利用2000年第1季度到2010年第4季度我國全國房屋銷售價格指數(shù)和房屋租賃價格指數(shù)的數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)市場消費與投資內(nèi)生屬性的理論框架基礎(chǔ)上對兩者之間的變動關(guān)系進(jìn)行了實證分析，結(jié)果顯示，雖然房價與租金之間存在長期均衡的關(guān)系，但與理論仍然存在較大相違，房價在短期和長期對租金都有影響，但租金無論在短期與長期都不能對房價構(gòu)成有效影響，表明當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場上房屋租賃市場和房屋銷售市場之間存在著嚴(yán)重的背離，基于此從消費與投資的理論框架出發(fā)，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，可從以下幾個方面進(jìn)行結(jié)論解釋與分析：

1. 兩個市場的市場屬性不同

理論分析上的房地產(chǎn)市場，無論是具有消費與投資雙重屬性的銷售市場還是租賃市場，都是接近充分的競爭市場，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場成熟，符合理論假設(shè)，但目前我國房屋銷售和租賃市場卻分別顯示出類似于壟斷競爭市場和完全競爭市場的格局[8]，二者分屬不同類型的市場⑤，使得其價格產(chǎn)生機制中出現(xiàn)斷裂，形成的房價與租金間便不符合經(jīng)典理論中因果相關(guān)的結(jié)論。

2. 宏觀經(jīng)濟的背景不同

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)和組成部分，必將受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，目前我國處于快速城市化和房地產(chǎn)快速市場化的發(fā)展階段，城市化與市場化相重合，導(dǎo)致在消費需求方面，補償性需求、改善性需求、主動性需求、恐慌性消費、被動性消費重合[19]，除此之外，與理論不符的現(xiàn)狀，還包括如今消費者購買房屋所獲收益除租金外，更強調(diào)的是資產(chǎn)增值收益，投資需求擠出有效需求，致使新建房屋交易量要遠(yuǎn)高于存量房屋交易量，房價的變動偏離于租金基本面的變動。

3. 消費者的偏好不同

國外房地產(chǎn)市場的消費主體比較符合理論的前提假設(shè)，即消費者對購房與租房的偏好無差異，但我國由于傳統(tǒng)文化習(xí)俗和房產(chǎn)所連帶戶籍、子女教育、社保福利等因素的影響，使消費者的置業(yè)偏好傾向于“有房產(chǎn)”還不是“有房住”，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場內(nèi)生的房價與租金偏離理論預(yù)期，并呈現(xiàn)出與國外不同的現(xiàn)狀。

（二）政策性建議

①房地產(chǎn)業(yè)中土地資源的國家壟斷配置體制，強化了房地產(chǎn)市場非均衡運行的動力機制，因此需要改革土地供應(yīng)和土地出讓金制度，改變現(xiàn)有的高檔住房比例大、保障性住房短缺的不合理的市場結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場合理供給結(jié)構(gòu)的發(fā)展，同時建立完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，提高信息透明度，提高銷售市場的競爭性，規(guī)范租房管理，制定完善的住房租賃市場法規(guī)（或政策性規(guī)定），確保租賃消費者的合法權(quán)益。

②鑒于我國房屋銷售價格快速上漲，并始終處于高位的現(xiàn)狀，應(yīng)該規(guī)范房地產(chǎn)信貸政策，對自住性和非自住性的住房信貸實行差別化信貸政策[20]，調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策，抑制投機性需求，同時需要拓寬社會的投資渠道，合理地引導(dǎo)投資行為。

③雖然文化觀念難以在短時間內(nèi)加以改變，但可以在政策上加以引導(dǎo)，同時改革現(xiàn)今二元戶籍制度，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的醫(yī)療、養(yǎng)老、教育保障體系，構(gòu)建統(tǒng)一的房屋租賃交易平臺，并在金融與稅收方面加以傾斜，引導(dǎo)房屋消費的梯級改善，使居民在租賃市場環(huán)境改善的條件下進(jìn)行理性思考，從而決定其房屋選擇行為，實現(xiàn)房屋租買的相互替代。

最后，對房屋銷售市場與租賃市場本身內(nèi)部實行細(xì)分，并選取不同地區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行差別化研究將是本文之后需要進(jìn)一步研究的方向。

[注 釋]

① 租售比通常指相同時期內(nèi)同一類房屋每平方米使用面積的月租金與每平方建筑面積的房價之間的比值。

② 隨著價格的不斷攀升，首先投資于資產(chǎn)市場的風(fēng)險會不斷加大，再者面對價格的持續(xù)上漲，國家會進(jìn)行宏觀調(diào)控，比如對交易環(huán)節(jié)征收稅收或者加大征收比例，以上都會導(dǎo)致該市場主體的主動或被動退出，部分需求將轉(zhuǎn)移到使用市場（租賃市場）。

