張 婧

(福州大學(xué)法學(xué)院，福建 福州350100)

近幾年來(lái)，部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)高漲，人們對(duì)住房問(wèn)題關(guān)注度越來(lái)越高。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，“冰封”投機(jī)購(gòu)房，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列房產(chǎn)新政以抑制房?jī)r(jià)暴漲?？墒?，調(diào)控政策目標(biāo)的明確性難掩實(shí)際適用時(shí)產(chǎn)生的尷尬，一系列房產(chǎn)新政的出臺(tái)在抑制房?jī)r(jià)暴漲方面確實(shí)起了一定的作用，但成效并不明顯，且隨之而來(lái)的問(wèn)題和糾紛不斷發(fā)生。各地涌現(xiàn)“退房潮”和“違約潮”，出現(xiàn)大量以情勢(shì)變更、不可抗力為由，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的案件。因沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于此類(lèi)糾紛的處理，實(shí)踐中出現(xiàn)了“同案不同判”的現(xiàn)象，使得此類(lèi)案件的原則適用問(wèn)題在理論界和實(shí)務(wù)界都產(chǎn)生了激烈的爭(zhēng)論，情勢(shì)變更原則的適用也再次成為人們討論的焦點(diǎn)。

一、房產(chǎn)新政下情勢(shì)變更原則適用的學(xué)界爭(zhēng)議

(一)從可預(yù)見(jiàn)性上排除對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的適用

商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)屬于從事商業(yè)活動(dòng)固有的風(fēng)險(xiǎn)，是合同雙方當(dāng)事人可預(yù)見(jiàn)的而自甘冒險(xiǎn)所付出正常的經(jīng)濟(jì)代價(jià)的一種結(jié)果。若當(dāng)事人沒(méi)有預(yù)見(jiàn)該風(fēng)險(xiǎn)則是其自身過(guò)失，造成的損失和責(zé)任由其自行承擔(dān)。

有的學(xué)者認(rèn)為，在房產(chǎn)新政出臺(tái)前，已有很多專(zhuān)家學(xué)者和各大媒體對(duì)新政的出臺(tái)作出了分析和預(yù)測(cè)，在接收了這么多信息后，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是可以預(yù)見(jiàn)到房產(chǎn)新政即將出臺(tái)的。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者對(duì)可預(yù)見(jiàn)性的界定有所偏差，法律上的不可預(yù)見(jiàn)是根據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)水平，以一般理智正常的人作為參照模式，而不是從專(zhuān)業(yè)人士或技術(shù)人員的角度來(lái)判定能否預(yù)見(jiàn)。對(duì)于房產(chǎn)新政的出臺(tái)，無(wú)論是專(zhuān)家的分析還是報(bào)刊雜志的報(bào)道都僅為一種主觀的猜測(cè)，沒(méi)有現(xiàn)實(shí)依據(jù)，不是客觀事實(shí)。普通的購(gòu)房者不管從具體內(nèi)容還是出臺(tái)時(shí)間上，都無(wú)法對(duì)房產(chǎn)新政進(jìn)行預(yù)測(cè)。因此，房產(chǎn)新政的出臺(tái)應(yīng)認(rèn)定為是當(dāng)事人所不可預(yù)見(jiàn)的，由此便從預(yù)見(jiàn)性方面排除了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)該類(lèi)案件的適用。

(二)從對(duì)合同的影響程度上排除對(duì)不可抗力的適用

不可抗力是指買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過(guò)失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法預(yù)防、無(wú)法避免和無(wú)法控制的意外事件或自然災(zāi)害，導(dǎo)致合同不能履行或不能如期履行的，發(fā)生意外事件或遭受自然災(zāi)害的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同。

