劉嘯峰

摘 要：近年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國得到了飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)租賃作為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式多樣化的主要手段，如何面對日益增多的租賃糾紛以及發(fā)生租賃糾紛后如何解決，是商業(yè)地產(chǎn)租賃亟待解決的問題。本文試圖從商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中可能產(chǎn)生法律風(fēng)險的角度出發(fā)，闡釋如何合理、合法的防范商業(yè)地產(chǎn)租賃的法律風(fēng)險，以積極的保護(hù)業(yè)主或者開發(fā)的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；法律風(fēng)險；防范

一、商業(yè)地產(chǎn)租賃在裝修期間的法律風(fēng)險及防范

開發(fā)商將商鋪出租時，往往會為承租人預(yù)留一定的裝修期限，在裝修期內(nèi)承租人是享受免租的優(yōu)惠待遇，這種情況下就會產(chǎn)生極大的法律風(fēng)險，這樣的情況商鋪的所有權(quán)是否與使用權(quán)分離，承租人已經(jīng)實際控制商鋪是否承擔(dān)作為使用者的責(zé)任，都是存在著疑問的。甚至有的開發(fā)商為了達(dá)到處理業(yè)務(wù)的簡單化，將裝修期獨立于正式的合同租賃期限內(nèi)。

裝修期是一個可能會產(chǎn)生較多糾紛的階段，可能會發(fā)生安全事故，可能會產(chǎn)生承租人違約將商鋪返還原狀的情況，也可能出現(xiàn)裝修期限無法及時按時完工的情況等等，因此，建議將裝修期限納入正式的租賃期限，同時對于安全問題、相應(yīng)的租金、違約問題進(jìn)行詳細(xì)約定，以防出現(xiàn)糾紛時可以有效解決。

二、商業(yè)地產(chǎn)租賃物業(yè)管理的法律風(fēng)險及防范

對于商鋪出租后的物業(yè)管理問題，物業(yè)部門可能是開發(fā)商的下設(shè)部門，如某某房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)服務(wù)部，當(dāng)然也可能是另外獨立的第三方物業(yè)公司。物業(yè)與承租人在日常經(jīng)營過程中勢必會產(chǎn)生諸多摩擦。因此，建議承租人與開發(fā)商在確定物業(yè)部門后，盡量簽訂單獨的物業(yè)管理合同或協(xié)議，如果已經(jīng)將物業(yè)管理條款約定在租賃合同中，建議進(jìn)一步明確物業(yè)部門的職責(zé)以及承租人的相關(guān)權(quán)益，如相鄰權(quán)等等，以防在產(chǎn)生相關(guān)糾紛后，可以有協(xié)議內(nèi)容作為約束，積極的保護(hù)自身的合法權(quán)益。

三、商業(yè)地產(chǎn)租賃后期的合同履行過程中發(fā)生欠租違約時的法律風(fēng)險及防范

在商鋪出租過程中，往往會出現(xiàn)承租人欠租的情形，很多時候開發(fā)商會在催要無果的情況下，對承租人停水停電或者是強(qiáng)行收回房屋，處理遺留物品，有的甚至出現(xiàn)人去樓空的情況，開發(fā)商在處理這些情況時，應(yīng)當(dāng)注意其中存在的法律風(fēng)險，能否直接停水停電，能否強(qiáng)行收回房屋，能否擅自處理遺留物品等等，都是應(yīng)當(dāng)注意的問題，因為這些問題都是可以引發(fā)法律風(fēng)險的事實問題。

對于停水停電，一定要在租賃合同中明確承租人在欠租的情況下，開發(fā)商有權(quán)對承租人采取停水停電的權(quán)利。在有此約定權(quán)利的前提下，如果承租人沒有單獨與用電單位、用水單位簽訂獨立的使用協(xié)議，那么在出現(xiàn)承租人欠租的情形下，可以直接采取自助措施，即直接進(jìn)行停水停電；如果承租人與用電單位、用水單位簽訂了獨立的使用協(xié)議，那么承租人的用電、用水權(quán)是受到法律保護(hù)的，開發(fā)商是不能夠擅自進(jìn)行停電停水懲罰措施的，因為承租人可能會以此造成的損失為由請求開發(fā)商進(jìn)行賠償。開發(fā)商應(yīng)擔(dān)提前通知承租人停水停電的懲罰措施，在通知后采取停電停水措施可以減少可能會產(chǎn)生的法律風(fēng)險，更好的保護(hù)守約人的合法權(quán)益，不會出現(xiàn)采取了合理但是不合法的方式，從而使守約方處于被動的、不受法律保護(hù)的局面。

對于承租人拒不騰房并不繳納房租，大部分開發(fā)商會強(qiáng)行收回房屋，處理遺留物品的情況，可能會產(chǎn)生欠租承租人以丟失貴重物品為由請求開發(fā)商賠償?shù)那樾纬霈F(xiàn)。為此，在承租人出現(xiàn)嚴(yán)重拖欠房租或者其他嚴(yán)重違約的情形后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向承租人告知解除租賃合同的意思表示，同時向承租人送達(dá)解除租賃合同書面文書，在文書中注明如果不在限期內(nèi)清空房屋，將會強(qiáng)行收回房屋。如果在合理通知承租人后，仍無法解決，需要進(jìn)行強(qiáng)行收回房屋時，應(yīng)當(dāng)請公證人員在場或者是居委會、街道辦事處以及派出所的人員、律師在場進(jìn)行見證，同時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全程攝像，并將遺留物品妥善存放，通過書面形式進(jìn)行清查，之后將書面清查單據(jù)交給承租人并告知其物品保存地點。如果承租人不接受或者無法尋找到承租人，那么可以將上述物品進(jìn)行提存或者交由合法管理機(jī)構(gòu)保管，在承租人出現(xiàn)或者有相關(guān)處理權(quán)限的部門對所遺留的物品進(jìn)行處理。

對于以上在合同后期履行發(fā)生的欠租及違約情況，應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同時，對相關(guān)的問題進(jìn)行明確約定，如對遺留物品約定放棄所有權(quán)的時間，對于商鋪恢復(fù)原狀的恢復(fù)方及費用進(jìn)行約定等等。

總而言之，商業(yè)地產(chǎn)租賃實務(wù)存在的問題隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會進(jìn)一步凸顯，租賃糾紛的解決應(yīng)當(dāng)以前期的預(yù)防為主，事后的補(bǔ)救為輔，積極預(yù)防其中可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險并進(jìn)行防范。（作者單位： 山西云岡律師事務(wù)所）

參考文獻(xiàn)：

[1] 蔡劍：“商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主在簽訂租賃合同時的法律風(fēng)險防范”，載于《市場周刊（理論研究）》2013年第12期；

[2] 楊小麗：“淺析我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險貸款防范”，載于《中國集體經(jīng)濟(jì)》2011年第6期；

[3] 彭丹：“產(chǎn)權(quán)式商業(yè)房產(chǎn)投資風(fēng)險的法律防范”，湖南大學(xué)2007年碩士畢業(yè)論文。