周瑩

摘要：改革開放以來，我國的經(jīng)濟得到了迅猛的發(fā)展，人們的物質(zhì)需要也在逐步的提高，這也帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是我國稅收的一個重點對象，占據(jù)我國稅收總額20%以上。對于房地產(chǎn)這樣一個投資數(shù)目巨大并且建設(shè)周期較長，對于企業(yè)的會計核算來說也是非常復(fù)雜的，工作的環(huán)節(jié)較多、周期長等。這些問題都引發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)通過偷稅漏稅的行為來保全自身的利益，并且還會出現(xiàn)開發(fā)商人為的調(diào)節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營的成本，這樣的結(jié)果加大了審計的管理難度。本文通過對房地產(chǎn)管理當(dāng)中存在的問題進行分析，對開發(fā)企業(yè)審計提出合理的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)審計；問題；建議

引言：在競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)企業(yè)如果不能對企業(yè)中存在的問題進行改進，不能對審計制度進行加強，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計的根本原因，改善企業(yè)的審計環(huán)境。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計當(dāng)中存在的問題

1.虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)成本增加的原因主要是由于開發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開發(fā)經(jīng)濟適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權(quán)并將其計入到無形資產(chǎn)當(dāng)中。然后通過房屋價值進行高于實際價值的評估來進行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開發(fā)成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現(xiàn)公開競價，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來進行處理。

2.企業(yè)的經(jīng)營收入問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過人為調(diào)節(jié)來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營的實際收入現(xiàn)象嚴(yán)重，由于國家規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營合資開發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營活動不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對不受國家制約的業(yè)務(wù)利用來私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開發(fā)獲得的利潤不計入到經(jīng)營收入當(dāng)中而是將其進行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內(nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入賬目不實，私設(shè)小金庫現(xiàn)象嚴(yán)重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒有視為銷售的賬務(wù)來進行處理。根據(jù)我國對房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對外投資或者是抵償債務(wù)等活動的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過成本價來進行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進行處理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售收入來抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來對出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售進行核算，而是將其進行直接沖減改建裝修的費用來虛減企業(yè)經(jīng)營收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本受人為操控

房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開發(fā)和經(jīng)營成本主要表現(xiàn)在對公共配套設(shè)施費的隨意提取、對借款利息的隨意分?jǐn)?、虛增開發(fā)成本以及經(jīng)營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益來人為的對成本進行操控。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房竣工決算的時候，通過采取預(yù)提辦法來將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開發(fā)的成本當(dāng)中，并且這種預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來隨意確定配套設(shè)施費的提取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的開發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴(yán)重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于企業(yè)借款利息未能按照借款費用的計量原則來進行分?jǐn)?，借款費用的計量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來確定。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤情況在開發(fā)成本和財務(wù)費用之間劃分來調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分?jǐn)傞_發(fā)項目當(dāng)中的借款費用，并且對借款費用也沒有進行準(zhǔn)確的計量，導(dǎo)致了借款利息分?jǐn)偛缓侠憩F(xiàn)象的發(fā)生。

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過虛增開發(fā)成本來減少企業(yè)的收入，達到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發(fā)成本當(dāng)中，從而來增加商品房的開發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過虛報土地征用補償費和工程結(jié)算等來虛增企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，虛假降低企業(yè)的利潤來達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)費的漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重

對于規(guī)費的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對危房改建和經(jīng)濟適用房的土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發(fā)商品房和寫字樓等進行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。

除了漏繳土地出讓金外，配套費、增容費以及教育附加費等也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點。由于配套費和增容費等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費的現(xiàn)象。

二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的問題對審計提出相應(yīng)的建議

1.對土地使用權(quán)進行正確的評估

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行審計時，對于土地的使用權(quán)價值的評估要與現(xiàn)階段的土地市價進行合理地對比，進行評估。對于計入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價值的確認(rèn)需要按照實際取得該土地所支付的費用減去無形資產(chǎn)攤銷后才能計入到開發(fā)成本中。

2.加強對經(jīng)營收入的管理

在進行審計的過程當(dāng)中，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入明細(xì)賬目以及相關(guān)的原始憑證進行準(zhǔn)確的審核。對企業(yè)銷售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機分析性復(fù)核等審計方式來對人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的問題進行查實。

3.加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行審計時，需加強對企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)費用明細(xì)賬目以及短期借款明細(xì)賬目進行嚴(yán)格的審查。將房地產(chǎn)開發(fā)的各項成本費用與投資估算報告以及當(dāng)?shù)氐牡貎r等標(biāo)準(zhǔn)進行對比核對，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過對單位指標(biāo)估算等一些類似的工程經(jīng)驗估算法的運用來對房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中所涉及到的各種費用進行估算。對人為操控開發(fā)和經(jīng)營成本進行審查，并按規(guī)定來進行補繳稅額。

4.加強對審計人員的管理

審計人員必須要詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的全過程，而且還要對相關(guān)的法律規(guī)定以及各項費用繳納的標(biāo)準(zhǔn)有一定的掌握，定期對企業(yè)所交納的稅款項目以及各項規(guī)費同歸家當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標(biāo)準(zhǔn)進行對比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進行補繳。

總結(jié)：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于審計的不嚴(yán)而造成的問題比比皆是，通過虛增企業(yè)的開發(fā)成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國稅務(wù)資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作，來帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開發(fā)有限公司）

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