陳丹
摘 要:預(yù)告登記制度通常適用于房地產(chǎn)商品房預(yù)售情形的市場(chǎng)交易中,預(yù)告登記屬于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。預(yù)告登記有別于本登記,自本登記辦理之日起購(gòu)房者即取得房屋所有權(quán),預(yù)告登記的辦理只是發(fā)生確保購(gòu)房者在房屋建成之后的將來(lái)取得所有權(quán)。預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)目的在于確保將來(lái)自房屋正式建成之后購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)商享有要求其轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán),這項(xiàng)制度設(shè)計(jì)不但有利于保障實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人將來(lái)的物權(quán),而且還有利于保護(hù)市場(chǎng)交易安全、維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)信用。
關(guān)鍵詞:預(yù)告登記;商品房購(gòu)買;立法現(xiàn)狀;現(xiàn)存問(wèn)題;立法完善
中圖分類號(hào):D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1002-2589(2014)06-0079-02
一、我國(guó)預(yù)告登記制度的現(xiàn)狀
(一)預(yù)告登記制度的立法現(xiàn)狀
有關(guān)預(yù)告登記方面的立法,在我國(guó)的立法模式中采取了法典式立法和特別法式立法相結(jié)合的方式:一方面,全國(guó)人大于2007年通過(guò)的基本法《物權(quán)法》中對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了原則性的規(guī)定,這是一種大方向上的制度規(guī)定,這就決定了預(yù)告登記的具體實(shí)施制度的相關(guān)規(guī)定都要以《物權(quán)法》中的原則性規(guī)定為價(jià)值取向;另一方面,預(yù)告登記制度立法的特別法形式表現(xiàn)在《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定中,這兩部特別法對(duì)預(yù)告登記制度落實(shí)到具體執(zhí)行中應(yīng)該遵循的步驟和程序做了詳細(xì)的規(guī)定,以達(dá)到對(duì)預(yù)告登記制度的進(jìn)一步細(xì)化和完善的目標(biāo)。綜合上述兩種立法體例的相結(jié)合的方式就是我國(guó)預(yù)告登記體制在我國(guó)法制體系中的存在形態(tài)。
在我國(guó)的司法實(shí)踐中,我們可以發(fā)現(xiàn)早在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前,地方為保護(hù)相關(guān)物權(quán)法律關(guān)系中債權(quán)人的利益就在地方法規(guī)中對(duì)房屋預(yù)告登記方面的內(nèi)容做了相關(guān)規(guī)定,比如2001年通過(guò)的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》,2002年通過(guò)的《上海市房地產(chǎn)登記條例》,2005年通過(guò)的《天津市房地產(chǎn)登記條例》以及2007年通過(guò)的《廣州市城鎮(zhèn)房屋登記管理辦法》等,這些地方法規(guī)中都或多或少地涉及了預(yù)告登記制度的內(nèi)容。
綜上,預(yù)告登記相關(guān)內(nèi)容的法律規(guī)范在我國(guó)法制體系中主要表現(xiàn)為三個(gè)法律層面:基本法的原則性規(guī)定、特別法的具體詳細(xì)規(guī)定、地方性法規(guī)的靈活性規(guī)定,這三個(gè)法律層面上法律制度設(shè)置表明了預(yù)告登記法律制度在我國(guó)法律體制框架內(nèi)已經(jīng)建立起來(lái)。
(二)預(yù)告登記制度的實(shí)際操作情況
預(yù)告登記的適用在現(xiàn)實(shí)生活中大多是見(jiàn)諸在房產(chǎn)交易市場(chǎng)的房屋預(yù)售合同登記行為中。房屋預(yù)售這一市場(chǎng)交易行為就是指由賣方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和買房購(gòu)房者簽訂房屋預(yù)售合同,約定把未來(lái)某個(gè)時(shí)間內(nèi)才能建好的房屋提前賣給購(gòu)房者,根據(jù)房屋預(yù)售合同,在房屋建成后購(gòu)房者可以據(jù)此享有要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán),在此種情形中,預(yù)告登記的實(shí)際作用是對(duì)既有物權(quán)利人的權(quán)利行使的限制以保證登記權(quán)利人的將來(lái)利益可以順利實(shí)現(xiàn)。另外,國(guó)外的預(yù)告登記制度的大多適用范圍較之我國(guó)是非常廣的,不動(dòng)產(chǎn)買賣、設(shè)定土地?fù)?dān)保物權(quán)、改變順位等均是預(yù)告登記制度的廣泛適用領(lǐng)域,而在我國(guó)預(yù)告登記通常是適用于預(yù)售的商品房及其他不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議中。