③ 轉(zhuǎn)化方法為：首先將2001年之后的季度數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為以2000年各季度為基底的定基數(shù)據(jù)，先稱為準(zhǔn)定基數(shù)據(jù)，再根據(jù)2000年2、3、4季度的環(huán)比數(shù)據(jù)，將各期的準(zhǔn)定基數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為以2000年第1季度為單一基底的定基數(shù)據(jù)。

④ 季節(jié)調(diào)整就是從時間序列中去除季節(jié)變動要素，從而顯示出序列潛在的趨勢循環(huán)分量，趨勢循環(huán)分量能夠真實反映經(jīng)濟時間序列運動的客觀規(guī)律，來進(jìn)行經(jīng)濟分析。

⑤ 鄭文娟（2011）將其歸納為“服務(wù)對象不一致，發(fā)展速度不一致，顯化價值不一致”的雙重結(jié)構(gòu)特征[18]。endprint

[參考文獻(xiàn)]

[1] 王文莉，趙奉軍.城市化進(jìn)程與房價租金比高企問題研究——基于中國35個大中城市面板數(shù)據(jù)實證分析[J].財貿(mào)研究，2011（5）：28-34.

[2] 黃書雷，張洪.房價房租利率相互關(guān)系實證研究[J].云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2008（5）： 86-92.

[3] 楊帆，李宏謹(jǐn)，李勇.泡沫經(jīng)濟理論與中國房地產(chǎn)市場[J].管理世界，2005（6）：64-75.

[4] 呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經(jīng)濟研究，2010（6）：28-41.

[5] 楊興權(quán)，黃昳暝.投資視角的住宅租價比分析[J].華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2011（2）： 81-85.

[6] 陳文雅，張慶源.租金收入與房價的比數(shù)關(guān)系曾是判斷樓市是否泡沫的依據(jù)-租售比“失靈”[N].經(jīng)濟觀察報，2007-05-14.

[7] 劉仁和，陳奕，陳英楠.租金房價比失效了嗎？——基于四大城市的經(jīng)驗研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2011（11）：105-112.

[8] 周永宏.當(dāng)前我國房價與租金關(guān)系的經(jīng)濟學(xué)分析——一個市場區(qū)隔理論的解釋[J].當(dāng)代財經(jīng)，2005（10）：13-16.

[9] 董倩，王千紅.基于房租資本化模型的我國房地產(chǎn)泡沫實證分析[J].經(jīng)濟師，2010（2）：189-190.

[10] 施建剛，王盼盼.住宅價格和租金關(guān)系實證研究[J].上海房地，2010（8）：16-17.

[11] 李勇，鄧晶，王有貴.中國房價與租賃價格關(guān)系研究[J].上海理工大學(xué)學(xué)報，2011（2）：150-154.

[12] Clayton. Rational expectations，market fundamentals and house pr-ice Volatility[J]. Real Estate Economics，1996（24）：441-470.

[13] Joshua·Gallin.The long-run relationship between house prices and rents[C].Finance and Economics Discussion Series Divisions of Research & Statistics and Monetary Affairs Federal Reserve Board，2004.

[14] Himmelberg. C.，Mayer. C. and T. Sinai. Assessing high house pr-ices： Bubbles，fundamentals and misperceptions[J].Journal of Econ-omics Perspectives，2005（19）：67-92.

[15] Meese Richard Nancy Wallace. Testing the present value relation for housing prices： should I leave my house in San Francisco？[J]. Journal of Urban Economics 1994（35）：245-266.

[16] 丹尼爾·迪帕斯奎爾，威廉·C·惠頓.城市經(jīng)濟學(xué)與房地產(chǎn)場[M].龍奮杰，譯.北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2002：208.

[17] 高鐵梅.計量經(jīng)濟分析方法與建模：EVIEWS應(yīng)用及實例[M].北京：清華大學(xué)出版社，2011：267.

[18] 鄭文娟.中國城市住房價格與住房價格租金的影響因素及相關(guān)研究[D].浙江大學(xué)博士畢業(yè)論文，2011：91-94.

[19] 李滿華，黃秋如.論穩(wěn)定住房市場價格的著力點[J].井岡山學(xué)院學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)），2008，（7）：33-35，41.

[20] 周京奎.金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫[M].北京：北京大學(xué)出版社，2005：215.