持房產(chǎn)新政出臺(tái)屬于不可抗力觀點(diǎn)的學(xué)者，正是基于不可抗力的概念，認(rèn)為房產(chǎn)新政對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法預(yù)防、無(wú)法避免和無(wú)法控制的，由此帶來(lái)的變化導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，而這種變化是外在強(qiáng)制力量造成的，因此房產(chǎn)新政應(yīng)屬于一種不可抗力。從對(duì)合同的影響程度看，不可抗力直接導(dǎo)致合同不能履行，且已構(gòu)成根本性的履行不能。房產(chǎn)新政的出臺(tái)雖然給合同當(dāng)事人造成一定的給付困境，但其是否達(dá)到履行不能的程度值得商榷。因此，雖然房產(chǎn)新政外觀似乎都符合不可抗力的特點(diǎn)，但從對(duì)合同的影響程度上可排除不可抗力對(duì)該類(lèi)案件的適用。

(三)從構(gòu)成要件分析情勢(shì)變更的適用

在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同違約糾紛案件中，不少違約是由政府行政行為引起的。按行政相對(duì)人是否特定，可以將行政行為分為抽象行政行為和具體行政行為。具體行政行為的依據(jù)或者法的淵源包括國(guó)家政策，房產(chǎn)新政屬于由具體行政行為引起的變化。在司法實(shí)務(wù)中，基本已經(jīng)統(tǒng)一了抽象行政行為的適用標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為其應(yīng)適用不可抗力。而對(duì)于具體行政行為的使用標(biāo)準(zhǔn)，不管在學(xué)術(shù)界還是實(shí)務(wù)界都仍存在很大爭(zhēng)議。

國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)不適用于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)原則和不可抗力原則，而情勢(shì)變更原則比較符合。以下，筆者就由情勢(shì)變更的適用要件來(lái)分析我國(guó)房產(chǎn)新政糾紛案件。

客觀上須有情勢(shì)變更的事實(shí)。與德國(guó)對(duì)情勢(shì)的認(rèn)定包括主觀行為基礎(chǔ)障礙和客觀行為基礎(chǔ)障礙不同，我國(guó)認(rèn)定的情勢(shì)指的是合同成立基礎(chǔ)或環(huán)境的客觀情況，不包括德國(guó)法的當(dāng)事人主觀認(rèn)定但實(shí)際不存在的“主觀情勢(shì)”。變更則是指上述客觀情況發(fā)生了異常變動(dòng)，如物價(jià)在短期內(nèi)數(shù)倍增長(zhǎng)。司法實(shí)踐中，具體判斷標(biāo)準(zhǔn)為合同基礎(chǔ)是否喪失、是否致使合同目的落空、是否造成對(duì)價(jià)關(guān)系障礙。

國(guó)家房產(chǎn)新政的出臺(tái)是發(fā)生在房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后且尚未履行完畢時(shí)，房產(chǎn)新政由國(guó)家行政行為引起，這一外部環(huán)境的強(qiáng)制變化動(dòng)搖了當(dāng)事人訂立合同的基礎(chǔ)和環(huán)境，且該變化屬于突然、異常、重大的變化，購(gòu)房合同訂立時(shí)賴(lài)以存在的基礎(chǔ)喪失，這符合情勢(shì)變更的客觀事實(shí)認(rèn)定。

主觀上須情勢(shì)變更是在訂立合同時(shí)，當(dāng)事人所不可預(yù)見(jiàn)且不可歸責(zé)于當(dāng)事人的。這里的不可預(yù)見(jiàn)應(yīng)以一般理智正常人作為參考模式。不歸責(zé)于當(dāng)事人指不可預(yù)見(jiàn)性不由于合同當(dāng)事人的失誤或過(guò)錯(cuò)造成，且情勢(shì)的變化也不由合同當(dāng)事人引起。若情勢(shì)的變化是由一方當(dāng)事人或雙方當(dāng)事人造成的，則不屬于情勢(shì)變更，應(yīng)由造成變化的一方或雙方負(fù)責(zé)。

首先，對(duì)于房產(chǎn)新政的出臺(tái)，作為一名普通的購(gòu)房者無(wú)論從具體內(nèi)容還是出臺(tái)時(shí)間上，都無(wú)法對(duì)房產(chǎn)新政進(jìn)行預(yù)測(cè)，且這種無(wú)法預(yù)測(cè)不是由于當(dāng)事人主觀上的失誤或過(guò)錯(cuò)造成的，這符合不可預(yù)見(jiàn)的要件。其次，國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)是由政府具體行政行為導(dǎo)致的政策變化，是一種外部環(huán)境的突變，與合同雙方當(dāng)事人都無(wú)關(guān)，不可歸責(zé)于當(dāng)事人。結(jié)果，若繼續(xù)履行原合同將會(huì)失去公平。若情勢(shì)的變化沒(méi)有造成實(shí)質(zhì)的損害，合同履行并不會(huì)損害雙方當(dāng)事人的利益，也就是情勢(shì)的變化并不影響合同的履行，則不能適用于情勢(shì)變更原則。