另外,值得一提的是,我國(guó)立法還規(guī)定了預(yù)售登記備案制度,商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照法律有關(guān)規(guī)定將其于購(gòu)房者之間成立的預(yù)售合同提交縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,這是我國(guó)法律規(guī)范中對(duì)預(yù)售合同登記制度的最基本的規(guī)定,除此之外沒(méi)有更加詳細(xì)的規(guī)定,關(guān)于預(yù)告登記備案制度的這種原則性的規(guī)定無(wú)疑會(huì)為地方性法規(guī)關(guān)于此項(xiàng)制度的具體立法中按照各自不同的意愿制定截然不同的實(shí)施規(guī)定提供了溫床,由此,極有可能會(huì)造成地方上不同的制度構(gòu)造,結(jié)果就會(huì)是各地方房屋預(yù)告登記備案的具體規(guī)定各式各樣,由此我國(guó)預(yù)告登記備案制度的整齊劃一得以實(shí)現(xiàn)的難度加大。在商品房買賣的市場(chǎng)交易活動(dòng)中,購(gòu)房者相對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總是處于劣勢(shì)地位,出于對(duì)購(gòu)房者的利益保護(hù),所以立法機(jī)關(guān)有必要設(shè)置房屋預(yù)售登記備案制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為進(jìn)行合法性審查同時(shí)也是對(duì)其行為加以適當(dāng)限制的一種方法。即使如此,我國(guó)的預(yù)告登記備案制度還是存在著一些不可回避的問(wèn)題,最為突出是未待解決的登記備案效力問(wèn)題以及其對(duì)第三人的效力,這兩個(gè)問(wèn)題在我國(guó)相關(guān)法律規(guī)范中是找不到明確規(guī)定的,這是我國(guó)預(yù)告登記備案制度的最大缺陷;再比如,購(gòu)房人有無(wú)申請(qǐng)登記備案的權(quán)利也是沒(méi)有明確。如果這些問(wèn)題得不到解決,那么登記備案制度就不能起到提前預(yù)防房產(chǎn)糾紛的積極作用。
二、我國(guó)預(yù)告登記制度存在的問(wèn)題
我國(guó)物權(quán)法中明確規(guī)定:當(dāng)事人為保證將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)所簽訂不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議,在辦理預(yù)告登記之后,該物權(quán)所有人未經(jīng)登記權(quán)利人的同意任意處分該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的,不會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果;另外,在債權(quán)消滅和自能夠辦理預(yù)告登記之日起三個(gè)月內(nèi)沒(méi)有辦理本登記的這兩種情形中,產(chǎn)生預(yù)告登記失效的不利后果。
筆者認(rèn)為,我國(guó)的預(yù)告登記制度存在以下三個(gè)方面不完善的地方:
(一)預(yù)告登記的范圍過(guò)窄
關(guān)于我國(guó)預(yù)告登記的具體應(yīng)適用范圍,學(xué)界暫時(shí)還沒(méi)有形成一致意見(jiàn),立法中只是概括性地將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議規(guī)定為預(yù)告登記的適用范圍,但是我國(guó)物權(quán)法中的權(quán)利體系龐雜,哪些權(quán)利屬于預(yù)告登記制度的適用范圍法律規(guī)范中并沒(méi)有明確指出,另外,屬于預(yù)告登記適用范圍的物權(quán)是否也可以是附條件或附期限的也沒(méi)有指明,這些都是我國(guó)預(yù)告登記的立法規(guī)定中不健全的地方。
從我國(guó)立法規(guī)定中可以知道,預(yù)告登記的適用范圍僅僅限于買賣房屋或者其他的不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議之中,這樣一種范圍的規(guī)定,使得保護(hù)交易安全的制度價(jià)值和功能十分有限。另外,期房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記、期房抵押預(yù)告登記、現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記以及現(xiàn)房抵押預(yù)告登記,這四種類型的預(yù)告登記僅限于房屋買賣中,這顯然表明預(yù)告登記的適用范圍局限性較大。筆者認(rèn)為,立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在立法上盡快明朗預(yù)告登記的適用范圍,便于執(zhí)法機(jī)關(guān)的執(zhí)法和市場(chǎng)交易活動(dòng)的順利開(kāi)展。綜上,我們可以得知到底哪些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之上的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)可以適用預(yù)告登記,這些請(qǐng)求權(quán)能否可以是屬于附條件或者是附期限的請(qǐng)求權(quán),這些最為基本的問(wèn)題有深入探討的必要。
(二)預(yù)告登記制度的效力缺漏