Empirical Study on the Relation Between House Prices and Rent on the Basis of the Real Estate Market's Endogenous Properties

Li Ning

（China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095，China）

Abstract： Constructing a theoretical analysis framework of house renting according to the real estate market's endogenous properties and applying Granger causality test to housing sales price index and the leasing price index， the results show that housing prices will affect renting level in both short and long term， while renting level almost has no effect on housing prices， which implies that there is a gap between house selling and releasing market in both short and long term， lack of sound interactive development. This paper presents explanation for the gap between reality and theoretical analysis， between China and abroad in terms of market properties， macro-economy context and consumers' preference， and puts forward corresponding policy recommendations and further research direction.

Key words：house price；rent；investment；consumption；endogenous property

（責(zé)任編輯：張積慧）endprint

[參考文獻(xiàn)]

[1] 王文莉，趙奉軍.城市化進(jìn)程與房價租金比高企問題研究——基于中國35個大中城市面板數(shù)據(jù)實證分析[J].財貿(mào)研究，2011（5）：28-34.

[2] 黃書雷，張洪.房價房租利率相互關(guān)系實證研究[J].云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2008（5）： 86-92.

[3] 楊帆，李宏謹(jǐn)，李勇.泡沫經(jīng)濟理論與中國房地產(chǎn)市場[J].管理世界，2005（6）：64-75.

[4] 呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經(jīng)濟研究，2010（6）：28-41.

[5] 楊興權(quán)，黃昳暝.投資視角的住宅租價比分析[J].華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2011（2）： 81-85.

[6] 陳文雅，張慶源.租金收入與房價的比數(shù)關(guān)系曾是判斷樓市是否泡沫的依據(jù)-租售比“失靈”[N].經(jīng)濟觀察報，2007-05-14.

[7] 劉仁和，陳奕，陳英楠.租金房價比失效了嗎？——基于四大城市的經(jīng)驗研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2011（11）：105-112.

[8] 周永宏.當(dāng)前我國房價與租金關(guān)系的經(jīng)濟學(xué)分析——一個市場區(qū)隔理論的解釋[J].當(dāng)代財經(jīng)，2005（10）：13-16.

[9] 董倩，王千紅.基于房租資本化模型的我國房地產(chǎn)泡沫實證分析[J].經(jīng)濟師，2010（2）：189-190.

[10] 施建剛，王盼盼.住宅價格和租金關(guān)系實證研究[J].上海房地，2010（8）：16-17.

[11] 李勇，鄧晶，王有貴.中國房價與租賃價格關(guān)系研究[J].上海理工大學(xué)學(xué)報，2011（2）：150-154.

[12] Clayton. Rational expectations，market fundamentals and house pr-ice Volatility[J]. Real Estate Economics，1996（24）：441-470.

[13] Joshua·Gallin.The long-run relationship between house prices and rents[C].Finance and Economics Discussion Series Divisions of Research & Statistics and Monetary Affairs Federal Reserve Board，2004.

[14] Himmelberg. C.，Mayer. C. and T. Sinai. Assessing high house pr-ices： Bubbles，fundamentals and misperceptions[J].Journal of Econ-omics Perspectives，2005（19）：67-92.

[15] Meese Richard Nancy Wallace. Testing the present value relation for housing prices： should I leave my house in San Francisco？[J]. Journal of Urban Economics 1994（35）：245-266.

[16] 丹尼爾·迪帕斯奎爾，威廉·C·惠頓.城市經(jīng)濟學(xué)與房地產(chǎn)場[M].龍奮杰，譯.北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2002：208.

[17] 高鐵梅.計量經(jīng)濟分析方法與建模：EVIEWS應(yīng)用及實例[M].北京：清華大學(xué)出版社，2011：267.

[18] 鄭文娟.中國城市住房價格與住房價格租金的影響因素及相關(guān)研究[D].浙江大學(xué)博士畢業(yè)論文，2011：91-94.

[19] 李滿華，黃秋如.論穩(wěn)定住房市場價格的著力點[J].井岡山學(xué)院學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)），2008，（7）：33-35，41.

[20] 周京奎.金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫[M].北京：北京大學(xué)出版社，2005：215.

Empirical Study on the Relation Between House Prices and Rent on the Basis of the Real Estate Market's Endogenous Properties

Li Ning

（China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095，China）

Abstract： Constructing a theoretical analysis framework of house renting according to the real estate market's endogenous properties and applying Granger causality test to housing sales price index and the leasing price index， the results show that housing prices will affect renting level in both short and long term， while renting level almost has no effect on housing prices， which implies that there is a gap between house selling and releasing market in both short and long term， lack of sound interactive development. This paper presents explanation for the gap between reality and theoretical analysis， between China and abroad in terms of market properties， macro-economy context and consumers' preference， and puts forward corresponding policy recommendations and further research direction.