房產(chǎn)新政糾紛中，雖然合同支付的方式和期限并沒(méi)有發(fā)生變化，但由于國(guó)家關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)政策的調(diào)整造成購(gòu)房者履行能力明顯降低甚至喪失履行能力，在合同給付上遇到困境，若執(zhí)意繼續(xù)履行原合同，當(dāng)事人要付出巨大的代價(jià)，這樣利益嚴(yán)重的失衡會(huì)造成顯失公平的結(jié)果。因此，筆者認(rèn)為國(guó)家房產(chǎn)新政糾紛案件符合情勢(shì)變更的要件，可以適用情勢(shì)變更原則。

二、情勢(shì)變更原則的慎用

(一)不屬于情勢(shì)變更的情形

房產(chǎn)調(diào)控新政中對(duì)于提高貸款基準(zhǔn)利率、征收住房營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，不應(yīng)用情勢(shì)變更原則。首先，房貸利率提高政策不屬于不可預(yù)見(jiàn)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和當(dāng)下實(shí)際情況，貸款利率的調(diào)整應(yīng)屬于正常的經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策。其次，房貸利率提高和營(yíng)業(yè)稅的征收雖對(duì)當(dāng)事人造成一定影響，但并未達(dá)到合同環(huán)境發(fā)生異動(dòng)、基礎(chǔ)喪失的程度，且這種變化只是在一定程度上增加了當(dāng)事人的給付困難，對(duì)合同的繼續(xù)履行并不產(chǎn)生重大影響，因此不應(yīng)屬于情勢(shì)變更調(diào)整范圍。

情勢(shì)變更原則調(diào)整的情勢(shì)變更須是發(fā)生在合同成立后且尚未履行完畢時(shí)的情形。當(dāng)事人主張的事由發(fā)生在合同訂立之前的，若當(dāng)事人已經(jīng)知曉情勢(shì)變化的，不屬于不可預(yù)見(jiàn)的客觀情況發(fā)生異動(dòng);若當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)情勢(shì)的變化屬于當(dāng)事人自身的失誤或過(guò)錯(cuò)造成的，也不屬于情勢(shì)變更原則調(diào)整的情形;若當(dāng)事人主張的事由發(fā)生在合同履行完畢之后的，此時(shí)無(wú)論情勢(shì)如何變更對(duì)已履行完畢的合同都不會(huì)產(chǎn)生影響，因此就沒(méi)有主張的意義了。

(二)屬于情勢(shì)變更的情形

房產(chǎn)調(diào)控新政中對(duì)于提高購(gòu)房首付款、停止發(fā)放貸款的規(guī)定可以適用情勢(shì)變更原則以變更或解除合同。首先，由于房?jī)r(jià)暴漲，即使購(gòu)房首付款只提高一成，對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)都屬于合同基礎(chǔ)發(fā)生異常且重大的變動(dòng)，一成的首付款就可能極大地增加購(gòu)房者的給付困難，甚至一時(shí)的給付不能。其次，停止發(fā)放貸款的政策規(guī)定的不單單是針對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的購(gòu)房者，還規(guī)定對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民也暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款，這表明當(dāng)事人要購(gòu)房就必須全額支付房款。購(gòu)買(mǎi)三套房以上的購(gòu)房者也許經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，該政策對(duì)其并沒(méi)產(chǎn)生多嚴(yán)重的影響。但該政策對(duì)新進(jìn)遷移的非本地居民來(lái)說(shuō)可能影響極大，甚至導(dǎo)致不能履行合同。在此情況下，國(guó)家政策發(fā)生重大變化，若要求那些支付能力有限的購(gòu)房者繼續(xù)履行合同，必然造成顯失公平的后果，而他們也確實(shí)沒(méi)有能力繼續(xù)履行合同，應(yīng)允許其適用情勢(shì)變更原則來(lái)變更或解除合同。