預(yù)告登記的效力屬于私法上的對(duì)世效力,通常預(yù)告登記制度在不同國(guó)家的法律制度中會(huì)有不同的效力內(nèi)容,例如順位保全效力、權(quán)利保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力等,我國(guó)的預(yù)告登記效力內(nèi)容僅限于權(quán)利保全效力,即預(yù)告登記之后如果沒(méi)有得到預(yù)告登記的權(quán)利人允許而擅自處分該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的,物權(quán)變動(dòng)效力不發(fā)生;這就是權(quán)利保全效力的具體法規(guī)闡述,即保全未來(lái)才會(huì)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)效果的請(qǐng)求權(quán),對(duì)預(yù)告登記之后發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的處分行為發(fā)生排他效力。
(三)預(yù)告登記中信息披露不健全
預(yù)告登記的功能表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面,預(yù)告登記制度保護(hù)登記權(quán)利人的期待利益;另一方面,預(yù)告登記起到信息公開(kāi)的效果,維護(hù)善意第三人的利益。但在我國(guó)社會(huì)生活中許多房地產(chǎn)信息和相關(guān)房屋登記資料是不被公示的,公眾查詢困難,這是常見(jiàn)的“一房多賣”現(xiàn)象多發(fā)的誘因之一,在這種情況中,不但登記權(quán)利人的利益難以得到保證,善意第三人的利益往往也會(huì)受到損害;實(shí)際上,只有房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人才有權(quán)查詢房屋權(quán)屬登記簿,除此以外的任何人都無(wú)權(quán)查閱,這種信息披露不健全的模式加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)性,無(wú)論是預(yù)告登記權(quán)利人還是善意第三人都會(huì)是最終的利益受害者。
三、我國(guó)預(yù)告登記制度的完善建議
(一)預(yù)告登記制度適用范圍的完善
筆者認(rèn)為立法機(jī)關(guān)應(yīng)考慮擴(kuò)大以下幾個(gè)方面的內(nèi)容:第一,擴(kuò)大適用范圍,房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的買賣不能獨(dú)樹(shù)一幟地屬于該制度的使用范圍,不動(dòng)產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)移、消滅、限制等方面也可以納入其中,并且可以考慮適用于遺產(chǎn)分割方面;第二,酌情擴(kuò)大登記對(duì)象范圍,目前預(yù)告登記通常僅局限在商品房買賣交易行為中,預(yù)告登記的適用范圍可以逐步延伸到其他債權(quán)權(quán)中;第三,適當(dāng)擴(kuò)大行使預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的事由,通常預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)行使情形僅發(fā)生在合同中,筆者認(rèn)為,法院的判決、裁定和不當(dāng)?shù)美?、無(wú)因管理也可以作為啟動(dòng)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的事由。
(二)預(yù)告登記制度效力的完善
筆者認(rèn)為,關(guān)于預(yù)告登記的效力問(wèn)題,應(yīng)該著重關(guān)注三點(diǎn):首先,順位保全效力的完善。自預(yù)告登記成立之日起,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位就不會(huì)再是依物權(quán)本登記日期確定,而是要以預(yù)告登記中規(guī)定的內(nèi)容為依據(jù)來(lái)確定順位;其次,破產(chǎn)保護(hù)效力的完善。此種效力情形發(fā)生在附條件或附期限的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)中,條件不成或期限未屆滿就將此請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的算入在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中的效力;最后,預(yù)告登記效力的完善。預(yù)告登記之外的第三人可以根據(jù)公示的預(yù)告登記,推斷出預(yù)告登記上確定的權(quán)利人就會(huì)是將來(lái)本登記權(quán)利人的事實(shí)可能,所以,第三人在日后發(fā)生的物權(quán)糾紛中不能以不知預(yù)告登記內(nèi)容為借口,利用善意第三人制度作為抗辯理由。
(三)信息披露制度的完善
我國(guó)目前的預(yù)告登記尤其是預(yù)告登記簿并未實(shí)現(xiàn)廣泛的公開(kāi)化,鑒于立法規(guī)范規(guī)定的不完善之處,信息披露制度不夠完善。為此,筆者認(rèn)為,房產(chǎn)交易中的購(gòu)房者應(yīng)積極進(jìn)行登記查詢行為,此外,還可以在各地區(qū)的房產(chǎn)信息交易網(wǎng)中開(kāi)通房產(chǎn)預(yù)告登記公示信息系統(tǒng),便利化的網(wǎng)絡(luò)信息公布不但是向所有的社會(huì)大眾公示,而且方便社會(huì)大眾及時(shí)了解房產(chǎn)登記信息省去了在相關(guān)登記備案部門了解公示信息的煩瑣程序。
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