劉笑笑

摘 要：在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開始升溫，影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展。在這樣的背景下，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)融資如何向多元化方向發(fā)展，建立一個(gè)多層次房地產(chǎn)融資體系，是我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)融資面臨的主要問(wèn)題。本文以我國(guó)LY地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題為切入點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀和主要融資渠道，分析我國(guó)LY地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題及原因，提出更合理的房地產(chǎn)融資模式，對(duì)完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資問(wèn)題提出解決對(duì)策，這對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義，并對(duì)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：融資問(wèn)題；融資渠道；融資政策

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷開展與深入，房地產(chǎn)企業(yè)融資成為一個(gè)難題。從近幾年的發(fā)展情形來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的干涉、調(diào)控力度逐年加大，在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若一味單純的依靠銀行貸款，就必然面臨十分嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)不好影響。在加強(qiáng)宏觀調(diào)控的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要改革創(chuàng)新，努力拓展融資的渠道，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重大意義。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況

1、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍以間接融資為主

在當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)一直在快速地發(fā)展，與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金大約有百分之六十來(lái)源于銀行貸款，說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)資金也取得了較大程度的增長(zhǎng)，更表明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度大大增加。

2、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐步走向多樣化

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展來(lái)講，作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，其融資問(wèn)題對(duì)其發(fā)展至關(guān)重要。單一的融資渠道儼然已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的障礙，只有通過(guò)改革，使得融資方式變得多樣化才能徹底解決融資難的問(wèn)題。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐步向多樣化方向發(fā)展，分為內(nèi)部融資以及外部融資。

1、內(nèi)部融資

1>企業(yè)自有資金：企業(yè)創(chuàng)建時(shí)，為進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所經(jīng)常持有，并且可以自行支配使用、長(zhǎng)期持有的那部分資金。

2>企業(yè)預(yù)收賬款：房地產(chǎn)開發(fā)商按照與購(gòu)買方或委托單位之間的約定或合同的規(guī)定，預(yù)先收取買房者的定金或預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。

2、外部融資

1>上市融資：房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)營(yíng)公司的全部資產(chǎn)等額劃分，表現(xiàn)為股票形式，經(jīng)批準(zhǔn)后上市流通，公開發(fā)行，通過(guò)投資者的購(gòu)買，達(dá)到短時(shí)間內(nèi)巨額資金的籌集，如今，上市融資已成為十分重要的融資方式；2>房地產(chǎn)開發(fā)債券：房地產(chǎn)開發(fā)債券也是一個(gè)重要的融資渠道，房地產(chǎn)發(fā)行債券可聚集社會(huì)上的閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)巨大長(zhǎng)期資金；3>銀行信貸：銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，短期借款可作為房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)資金，若開發(fā)項(xiàng)目建成，即可以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期借款。4>其他融資：比如房地產(chǎn)投資信托利用外資、回買融資、回租融資、租賃融資等。

三、我國(guó)LY地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題

1、缺乏多層次的房地產(chǎn)金融體系

目前，我國(guó)LY地區(qū)至今未形成多層次且規(guī)模化的房地產(chǎn)金融體系，還在金融市場(chǎng)中，缺乏有效的中介服務(wù)體系以及二級(jí)市場(chǎng)等。

2、融資結(jié)構(gòu)單一且以間接融資為主。目前我國(guó)LY地區(qū)的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)較為單一，且間接融資比重過(guò)大。雖國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)一系列宏觀政策來(lái)抬高房地產(chǎn)企業(yè)的貸款門檻，使得融資方式出現(xiàn)多元化，但在較短時(shí)間內(nèi)，仍然無(wú)法改變以間接融資為主的融資局面。

3、我國(guó)LY地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)融資的限制因素較多

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最主要的2個(gè)融資渠道（銀行信貸融資和發(fā)行股票融資）均受到很大的限制，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入了困境。

四、我國(guó)LY地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的原因分析

1、自身先天性不足

由于我國(guó)LY地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)起點(diǎn)較低，并且企業(yè)的歷史較短，導(dǎo)致LY地區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身先天條件不足，實(shí)力較差。

2、間接融資的比重過(guò)大

由近期中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的運(yùn)行情況顯示，我國(guó)資本市場(chǎng)融資規(guī)模正在逐漸萎縮，企業(yè)融資渠道的間接化格局也在進(jìn)一步增強(qiáng)。在當(dāng)前，我國(guó)LY地區(qū)的金融市場(chǎng)融資的格局中，以及在巨額的銀行信貸中，涉及到LY 地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)的貸款比重依舊非常大。

