摘 要：運用詳實數(shù)據(jù)證實中國樓市十年調(diào)控收效甚微，屢調(diào)屢高。深度闡述樓市調(diào)控與經(jīng)濟數(shù)據(jù)、房價收入比精確統(tǒng)計的關(guān)聯(lián)。論述宏觀調(diào)控常態(tài)化是社會主義市場經(jīng)濟的本質(zhì)特征。用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)調(diào)控，提出科學(xué)有效諸對策。

關(guān)鍵詞：樓市；屢漲；調(diào)控；常態(tài)化；對策

去年兩會新華視點《樓市十年九調(diào)，房價屢調(diào)屢高》一文稱：2003年國發(fā)18號文件催生了中國房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，同時也啟開了樓市調(diào)控的序幕。隨后出臺的國八條、國六條、國十條、新國八條及近年出爐的國五條，十年持續(xù)調(diào)控，房價一路走高（本文中“房價”未經(jīng)注明時，均指住宅均價）。今年5月以來，房價開始穩(wěn)中有降。這固然可喜，但其背后所潛伏的隱患卻不容小噓。對“樓市十年九調(diào)”業(yè)內(nèi)人士所持觀點分歧較大。樓市調(diào)控成效顯著或者收效甚微？是否需還要繼續(xù)調(diào)控？中國樓市究竟需要怎樣的調(diào)控？這些問題都是關(guān)系國家經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和社會民生的大問題。下文將予以探究。

一、樓市調(diào)控收效甚微

（一）屢漲和屢高

1、屢漲不足為奇 過去十年中國經(jīng)濟增速強勁，據(jù)統(tǒng)計2012年國內(nèi)經(jīng)濟總量、財政收入、城鎮(zhèn)居民平均收入和居民消費價格分別是2002年的4.3倍、5倍、3.19倍和1.25倍，故房價屢漲不足為奇。關(guān)鍵在于漲幅幅度是正常，是較大、偏大或過大。為了簡便，我們用α、β、γ分別表示居民消費價格漲幅、居民平均收入漲幅和房價漲幅。一般情況下：

①當α≤γ<1/2β時，房價漲幅屬正常；

②當1/2β≤γ<2/3β時，房價漲幅屬較大；

③當2/3β≤γ<β時，房價漲幅屬偏大；

④當β≤γ時，房價漲幅屬過大；

關(guān)于房價漲幅性質(zhì)的界定標準也是動態(tài)的。當房價高企時界定標準可提高，如東歐諸國和近年的中國；當房價較低時界定標準可降低，即便有的年份γ≈β也是被允許的。如北歐諸國和20年前的中國。

2、屢高需要精確統(tǒng)計 中國房價究竟是否屢高，需要逐年精確統(tǒng)計并公布α、β、γ、λ之值，作為國家調(diào)控房價之依據(jù)。精確統(tǒng)計的重要性有如軍隊戰(zhàn)時偵察敵情，敵情偵察有誤，定吃敗仗。我們的統(tǒng)計部門并沒有充當好偵察兵的角色。查閱歷年國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報：

①沒有哪一年統(tǒng)計公布過房價收入比λ之值。

②沒有哪一年統(tǒng)計公布過全國平均房價和全國70城市平均房價（注：僅少數(shù)年份統(tǒng)計過全國商品房——含住房、商用房和商住房的綜合均價）。

③10年中僅有5年（2005——2009年）統(tǒng)計和公布過全國70城市平均房價漲幅λ，但數(shù)據(jù)的可靠性卻大打折扣。如2009年統(tǒng)計并公布全國70城市平均房價漲幅為1.5%，不久就廣遭質(zhì)疑。國土資源部規(guī)劃院公布報告顯示同年漲幅為25.1%；全國工商聯(lián)和居易房研究院分別計算2009年房價漲幅均為24%左右；這個漲幅1.5%，被中國社科院經(jīng)研所研究員袁鋼明視為當年“最嚴重的失真數(shù)據(jù)，完全是個笑話”。

④關(guān)于城鎮(zhèn)居民平均收入β值，統(tǒng)計覆蓋面過窄。如工資收入，按現(xiàn)行統(tǒng)計規(guī)則私營企業(yè)員工、非全日制就業(yè)人員等約1億勞動者被排除在外。中國勞動學(xué)會副會長蘇海南說：“漏統(tǒng)計了近半數(shù)從業(yè)人員，恰恰這部分人員工資水平又普遍低于體制內(nèi)人員，工資實際是被增長”。一方面是房價漲幅“被減少”，另一方面是居民收入“被增長”，無怪我國房價收入比成為無法計算的無頭公案。