(三)情勢(shì)變更的適用原則

1．奉行調(diào)節(jié)優(yōu)先原則。情勢(shì)變更的適用在程序上要求當(dāng)事人必須先進(jìn)行再協(xié)商，協(xié)商不成向法院提起訴訟，法院方可判定。最高人民法院在其發(fā)布的《〈合同法〉解釋(二)》中特地強(qiáng)調(diào)了協(xié)商程序的重要性，提出適用情勢(shì)變更原則必須經(jīng)過(guò)協(xié)商程序。合同發(fā)生情勢(shì)變更時(shí)，不單要求當(dāng)事人訴前必須進(jìn)行再協(xié)商，還要求人民法院在訴訟過(guò)程中依然要遵循調(diào)解優(yōu)先的原則，司法調(diào)解應(yīng)當(dāng)貫穿于民事審判案件始終，力求從源頭上化解矛盾，盡力減少負(fù)面影響。

2．維護(hù)契約嚴(yán)守原則。契約的目的在于維護(hù)交易，一經(jīng)法律認(rèn)可生效，就應(yīng)具有相對(duì)的穩(wěn)定性，契約嚴(yán)守原則正是對(duì)法律穩(wěn)定性的維護(hù)。情勢(shì)變更原則只是契約嚴(yán)守原則的例外。因此，在適用情勢(shì)變更原則時(shí)也應(yīng)遵循契約嚴(yán)守原則，盡力維護(hù)合同的穩(wěn)定性。若變更合同就可以調(diào)整雙方當(dāng)事人的利益平衡的，為了維護(hù)合同的穩(wěn)定性和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，選擇變更合同比選擇撤銷(xiāo)合同更合適。

三、結(jié)語(yǔ)

國(guó)家房產(chǎn)新政改革是為了抑制我國(guó)日趨飆升的房?jī)r(jià)，改革本身，不管是興利還是除弊，是破舊還是立新，實(shí)質(zhì)上都是權(quán)力、利益和社會(huì)資源的分配與再分配。房產(chǎn)新政改革最終要看成效，而其在房產(chǎn)調(diào)控中到底能發(fā)揮多大的作用仍有待商榷。受傳統(tǒng)觀念的影響，中國(guó)人對(duì)家、對(duì)房子有著特殊的情感，每個(gè)人都希望擁有自己的房子。政府欲通過(guò)政策調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、“冰封”投機(jī)只是治標(biāo)不治本的方法，強(qiáng)行出臺(tái)政策在短期內(nèi)不可能使房?jī)r(jià)快速下降，只會(huì)讓買(mǎi)不起房的人更加買(mǎi)不起。多提供經(jīng)濟(jì)保障性住房以緩解高房?jī)r(jià)對(duì)低收入群體的影響更具實(shí)用性，在經(jīng)濟(jì)保障房申請(qǐng)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格、誠(chéng)信地審查，將房子批給真正需要它們的人。

房產(chǎn)新政引發(fā)的案件不斷涌現(xiàn)和升級(jí)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成很大的影響，法院在處理這類(lèi)案件時(shí)如何考量和把握各方利益以及案件審理結(jié)果產(chǎn)生的社會(huì)效益是極為重要的。我國(guó)情勢(shì)變更原則適用的法律依據(jù)是最高人民法院的司法解釋?zhuān)Я^弱，且多種概念模糊不易區(qū)分，現(xiàn)急需對(duì)情勢(shì)變更原則的具體適用予以明確規(guī)定，以便更好地處理各種新型案件。

［1］閆安慶．企業(yè)物資采購(gòu)領(lǐng)域合同履行階段的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防控［J］．中國(guó)石油大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2013，(1)．

［2］陳柏祥．不可抗力與情勢(shì)變更原則的來(lái)源及適用比較［J］．蘭州學(xué)刊，2012，(3)．

［3］于東輝．情勢(shì)變更原則的探討［J］．中國(guó)煤炭經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2001，(2)．