3、沒(méi)有形成良好的融資體系

當(dāng)前，我國(guó)LY地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的內(nèi)因主要是始終沒(méi)有形成良好的融資體系。LY地區(qū)一直處于融資渠道的過(guò)于單一，致使我國(guó)中央為防范金融風(fēng)險(xiǎn)而不得不頻繁頒布政策，導(dǎo)致LY地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控卡住銀行貸款的投放后，使其巨額的資金需求與狹小的融資渠道之間的矛盾越來(lái)越擴(kuò)大化，致使LY地區(qū)的這些房地產(chǎn)企業(yè)在此矛盾的夾縫中日益難以生存。

4、社會(huì)信用制度不健全、金融市場(chǎng)不完善及法規(guī)滯后

目前，我國(guó)的信用體系還處在起步階段，雖有北京等地區(qū)已實(shí)行聯(lián)網(wǎng)查詢，但仍存在信息渠道單一、覆蓋面窄等問(wèn)題，所以，我國(guó)LY地區(qū)信用體系的建立任重而道遠(yuǎn)。并且，金融市場(chǎng)的不完善及法規(guī)滯后是房地產(chǎn)企業(yè)融資難的外部原因。

五、緩解LY地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)融資難的政策建議

1、探索建立組合式融資模式

第一，大力培育房地產(chǎn)信托融資方式。為大力培育房地產(chǎn)信托融資，我們可從兩方面入手：①要在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的基礎(chǔ)上，逐步完善房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)，規(guī)范信托融資方式；②要建立和培養(yǎng)一批真正的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)。

第二，大力培育房地產(chǎn)金融的二級(jí)市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)用必不可少，有以下兩種作用：①可以使得房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)有穩(wěn)定的資金來(lái)源；②極大的增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性以及流動(dòng)性，有效的實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散與管理的重要目標(biāo)，與此同時(shí)，也為證券市場(chǎng)提供一種高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。

第三，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，降低銀行金融的風(fēng)險(xiǎn)，必須借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立起并完善政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系。

第四，建立和完善相應(yīng)法律制度的配套措施。為防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)而產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)，我們要規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立和完善相應(yīng)法律制度的配套措施。

2、加快并完善房地產(chǎn)企業(yè)的金融市場(chǎng)

第一，將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。完善房地產(chǎn)企業(yè)金融市場(chǎng)，規(guī)范、發(fā)展信托的融資渠道，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，進(jìn)而為房地產(chǎn)的開發(fā)、收購(gòu)、管理等各環(huán)節(jié)，提供全面的服務(wù)。

第二，大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)進(jìn)行融資。根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況以及相關(guān)規(guī)定，我國(guó)應(yīng)鼓勵(lì)真正有實(shí)力、有潛力的開發(fā)商通過(guò)公司上市進(jìn)行融資。因?yàn)椋ㄟ^(guò)股票市場(chǎng)進(jìn)行融資，可以大大提升企業(yè)品牌和知名度。

第三，大力完善房地產(chǎn)企業(yè)的債券市場(chǎng)。目前，我國(guó)債券市場(chǎng)處于規(guī)模小，利率風(fēng)險(xiǎn)大的現(xiàn)狀，為改變此現(xiàn)狀，需要通過(guò)研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券是否具備資格條件等問(wèn)題，來(lái)探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑就顯得極為重要。

第四，積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的金融創(chuàng)新。根據(jù)我國(guó)國(guó)情的進(jìn)一步探討，我們應(yīng)積極嘗試，不斷探索，不能總是停留在理論層面，需盡快研究和發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的金融創(chuàng)新。

3、加強(qiáng)日常融資管理，控制融資風(fēng)險(xiǎn)

第一，根據(jù)每月制定的定期資金收支計(jì)劃，來(lái)安排資金。

第二，采取各種措施，開展銀企談判，不斷增強(qiáng)集團(tuán)的綜合授信度。

第三，根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控和集團(tuán)資金的實(shí)際情況，定時(shí)做好集團(tuán)融資的匹配分析，為集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的決策提供可靠依據(jù)。

第四，利用表外融資業(yè)務(wù)，為工程項(xiàng)目的實(shí)施提供充足的資金。

第五，根據(jù)擔(dān)保管理辦法的要求與規(guī)定，在辦理?yè)?dān)保的過(guò)程中，要嚴(yán)格按照審批的程序辦理，并定期進(jìn)行貸款擔(dān)保和銀行保函的清理工作，嚴(yán)格控制集團(tuán)對(duì)外擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：河南理工大學(xué)萬(wàn)方科技學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 曾世華.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況分析.商場(chǎng)現(xiàn)代化，2006，（10）.

[2] 胡毓娟，林樂(lè).我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中融資渠道探究[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2007.

[3] 劉麗巍，賀銦璇.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的問(wèn)題與對(duì)策[J].沿海企業(yè)與科技，2010（8）.