（二）樓市調(diào)控收效甚微

房價是否高，樓市泡沫是否大？國際通用的方法是計算房價收入比：3≤λ≤6被視為正常范圍。鑒于我國獨生子女多和民居風情等，我國經(jīng)濟學(xué)者多認定6≤λ≤8較適于國情。問題是我們不能由缺失不全而又失真的數(shù)據(jù)推算出真實的房價收入比。更何況在近兩年的統(tǒng)計公報里，關(guān)于房價所能找到的僅為70城市中漲跌城市的個數(shù)。

1、調(diào)準視角。伴隨工業(yè)化和信息化的步伐，我國城鎮(zhèn)化率2012年已達到52.57%，且連續(xù)以1%以上的速率邁向城鎮(zhèn)化的終極目標80%以上。在這樣的趨勢下，用全國居民戶平住房擁有率1.02%或用農(nóng)村與邊遠城鎮(zhèn)房價如何低廉說事都是徒勞的，那里的居民大多要進城了，其住房將多遭空置甚至遺棄。我們無需計算那里的房價收入比。由此可知，全國住房平均價也將越來越缺乏代表性。我們統(tǒng)計的視角應(yīng)遠眺未來，瞄準城市和部分潛力鎮(zhèn)。

2、看點在城市。2012年3月人民日報：一線城市房價收入比達15倍，民眾難于承受，如果算上貸款利息，房價收入比就達到22-23。2012年9月“十八大”專題首頁《十年·跨越：調(diào)控房價》稱：2003年北京朝陽區(qū)珠江羅馬嘉園開盤均價約5000元/平方米，今天，二手房價已漲到30000元/平方米左右，9年6倍的房價變化。2013年3月兩會新華視點報到2005——2008年上半年，北京新建住房均價從約5000元/平方米飚升至15000元/平方米，2年半3倍的房價變化。2013年2月《21世紀經(jīng)濟報道》：上海2001年一手樓均價約3500元/平方米，2010年約為21000元/平方米，9年6倍房價變化。2012年11月長江日報：《武漢首批房奴“解套”房產(chǎn)增值10倍》。綜上所述，樓市調(diào)控屢調(diào)屢高，調(diào)控收效甚微的結(jié)論不虛。

二、樓市調(diào)控常態(tài)化是市場經(jīng)濟的本質(zhì)特征

對于房價調(diào)控，有業(yè)內(nèi)人士持不同見解，認為調(diào)控效果微弱且有違市場經(jīng)濟規(guī)律；住房能賣得出去就是合理房價，主張價格由市場決定。對此筆者持不同看法。

（一）不調(diào)控房價會更高。清華大學(xué)房地產(chǎn)市場研究所近幾年對全國40城市房價的顯示，2008年政府執(zhí)行鼓勵購房的政策之后，40城市房價連續(xù)兩年均以27%以上的漲幅飚升，之后兩年加強調(diào)控，漲幅明顯縮?。?011年為3.6%，2012年為5.97%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：房價屢調(diào)屢高，不調(diào)控房價會更高。

（二）高房價是一劑毒藥。高房價危害大，危害民眾工作生活，危害社會公平穩(wěn)定，危害經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。高價房還會帶來經(jīng)濟泡沫。去年3月IMF副總裁朱民在回答鳳凰衛(wèi)視提問時指出：“中國住房價格跟人民所得相比還是太高太高”，“中國房市面臨泡沫化風險”。1997亞洲金融風暴，1998年開始的歷經(jīng)20年的日本經(jīng)濟大蕭條，2008年由美國次貸危機引發(fā)的國際金融危機無一不為房地產(chǎn)泡沫化所引暴。我國應(yīng)以此為鑒。國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌指出：“福布斯列舉的2010年金融風險中，中國房地產(chǎn)被排在了第二位。一旦我國房地產(chǎn)泡沫化，其危害難以估量”。

（三）宏觀調(diào)控常態(tài)化是我國經(jīng)濟體制決定的。我國經(jīng)濟是在社會主義制度下的市場經(jīng)濟。但市場經(jīng)濟，無論其性質(zhì)是社會主義還是資本主義，其固有貨幣信用機制和市場運行機制都可能導(dǎo)致經(jīng)濟危機。不同的是，資本主義由于受到基本制度的催化使矛盾更加激化，經(jīng)濟危機更難于避免。而在社會主義制度下，只要有強力高效的中央政府高度重視，把準經(jīng)濟脈搏，切實搞好經(jīng)濟調(diào)控，就可增強對內(nèi)生或外生經(jīng)濟危機的防范能力。由此可見，（樓市）宏觀調(diào)控常態(tài)化是社會主義市場經(jīng)濟的本質(zhì)特征。