Key words：house price；rent；investment；consumption；endogenous property

（責(zé)任編輯：張積慧）endprint

[參考文獻(xiàn)]

[1] 王文莉，趙奉軍.城市化進(jìn)程與房價租金比高企問題研究——基于中國35個大中城市面板數(shù)據(jù)實證分析[J].財貿(mào)研究，2011（5）：28-34.

[2] 黃書雷，張洪.房價房租利率相互關(guān)系實證研究[J].云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2008（5）： 86-92.

[3] 楊帆，李宏謹(jǐn)，李勇.泡沫經(jīng)濟理論與中國房地產(chǎn)市場[J].管理世界，2005（6）：64-75.

[4] 呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經(jīng)濟研究，2010（6）：28-41.

[5] 楊興權(quán)，黃昳暝.投資視角的住宅租價比分析[J].華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2011（2）： 81-85.

[6] 陳文雅，張慶源.租金收入與房價的比數(shù)關(guān)系曾是判斷樓市是否泡沫的依據(jù)-租售比“失靈”[N].經(jīng)濟觀察報，2007-05-14.

[7] 劉仁和，陳奕，陳英楠.租金房價比失效了嗎？——基于四大城市的經(jīng)驗研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2011（11）：105-112.

[8] 周永宏.當(dāng)前我國房價與租金關(guān)系的經(jīng)濟學(xué)分析——一個市場區(qū)隔理論的解釋[J].當(dāng)代財經(jīng)，2005（10）：13-16.

[9] 董倩，王千紅.基于房租資本化模型的我國房地產(chǎn)泡沫實證分析[J].經(jīng)濟師，2010（2）：189-190.

[10] 施建剛，王盼盼.住宅價格和租金關(guān)系實證研究[J].上海房地，2010（8）：16-17.

[11] 李勇，鄧晶，王有貴.中國房價與租賃價格關(guān)系研究[J].上海理工大學(xué)學(xué)報，2011（2）：150-154.

[12] Clayton. Rational expectations，market fundamentals and house pr-ice Volatility[J]. Real Estate Economics，1996（24）：441-470.

[13] Joshua·Gallin.The long-run relationship between house prices and rents[C].Finance and Economics Discussion Series Divisions of Research & Statistics and Monetary Affairs Federal Reserve Board，2004.

[14] Himmelberg. C.，Mayer. C. and T. Sinai. Assessing high house pr-ices： Bubbles，fundamentals and misperceptions[J].Journal of Econ-omics Perspectives，2005（19）：67-92.

[15] Meese Richard Nancy Wallace. Testing the present value relation for housing prices： should I leave my house in San Francisco？[J]. Journal of Urban Economics 1994（35）：245-266.

[16] 丹尼爾·迪帕斯奎爾，威廉·C·惠頓.城市經(jīng)濟學(xué)與房地產(chǎn)場[M].龍奮杰，譯.北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2002：208.

[17] 高鐵梅.計量經(jīng)濟分析方法與建模：EVIEWS應(yīng)用及實例[M].北京：清華大學(xué)出版社，2011：267.

[18] 鄭文娟.中國城市住房價格與住房價格租金的影響因素及相關(guān)研究[D].浙江大學(xué)博士畢業(yè)論文，2011：91-94.

[19] 李滿華，黃秋如.論穩(wěn)定住房市場價格的著力點[J].井岡山學(xué)院學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)），2008，（7）：33-35，41.

[20] 周京奎.金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫[M].北京：北京大學(xué)出版社，2005：215.

Empirical Study on the Relation Between House Prices and Rent on the Basis of the Real Estate Market's Endogenous Properties

Li Ning

（China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095，China）

Abstract： Constructing a theoretical analysis framework of house renting according to the real estate market's endogenous properties and applying Granger causality test to housing sales price index and the leasing price index， the results show that housing prices will affect renting level in both short and long term， while renting level almost has no effect on housing prices， which implies that there is a gap between house selling and releasing market in both short and long term， lack of sound interactive development. This paper presents explanation for the gap between reality and theoretical analysis， between China and abroad in terms of market properties， macro-economy context and consumers' preference， and puts forward corresponding policy recommendations and further research direction.

Key words：house price；rent；investment；consumption；endogenous property

（責(zé)任編輯：張積慧）endprint