三、運用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)調(diào)控

中國樓市之前何以步入越調(diào)越高的怪圈？原因諸多，如棄疏導(dǎo)，單堵截；調(diào)控手段單一，經(jīng)濟手段限購，施堵于中低收入自住房需求者；行政手段限購錯過良機，未堵住投資性需求購房潮；買也堵，賣也堵，房價越堵越高。限于篇幅不于贅述。中國樓市究竟需要怎樣的調(diào)控？本文以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向提出諸對策如下。

（一）調(diào)控要堅持以人為本?！吨袊康禺a(chǎn)金融安全評估報告》（北師大，2012.12）稱，“中國只有最富有的20%的人口具備購房能力”。據(jù)統(tǒng)計2012年進城農(nóng)民工約有16372萬（另有家屬約2300萬），但在城中購房者不足1%。“中國夢歸根結(jié)底是人民的夢”，離開了人我們還要什么高樓林立。今年5月以來房價雖開始穩(wěn)中微降，但還是太高太高，與居民（特別是農(nóng)民工）的收入狀況不相匹配。要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房特別是公租房的供給。

（二）調(diào)控要標本兼治。樓市調(diào)控既要治標，更要治本。例如：

住房價格=成本+利潤=（土地金+稅費+建安費）+利潤

在成本中建安費這一塊壓縮空間甚微。據(jù)中央黨校教授周天勇和著名開發(fā)商任志強分別計算，土地金和稅費占房價70%?？梢娬{(diào)控房價，控制成本，這70%才是重頭戲。

（三）調(diào)控要把準經(jīng)濟脈博。經(jīng)濟數(shù)據(jù)的精確性十分重要，它是中央政府把脈經(jīng)濟及時調(diào)控的主要依據(jù)。我們的相關(guān)部門并沒有做好統(tǒng)計工作。時而不作為，時而亂作為。例如全國70城近十年住房均價、房價收入比、全國空置房數(shù)量等，均未能在歷年國民經(jīng)濟統(tǒng)計報告中體現(xiàn)。而對房價上漲達24%的2009年，其統(tǒng)計結(jié)果竟為1.5%，這是一個完全失真的數(shù)據(jù)。面對一堆缺失不全而又失真的數(shù)據(jù)，中央政府又如何能把準經(jīng)濟脈博做到有效調(diào)控呢！

（四）調(diào)控要精細化差別化要擇機出牌。（1）關(guān)于精細化。下文從實例入手于以論述。大家知道，2003——2007年是投資性需求為主力推高房價，2009——2014年4月是自住性需求為主力推高房價。應(yīng)對高漲的自住性需求，應(yīng)加大住房供給，調(diào)整供房結(jié)購，使低端有保障、中端有支持、高端有市場。應(yīng)對過熱的投資性需求，可適時管控或限購。這是常識范圍內(nèi)的認知。然而之前政府出臺的政策或手段與實情恰好相反。在投資需求高長時期，初始鼓勵高收入者：購房入戶，購房送車，送裝修，送家電；中后階段則提高房貸首付和利率，這阻擋不住富有者投資性需求購房潮，相反卻限制了低收入者的自住性需求。而在自住性需求高漲時期，調(diào)控政策卻再三提高房貸首付和利率，增加交易稅費，進而限貸，并于2011年初首次出臺了嚴勵的行政限購，連續(xù)數(shù)年調(diào)控政策競一直瞄準著低收入自住性需求購房人群。——調(diào)控要精細化，要擇機出牌。切勿狂轟亂炸，誤傷好人。（2）關(guān)于差別化。中國幅原遼擴，各城市情況千差萬別，調(diào)控手段應(yīng)差別化。今年5至9月全國70城中，房價開始穩(wěn)中微降的城市逐漸增多；這固然可喜，但其中潛伏的隱患卻不容小覷：一些地方政府開始出手救市，一些開發(fā)商死扣房價，炒家則心存幻想，銀行也耐不住寂寞。中央政府應(yīng)全力應(yīng)對，分類指導(dǎo)，警惕死灰復(fù)燃，要實施差別化調(diào)控政策。

（五）調(diào)控要顧全大局。調(diào)控要防止兩個極端，要顧全國家宏觀經(jīng)濟全局。政策過猛捅破泡沫，易引曝全局性經(jīng)濟危機，政策不力則調(diào)控低效，亦不可取。調(diào)控可視之為一種藝術(shù)。若能在近七八年內(nèi)穩(wěn)住房價（允許小幅波動），則伴隨居民收入的逐年提高，房價收入比將漸趨合理。房地產(chǎn)泡沫將漸被被擠出，中國經(jīng)濟便可實現(xiàn)軟著陸。（作者單位：湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

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